Судья Верховного Суда Российской Федерации Козлова О.А., рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью
«ТРК-Мытищи» на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2014 и постановление Арбитражного суда Московского округа
от 03.02.2015 по делу № А40-17579/2014 Арбитражного суда города Москвы

по иску общества с ограниченной ответственностью «Голден Бридж» (далее – общество «Голден Бридж») к обществу с ограниченной ответственностью «ТРК-Мытищи» (далее – общество «ТРК-Мытищи») о взыскании 790 707 рублей 93 копеек неосновательного обогащения в виде обеспечительного платежа, уплаченного по предварительному договору аренды нежилого помещения от 03.04.2102 № 3К-62а/12;

по встречному иску общества «ТРК-Мытищи» к обществу «Голден Бридж» о взыскании 441 080 рублей 76 копеек арендной платы, в том числе 418 335 рублей 35 копеек постоянной арендной платы за декабрь 2013 года, 20 406 рублей 60 копеек переменной арендной платы за декабрь 2013 года, 2 338 рублей 81 копейку дополнительной платы за ноябрь 2013 года,

установил:

решением Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2014 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда
от 22.10.2014, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.02.2015 по тому же делу, решение отменено. Первоначальный иск удовлетворен. С общества «ТРК-Мытищи» в пользу общества «Голден Бридж» взыскано 790 707 рублей 93 копейки задолженности. По встречному иску с общества «Голден Бридж» в пользу общества «ТРК-Мытищи» взыскано 441 080 рублей 76 копеек задолженности.

В жалобе заявителем (обществом «ТРК-Мытищи) ставится вопрос об отмене судебных актов апелляционной и кассационной инстанций по мотиву несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Согласно пункту 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

Из представленных материалов следует, что между обществом
«ТРК-Мытищи» (арендодателем) и обществом «Голден Бридж» (арендатором) 03.04.2012 заключен предварительный договор № 3К-62а/12.Общество «Голден Бридж» 10.04.2012 оплатило обществу «ТРК-Мытищи» обеспечительный платеж в размере 790 707 рублей 93 копеек.

Арендатор 18.07.2012 был допущен в помещение.

Во исполнение предварительного договора от 03.04.2012 стороны 17.08.2013 подписали основной договор аренды нежилых помещений
№ ЗК-62а/13.

В соответствии с пунктом 3.2 договор подлежит государственной регистрации в установленном порядке и вступает в силу с момента регистрации. До момента государственной регистрации данный договор действует как краткосрочный договор аренды, срок действия которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 11 месяцев. В том случае, если 11 месяцев истекут, а договор аренды еще не будет зарегистрирован в установленном порядке, срок действия договора как краткосрочного автоматически продляется на последующие 11 месяцев на тех же условиях, за исключением индексации, пока договор аренды не будет зарегистрирован, но в любом  случае не более двух раз подряд.

Условия и порядок платежей определены сторонами статьей 4 договора.

В обоснование иска о взыскании неосновательного обогащения общество «Голден Бридж» сослалось на то, что договор аренды прекращен, помещения возвращены, полагая, что задолженность по арендной плате отсутствует, какие-либо суммы из обеспечительного платежа арендодателем не удерживались, обеспечительный платеж не возвращен.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении первоначального иска, сослался на ненадлежащее исполнение обществом «Голден Бридж» взятых на себя обязательств по оплате арендных платежей и условий договора, в соответствии с которыми при досрочном расторжении договора по основаниям, указанным в подпунктах 9.1 – 9.1.11 пункта 9.3 договора, обеспечительный платеж возврату не подлежит. Удовлетворяя встречное исковое требование, суд пришел к выводу о том, что арендатор обязан вносить арендную плату до момента возврата арендуемого имущества – до 23.01.2014, когда был подписан акт сдачи-приемки помещения; не оплатив арендную плату за декабрь 2013 года на условиях, согласованных в договоре, истец изменил тем самым условия договора аренды в одностороннем порядке, что статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

Отменяя решение в части отказа в удовлетворении первоначального иска, суды апелляционной инстанции исходил из следующего.

Основной договор аренды от 17.08.2013 государственную регистрацию не прошел, однако не считается незаключенным, действовал как краткосрочный договор аренды сроком на 11 месяцев, в связи с чем арендатор не вправе был отказаться от его исполнения по правилам, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, как от договора, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку право одностороннего отказа от исполнения договора арендатором спорный договор не предусматривал, то направленное 24.10.2013 обществом «ТРК-Мытищи» уведомление о прекращении договора аренды
от 17.08.2013 № ЗК-62а/13 на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с 22.01.2014 и заявление о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы не носило правообразующего характера.

При таких условиях отказ арендатора от уплаты постоянной и переменной составляющих арендной платы за декабрь авансом до 20.11.2013 обоснованно был квалифицирован арендодателем как нарушение условий договора аренды.

Право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае, если арендатор не производит уплату арендной платы, предусмотренной договором аренды, в течение 15 и более дней с момента, когда такой платеж должен был быть произведен (пункт 9.1.11), также не предусмотрено условиями спорного договора, поскольку пунктом 9.2 предусмотрен судебный порядок его расторжения.

Оценив в совокупности и во взаимосвязи представленные доказательства и условия договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что спорный договор аренды прекращен по соглашению сторон, волей и интересом обеих сторон, что подтверждается двусторонним актом сдачи-приема помещений от 23.01.2014 и отсутствием претензий к состоянию помещения, основания для удержания уплаченного арендатором обеспечительного платежа отпали. Поскольку арендодатель самостоятельно зачет его части в счет погашения долга по арендной плате не произвел, а обратился с встречным иском в арбитражный суд, то арендодатель, уклоняясь от их возврата (зачета), в сумме, превышающей задолженность, неосновательно удерживает денежные средства, подлежащие возврату (зачету) в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса.

Довод общества «ТРК-Мытищи» (арендодателя) о том, что обеспечительный платеж не подлежит возврату, со ссылкой на то обстоятельство, что договор был расторгнут из-за ненадлежащего исполнения обязательств арендатором, отклонен судом апелляционной инстанции как несостоятельный.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса).

Следовательно, предусмотренный спорным договором аренды (пункт 4.6) обеспечительный платеж является иным способом обеспечения исполнения арендатором обязательств, вытекающих из договора аренды. В случае нарушения условий договора, ненадлежащего исполнения арендатором взятых на себя обязательств, названный способ обеспечения трансформируется и становится способом самозащиты права, поскольку по условиям договора может быть реализован контрагентом по сделке самостоятельно, без обращения в суд путем вычета (удержания) сумм долга и иных сумм, необходимых для восстановления  нарушенного права арендодателя.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Поскольку предусмотренный спорным договором обеспечительный платеж является способом обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из договора аренды, то и у арендодателя по окончании срока договора аренды возникает обязанность принять сумму платежа к уплате в счет исполнения денежных обязательств арендатора.

Нарушений норм материального права, а также норм процессуального права, влекущих за собой безусловную отмену оспариваемых судебных актов, судами не допущено.

Приведенные заявителем доводы сводятся к несогласию с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судами доказательств, что не является основанием для пересмотра судебных актов в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.6, 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

определил:

отказать обществу с ограниченной ответственностью
«ТРК-Мытищи» в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.