ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
№ 305-ЭС22-7353
г. Москва
Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма Городисский и Партнеры» (Москва) на решение Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.03.2022 по делу № А40-94683/2020,
у с т а н о в и л:
Акционерное общество «Дом.РФ» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма Городисский и Партнеры» (далее – Фирма) о расторжении охранно-арендного договора от 01.07.2003 № 555 на пользование недвижимым нежилым зданием - памятником истории и культуры площадью 1407,1 кв.м с кадастровым номером 77:01:0003042:1105, расположенным по адресу: Москва, Б. Спасская ул., д. 19А, стр. 1; об обязнии Фирмы возвратить Обществу указанное здание.
Фирма обратилась со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Обществу и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее – Управление Росимущества) о взыскании 233 538 729 руб. 25 коп. неосновательного обогащения в виде стоимости ремонтно-реставрационных работ на спорном объекте и 8 402 014 руб. 25 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга за период с 17.08.2020 по 11.06.2021, с их дальнейшим начислением до фактического исполнения обязательства.
Арбитражный суд города Москвы решением от 30.07.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2021 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09.03.2022, удовлетворил первоначальный иск и отказал во встречных требованиях.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Фирма, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты.
Дело 01.06.2022 истребовано из Арбитражного суда города Москвы.
По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 АПК РФ кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Фирмы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов истребованного дела и установлено судами, государственное учреждение «Главное Управление охраны памятников города Москвы», правопреемником которого стал Комитет по культурному наследию города Москвы (арендодатель), и общество с ограниченной ответственностью «Регда» (арендатор) 01.07.2003 заключили охранно-арендный договор на пользование недвижимым нежилым зданием - памятником истории и культуры, расположенным по адресу: Москва, Б. Спасская ул., д. 19А, стр. 1, сроком до 01.07.2028 (с учетом дополнительного соглашения от 20.03.2006).
Договор зарегистрирован в установленном порядке.
На основании соглашения от 01.02.2006 права и обязанности арендатора перешли к Фирме.
Условиями договора установлена обязанность арендатора выполнить за свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендуемому зданию – памятнику в соответствии с разделом акта технического состояния.
Актами технического состояния от 01.07.2003 и от 01.02.2006 предусмотрено, что в целях сохранения памятника культурного наследия и создания нормальных условий его использования арендатор обязан выполнить комплекс ремонтно-реставрационных работ по кровле и фасадам.
Фирма в период с 2006 по 2009 год за свой счет с согласия уполномоченных органов выполнила на объекте комплекс ремонтно-восстановительных работ, направленных на сохранение и восстановление его исторического облика, в соответствии с требованиями статей 40 – 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ).
Правительство Российской Федерации распоряжением от 30.06.2012 № 1148-р включило объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: Москва, Б. Спасская ул., д. 19А, стр. 1, в перечень объектов культурного наследия федерального значения, которые до 27 декабря 1991 года являлись недвижимыми памятниками истории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения и в отношении которых должно быть оформлено право собственности Российской Федерации.
Право собственности Российской Федерации на указанный объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке.
Управление Росимущества (арендодатель) и Фирма (арендатор) 28.12.2012 заключили дополнительное соглашение к охранно-арендному договору от 01.07.2003.
Данным соглашением предусмотрено, что документально подтвержденные расходы арендатора, связанные с осуществлением работ направленных на обеспечение физической сохранности арендуемого здания засчитываются в счет арендной платы по договору.
Во исполнение пункта 1 статьи 14 Закона № 73-ФЗ Правительство Российской Федерации постановлением от 04.10.2012 № 106-ПП, вступившим в законную силу с 01.01.2013, утвердило Положение об установлении льготной арендной платы и ее размеров юридическим и физическим лицам, владеющим на праве аренды находящимися в федеральной собственности объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации, вложившим свои средства в работы по их сохранению и обеспечившим выполнение этих работ (далее – Положение).
На основании данного Положения Фирма в 2013 году обратилась в Министерство культуры Российской Федерации с заявлением о предоставлении права на льготную арендную плату.
Министерство культуры Российской Федерации, рассмотрев заявление Фирмы и приложенные к нему документы, 07.08.2013 подтвердило выполнение Фирмой комплекс работ по сохранению объекта культурного наследия на общую сумму 233 538 729 руб. 25 коп. и приняло положительное заключение на право предоставления Фирме льготной арендной платы.
