Форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета (в том числе в рамках единой учетно-регистрационной процедуры), не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации). | Нарушения, связанные с качеством подготовки технического плана. Наиболее часто нарушаются следующие пункты Требований. 1. Пункт 51. - не используются сведения ЕГРН (указываются не все земельные участки, в пределах которых расположен линейный объект) или используются неактуальные сведения ЕГРН о кадастровых номерах земельных участков, на (-под, -над) которых(-ми) расположен линейный объект (сведения о земельных участках, в границах которых располагается сооружение, указанных в техническом плане, в ЕГРН имеют статус "архивные"); - неверно указывается назначение линейного объекта (в отношении сооружения назначение должно быть указано в соответствии с документами, на основании которых подготовлен технический план. В случае если в документах, указанных в пунктах 21.1 - 21.23 Требований, отсутствуют сведения о назначении сооружения, такое назначение в техническом плане указывается с учетом приведенных в приложении N 1 к Требованиям подгрупп и групп видов назначений сооружений (абзац 2 подпункта 8 пункта 51 Требований); - при изменении линейного объекта, сведения местоположении которого содержатся в ЕГРН, в связи с реконструкцией его части/участка в техническом плане указываются только те земельные участки, в границах которых располагается реконструируемая часть/участок. В данном случае в техническом плане необходимо указывать все земельные участки, на которых располагается такой линейный объект (использовать сведения ЕГРН о линейном объекте); - при уточнении сведений о местоположении линейного объекта, в отношении которого сведения о координатах характерных точек контуров такого линейного объекта отсутствуют в ЕГРН, заполняется элемент "ExistContour" (данный элемент должен заполняться при наличии существующего (уточняемого, изменяемого) контура); - в случае подготовки технического плана по результатам реконструкции участка линейного объекта, сведения о местоположении которого содержатся в ЕГРН (когда участок линейного объекта демонтируется, новый участок прокладывается), элементы "ExistContour" и/или "DeleteAllBorder" отсутствуют в XML-схеме, все контуры описываются как "NewContour Definition". Следует учитывать, что в случае если осуществлена реконструкция части линейного объекта, в том числе перенос части линейного объекта в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, список характерных точек контура объекта недвижимости в графах 3, 5, 6 реквизита 1.1 раздела "Описание местоположения объекта недвижимости" технического плана начинается и заканчивается сведениями о характерных точках контура соответствующего сооружения, которые содержатся в ЕГРН и не подлежат изменению на основании представленного в рамках заявленного учетного действия технического плана (при наличии в ЕГРН сведений о местоположении объекта недвижимости); <1>; |
- в раздел "Характеристики объекта недвижимости" не включаются сведения об уникальных учетных номерах кадастровых округов, в которых расположен линейный объект (в XML-документе элемент "CadastralRegion" не заполнен). 2. Пункты 65, 82. Линейный объект отражается на схеме расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на земельном участке (далее - Схема) и Чертеже контура здания, сооружения (части объекта недвижимости) не целиком. Данное замечание относится также к случаям подготовки технического плана при одновременном образовании объектов недвижимости в результате преобразования объекта недвижимости. Так, в разделах "Сведения о пунктах геодезической сети и средствах измерений", "Схема геодезических построений", "Схема", "Чертеж" (в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства) отражаются сведения одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости вне зависимости от количества образуемых объектов недвижимости (пункт 20 Требований). Сведения графической и текстовой части не совпадают/противоречат друг другу. Например, текстовая часть может содержать сведения о контурах разных типов (наземные/подземные), при этом в графической части все контуры однотипные (например, наземного типа). 3. Пункт 23. Представленные для государственного кадастрового учета технические планы в форме электронного документа содержат нарушения Требований, наличие которых не обеспечивает считывание XML-документа: - в XML-схеме формата GKUOKS_.xml технического плана неправильно заполнен элемент "CadastralBlock", например, 00:00:000000, либо не заполнен вовсе (для объектов недвижимости, учтенных в кадастровом округе "Общероссийский", части кадастрового номера, соответствующие номеру кадастрового округа, номеру кадастрового района, номеру кадастрового квартала - строго нули, разделенные двоеточиями 0:0:0:) (пункт 4.2 главы 4 "Общие требования к заполнению технического плана в формате XML" Приказа N П/0347). | |
