ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
Дело № 3a-147/2022
УИД 75OS0000-01-2022-000293-85
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
9 сентября 2022 года г. Чита
Забайкальский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Бурака М.Н.,
при секретаре судебного заседания Жигжитовой Е.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Д.Е.Г. об установлении архивной кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости,
установил:
22 августа 2022 года Д.Е.Г. посредством представителя по доверенности Литалиной Е.В. обратился в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении архивной кадастровой стоимости объектов недвижимости: сооружения (рельсовый путь) с кадастровым номером №, общей протяженностью 422 м., назначение – транспортное, расположенного по адресу: в размере, равном его рыночной стоимости, 2 766 436 рублей по состоянию на 6 декабря 2011 года; нежилого здания (гараж) с кадастровым номером №, общей площадью 1996,4 кв.м., назначение – нежилое, этажность – 2, расположенного по адресу: в размере, равном его рыночной стоимости, 10 186 451 рублей по состоянию на 10 октября 2013 года; нежилого здания (столярный цех) с кадастровым номером №, общей площадью 192,7 кв.м., назначение – нежилое, этажность – 1, расположенного по адресу: , в размере, равном его рыночной стоимости, 1 125 143 рубля по состоянию на 10 октября 2013 года; здания (склад материалов) с кадастровым номером №, общей площадью 382,5 кв.м., назначение – нежилое, этажность – 1, расположенного по адресу: , в размере, равном его рыночной стоимости, 2 068 434 рубля, по состоянию на 10 октября 2013 года.
В обоснование требований представитель указал, что объекты недвижимости принадлежат административному истцу на праве общей долевой собственности. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установленная в размере 8 731 636,84 рублей по состоянию на 6 декабря 2011 года, существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке № 086/22/4 от 12 августа 2022 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установленная в размере 19 776 338,4 рубля по состоянию на 10 октября 2013 года, существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке № 086/22/3 от 12 августа 2022 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установленная в размере 1 908 886,2 рубля по состоянию на 10 октября 2013 года, существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке № 086/22/2 от 12 августа 2022 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установленная в размере 3 789 045 рублей по состоянию на 10 октября 2013 года, существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке № 086/22/1 от 12 августа 2022 года. Данное обстоятельство нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество, поскольку ведет к необоснованному увеличению налогов, уплачиваемых им за указанные объекты недвижимости.
6 сентября 2022 года заявлено ходатайство о восстановлении срока на обращение в суд.
Административный истец Д.Е.Г. и его представитель Литалина Е.В. будучи надлежаще извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, представитель Литалина Е.В. направила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии стороны административного истца.
Административные ответчики Правительство Забайкальского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Забайкальскому краю, заинтересованные лица администрация городского поселения «Чернышевское», Н.Р.А., извещенные о времени и месте рассмотрения дела, просили рассмотреть административное дело в их отсутствие.
На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению на основании нижеследующего.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Пунктом 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) предусмотрено, что налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса (статья 400 НК РФ).
Объектом налогообложения согласно указанной норме признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: жилой дом; жилое помещение (квартира, комната); гараж, машино-место; единый недвижимый комплекс; объект незавершенного строительства; иные здание, строение, сооружение, помещение.
Согласно пункту 1 статьи 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (пункт 2 статьи 403 НК РФ).
Законом Забайкальского края от 18 ноября 2014 года № 1081-ЗЗК «О реализации абзаца третьего пункта 1 статьи 402 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» единой датой начала применения на территории Забайкальского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения определено 1 января 2015 года.
Согласно постановлению Правительства Забайкальского края от 1 декабря 2017 года № 510 датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено 1 января 2018 года.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки до указанной даты был регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, физическое лицо – собственник объекта недвижимости, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной в том случае, если его кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения в качестве налоговой базы по налогу на имущество физических лиц.
По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.
Как следует из материалов дела, Д.Е.Г. по праву общей долевой собственности (1/2) принадлежат следующие объекты недвижимости:
объект недвижимости – сооружение с кадастровым номером №, протяженность 422 м., назначение – транспортное, наименование – рельсовый путь (железнодорожный тупик), расположенное по адресу: объект недвижимости поставлен на учет 26 ноября 2011 года;
объект недвижимости – здание с кадастровым номером № площадь 1996,4 кв.м., назначение – нежилое, наименование – гараж, расположенное по адресу: объект недвижимости поставлен на учет 10 октября 2013 года;
объект недвижимости – здание с кадастровым номером №, площадь 192,7 м2., назначение – нежилое, наименование – столярный цех, расположенное по адресу: ; объект недвижимости поставлен на учет 10 октября 2013 года;
объект недвижимости – здание с кадастровым номером №, площадь 382,5 м2., назначение – нежилое, наименование – склад материалов, расположенное по адресу: ; объект недвижимости поставлен на учет 10 октября 2013 года.
