КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ РЕСУРСАМ
И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ
ПИСЬМО
от 14 июня 1996 г. N 1-16/1240
О МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЯХ
ПО КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ
В соответствии с пунктом 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994 г. N 1204 "О порядке определения нормативной цены земли" направляем "Временные методические рекомендации по кадастровой оценке стоимости земельных участков" для практического использования.
Председатель Комитета
Н.В.КОМОВ
Утверждаю
Заместитель Председателя
Комитета РФ по земельным
ресурсам и землеустройству
П.Ф.ЛОЙКО
ВРЕМЕННЫЕ МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
I. Общая часть
Методические рекомендации подготовлены в соответствии с пунктом 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 03.11.94 N 1204 "О порядке определения нормативной цены земли", носят рекомендательный характер и предназначены для использования органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в качестве единой методической основы, для установления уровня рыночных цен на земли различного целевого назначения соответствующих территорий.
Результаты земельно - оценочных работ используются при принятии решений о повышающих и понижающих коэффициентах в расчетах нормативной цены земли, для целей налогообложения в случаях, установленных законодательством, а также в качестве ориентира рыночной стоимости земельных участков заинтересованными сторонами при установлении цен предложений на конкурсах и аукционах, инвестировании в производственную и иную деятельность, аренде земли, ипотеке, эмиссионном обеспечении и в других случаях, возникающих при гражданском обороте земель.
В данных Методических рекомендациях изложены основные положения методов оценки стоимости земли, учитывающие реальную интенсивность рынка недвижимости, базирующиеся на кадастровой информации о землях административно - территориальных образований и привлекаемой информации из других источников, характеризующей рынок земли и иной недвижимости.
Единая методологическая основа земельно - оценочных работ позволит создать систему оценки земли, которая включает в себя следующие основные элементы:
информация кадастровых регистров о правовом режиме и качественных характеристиках земельных участков;
привлекаемая из иных источников информация о сделках с земельными участками и информация о рынке земли и иной недвижимости;
кадастровая оценка стоимости земли по оценочным зонам и земельным участкам;
кадастровые карты и регистры стоимости земли.
Система оценки земли предполагает также организацию деятельности в области кадастровой оценки и переоценки земли, включая систему подготовки и переподготовки кадров и материальное обеспечение земельно - оценочных работ, не рассматриваемых в настоящих Рекомендациях.
Изложенные методы оценки учитывают отечественный опыт землеустроительных организаций Роскомзема по массовой оценке земель сельскохозяйственного назначения и мировой опыт оценки земли в условиях функционирования рыночной экономики. В связи с этим предлагаемые к применению принципы, методы и приемы оценки носят рекомендательный и временный характер, так как наличие теневого рынка, отсутствие достоверных данных о сделках с земельными участками, о результатах хозяйственной деятельности предприятий, использующих землю, неадекватность затрат и эффектов при улучшении земель, не позволяет механически переносить принятые в международной практике принципы и методы оценки земли. В связи с этим данные Рекомендации подлежат уточнению по мере накопления отечественного опыта стоимостной оценки земли и иной недвижимости для налогообложения и иных целей.
II. Основные методические положения
2.1. Земельный участок или права на него и произведенные на нем улучшения (планировка поверхности, мелиорация, дороги, коммуникации, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты), перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно или без них - наиболее распространенный объект недвижимости. К земельному участку как объекту недвижимости могут быть присовокуплены объекты недр, обособленные водные объекты, леса и другие объекты.
Кроме физических параметров и характеристик земельный участок, как объект недвижимости, имеет правовой режим, существенным образом влияющий на его идентификацию и оценочную стоимость.
К характеризующим правовой режим признакам земельного участка относятся: категория земель, в границах которых расположен земельный участок, цель использования земельного участка, форма собственности, сервитуты, обременения и ограничения вещных прав на него.
2.2. Ограниченный характер предложения прав на земельные участки в связи с невозможностью воспроизводства земельного участка как объекта недвижимости, полезность (доходность) использования участков как объектов производственно - хозяйственной или иной деятельности и покупательная способность участников земельного рынка постоянно репродуцируют стоимость земельных участков.
Стоимость земельного участка или прав на него измеряется текущей стоимостью будущих выгод, основанных на праве собственности или иных правах на земельный участок.
Выгоды от прав на земельный участок реализуются на протяжении гораздо более продолжительного периода времени чем от прав на улучшения (здания, сооружения и т.д.) земельного участка, имеющих ограниченный срок службы.
В связи с этим к текущей стоимости земельных участков не применимы понятия износа и амортизации в отличие от текущей стоимости улучшений, которая в конце срока их эксплуатации равна нулю или отрицательному значению (в связи с предстоящими затратами на расчистку земельного участка и утилизацию улучшений).
2.3. Благодаря особенностям земельных участков каждый из них имеет уникальное, присущее только ему местоположение. Данное обстоятельство используется для идентификации всех иных объектов недвижимости на земле.
Уникальные свойства земли как с теоретической, так и с практической точек зрения позволяют говорить о стоимости собственно земельного участка отдельно от стоимости осуществленных на нем улучшений и оценивать вклад, который вносят эти улучшения или собственно земельный участок в общую стоимость объекта недвижимости.
2.4. Отдельная оценка стоимости собственно земельного участка особенно необходима в переходный период к рыночной экономике, так как этот методический подход к оценке объектов недвижимости позволяет с относительно меньшими затратами средств и времени:
- способствовать процессу рыночного ценообразования;
- обеспечивать в более короткие сроки возврат бюджетных средств муниципалитетов на осуществленное ими благоустройство и общественные улучшения в связи с повышением (благодаря им) стоимости земли и иной недвижимости при организации налогообложения от их стоимости;
- объективно оценивать реальный ущерб, упущенную выгоду и иные компенсационные выплаты в случаях, предусмотренных законодательством;
- устанавливать заинтересованными сторонами договорные цены, включая арендную плату, размер ипотечного кредитования и т.д.
III. Виды стоимости земельного участка
В зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования земельного участка рекомендуется выделять два широких типа оценочных стоимостей:
стоимость в использовании;
стоимость в обмене (меновая стоимость).