4. Пункт 81. В качестве местоположения указываются наименования не всех субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, населенных пунктов, на территории которых располагается линейный объект. В случае подготовки технического плана в отношении линейного объекта, расположенного более чем в одном кадастровом округе, в качестве местоположения указываются наименования субъекта (всех субъектов) Российской Федерации, муниципальных образований, населенных пунктов, на территории которых располагается такой линейный объект; при наличии информации также указывается наименование элемента планировочной структуры, улично-дорожной сети. Отмечаем, что в поле "Other" XML-документа технического плана могут быть указаны дополнительные сведения, однако это не исключает необходимости правильного заполнения "Address", в части заполнения сведений в отношении каждого субъекта Российской Федерации, в границах которого расположено такое сооружение. При этом поле "Note" (неформализованное описание) заполняется в случае если адрес, присвоенный до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 19.11.2014 N 1221 "Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов", невозможно полностью структурировать в соответствии с ФИАС, то дополнительно вносится установленный адрес в точном соответствии с документом (пункт 4.5 раздела 4 Приказа N П/0347). В связи с этим место нахождения линейного объекта, определяемое согласно описанию местоположения границ контура сооружения, не соответствует его адресу. При этом обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 5 Правил N 1221 линейные объекты не являются объектами адресации. | |
5. Пункт 21. В разделе "Исходные данные" не указываются сведения о реквизитах документов (в частности, проектной документации, разрешении на строительство, техническом паспорте) <2>; при изменении сведений о линейном объекте его протяженность определяется кадастровым инженером путем осуществления математических действий с протяженностями реконструируемых участков. (Обращаем внимание, что сведения о данной характеристике должны быть взяты из документов, перечень которых содержится в статье 24 Закона о регистрации, пунктах 21.1 - 21.2 Требований; законодательством Российской Федерации кадастровый инженер не наделен полномочиями по определению протяженности линейного объекта); Имеют место обращения за государственным кадастровым учетом изменений линейного объекта, в том числе подвергшегося реконструкции, при отсутствии разрешительных документов, выданных в установленном порядке уполномоченным органом. Так, например, технический план подготавливается применительно к объекту, для строительства которого в соответствии с законами субъектов Российской Федерации не требуется разрешение на строительство. В этой связи обращается внимание заявителей на то, что законы субъектов Российской Федерации об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство в соответствии с частью 17 статьи 51 ГрК, не распространяются на линейные объекты, расположенные на территории двух и более субъектов Российской Федерации <3>. Случаи, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, применительно к линейным объектам, приведены в Перечне, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 12.11.2020 N 1816. | |
6. Пункт 35. В технический план не включаются проекции всех строительных конструкций линейных объектов (например, опоры у линий электропередачи или сведения о наземном конструктивном элементе - точке перехода из подземного элемента в надземный). 7. Пункт 43. В случае если осуществлена реконструкция части линейного объекта, при наличии в ЕГРН сведений о местоположении такого объекта недвижимости, изменяемый контур содержит иные значения координат начальной и конечной точек. 8. Пункты 45, 79. Координаты характерных точек контуров линейного объекта не указываются в соответствующей зоне картографической проекции (неправильное указание/выбором значений в элементе "CsCode" (код системы координат) XML-документа либо для всех контуров в элементе "CsCode" и в наименовании системы координат указано единое значение), в связи с чем контуры линейного объекта на дежурной кадастровой карте определяются в границах иного кадастрового округа либо за пределами кадастрового округа "Общероссийский". 9. Пункт 61. В графической части технических планов при отображении контуров линейного объекта не соблюдены требования по применению специальных условных знаков (согласно приложению к Требованиям). Например, информация об используемых условных обозначениях отсутствует вовсе или для обозначения подземного контура используется условный знак, предусмотренный для отображения надземного контура или в случае реконструкции части/участка весь контур сооружения отображен как вновь образованный (красным цветом), а не только реконструируемая часть/участок. | |
Основания для приостановления государственной регистрации прав | Описание причин, повлекших приостановление осуществления государственной регистрации прав |
Не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав (в том числе в рамках единой учетно-регистрационной процедуры) (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации). | В целях осуществления регистрационных действий не представлены правоустанавливающие документы на земельные участки, на которых расположены наземные конструктивные элементы линейного объекта (при отсутствии сведений о зарегистрированных правах заявителя на них в ЕГРН) в том числе в случае, если такой объект реконструирован и новые конструктивные его элементы располагаются в границах иных земельных участков <4>. При обращении за снятием с государственного кадастрового учета и прекращением государственной регистрации прав ОАО "РЖД" на объект недвижимости (сооружение), представляющее собой производственно-технологический комплекс (далее - ПТК) отсутствуют документы о прекращении существования либо образовании в качестве самостоятельных объектов недвижимости всех входящих в такой НТК объектов. Зачастую информация в разделе технического плана "Заключение кадастрового инженера" о том, что тот или иной объект, входящий в состав ПТК, не обладает признаком недвижимых вещей, противоречит сведениям ЕГРН (документам технического учета, хранящимся в реестровом деле, открытом на ПТК. Например, сооружения связи представляют собой строительные конструкции, включающие в себя опоры, колодцы и т.