На основании Положения и положительного заключения Министерства культуры Российской Федерации от 07.08.2013 Управление Росимущества и Фирма 29.08.2013 заключили дополнительное соглашение об установлении льготной арендной платы в размере 107 529 руб. 90 коп. в месяц, действующей с даты заключения соглашения до окончания срока действия договора (01.07.2028).
Правительственная комиссия по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации (далее – Правительственная комиссия), приняла решение, оформленное протоколом от 26.02.2019 № 1, о признании целесообразным совершение Обществом юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации в соответствии с частью 1 статьи 12.2 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Закон № 161-ФЗ) в отношении находящегося в федеральной собственности земельного участка площадью 1008 кв.м с кадастровым номером 77:01:0003042:36 с расположенным на нем находящимся в федеральной собственности объектом недвижимости по адресу: Москва, Б. Спасская ул., д. 19А, стр. 1.
Правительственная комиссия указала, что Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (далее – Росимущество) необходимо в предусмотренные Законом № 161-ФЗ порядке и сроки принять следующие решения: об изъятии находящегося в федеральной собственности указанного объекта недвижимости, закрепленного на праве оперативного управления за федеральным государственным бюджетным учреждением культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры»; о передаче единому институту развития (Обществу) данного земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости по передаточному акту для совершения, в том числе сделок в качестве агента Российской Федерации.
В соответствии с требованиями Закона № 161-ФЗ и на основании указанного решения Росимущество распоряжением от 26.03.2019 № 153-р передало Обществу земельный участок с расположенным на нем находящимся в федеральной собственности объектом недвижимости, Общество осуществило государственную регистрацию обременения данного имущества указанием на совершение Обществом сделок в качестве агента Российской Федерации.
Общество уведомило Фирму о досрочном расторжении охранно-арендного договора от 01.07.2003 № 555 со ссылкой на решение Правительственной комиссии от 26.02.2019 № 1.
Ссылаясь на то, что стороны не пришли к соглашению о досрочном расторжении договора аренды, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Фирма, обращаясь со встречным иском, указала на то, что поскольку до настоящего времени денежные средства, вложенные ею в реставрацию объекта культурного наследия, не компенсированы, в том числе путем их зачета в счет арендной платы, при досрочном расторжении договора аренды на стороне арендодателя возникает неосновательное обогащение.
Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 209, 421, 450, 622, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 12, 12.2, 15 Закона № 161-ФЗ, Закон № 73-ФЗ, пришли к выводу об обоснованности первоначального иска Общества и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска Фирмы.
Суды исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 12 Закона № 161-ФЗ в течение сорока пяти дней с даты получения предложений единого института развития межведомственный коллегиальный орган принимает решение, в том числе о целесообразности совершения единым институтом развития юридических и иных действий, сделок в отношении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, в качестве агента Российской Федерации в целях, предусмотренных данным Законом.
Частью 4 статьи 15 Закона № 161-ФЗ предусмотрено, что в случае, если до даты принятия межведомственным коллегиальным органом решения, указанного в пункте 2 части 1 статьи 12 данного Закона, находящийся в федеральной собственности земельный участок передан по договору аренды или договору безвозмездного пользования организации либо находящийся в федеральной собственности и закрепленный за организацией на праве хозяйственного ведения или оперативного управления объект недвижимого имущества, другое имущество переданы по договору аренды или договору безвозмездного пользования, эти договоры подлежат досрочному расторжению или прекращению независимо от оснований, предусмотренных Гражданским кодексом, по соглашению сторон или по решению суда при обращении в суд, в том числе единого института развития в отношении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества единого института развития.
Поскольку в отношении спорного здания Правительственная комиссия приняла решение о целесообразности совершения Обществом юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации, заключенный до принятия такого решения охранно-арендный договор от 01.07.2003 № 555 подлежит досрочному расторжению на основании части 4 статьи 15 Закона № 161-ФЗ.
Согласно условиям охранно-арендного договора от 01.07.2003 Фирма приняла на себя обязательства по проведению ремонтно-реставрационных работ за свой счет. Возможность выплаты арендатору компенсации понесенных им затрат (в денежной форме) при выполнении работ по сохранению объекта культурного наследия и порядок определения ее размера не предусмотрены ни договором аренды, ни дополнительными соглашениями к нему, ни Законом № 161-ФЗ, на основании которого действует Общество, ни Законом № 73-ФЗ.