3.1. Стоимость в использовании
3.1.1. Стоимость в использовании является стоимостью для конкретного пользователя или их группы и основана на индивидуальных результатах пользования в форме дохода, полезности или удобств.
Стоимость в использовании применяется при оценках эффективности реконструкционных и мелиоративных программ без предполагаемой смены субъекта или субъектов прав на землю и сохранения неизменным дальнейшего (сельскохозяйственное или иное) использования земель.
3.1.2. Стоимость в использовании определяется также в случае оценки вклада земельного участка в стоимость предприятия в целом, как имущественного комплекса, без учета его наиболее эффективного использования или величины денежной суммы, которая могла бы быть получена от его полной или частичной продажи.
Поскольку стоимость в использовании определяется субъективными предпочтениями того или иного владельца относительно возможностей дальнейшего использования земли и исчисляется по индивидуальным результатам данного использования, ее считают субъективной стоимостью.
3.1.3. Одним из употребляемых на практике видов стоимости в использовании является инвестиционная стоимость, как стоимость оцениваемой собственности для конкретного инвестора. Инвестиционная стоимость в денежном выражении представляет собой наивысшую цену, которую может заплатить инвестор за капиталовложения, принимая во внимание ожидаемую от них доходность с точки зрения инвестиционных целей.
Стоимостью в использовании является и учетная (балансовая) стоимость основных средств производства, в том числе и прав на землю.
3.2. Стоимость в обмене
3.2.1. Стоимость в обмене - это стоимость, возможная к получению в условиях свободной продажи земельного участка на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия спроса и предложения. При этом предполагается возможность изменения существующего использования земельного участка на наиболее эффективное, в результате которого стоимость объекта будет максимальной.
Поскольку стоимость в обмене является объективной для всех участников рынка в целом и определяется с учетом более широкого круга реальных экономических факторов, действующих на рынке, этот тип стоимости (в отличие от стоимости в использовании) называют объективной оценочной стоимостью объекта недвижимости на конкретную дату.
3.2.2. Основным видом стоимости в обмене является рыночная стоимость. Рыночная стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество или права на него может переходить из рук в руки на дату оценки между покупателем и продавцом в результате добровольной коммерческой сделки. При этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
Из данного определения вытекает, что рыночная стоимость определяется при соблюдении условий:
участок может быть свободно отчужден и продан на открытом рынке;
участок выставлен на открытом рынке достаточное время, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей, а сделка купли - продажи совершается в оптимальный для продавца и покупателя момент;
покупатели и продавцы в условиях конкуренции действуют независимо друг от друга и добросовестно, достаточно информированы для принятия решений и действуют без сговора, мошенничества, искажений или сокрытия данных об объекте или характера сделки, не испытывая незаконного давления; покупатели и продавцы имеют типичные побуждения, т.е. они действуют, не испытывая незаконного давления или влияния чрезвычайных обстоятельств;
оплата сделки производится в денежной форме или денежным эквивалентом в соответствии со стандартами, принятыми на местном рынке и с типичными условиями финансирования.
3.2.3. Рыночная стоимость земельного участка в условиях становления рыночных земельных отношений является оценочной категорией и фиксируется в земельном кадастре как одна из характеристик землепользования.
3.2.4. Рыночная стоимость устанавливается при кадастровой оценке земельных участков, находящихся как в пассивном использовании (не приносящих доход), так и земельных участков, внесенных в активы предприятий (приносящих доход).
3.2.5. Рыночная стоимость земельного участка более точно, чем другие характеристики, отвечает условиям и целям:
налогообложения;
ипотечного кредитования;
компенсационных выплат;
предложения стартовых цен на конкурсах и аукционах;
вложения капитала при совершении сделок купли - продажи, заключении договоров аренды, ренты, пожизненного содержания, мены, внесения прав на землю в уставные фонды.
IV. Основные принципы оценки рыночной стоимости
недвижимости
4.1. Теоретической основой оценки стоимости недвижимости является унифицированный набор оценочных принципов, выработанный в процессе мировой и отечественной практики участниками рынка недвижимости.
Это принципы: принцип спроса и предложения, вклада, наилучшего и наиболее интенсивного использования, конкуренции, замещения, сбалансированности и соответствия, ожидания.
4.2. Принцип спроса и предложения
Предложение - количество объектов, имеющихся в наличии на рынке для продажи по конкретной цене. Спрос - количество объектов, которые покупатели готовы купить по конкретной цене.
Соотношение спроса и предложения (эластичность) определяют текущий уровень цен на объекты недвижимости. Существуют три пограничных состояния:
равновесие, когда спрос равен предложению и цены имеют общественно - нормальный уровень (адекватны цене производства и средней норме прибыли);
спрос определяет предложение, что порождает спекулятивное ожидание и сверхнормальный рост цен продажи участков и других объектов недвижимости;
предложение определяет спрос, что соответствует депрессивному состоянию как земельного рынка, так чаще всего и экономики в целом и ведет к резкому снижению цен.
Все три состояния носят циклический характер и в условиях устойчивой рыночной экономики предопределены множеством факторов - покупательской способностью населения, демографическими изменениями, состоянием денежного рынка, спецификой отраслевых характеристик объектов недвижимости и т.п.
4.3. Принцип вклада
Стоимость любого отдельного элемента (составной части) объекта недвижимости определяется его вкладом в общую стоимость объекта или размером ее уменьшения при его отсутствии. Вклад - добавление к стоимости объекта недвижимости в целом, которое привносит увеличение доходности, но не фактические затраты на этот элемент как составную часть объекта недвижимости.
Реализация принципа вклада невозможна без представления того, что стоимость объекта недвижимости является суммой стоимости собственно земли и затрат на строительство зданий и сооружений или более точно - суммой стоимости земли плюс стоимость улучшений (зданий и сооружений) с учетом их износа.
Отдельная оценка рыночной стоимости собственно земельного участка и рыночной стоимости иных объектов недвижимости, расположенных на нем, требуется во многих случаях: при налогообложении земли и улучшений по различным ставкам, для оценки рыночной стоимости дорог, водопроводных, канализационных и иных сетей, установлении арендной платы за землю и улучшения при различных субъектах прав на них, расчете компенсационных выплат и т.д.