п.). Обращаем внимание, что позиция Росреестра относительно порядка преобразования (раздела) ПТК, относящихся к имуществу ОАО "РЖД", с последующим осуществлением государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимости, исключаемые из состава ПТК, выражена в том числе в письмах Росреестра от 29.12.2021 N 13/1-98114-АБ/21, от 15.11.2022 N 01-9984-АБ/22 (доступны в информационно-справочной системе "Консультант Плюс"). Уполномоченным на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию органом не представляется заявление о государственной регистрации прав на возведенный линейный объект. На основании пункта 1 части 3 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением (за исключением многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ <5>, многоквартирного дома, созданного жилищно-строительным кооперативом, а также объекта недвижимости, созданного с привлечением средств нескольких лиц, в отношении которого на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом (иными лицами) не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места), на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного в порядке, предусмотренном статьей 19 Закона о регистрации, - в отношении таких здания, сооружения. |
Форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации) | - Документ в форме электронного образа документа подписан усиленной квалифицированной электронной подписью неуполномоченного лица (например, лицом, по доверенности представляющим документы для осуществления учетно-регистрационных действий или в целях государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в соответствии с частью 6.1 статьи 70 Закона о регистрации представляются выписки из реестра государственного или муниципального имущества, которые включаются в приложение к техническому плану и подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера). Также, подлежащий включению в раздел приложение технического плана электронный документ, выданный органом государственной власти, органом местного самоуправления, организацией (например, разрешение на строительство), заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, а не уполномоченного должностного лица такого органа государственной власти, органа местного самоуправления, организации. - Представляются технические планы, безосновательно подготовленные в целях уточнения сведений ЕГРН о линейных объектах в том числе по причине исправления ошибки без обоснования наличия реестровой ошибки в сведениях ЕГРН. Так, возможность уточнения сведений об объектах недвижимости установлена частью 5, частью 6.3 статьи 70 Закона о регистрации, а также в связи с определением (уточнением) местоположения здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в границах земельного участка в отношении учтенных до 01.01.2013 указанных объектов недвижимости исключительно для целей внесения в ЕГРН сведений об их местоположении в соответствии с частью 9.1 статьи 24 Закона. Государственный кадастровый учет в связи с изменением объекта недвижимости осуществляется на основании документов, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда) (часть 3 статьи 63 Закона). |
- При представлении заявления на государственный кадастровый учет вновь созданных объектов недвижимости выявляется, что: в выданных уполномоченным органом разрешениях на ввод объектов в эксплуатацию вид выполняемых работ указан как строительство, так и реконструкция (то есть из содержания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию невозможно однозначно определить, является ли то или иное сооружение созданным или реконструированным, поскольку в нарушение приказа Минстроя России от 03.06.2022 N 446/пр не указаны кадастровые номера реконструированных объектов капитального строительства); при пространственном анализе выявляется дублирование сведений о линейных объектах, указанных в разрешении на ввод в эксплуатацию и объектов недвижимости, сведения о которых содержатся в ЕГРН, что исключает факт создания нового объекта недвижимости. - В целях государственной регистрации перехода права на предприятие как имущественный комплекс (далее - предприятие) представляются договоры купли-продажи, не удовлетворяющие требованиям законодательства (в отсутствие документов, описывающих состав предприятия, либо содержащих противоречивые/неполные сведения в отношении предприятия). Так, договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 ГК (акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований). Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность (пункт 1 статьи 560). | |
с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (пункт 2 части 1 статьи 26 Закона о регистрации) | В целях государственного кадастрового учета в связи с изменением основных характеристик линейного объекта в случаях, когда такие изменения связаны с проведением реконструкции, для которой требуются получение разрешений на строительство, ввод объекта в эксплуатацию, в нарушение вышеприведенных норм законодательства обращается собственник линейного объекта. В соответствии с положением части 2 статьи 15 Закона, государственный кадастровый учет без одновременной государственной регистрации прав осуществляется по заявлению: собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости, за исключением случая, установленного пунктом 4.5 данной части (пункт 4); органа государственной власти, выдавшего разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости (пункт 4.5). Кроме того, в целях устранения причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета, соответствующий технический план (в том числе содержащий новые сведения о линейном объекте) должен быть представлен органом, выдавшим разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. |