При этом арендатору уже была предоставлена соответствующая мера поддержки виде льготной арендной платы.
Заявленная во встречном иске сумма понесенных арендатором затрат не является неосновательным обогащением арендодателя, а относится к расходам, которые арендатор обязан нести по договору аренды.
Комплекс ремонтно-восстановительных был произведен в 2006-2009 годах, при этом за весь период с 2009 года арендатор не выражал намерения взыскать с арендодателя понесенные расходы. Напротив, в 2013 году, то есть спустя 4 года после окончания работ, Фирма воспользовалась правом на получение льготной арендной платы по договору, поэтому нельзя считать, что о нарушении своих прав Фирма узнала, когда Общество предъявило иск о расторжении договора аренды. Следовательно, Фирма, обратившись с иском о компенсации стоимости ремонтно-реставрационных работ в 2020 году, пропустила срок исковой давности, о применении которой заявило Общество.
Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.
В кассационной жалобе Фирма, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты и приводит в числе прочих следующие доводы.
Фирма полагает, что по смыслу Закона № 161-ФЗ часть 4 статьи 15 этого Закона должна применяться к договорам заключенным после вступления в силу данного Закона, но до принятия решения Правительственной комиссией. Между тем, по мнению заявителя, спорный договор к таким не относится и не может быть расторгнут на основании данной нормы.
Заявитель обращает внимание на то, что он является добросовестным арендатором, регулярно вносил арендную плату, неукоснительно исполнял требования охранного обязательства, вложил в реставрацию объекта культурного наследия значительные денежные средства. За весь период аренды к арендатору не возникало претензий, связанных с нарушением принятых им на себя обязательств.
Податель жалобы указывает, что во исполнение требований Закона № 73-ФЗ и условий договора им был выполнен комплекс ремонтно-реставрационных работ по сохранению объекта культурного наследия. Однако вопреки выводам судов это не означает, что понесенные Фирмой затраты не подлежат компенсации в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в отсутствие каких-либо нарушений со стороны арендатора.
Частью 2 статьи 14 Закона № 73-ФЗ предусмотрено, что физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с данным Законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат. Порядок предоставления указанной компенсации и ее размер определяются договором аренды.
Условиями охранно-арендного договора в редакции дополнительного соглашения от 28.12.2012 стороны предусмотрели, что документально подтвержденные расходы арендатора, связанные с осуществлением работ, направленных на обеспечение физической сохранности здания (в том числе ремонтно-реставрационные работы) засчитываются в счет арендной платы.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2015 № 915-О указал, что отсутствие непосредственно в Законе № 163-ФЗ каких-либо механизмов, предусмотренных для компенсации убытков, возникших вследствие лишения арендных прав, само по себе не может рассматриваться как отменяющее действие защитных мер правового характера.
В соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
В силу статье 1102 и 1105 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества.
Заявитель считает, что поскольку его затраты до настоящего времени в счет арендной платы не зачтены, при досрочном расторжении договора на стороне арендодателя возникло неосновательное обогащение на сумму выполненных Фирмой ремонтно-реставрационных работ.
Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
По мнению подателя жалобы, судами трех инстанций при рассмотрении настоящего спора не учтено, что условиями договора не предусмотрен срок исполнения обязательства по зачету реставрационных затрат в счет арендной платы, право на зачет могло быть использовано арендатором в любой момент в течение срока действия договора. Однако в момент расторжения договора Фирма лишается права компенсировать свои вложения посредством зачета. При таких обстоятельствах срок давности по требованиям о возмещении стоимости реставрационных работ следует исчислять не с даты их выполнения, а с момента, когда арендатор утратил возможность компенсировать соответствующие затраты путем зачета, то есть узнал о нарушенном праве. Поскольку таким моментом является досрочное расторжение договора по решению суда, заявитель полагает, что им не пропущен срок исковой давности по заявленным во встречном иске требованиям.
Приведенные в жалобе Фирмы доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
о п р е д е л и л:
жалобу общества с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма Городисский и Партнеры» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 18 октября 2022 года на 10 часов 30 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации И.Л. Грачева