На основании постановления Правительства Забайкальского края от 23 октября 2012 года № 458 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Забайкальского края» кадастровая стоимость объекта недвижимости № утверждена по состоянию на 10 октября 2013 года в размере 19 776 338,4 рублей, кадастровая стоимость объекта недвижимости № утверждена по состоянию на 10 октября 2013 года в размере 1 908 886,2, кадастровая стоимость объекта недвижимости № утверждена по состоянию на 10 октября 2013 года в размере 3 789 045 рублей, кадастровая стоимость объекта недвижимости № утверждена по состоянию на 6 декабря 2011 года в размере 8 731 636,84 рублей.
Приказом Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 22 октября 2020 года № 20/НПА утверждены результаты очередной государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № утверждена по состоянию на 1 января 2020 года в размере – 1 140 258,22 рублей, датой начала ее применения определено 1 января 2021 года. Сведения о данном размере кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 21 февраля 2022 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № утверждена по состоянию на 1 января 2020 года в размере – 6 424 874,37 рублей, датой начала ее применения определено 1 января 2021 года. Сведения о данном размере кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 20 января 2022 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № утверждена по состоянию на 1 января 2020 года в размере – 618 940,84 рублей, датой начала ее применения определено 1 января 2021 года. Сведения о данном размере кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 20 января 2022 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № утверждена по состоянию на 1 января 2020 года в размере – 1 152 885,6 рублей, датой начала ее применения определено 1 января 2021 года. Сведения о данном размере кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 20 января 2022 года.
Из изложенного следует, что оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости, как на момент обращения административного истца в суд, так и на момент рассмотрения дела является архивной.
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).
В абзаце первом статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности установлено, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 14, 15 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 НК РФ, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с пунктом 2 статьи 58 НК РФ подлежащая уплате сумма налога уплачивается налогоплательщиком в установленные сроки.
Пунктами 1, 2 статьи 409 НК РФ установлено, что налог подлежит уплате налогоплательщиками в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налог уплачивается по месту нахождения объекта налогообложения на основании налогового уведомления, направляемого налогоплательщику налоговым органом.
Как следует из содержания административного искового заявления и установлено судом, права административного истца затрагиваются в связи с необходимостью уплаты налога на имущество за период действия оспариваемой архивной кадастровой стоимости.
При таком положении, принимая во внимание, что начисление налога на момент обращения административного истца в суд осуществляется исходя из оспариваемого размера кадастровой стоимости объекта недвижимости, а у административного истца сохраняется право на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной, в связи с чем суд полагает возможным восстановить Д.Е.Г. срок на обращение в суд с заявленными требованиями.
В подтверждение того, что кадастровая стоимость объекта недвижимости № превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет определения рыночной стоимости недвижимого имущества № 086/22/4 от 12 августа 2022 года, составленный оценщиком АНО «Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» Бояркиной К.А., являющейся членом Некоммерческого партнерства «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (регистрационный № 1488.38 от 28 декабря 2016 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – СОАО «ВСК» (страховой полис № 21570В4001391, период действия договора – с 3 ноября 2021 года по 2 ноября 2022 года). Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением «Оценка недвижимости», указанным в квалификационном аттестате № 026209-1 от 22 июля 2021 года.
К проведению оценки и подготовке отчета также привлекался оценщик Наумов Д.И., являющийся членом Ассоциации «Русское общество оценщиков» (регистрационный № 000952 от 18 сентября 2007 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – АО «АльфаСтрахование», период действия договора – с 7 сентября 2021 года по 6 сентября 2022 года (страховой полис № 7524R/776/500504/21). Ответственность АНО «Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» застрахована в СОАО «ВСК» (страховой полис № 21570В4001152, период действия договора – с 7 июня 2021 года по 6 июня 2022 года). Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением «Оценка движимого имущества», указанным в квалификационном аттестате № 025881-2 от 22 июля 2021 года.
