ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
№ 310-ЭС21-11845
г. Москва
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фуяо Стекло Рус» на постановление Арбитражного суда Центрального округа
от 01.04.2021 по делу № А23-7383/2019 Арбитражного суда Калужской области,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Фуяо Стекло Рус" (далее - истец, арендатор, общество, ООО "Фуяо Стекло Рус") обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 489 807,25 руб.
Определением Арбитражного суда Калужской области от 27.01.2020 в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произведена замена ответчика - Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги на надлежащего ответчика муниципальное образование "Город Калуга" в лице Городской Управы города Калуги (далее - ответчик, арендодатель, управа).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги и Управление финансов города Калуги.
Впоследствии общество в порядке статьи 49 АПК РФ уменьшило исковые требования до 2 291 293,94 руб. с указанием на то, что расчет произведен с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности.
Решением Арбитражного суда Калужской области от 16.06.2020, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2020, требования удовлетворены.
Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 01.04.2021 решение от 16.06.2020 и постановление от 22.10.2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калужской области.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить постановление суда округа, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что вид разрешенного использования земельного участка установлен Постановлением заместителя Городского Главы города Калуги №2732-пи от 14.03.2014 как «жилые дома различного типа». Сведения о данном виде отражены в реестре недвижимости и в договоре аренды (пункт 1.2).В 2014 году обществом получено разрешение на строительство комплекса общежитий, возведение которых осуществлялось в период 2014-2016 год. При этом вид разрешенного использования спорного земельного участка не менялся ни в связи с началом строительства , ни после го окончания. На период строительства применялась ставка аренды 1,3%, как за земельные участки, предоставленные для строительства. В 2016 построенный комплекс общежитий был введен в эксплуатацию, в связи с чем общество полагало, что при расчете арендной платы с момента ввода объекта в эксплуатацию подлежит применению ставка 0,3% (установленная для земельных участков общежитий), а не 1,3% (установленная для строительства), так как цель строительства достигнута и земельный участок используется в целях эксплуатации построенных объектов.
Суд кассационной инстанции переоценил выводы судов первой и апелляционной инстанций о толковании условий договора аренды относительно целей использования земельного участка, основанных на имеющихся в деле доказательствах, выйдя за пределы предоставленных ему полномочий.
Как правильно установлено судами первой и апелляционной инстанций, вид разрешенного использования спорного земельного участка был установлен самым ответчиком. Указанный вид разрешенного использования «жилые дома различного типа» отражен и в ЕГРН, и в самом договоре аренды (пункт 1.2).
В 2014 году Городской Управой города Калуги обществу выдано разрешение на строительство общежитий. При этом изменение виды разрешенного использования земельного участка не требовалось. Общество полагает, что выдав разрешение на строительство комплекса общежитий, ответчик подтвердил легитимность деятельности истца по строительству в границах вида разрешенного использования «жилые дома различного типа».
Ни правилами землепользования и застройки муниципального образования город Калуга, ни градостроительным регламентом не предусмотрено установление отдельного вида разрешенного использования земельного участка, связанного со строительством или эксплуатацией общежитий.
Постановление Городской Управы, устанавливающие базовые ставки аренды, дифференцирует ставки не только исходя из вида разрешенного использования земельного участка, но и исходя из целей использования.
Выводы суда округа о невозможности изменения ставки аренды без дополнительного соглашения к договору невозможно противоречит положениям статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, содержащиеся в пунктах 16,19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Виды разрешенного использования за рассматриваемый период должны определяться в соответствии с постановлением Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 №540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Из данного постановления не следует разницы при определении вида разрешенного использования в зависимости от «для строительства» или «для эксплуатации» используется участок. По мнению истца, такая разница имеет значение исключительно для градостроительной дисциплины использования земельного участка и учитывается при установлении ставки аренды.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы, материалов истребованного дела и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов, ООО "Фуяо Стекло Рус" на основании договора аренды от 07.05.2010 N 344/10 (в редакции договора о передаче прав и обязанностей от 11.10.2011) (далее - договор аренды) является арендатором земельного участка из состава земель населенных пунктов площадью 29 733 кв. м, кадастровый номер 40:26:000099:72 (далее - спорный земельный участок, земельный участок 099:72).
Согласно п. 3.1. договора аренды размер и расчет арендной платы указаны в приложении N 2 к договору "Расчет арендной платы", который является неотъемлемой частью договора.
В соответствии с п. 3.2 договора расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты, подписывается ответчиком и уполномоченным лицом со стороны истца. Первоначальный расчет арендной платы за период, начиная с даты, указанной в п. 2.2 договора и до окончания текущего года выдается при заключении договора.