4.4. Принцип наилучшего и наиболее интенсивного использования
Наилучшее и наиболее интенсивное использование определяется как наиболее вероятное использование земельного участка (как составной части объекта недвижимости), являющееся физически возможным, экономически эффективным и юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.
Земельные участки в случае снижения эффективности их использования меняют свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий, сооружений и других улучшений, так и в результате изменения состояния рынка недвижимости.
В соответствии с этим текущее использование земельного участка с улучшениями будет обеспечивать максимальную стоимость объекта недвижимости до тех пор, пока стоимость собственно земельного участка при его ином использовании без стоимости улучшений не превысит общую стоимость недвижимого имущества (земли и улучшения) при текущем использовании на величину, равную стоимости утилизации улучшений.
4.5. Принцип конкуренции
Нормальная прибыль как часть дохода, произведенная использованием недвижимого имущества сверх и помимо издержек, представляет собой денежный стимул и вознаграждение за предпринимательскую деятельность, порождает конкуренцию. Извлечение группой предпринимателей избыточной прибыли из недвижимости порождает спрос на эту недвижимость и рост предложения данного типа недвижимости на данном рынке.
Ограниченность предложений земельных участков, обусловленная их уникальностью (включая местоположение), обеспечивает им несколько иную, чем всякая другая недвижимость, конкурентоспособность.
4.6. Принцип замещения
Стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект аналогичного качества и полезности.
4.7. Принцип сбалансированности и соответствия
Максимальная стоимость объекта недвижимости (земельный участок и его улучшения) достигается тогда, когда факторы производства экономически сбалансированы. Для каждого объекта недвижимости в процессе его использования существует теоретическая точка равновесия между стоимостью собственно земельного участка и объемом инвестиций в строительство зданий, сооружений и инженерное оборудование участка. Этот принцип используется при расчетах удельного веса стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости.
При этом должен быть соблюден разумный уровень однородности архитектурного стиля, уровня удобств и услуг, совместимый характер землепользования объекта недвижимости, которые отвечают потребностям и ожиданиям локального рынка.
4.8. Принцип ожидания (предвидения)
Стоимость недвижимости, приносящей доход, определяется тем, какую чистую выручку (доход) от управления (использования) объектом, включая и выручку от последующей продажи объекта, ожидает потенциальный инвестор.
V. Основные методы определения рыночной стоимости
5.1. Рыночная стоимость определяется при помощи методов и процедур оценки недвижимости, отражающих основные характеристики объектов (участков) и наиболее вероятные условия, при которых они продавались бы на открытом рынке.
Наибольшее распространение имеют следующие методы оценки:
- метод прямого сравнительного анализа продаж (метод сравнения продаж);
- метод капитализации доходов (доходный метод);
- затратный метод.
Считается, что оценочные стоимости земельных участков, полученные различными методами, равнозначны. Однако при сравнении результатов, полученных различными методами, предпочтение следует отдать тем, которые исчислены с использованием более достоверной информации.
Каждый из данных методов может быть использован не только для экспертных оценок локальных объектов, но и при наличии достаточного массива данных о сделках для построения моделей рынка методами математической статистики с использованием прикладных программных продуктов.
5.2. Методы прямого сравнительного анализа продаж и капитализации доходов опираются на рыночные наблюдения и применимы как к земельным участкам с улучшениями (зданиями и сооружениями), так и без них.
5.3. Затратный метод применим к земельным участкам с улучшениями и наилучшие результаты в определении рыночной стоимости собственно земельного участка данный метод дает в случаях, когда улучшения имеют низкий процент износа или когда вклад улучшений в общую цену объекта недвижимости является относительно небольшим.
5.4. Каждый из применяемых методов приводит к получению различных стоимостных характеристик. В связи с этим проводится сравнительный анализ, позволяющий взвесить достоинства и недостатки информационных баз и каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта на основании одного или нескольких методов.
VI. Метод сравнения продаж
6.1. Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на информации о ценах продажи аналогичных объектов и, следовательно, на принципе замещения.
Метод предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект недвижимости заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Поэтому цены, уплаченные за схожие или сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта или их группы.
Как показывает практика, метод прямого сравнительного анализа продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах аналогичных объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.
6.2. Метод включает сбор данных о реальных продажах, а также спросе и предложениях по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.
После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта или их группы.
При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся от сопоставимого объекта к оцениваемому. При этом как бы дается ответ на вопрос: "За какую сумму был бы продан сравниваемый объект, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый объект?"
6.3. Основные этапы процедуры оценки при методе прямого сравнительного анализа продаж следующие:
- исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, спросе и предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки;
- отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях;
- подбор подходящих единиц сравнения (гектар, кв. метр, базовый или типичный участок) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы сравнения;
- сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения проданных и продающихся объектов, на рынке по отдельным элементам, корректировка рыночных цен объектов, выбранных для сравнения;
- установление рыночной стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей.
VII. Доходный метод
7.1. Метод капитализации доходов основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или предприниматель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. При этом рыночная стоимость объекта может быть определена исходя из его способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации объекта. Иными словами, стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих рентных доходов и выручки от перепродажи объекта.
Применение доходного метода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.
7.2. Основные этапы процедуры оценки при использовании метода капитализации доходов следующие:
- определение валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов;
- оценки вероятных потерь и убытков от неполной загрузки объекта недвижимости или невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики (периодов) применительно к оцениваемой недвижимости. Исчисленная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом;
- расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и (или) типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления (если участок имеет улучшения). Расчетная величина издержек вычитается из действительного валового дохода;
- полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации.
7.3. Применение метода капитализации доходов требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных инструментов, как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.
7.4. Доходный метод может быть реализован и при оценке земель сельскохозяйственного назначения, когда рента исчисляется исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных наиболее эффективных с точки зрения рынка культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.
VIII. Затратный метод
8.1. Затратный метод оценки рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в нормальный для строительства период.
Данный метод приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Ограниченность затратного метода заключается в том, что он зачастую дает необъективную оценку стоимости объектов недвижимости, возраст которых превышает 10 лет. Вместе с тем затратный метод является единственным методом определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.