В отчете приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемого объекта недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Основанием для отказа от применения сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости указано на то, что объект оценки относится к числу социально значимых технических объектов недвижимости и отсутствуют сведения по сделкам купли-продажи объектов, аналогичных объекту оценки. Оценщик пришел к выводу о нецелесообразности применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
Отказываясь от применения доходного подхода, оценщик указал на то, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, который объект оценки способен приносить. Учитывая специфическое назначение объекта оценки, при расчете рыночной стоимости доходный подход не применялся.
В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком избран затратный подход, методы затратного подхода основываются на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без существенных дополнительных издержек. Затратный период использует стоимость воспроизводства или замещения в качестве базы, из которой зачем вычитываются суммы, отражающие потерю в стоимости результате физического износа, функционального и экономического устаревания.
На основании примененной методики по результатам согласования рыночная стоимость объекта оценки – сооружение с кадастровым номером №, протяженность 422 м., назначение – транспортное, наименование – рельсовый путь (железнодорожный тупик), расположенное по адресу:, определена по состоянию на 6 декабря 2011 года в размере 2 766 436 (два миллиона семьсот шестьдесят шесть тысяч четыреста тридцать шесть) рублей.
В подтверждение того, что кадастровая стоимость объекта недвижимости № превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет определения рыночной стоимости недвижимого имущества № 086/22/3 от 12 августа 2022 года, составленный оценщиком АНО «Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» Бояркиной К.А., являющейся членом Некоммерческого партнерства «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (регистрационный № 1488.38 от 28 декабря 2016 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – СОАО «ВСК» (страховой полис № 21570В4001391, период действия договора – с 3 ноября 2021 года по 2 ноября 2022 года). Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением «Оценка недвижимости», указанным в квалификационном аттестате № 026209-1 от 22 июля 2021 года.
К проведению оценки и подготовке отчета также привлекался оценщик Наумов Д.И., являющийся членом Ассоциации «Русское общество оценщиков» (регистрационный № 000952 от 18 сентября 2007 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – АО «АльфаСтрахование», период действия договора – с 7 сентября 2021 года по 6 сентября 2022 года (страховой полис № 7524R/776/500504/21). Ответственность АНО «Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» застрахована в СОАО «ВСК» (страховой полис № 21570В4001152, период действия договора – с 7 июня 2021 года по 6 июня 2022 года). Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением «Оценка движимого имущества», указанным в квалификационном аттестате № 025881-2 от 22 июля 2021 года.
В отчете приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемого объекта недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Отказываясь от применения доходного подхода, оценщик указал на то, что в основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который базируется на том, что стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной текущей стоимости будущих денежных потоков, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также текущей стоимостью будущей перепродажи другому собственнику. Разграничение денежных потоков приходящихся на строение ввиду отсутствия проектно-сметной документации, точных сведений о планах финансирования на оставшийся период, а также информации о необходимых расходах на эксплуатацию объекта оценки произвести более менее достоверный расчет стоимости объекта в рамках доходного подхода не представляется возможным.
Отказываясь от применения затратного подхода указывается на то, что по мнению оценщиков, для нежилых помещений, данный подход не является предпочтительным, так как сильно искажает действительную на дату оценки рыночную стоимость. Объект оценки является отдельно стоящим зданием и располагается в одноэтажном здании. Выделение стоимости отдельных помещений из общей стоимости затрат на возведение всего строения, а также отсутствие сведений о непредвиденных затратах и реальной прибыли продавца-застройщика, приводит к ошибочным результатам.
В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).
При реализации указанного подхода к оценке выбрано пять объектов-аналогов, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.
На основании примененной методики по результатам согласования рыночная стоимость объекта оценки – здание с кадастровым номером № площадь 1996,4 кв.м., назначение – нежилое, наименование – гараж, расположенное по адресу:, определена по состоянию на 10 октября 2013 года в размере 10 186 451 (десять миллионов сто восемьдесят шесть тысяч четыреста пятьдесят один) рубль.
В подтверждение того, что кадастровая стоимость объекта недвижимости № превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет определения рыночной стоимости недвижимого имущества № 086/22/2 от 12 августа 2022 года, составленный оценщиком АНО «Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» Бояркиной К.А., являющейся членом Некоммерческого партнерства «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (регистрационный № 1488.38 от 28 декабря 2016 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – СОАО «ВСК» (страховой полис № 21570В4001391, период действия договора – с 3 ноября 2021 года по 2 ноября 2022 года). Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением «Оценка недвижимости», указанным в квалификационном аттестате № 026209-1 от 22 июля 2021 года.