В случае уклонения арендатора от получения или отказа от подписания ежегодной арендной платы, либо уточненного уведомления по арендной плате, указанные расчет либо уведомление подписываются только арендодателем и считаются действующими с момента подписания им (абз. 2 п. 3.2 договора).
Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 12.10.2011.
Согласно Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Городской Думы города Калуги от 14.12.2011 N 247 (действовавшим в спорный период) (далее - ПЗЗ), земельный участок 099:72 расположен в границах территориальной зоны П-5 - зона производственно-коммунальных объектов V класса санитарной классификации. В соответствии с градостроительным регламентом в указанной территориальной зоне допускается установление условно разрешенного вида разрешенного использования земельного участка "жилые дома различного типа".
Органами местного самоуправления города Калуги 14.02.2014 инициирована административная процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка 099:72 путем проведения процедуры публичных слушаний, что подтверждается письмами Городской Управы города Калуги о назначении публичных слушаний от 21.02.2014 N 417/17-14 от 21.02.2014, о проведении публичных слушаний от 25.02.2014 N 440/07-14, протоколом публичных слушаний 26.02.2014, заключением от 05.03.2014 N 7 о результатах публичных слушаний, письмом Городской Управы города Калуги о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка от 07.03.2014 N 4875-ВН-0714.
Постановлением Городской Управы города Калуги от 14.03.2014 N 2732-пи вид разрешенного использования спорного земельного участка "строительство производственной базы" изменен на условно разрешенный - "жилые дома различного типа".
В целях приведения положений договора аренды в соответствие с установленным постановлением Городской Управы города Калуги от 14.03.2014 N 2732-пи условно разрешенным видом разрешенного использования стороны заключили дополнительное соглашение N 419/14 к договору аренды.
Обществом 02.06.2014 получено разрешение на строительство объекта капитального строительства "Комплекс общежитий для сотрудников, работающих вахтовым методом по объекту: "Завод по производству автомобильного стекла ООО "Фуяо Стекло Рус". Строительство указанного объекта завершено в 2016 году.
Арендатором 27.10.2016 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что подтверждается постановлением Городской Управы города Калуги от 27.10.2016 N 13249-пи. Объект капитального строительства "Комплекс общежитий для сотрудников, работающих вахтовым методом по объекту "Завод по производству автомобильного стекла ООО "Фуяо Стекло Рус" введен в эксплуатацию.
Полагая, что в период с 27.10.2016 по настоящее время размер арендной платы за пользование земельным участком арендодателем определялся неверно, без учета факта введения комплекса общежитий в эксплуатацию, истец в целях досудебного урегулирования спора 03.07.2019 обратился к ответчику с претензией, которая оставлена без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
В обоснование заявленных требований общество сослалось, что ни Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Калуга, ни градостроительным регламентом не предусмотрено установление вида разрешенного использования земельного участка, связанного со строительством или эксплуатацией общежитий. В то же время подпунктом 1.2 пункта 1 приложения к постановлению Городской управы города Калуги от 16.01.2019 N 13-п предусмотрена отдельная ставка арендной платы для земельных участков с видом разрешенного пользования "земельные участки общежитий".
Удовлетворяя требования общества, суды первой и апелляционной инстанций , руководствуясь положениями статей 1, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), статей 424, 614, 1102, 1103, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582, Правила N 582), пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), исходили из того, что арендная плата, являющаяся в рассматриваемом случае регулируемой, необоснованно рассчитывалась арендодателем за период с 2016 года по 2019 год без учета ввода комплекса общежитий в эксплуатацию 27.10.2016. С момента получения разрешения на ввод комплекса общежитий в эксплуатацию земельный участок фактически используется обществом не для строительства, а для эксплуатации возведенных на нем объектов, в связи с чем размер арендной платы должен определяться с использованием ставки равной 0,3% в соответствии с пп. 1.2 п. 1 приложения к постановлению Городской управы города Калуги от 16.01.2019 N 13-п; на стороне Управы имеется неосновательное обогащение в заявленной истцом сумме.
Суды также указали, что ответчик был уведомлен о намерении общества осуществить строительство общежитий, предназначенных для временного проживания работников и расположенных рядом со зданием завода ООО "Фуяо Стекло Рус"; вид разрешенного использования указанного участка подтверждается выпиской из ЕГРН; на указанном земельном участке расположены социально ориентированные объекты - общежития, построенные для работников завода; расчет арендной платы за 2017 год произведен самим арендодателем без учета поправочного коэффициента, равного 5, применявшегося в период строительства объектов; с окончанием строительства арендатор автоматически прекращает деятельность по строительству указанных объектов недвижимости и все его последующие действия по использованию земельного участка направлены именно на эксплуатацию комплекса построенных общежитий, в связи с чем изменение цели использования земельного участка путем заключения дополнительного соглашения в рассматриваемом случае не требуется.