8.2. Затратный метод показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. Приведенная модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.
8.3. Основные этапы процедуры оценки при использовании данного метода:
- расчет рыночной стоимости земельного участка с его улучшениями;
- расчет восстановительной стоимости возведения новых, аналогичных расположенным на земельном участке зданий и сооружений;
- определение величины физического, функционального и внешнего износа оцениваемых зданий и сооружений;
- уменьшение восстановительной стоимости зданий и сооружений на сумму износа для получения их реальной стоимости;
- получение рыночной стоимости приобретения собственно земельного участка вычитанием реальной стоимости зданий и сооружений из рыночной стоимости земельного участка с улучшениями (зданиями, сооружениями).
8.4. Модификацией затратного метода является метод соотнесения (переноса), в соответствии с которым существует взаимосвязь между факторами производства и рыночной стоимостью участка. В связи с этим стоимость земельного участка можно оценить посредством дифференциации (в процентах) общей цены продажи сопоставимой недвижимости между двумя ее составными частями - земельным участком и застройкой.
8.5. В отдельных случаях при отсутствии информации по продажам освоенных участков, в качестве исходных величин для определения рыночной стоимости земельных участков могут использоваться экспертные оценки стоимости объектов недвижимости, выполненные квалифицированными оценщиками.
IX. Кадастровая оценка рыночной стоимости земли
9.1. Определение кадастровой стоимости
9.1.1. Результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли, определяемая как рыночная стоимость собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления.
Кадастровая оценка стоимости земли проводится одновременно по всем землям административно - территориального образования на начало года.
9.1.2. Кадастровая стоимость земельного участка - это рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его улучшениями (прав на них).
Оценку кадастровой стоимости земли рекомендуется выполнять периодически с интервалом в 3 - 5 лет или в иные сроки, устанавливаемые органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления. Первые два тура кадастровой оценки земли рекомендуется провести с интервалом в 1 - 2 года. В годы между турами оценки проводится индексация кадастровой стоимости в зависимости от соотношения спроса и предложения на земли различного качества и местоположения, уровня инфляции.
Выполнение земельно - оценочных работ одновременно по всей территории административно - территориального образования позволяет с минимальными затратами использовать массовые данные о сделках (купли - продажи, мены, аренды) со свободными и застроенными земельными участками, посредством которых проводится оценка всех земель.
9.1.3. Основное требование к организации работ по определению кадастровой стоимости земли заключается в том, что затраты на ее проведение могут составлять до трех процентов от ее величины.
9.2. Дифференциация земель и иных объектов недвижимости
для целей кадастровой оценки
9.2.1. Для целей кадастровой оценки стоимости земли территория субъекта Федерации дифференцируется на отдельные группы земель: земли городов, поселков, сельских населенных пунктов, садоводческих товариществ, земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленных предприятий вне населенных пунктов, земли лесного и водного фондов.
9.2.2. При выполнении земельно - оценочных работ объекты недвижимости условно подразделяются на две основные группы.
Первая группа объектов (группа А), по которым сформировался достаточно интенсивный рынок, имеются цены предложений и совершенных сделок и имеется соответствующая статистика по ним. Эта группа объектов подразделяется на подгруппы: земельные участки с жилыми домами, дачами, садовыми домами, офисными помещениями, торговыми заведениями, складскими сооружениями и другими подсобными сооружениями непроизводственного назначения, незастроенные земельные участки для жилищного, дачного, коттеджного, гаражного строительства, садоводства, личного подсобного хозяйства и т.д.
Вторая группа объектов (группа Б), по которым рынок только формируется, включает: застроенные и незастроенные земельные участки объектов производственного назначения, участки сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения и незастроенные земельные участки для промышленного строительства вне границ населенных пунктов.
9.2.3. В силу объективных различий в характере использования и в учете признаков земельных участков, влияющих на их стоимость, в методическом плане следует выделять: оценку земель, используемых в сельском и лесном хозяйстве, и оценку земель, используемых в качестве поселений, промплощадок и в иных целях.
9.2.4. Для обеспечения взаимной согласованности результатов оценки в условиях недостаточной информации о рынке земли основной территориальной единицей первых туров кадастровой оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения следует принимать территорию субъекта Федерации, а земель поселений - все поселения и садоводческие товарищества на территории субъекта Федерации или на территории административного района.
X. Кадастровая оценка стоимости земли поселений,
садоводческих товариществ и промышленных
предприятий вне населенных пунктов
10.1. Основные этапы кадастровой оценки земель поселений и иных земель, относящихся к первой группе объектов (группа А) административно - территориального образования:
- дифференциация земель поселений, садоводческих товариществ и промышленных предприятий вне населенных пунктов по их правовому режиму, функциональному использованию, градостроительной и иной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;
- оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективного использования земель отдельных оценочных микрозон с уточнением их границ и количества;
- установление типичных земельных участков, входящих в состав оценочных микрозон;
- сбор, группировка и оценка достоверности данных рынка земельных участков по оценочным микрозонам;
- установление кадастровой стоимости земли типичных земельных участков;
- графический, статистический и причинно - следственный анализ полученных результатов и установление итоговых значений стоимости земли оценочных микрозон;
- объединение оценочных микрозон, имеющих близкие значения кадастровой стоимости земли, в ценовые зоны;
- рассмотрение органами местного самоуправления результатов кадастровой оценки;
- утверждение результатов кадастровой стоимости земель по ценовым зонам и публикация их в открытой печати с рекомендациями (решениями) органов местного самоуправления по использованию опубликованных данных.
10.2. Территории городов (включая и города, не входящие в состав административных районов), поселков, сельских населенных пунктов дифференцируются на подгруппы земель различного функционального использования: земли общего пользования, включая земли, занятые общедоступными лесами и водными объектами, земли жилой застройки, независимо от ее типа; земли, занятые предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи и земли других землепользователей сферы производства; земли сельскохозяйственного использования.
10.3. Территории выделенных подгрупп земель различного функционального использования в свою очередь подразделяются на отдельные оценочные микрозоны по расположенным на них типам, видам, а в необходимых случаях и подвидам объектов недвижимости.