К проведению оценки и подготовке отчета также привлекался оценщик Наумов Д.И., являющийся членом Ассоциации «Русское общество оценщиков» (регистрационный № 000952 от 18 сентября 2007 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – АО «АльфаСтрахование», период действия договора – с 7 сентября 2021 года по 6 сентября 2022 года (страховой полис № 7524R/776/500504/21). Ответственность АНО «Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» застрахована в СОАО «ВСК» (страховой полис № 21570В4001152, период действия договора – с 7 июня 2021 года по 6 июня 2022 года). Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением «Оценка движимого имущества», указанным в квалификационном аттестате № 025881-2 от 22 июля 2021 года.
В отчете приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемого объекта недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Отказываясь от применения доходного подхода, оценщик указал на то, что в основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который базируется на том, что стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной текущей стоимости будущих денежных потоков, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также текущей стоимостью будущей перепродажи другому собственнику. Разграничение денежных потоков приходящихся на строение ввиду отсутствия проектно-сметной документации, точных сведений о планах финансирования на оставшийся период, а также информации о необходимых расходах на эксплуатацию объекта оценки произвести более менее достоверный расчет стоимости объекта в рамках доходного подхода не представляется возможным.
Отказываясь от применения затратного подхода указывается на то, что по мнению оценщиков, для нежилых помещений, данный подход не является предпочтительным, так как сильно искажает действительную на дату оценки рыночную стоимость. Объект оценки является отдельно стоящим зданием и располагается в одноэтажном здании. Выделение стоимости отдельных помещений из общей стоимости затрат на возведение всего строения, а также отсутствие сведений о непредвиденных затратах и реальной прибыли продавца-застройщика, приводит к ошибочным результатам.
В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).
При реализации указанного подхода к оценке выбрано пять объектов-аналогов, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.
На основании примененной методики по результатам согласования рыночная стоимость объекта оценки – здание с кадастровым номером № площадь 192,7 м2., назначение – нежилое, наименование – столярный цех, расположенное по адресу:определена по состоянию на 10 октября 2013 года в размере 1 125 143 (один миллион сто двадцать пять тысяч сто сорок три) рубля.
В подтверждение того, что кадастровая стоимость объекта недвижимости 75:21:230580:959 превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет определения рыночной стоимости недвижимого имущества № 086/22/1 от 12 августа 2022 года, составленный оценщиком АНО «Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» Бояркиной К.А., являющейся членом Некоммерческого партнерства «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (регистрационный № 1488.38 от 28 декабря 2016 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – СОАО «ВСК» (страховой полис № 21570В4001391, период действия договора – с 3 ноября 2021 года по 2 ноября 2022 года). Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением «Оценка недвижимости», указанным в квалификационном аттестате № 026209-1 от 22 июля 2021 года.
К проведению оценки и подготовке отчета также привлекался оценщик Наумов Д.И., являющийся членом Ассоциации «Русское общество оценщиков» (регистрационный № 000952 от 18 сентября 2007 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – АО «АльфаСтрахование», период действия договора – с 7 сентября 2021 года по 6 сентября 2022 года (страховой полис № 7524R/776/500504/21). Ответственность АНО «Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» застрахована в СОАО «ВСК» (страховой полис № 21570В4001152, период действия договора – с 7 июня 2021 года по 6 июня 2022 года). Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением «Оценка движимого имущества», указанным в квалификационном аттестате № 025881-2 от 22 июля 2021 года.
В отчете приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемого объекта недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Отказываясь от применения доходного подхода, оценщик указал на то, что в основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который базируется на том, что стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной текущей стоимости будущих денежных потоков, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также текущей стоимостью будущей перепродажи другому собственнику. Разграничение денежных потоков приходящихся на строение ввиду отсутствия проектно-сметной документации, точных сведений о планах финансирования на оставшийся период, а также информации о необходимых расходах на эксплуатацию объекта оценки произвести более менее достоверный расчет стоимости объекта в рамках доходного подхода не представляется возможным.
Отказываясь от применения затратного подхода указывается на то, что по мнению оценщиков, для нежилых помещений, данный подход не является предпочтительным, так как сильно искажает действительную на дату оценки рыночную стоимость. Объект оценки является отдельно стоящим зданием и располагается в одноэтажном здании. Выделение стоимости отдельных помещений из общей стоимости затрат на возведение всего строения, а также отсутствие сведений о непредвиденных затратах и реальной прибыли продавца-застройщика, приводит к ошибочным результатам.