Условиями заключенного сторонами договора аренды, ставки арендной платы за использование земельного участка в целях эксплуатации построенных объектов не определены. Однако, постановлением Городской управы города Калуги от 16.01.2019 N 13-п установлены дифференцированные в зависимости от целей использования ставки арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории МО "Город Калуга" (ранее указанные ставки арендной платы были установлены постановлением Городской Управы города Калуги от 15.12.2017 N 421-п, постановлением Городской Управы г. Калуги от 30.12.2016 N 388-п, постановлением Городской Управы г. Калуги от 31.12.2015 N 399-п).
Суд округа, проверив выводы судов установленным обстоятельствам и имеющимся доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права, отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав следующее.
Суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание пункт 3.5 договора аренды, в соответствии с которым в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка арендная плата исчисляется с момента такого изменения на основании дополнительного соглашения к договору.
Применяя в расчетах арендной платы ставку 1,3%, Городская Управа города Калуги руководствовалась тем, что после ввода в эксплуатацию комплекса общежитий вид разрешенного использования спорного земельного участка не был изменен в порядке, установленном п. 1.7 договора аренды, ввиду отсутствия соответствующих заявлений арендатора ООО "Фуяо Стекло Рус".
Согласно приложениям к постановлениям Городской Управы города Калуги о ставках арендной платы и коэффициентам к ним от 31.12.2015 N 399-п, от 30.12.2016 N 388-п, от 15.12.2017 N 421-п, от 16.01.2019 N 13-п выбор той или иной ставки для начисления арендной платы зависит от вида разрешенного использования участка, а не от его фактического использования.
Возражая против заявленных требований, Управа ссылалась именно на необходимость изменения в установленном договором порядке вида разрешенного использования спорного земельного участка. Между тем, судами обеих инстанций данный довод управы расценен как необходимость изменения цели использования земельного участка для применения иной арендной ставки.
В материалах дела имеется заявление общества N 1 от 07.06.2018 о предоставлении в аренду на 48 лет 11 месяцев земельного участка 099:72 для эксплуатации восьми зданий общежитий, пищеблока, автоматизированной блочно-модульной котельной, принадлежащих обществу на праве собственности.
В ответе на данное заявление N 7974/06-18 от 18.07.2017 Управа пояснила обществу, что согласно договору аренды вид разрешенного использования земельного участка 099:72 - "жилые дома различного типа", в то время, как общество испрашивает земельный участок в иных целях, в связи с чем предоставление участка является невозможным.
В свою очередь, Общество указало, что объекты социально коммунально-бытового назначения входят в единый комплекс общежитий, неразрывно связаны с ним и самостоятельного значения не имеют. Необходимость их возведения была предусмотрена проектной документаций и действующими строительными нормами и правилами.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением Городской Думы города Калуги от 14.12.2011 N 247 (действовавшим в спорный период) (далее - ПЗЗ), земельный участок 099:72 расположен в границах территориальной зоны П-5 - зона производственно-коммунальных объектов V класса санитарной классификации. В соответствии с градостроительным регламентом в указанной территориальной зоне допускается установление условно разрешенного вида разрешенного использования земельного участка "жилые дома различного типа".
Согласно подпункту 1.2 пункта 1 приложения к постановлениям городской Управы города Калуги «О ставках арендной платы и коэффициентах к ним для исчисления арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории муниципального образования города Калуга» от 31.12.2015 №399-п; от 15.12.2017 №421-п; от 16.01.2019 №13-п предусмотрена отдельная ставка арендой платы для земельных участков с видом разрешенного использования «земельные участки общежитий»; указанная ставка расположена в разделе видов разрешенного использования, связанных с жилищным строительством.
Земельный участок с кадастровым номером 40:26:000099:72 предоставлен ООО «Фуяо Стекло Рус» с условно разрешенным видом использования «жилые дома различного типа» на основании постановления Городской Управы города Калуги от 14.03.2014 №2732-пи.
По утверждению истца, после ввода спорных объектов (зданий общежитий в эксплуатацию) вид разрешенного использования земельного участка не изменился, что подтверждается выпиской из ЕГРН, но с момента ввода в эксплуатацию комплекса общежитий арендная плата должна быть рассчитана с применением ставки 0,3%, как и предусмотрено подпунктом 1.2 пункта 1 приложения к постановлениям городской Управы города Калуги от 31.12.2015 №399-п; от 15.12.2017 №421-п; от 16.01.2019 №13-п.
При новом рассмотрении стороны не лишены права привести свои доводы и возражения ,которым суду предложено дать надлежащую оценку, правильно применить нормы материального права.
Обжалуемое постановление принято в пределах полномочий, установленных статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для суда кассационной инстанции.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
ОПРЕДЕЛИЛ:
отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Фуяо Стекло Рус» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Н.С. Чучунова