В одну оценочную микрозону включаются земли, имеющие по мнению специалистов, выполняющих данную работу, максимальные близкие по величине значения рыночной стоимости земельных участков для одного (основного для микрозоны) из возможных с юридической и хозяйственной точек зрения направлений использования земель.
При формировании границ оценочной микрозоны не учитываются отдельные земельные участки, расположенные на ее территории и имеющие иное, отличное от основного, направление использования земли.
На землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные однотипными жилыми домами: малоэтажной усадебной жилой застройки, малоэтажной жилой застройки без приусадебных участков, многоэтажной секционной (3 - 5 этажей), многоэтажной секционной (6 - 9 этажей), многоэтажной секционной (10 - 12 этажей) застройкой и т.д.
Земельные участки садоводческих, дачных кооперативов и товариществ, промышленных предприятий в границах поселения объединяются в отдельные оценочные микрозоны по условиям транспортной доступности к жилым массивам и центру поселения.
Территории дачных поселков, сельских населенных пунктов, садоводческих товариществ и кооперативов вне населенных пунктов, имеющие однотипную жилую застройку, дифференцируются на оценочные микрозоны по условиям транспортной доступности.
Производственные (промышленные) территории вне населенных пунктов дифференцируются на оценочные микрозоны по удаленности от основных транспортных магистралей и жилых массивов поселений.
Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами можно подразделить на виды объектов недвижимости, то есть земельные участки с жилыми кирпичными, рублеными, щитовыми, панельными и другими домами.
Земельные участки с многоэтажными секционными жилыми домами можно подразделять на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, то есть земельные участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, "сталинскими", улучшенного качества, элитными домами - новостройками и т.д.
Земельные участки с офисными зданиями или помещениями, торговыми заведениями классифицируются на оценочные микрозоны с выделением и описанием особенностей зданий и сооружений, влияющих на их рыночную стоимость.
При установлении оценочных микрозон земельные участки с расположенными на них зданиями, используемыми в качестве детских садов, школ, поликлиник, больниц, научных и учебных институтов, магазинов, рынков и т.д. в зонах жилой или промышленной застройки, как правило, не выделяются в отдельные оценочные микрозоны. В отдельные оценочные микрозоны следует выделять научные, учебные, специальные комплексы зданий и сооружений, сравнимые по площади занимаемых земель с жилым кварталом усадебной или многоэтажной застройки.
10.4. При выполнении земельно - оценочных работ не рассматриваются как объекты недвижимости: квартира в многоэтажном доме без земельной доли придомового земельного участка, отдельное здание без занимаемого им земельного участка или без прав на него, часть отдельного здания, встроенные, пристроенные сооружения без земельной доли придомового земельного участка. Классификация объектов недвижимости для оценки земли с целью выделения оценочных микрозон обязательным условием включает описание объекта, начинающегося с описания земельного участка или земельной доли придомового земельного участка.
10.5. Границами оценочных микрозон принимаются: естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т.д.); границы земель, занятых крупными инженерными сооружениями (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы); улицы, проезды, границы (заборы) предприятий (производственного и непроизводственного назначения); границы лесных сельскохозяйственных и иных угодий.
10.6. В границах оценочных микрозон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, форме, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.
Типичные земельные участки на территории оценочной микрозоны должны представлять определенный сегмент рынка классифицированных объектов недвижимости и соответствовать типичным условиям характера застройки оценочной микрозоны по ее плотности, инженерному оборудованию и размещению объектов внешнего благоустройства.
Повсеместно наибольшую рыночную информацию по стоимости земли поселений представляет в настоящее время рынок квартир.
Для использования данных о рынке квартир рекомендуется в каждой оценочной микрозоне малоэтажной без приусадебных земельных участков и многоэтажной жилой застройки установить несколько (3 - 5) типичных придомовых земельных участков многоквартирных жилых домов.
До издания нормативных документов, регламентирующих процедуру и технологию работ по установлению границ и площади придомовых земельных участков многоэтажных жилых домов, данная работа выполняется в процессе земельно - оценочных работ выборочно по отдельным типичным многоквартирным жилым домам по каждой оценочной микрозоне жилой застройки.
При этом в границы придомовых земельных участков многоквартирных жилых домов включаются площадь собственно жилого дома и объектов его внешнего благоустройства (подъездные дороги к дому, тротуары, газоны и скверы, стоянки для автомашин, площадки для сушки белья, детские площадки), предназначенные для проживающих в данном доме. Установление границ придомовых земельных участков производится по фактическому пользованию с учетом градостроительных нормативов и правил на отводы и размеры земельных участков в зависимости от характера застройки.
Установленные в процессе земельно - оценочных работ границы и площади придомовых земельных участков не имеют юридической силы и используются исключительно для целей оценки земли.
10.7. При оценке земли поселений для целей кадастровой оценки принимаются следующие основные виды наиболее эффективного использования земель оценочных микрозон:
- жилая застройка;
- застройка под офисные (конторские) цели;
- застройка под торговые помещения или коммерческие цели;
- промышленная застройка;
- сельскохозяйственное использовании земель;
- лесохозяйственное использование земель.
10.8. Наиболее эффективное использование земли устанавливается с учетом имеющейся градостроительной документации.
По каждой оценочной микрозоне устанавливается одно или несколько вариантов использования земли, каждое из которых должно удовлетворять четырем критериям, т.е. быть:
- юридически (законодательно) разрешенным;
- физически возможным;
- экономически целесообразным;
- наиболее доходным.
Конкурирующими направлениями использования застроенных земель поселений, как правило, являются жилая застройка, застройка коммерческими и административными зданиями и сооружениями, промышленная застройка.
Конкурирующими направлениями использования земли вне населенных пунктов являются несельскохозяйственное использование, (включая промышленное), сельскохозяйственное и лесохозяйственное использование.
10.9. Наиболее вероятным в первые туры кадастровой оценки стоимости земли может быть изменение использования земли при расчете кадастровой стоимости земельных участков промышленных предприятий, расположенных в центре городов и иных поселений, застройка земель общего пользования и сельскохозяйственного использования жилыми, коммерческими, административными, промышленными зданиями и сооружениями в границах населенных пунктов и лесохозяйственное использование малопродуктивных земель сельскохозяйственного назначения вне границ населенных пунктов.