В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).
При реализации указанного подхода к оценке выбрано пять объектов-аналогов, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.
На основании примененной методики по результатам согласования рыночная стоимость объекта оценки – здание с кадастровым номером № площадь 382,5 м2., назначение – нежилое, наименование – склад материалов, расположенное по адресу:определена по состоянию на 10 октября 2013 года в размере 2 068 434 (два миллиона шестьдесят восемь тысяч четыреста тридцать четыре) рубля.
В ходе рассмотрения настоящего административного дела каких-либо возражений от участвующих в деле лиц против принятия отчетов об оценке №№ 086/22/1, 086/22/2, 086/22/3, 086/22/4 от 12 августа 2022 года в качестве доказательств заявленной величины рыночной стоимости объектов недвижимости не поступило.
Данных о том, что рыночная стоимость названных объектов является иной, нежели отражено в отчетах об оценке, суду не представлено. О назначении и проведении судебной оценочной экспертизы ходатайств не заявлялось.
При таком положении, оценив отчеты об оценке рыночной стоимости по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 6 декабря 2011 года подлежит установлению в размере, равном его рыночной стоимости, – 2 766 436 (два миллиона семьсот шестьдесят шесть тысяч четыреста тридцать шесть) рублей; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 10 октября 2013 года подлежит установлению в размере, равном его рыночной стоимости, – 10 186 451 (десять миллионов сто восемьдесят шесть тысяч четыреста пятьдесят один) рубль; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 10 октября 2013 года подлежит установлению в размере, равном его рыночной стоимости, – 1 125 143 (один миллион сто двадцать пять тысяч сто сорок три) рубля; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 10 октября 2013 года подлежит установлению в размере, равном его рыночной стоимости, – 2 068 434 (два миллиона шестьдесят восемь тысяч четыреста тридцать четыре) рубля.
Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Согласно части 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие: исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения; внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения; установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, поскольку в настоящее время утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, то кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером №, установленная в размере рыночной, подлежит применению для целей налогообложения с 6 декабря 2011 года и до 1 января 2021 года, даты применения вновь утвержденной кадастровой стоимости; кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами № установленная в размере рыночной, подлежит применению для целей налогообложения с 10 октября 2013 года и до 1 января 2021 года, даты применения вновь утвержденной кадастровой стоимости.
В суд с настоящим административным исковым заявлением Д.Е.Г. обратился 22 августа 2022 года.
Данных о том, что Д.Е.Г. обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, в материалах дела не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Д.Е.Г. об установлении архивной кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, протяженность 422 м., назначение – транспортное, наименование – рельсовый путь (железнодорожный тупик), расположенное по адресу:, в размере, равном его рыночной стоимости: 2 766 436 (два миллиона семьсот шестьдесят шесть тысяч четыреста тридцать шесть) рублей, по состоянию на 6 декабря 2011 года, для целей, предусмотренных налоговым законодательством, на период с 6 декабря 2011 года и до 1 января 2021 года.
Установить архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадь 1996,4 кв.м., назначение – нежилое, наименование – гараж, расположенное по адресу:, в размере, равном его рыночной стоимости: 10 186 451 (десять миллионов сто восемьдесят шесть тысяч четыреста пятьдесят один) рубль, по состоянию на 10 октября 2013 года, для целей, предусмотренных налоговым законодательством, на период с 10 октября 2013 года и до 1 января 2021 года.
Установить архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № площадь 192,7 кв.м., назначение – нежилое, наименование – столярный цех, расположенное по адресу:, в размере, равном его рыночной стоимости: 1 125 143 (один миллион сто двадцать пять тысяч сто сорок три) рубля, по состоянию на 10 октября 2013 года, для целей, предусмотренных налоговым законодательством, на период с 10 октября 2013 года и до 1 января 2021 года.
Установить архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № площадь 382,5 кв.м., назначение – нежилое, наименование – склад материалов, расположенное по адресу:, в размере, равном его рыночной стоимости: 2 068 434 (два миллиона шестьдесят восемь тысяч четыреста тридцать четыре) рубля, по состоянию на 10 октября 2013 года, для целей, предусмотренных налоговым законодательством, на период с 10 октября 2013 года и до 1 января 2021 года.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 22 августа 2022 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Забайкальский краевой суд.
Судья М.Н. Бурак
Решение изготовлено 14 сентября 2022 года.