10.10. Имеющаяся информация о сделках с объектами недвижимости группируется по основным сегментам рынка.
При этом выделяются следующие сегменты рынка недвижимости:
- незастроенные земельные участки;
- земельные участки с индивидуальными жилыми домами, дачами, садовыми домиками;
- земельные участки с административной и коммерческой недвижимостью;
- придомовые земельные участки многоквартирных жилых домов (для использования данных наиболее представительного рынка купли - продажи и аренды квартир).
В настоящих Рекомендациях приведены примерные, наиболее вероятные сегменты рынка недвижимости и перечни характеристик объектов недвижимости, характеризующие спрос и предложение. Для каждого города те или иные характеристики баз данных могут уточняться и дополняться на основе опроса риэлторских фирм и накапливаемого регионального опыта выполнения земельно - оценочных работ. При этом следует учитывать, что чем более полно описан объект сделки и ее стороны, тем достовернее результат оценки. Вместе с тем, более детальное описание увеличивает затраты на выполнение работ и вызывает организационные трудности в сборе информации.
10.11. Перечень характеристик объектов недвижимости по сегменту рынка "Незастроенные земельные участки":
- вид прав, переходящих по договору (собственность, аренда);
- дата сделки;
- цена сделки (по договору, реальная) в рублях или долларах;
- местоположение объекта (данные, позволяющие нанести земельный участок на план населенного пункта, садоводческого товарищества масштаба 1:10000 и обеспечить обезличенность информации);
- площадь земельного участка;
- цель использования (садоводство, индивидуальное жилищное строительство, гаражное, дачное, коттеджное строительство, личное подсобное хозяйство, строительство многоэтажного жилого дома, коммерческого или административного здания).
10.12. Перечень характеристик объектов недвижимости по сегменту рынка "Земельные участки с индивидуальными жилыми, дачными, коттеджными, садовыми домиками":
- вид прав, переходящих по договору (собственность, аренда);
- дата сделки;
- цена сделки в рублях или долларах (по договору, реальная);
- местоположение (данные, позволяющие нанести земельный участок на план населенного пункта масштаба 1:10000 и обеспечить обезличенность информации);
- площадь земельного участка;
- общая площадь дома;
- жилая площадь дома;
- материал стен;
- этажность;
- наличие и тип водоснабжения;
- тип отопления;
- наличие и тип горячего водоснабжения;
- наличие электричества;
- наличие и тип канализации;
- наличие и тип газоснабжения;
- наличие телефона;
- год постройки;
- состояние (отличное, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное);
- наличие и тип (встроенный, отдельностоящий) гаража и других вспомогательных построек.
10.13. Перечень характеристик объектов недвижимости по сегменту рынка "Земельные участки с административной и коммерческой недвижимостью":
- вид прав, переходящих по договору (собственности, аренды);
- дата сделки;
- цена сделки (по договору, реальная) в рублях или долларах;
- местоположение (аналогично иным объектам);
- площадь земельного участка;
- количество телефонных линий;
- год постройки;
- состояние (отличное, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное);
- тип объекта (отдельно стоящее здание, часть здания профильного характера, здание временного характера);
- этаж (подвал, полуподвал, цоколь, 1-й, 2-й, иные этажи);
- общая площадь помещения;
- материал стен;
- коммерческая привлекательность, включая доступность объекта для потенциальных клиентов (отлично, хорошо, удовлетворительно, неудовлетворительно);
- наличие места для парковки автотранспорта.
10.14. Перечень характеристик "объектов недвижимости" по сегменту рынка "Квартиры в многоквартирных домах":
- вид прав, переходящих по договору (собственность, аренда);
- дата сделки;
- цена сделки (по договору, реальная) в рублях или долларах;
- местоположение (улица, почтовый или условный номер дома);
- общая площадь квартиры;
- жилая площадь;
- площадь кухни;
- материал стен (кирпич, панель, блоки, монолит, дерево);
- этаж квартиры;
- этажность дома;
- местные особенности уровня благоустройства (горячее водоснабжение, отопление, газоснабжение, телефонизация);
- состояние квартиры (отличное, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное);
- год постройки;
- состояние дома (отличное, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное).
10.15. Сбор информации о рынке недвижимости включает в себя:
- данные о количестве риэлторских фирм, работающих на рынке недвижимости, и их обороте по количеству сделок и специализации на отдельных сегментах рынка;
- данные о динамике количества сделок по сегментам рынка в единицу времени;
- данные о динамике цен на однотипные объекты недвижимости в расчете на единицу измерения;
- данные по конкретным совершенным сделкам с объектами недвижимости;
- данные по предложениям или спросе на объекты недвижимости.
Сбор информации следует начинать с анализа местных периодических изданий.
Важнейшим источником информации являются риэлторские фирмы, из которых следует выделить две - три фирмы по каждому сегменту рынка по критерию наибольшего объема рекламы и срока работы на рынке недвижимости.
Бюро технической инвентаризации является держателем информации по всем существующим в поселении строениям, включая балансовую стоимость зданий и сооружений, которая является нижней границей их рыночной стоимости. В ряде городов БТИ является органом регистрации сделок с объектами недвижимости.
Главной сложностью при сборе информации для оценки является выявление реальной цены, по которой совершена конкретная сделка купли - продажи, так как реальная цена сделки нигде не фиксируется. В документах в основной массе случаев фигурирует заниженная цена продажи, обычно совпадающая с оценочной стоимостью, установленной в БТИ. Эта цена ниже реальной в 5 - 50 раз. Продавец, покупатель и фирмы - посредники не заинтересованы в предоставлении данных о реальных ценах, поскольку это не только выявит реально получаемые ими доходы, но и вызовет интерес к их источникам, увеличит налогообложение.
Риэлторские фирмы, собственники (покупатели и продавцы), участвовавшие в сделке, должны быть уверены в абсолютной конфиденциальности их отношений с исполнителями оценочных работ. Они должны быть убеждены, что представленная ими информация попадет в базу данных только в обезличенном виде и полученные данные не будут переданы третьим лицам ни при каких условиях.
Помимо соблюдения конфиденциальности хорошие результаты дает личная заинтересованность источника информации в предоставлении данных. Одним из эффективных вариантов является взаимный обмен информацией.
При сборе информации о рынке недвижимости могут быть использованы следующие методы работы:
- личная беседа;
- коллективная беседа в присутствии представителей администрации или с предъявлением официальных писем от имени администрации о целях выполняемой работы и с просьбой оказания содействия;
- организация совместных с риэлторскими фирмами научных, учебных семинаров для риэлторских фирм и оценщиков недвижимости;
- оформление договоров о взаимном сотрудничестве и обмене информацией.
Инструментом сбора информации является специально подготовленная анкета - карточка учета данных сделки. Эта карточка разрабатывается для каждого сегмента рынка и предлагается для заполнения риэлторским фирмам, продавцам, покупателям недвижимости.
10.16. При анализе данные о рыночных ценах по совершенным сделкам с объектами недвижимости по сегментам рынка приводятся по фактору времени в сравнимое состояние по курсу доллара США или ЭКЮ, а также если объект недвижимости был продан значительное время назад, а на рынке с тех пор произошли существенные ценовые изменения, то его рыночную цену корректируют на влияние фактора времени по средней величине ценовых изменений, произошедших по данному сегменту рынка за время приведения.
10.17. Земли оценочных микрозон оцениваются с использованием всех трех методов для каждого вида из установленных наиболее эффективных использований.
Рыночные цены единицы площади земли типичных земельных участков устанавливаются:
- по незастроенным земельным участкам по рыночным ценам на аналогичные участки, приведенным по фактору времени;
- по земельным участкам, застроенным индивидуальными жилыми домами, дачами, коттеджами, садовыми домиками с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа (физического, функционального, внешнего влияния) из общей рыночной цены объекта недвижимости;
- по земельным участкам, застроенным многоэтажными жилыми домами с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа из текущей рыночной цены всех квартир жилого дома.
В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости применяются и иные методы.
10.18. Расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения здания или сооружения осуществляется с применением трех основных методов:
- метод квадратных метров, при котором затраты на квадратный метр недавно построенного аналогичного здания умножают на аналогичный показатель оцениваемого объекта;
- поэлементный метод, при котором строительные издержки на квадратный метр каждой составной части оцениваемого объекта недвижимости умножают на количество квадратных метров в каждой составной части оцениваемого объекта;
- количественный метод, при котором складываются все издержки на возведение или установку составных частей нового здания, включая косвенные издержки и прямые расходы.
При расчетах восстановительной стоимости применяются ежеквартально издаваемые в настоящее время "Индексы цен в строительстве".
10.19. Износ определяется как снижение стоимости зданий и сооружений из-за изнашивания в процессе использования, воздействия окружающей среды, изменений технологии и действия других внешних факторов. Формально износ определяется как потеря пригодности и уменьшение стоимости объекта по любым причинам.
Физический износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости во времени.
Функциональный износ возникает из-за устаревшей планировки здания, несоответствия современным требованиям к материалам или конструкции кровли, стен, фундамента и т.д.
Внешний износ возникает при изменении внешних по отношению к объекту недвижимости факторов (строительство промышленного предприятия и иных объектов - источников шума, загрязнения и т.д.).
10.20. При получении различных по величине оценок стоимости земли оценочной микрозоны по результатам применения нескольких методов оценок для типичных земельных участков производится согласование полученных показателей стоимости и определение итоговой величины показателя стоимости земли оценочной микрозоны.
Согласование заключается в оценке доверительности единого из методов и принятия полученного результата с его применением в качестве итогового.
Степень достоверности полученных результатов устанавливается с точки зрения графического, статистического и причинно - следственного анализа.
После принятия более достоверными результатов, полученных по одному из примененных методов, итоговая величина кадастровой стоимости земли оценочной микрозоны принимается как среднее значение из полученных результатов по данному методу.
На основе графических и статистических методов анализа данных, полученных различными методами оценки каждой оценочной микрозоны, устанавливаются кадастровая стоимость земли как усредненная величина по виду использования или максимальная среди различных видов использования.
В случаях получения существенно различающихся оценочных стоимостей земли в пределах одной оценочной микрозоны для различных использований выделяются дополнительные оценочные микрозоны.
10.21. Оценочные микрозоны, близкие по значению кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны.
Одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории поселения.
Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей микрозон. Как показывает практика оценки рыночной стоимости земли в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта.
Рекомендуется следующее количество оценочных зон земель поселений в зависимости от численности населения:
┌─────────────────────────────┬──────────────────────────────────┐
│ Численность населения │ Количество оценочных зон │
│ (тыс. чел.) │ │
├─────────────────────────────┼──────────────────────────────────┤
│ до 20 │ менее 3 │
├─────────────────────────────┼──────────────────────────────────┤
│ 20 - 50 │ 3 - 5 │
├─────────────────────────────┼──────────────────────────────────┤
│ 50 - 200 │ 5 - 7 │
├─────────────────────────────┼──────────────────────────────────┤
│ 200 - 500 │ 7 - 10 │
├─────────────────────────────┼──────────────────────────────────┤
│ свыше 500 │ 10 и более │
└─────────────────────────────┴──────────────────────────────────┘
10.22. Полученные данные о рыночной стоимости или наиболее вероятной цены продажи земли относительно общей единицы сравнения наносятся на кадастровую карту стоимости земли населенного пункта или иного административно - территориального образования.
XI. Кадастровая оценка стоимости земель
сельскохозяйственного назначения
11.1. При кадастровой оценке земель сельскохозяйственных угодий, учитывая, что они практически не являются объектом купли - продажи и на них отсутствуют иные объекты недвижимости (здания и сооружения) практически исключается применение затратного метода и метода сравнения продаж. Повсеместная оценка этих земель в настоящее время может осуществляться методом капитализации ренты, исчисление которой базируется на расчете экономии нормализованных затрат при использовании земель и возделывании сельскохозяйственных культур на лучших и относительно лучших земельных участках.
Величина ренты измеряется превышением рыночной цены продажи производимых сельхозкультур над уровнем общественно - необходимых затрат, присущих данной оценочной группе почв, сформированной из почвенных разновидностей и земель. Срок капитализации рассчитывается, как величина обратная дисконту в точке наименьшей эффективности (около 2,5% годовых).
11.2. Рекомендуются следующие основные этапы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения:
- анализ и уточнение (корректировка) ранее выполненных работ по природно - сельскохозяйственному зонированию территории субъекта РФ и корректировки границ земельно - оценочных районов;
- разработка (уточнение) региональных шкал нормальной урожайности (продуктивности) основных сельскохозяйственных культур (групп культур) по оценочным группам почв в границах земельно - оценочных районов;
- классификация оценочных групп почв по их пригодности для использования в качестве сельскохозяйственных угодий по признаку их продуктивности;
- расчет нормальных затрат при использовании земельных угодий и возделывании основных сельскохозяйственных культур с включением в них нормативных внутрипроизводственных и внешних транспортных издержек в соответствии с технологией использования земельных угодий и возделывания культур в текущих ценах;
- расчет дифференциального дохода от использования оценочных групп почв под различными культурами и видами угодий, исходя из рыночных цен всех каналов реализации сельскохозяйственной продукции, нормальных затрат и отраслевой нормы прибыли;
- расчет нормативов для корректировки доходности рабочих земельных участков на влияние негативных свойств, лимитирующих урожайность, технологических признаков, отклонений внутрипроизводственных и внешних транспортных издержек от учтенных по нормативному расстоянию и качеству дорог;
- исчисление (установление) почвенных, технологических и иных признаков рабочих земельных участков, используемых сельскохозяйственными товаропроизводителями в качестве сельскохозяйственных угодий, для их кадастровой оценки;
- расчет доходности и кадастровой стоимости рабочих земельных участков и участков землепользований сельскохозяйственных товаропроизводителей;
- классификация земель сельскохозяйственного назначения административно - территориальных образований по их доходности и кадастровой стоимости;
- ценовое зонирование земель сельскохозяйственного назначения;
- составление карт кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;
- рассмотрение органами местного самоуправления результатов кадастровой оценки и классификации земель сельскохозяйственного назначения;
- утверждение результатов оценки кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по ценовым зонам, классов земель сельскохозяйственного назначения, публикация материалов в открытой печати с рекомендациями или решениями по использованию опубликованных данных.
11.3. Корректировка границ земельно - оценочных районов базируется на результатах практического применения материалов IV тура экономической оценки земель сельскохозяйственных предприятий, завершенной землеустроительными органами в 1989 - 1990 годах (на основе "Указаний о порядке проведения оценки земель", утвержденных Госагропромом СССР от 14 августа 1987 года) и заключается в исключении излишней дробности или обоснованном выделении дополнительных единиц земельно - оценочного районирования с одновременным уточнением границ земельно - оценочных районов по материалам почвенных обследований последних лет.
11.4. Разработка (уточнение) региональных шкал нормальной урожайности основных сельскохозяйственных культур (основной культуры) по оценочным группам почв в границах земельно - оценочных районов связана с уточнением шкал бонитета оценочных групп почв и учета уровня урожайности сельскохозяйственных культур за последние годы и его динамики.
Уточнение шкал бонитета по признакам и свойствам оценочных групп почв осуществляется с уточнением перечня бонитировочных признаков и свойств отдельных групп почв и учетом обновленных материалов почвенных обследований последних лет.
11.5. Классификация оценочных групп почв по их пригодности для использования в качестве сельскохозяйственных угодий заключается в объединении геоморфологически однородных оценочных групп почв по величине показателя нормальной урожайности с дифференциацией классов на разряды по влиянию основных негативных признаков, лимитирующих урожайность (продуктивность) сельскохозяйственных культур и угодий. При классификации учитываются требования охраны земель и почв (склонов, пойм и т.д.), включая требования по уровню загрязнения.
При классификации оценочных групп почв земельно - оценочного района рекомендуется выделять до 5 классов пригодности для использования под пашню, до 3 классов пригодности под сенокосы, до 3 классов пригодности под пастбища и до 3 классов оценочных групп почв, непригодных для сельскохозяйственного использования без коренных мелиораций.
11.6. В расчетах нормативных затрат:
- заработная плата на единицу продукции принимается в соответствии с действующей на момент оценки величиной минимальной заработной платы;
- материальные затраты на единицу продукции принимаются как совокупные стоимостные характеристики норм и нормативов материалов, горючего, удобрений, услуг и других элементов по ценам и расценкам, сложившимся на момент оценки;
- внутрипроизводственные транспортные издержки исчисляются в соответствии с нормативным (средним) местоположением земельных участков относительно производственных баз хранения материалов, горючего, техники, семян, удобрений с учетом класса дорог (по эквивалентному расстоянию), количества произведенных транспортных операций (грузоемкости) и средней стоимости 1 т/км;
- рентабельность принимается как относительная величина, характеризующая норму прибыли, необходимую для воспроизводства авансируемой заработной платы, материальных затрат, транспортных издержек.
Внешние транспортные издержки, характеризующие местоположение земель относительно пунктов приобретения материально - технических ресурсов и мест реализации произведенной сельскохозяйственной продукции, исчисляются как произведение эквивалентного расстояния (величина, средневзвешенная по классу дорог и удаленности), грузоемкости (количество перевозимых грузов в расчете на гектар оцениваемых земель) и средней стоимости 1 т/км, сложившейся на рынке перевозок.
XII. Кадастровая оценка стоимости земельного участка
12.1. Кадастровая стоимость земельного участка в границах поселений устанавливается на основе кадастровой стоимости земли оценочной зоны путем введения поправочных коэффициентов, учитывающих отличия оцениваемого участка от типичного.
Поправочные коэффициенты учитывают особенности местоположения оцениваемого земельного участка на территории оценочной зоны, отклонение площади, конфигурации и других признаков от аналогичных признаков, принятых для типичного участка.
Данные поправочные коэффициенты вводятся в случае установления их значений на основе анализа базы данных по совершенным сделкам.
12.2. Кадастровая стоимость конкретных земельных участков земель сельскохозяйственного назначения устанавливается в процессе земельно - оценочных работ.
Кадастровая стоимость земельных участков в процессе укрупнения или раздела используемых рабочих земельных участков устанавливается с использованием нормативов корректировки доходности.
