Дело № 3а-234/2022
УИД 76OS0000-01-2022-000145-19
Мотивированное решение изготовлено 22 июня 2022 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ярославль 16 июня 2022 года
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Масловой С.В.,
с участием представителя административного истца Короткова Николая Александровича, действующего на основании доверенности от 29 марта 2022 года,
иные лица, участвующие в деле, не явились,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Варшанидзе Ирины Николаевны об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
Варшанидзе И.Н. в лице представителя по доверенности Короткова Н.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением, административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 169,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в размере его рыночной стоимости 1 969 680 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
В обоснование исковых требований в заявлении указано, что вышеуказанный объект находится в собственности административного истца. Установленная в отношении данного объекта по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета ООО «Независимая оценка» от 28 февраля 2022 года №3148/2022. Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости влечет за собой пропорциональное увеличение налога на имущество физических лиц. Права и законные интересы административного истца в данном случае нарушены.
Административный истец Варшанидзе И.Н. в судебное заседание не явилась, направила в суд представителя по доверенности (л.д.9) Короткова Н.А., который исковые требования поддержал по изложенным основаниям. Дал пояснения по тексту искового заявления.
От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором указано, что заявленные требования удовлетворению не подлежат в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта капитального строительства административного истца. Представленный в дело отчет оценки рыночной стоимости рассматриваемого объекта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда.
От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», заинтересованное лицо администрация городского поселения Гаврилов-Ям Ярославской области надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения дела, явку представителей не обеспечили.
Судом на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено при имеющейся явке.
Заслушав представителя административного истца Короткова Н.А., допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Независимая оценка» ФИО4, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.
В соответствии с положениями части 1 статьи 245, статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».
Судом установлено, что административный истец является собственником нежилого помещения общей площадью 169,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: .
Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н утверждена кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года в размере 3 040 863,30 рублей (п/п №37371) (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 24 ноября 2021 года).
Из положений статей 399-403 Налогового кодекса РФ, Закона Ярославской области от 18 ноября 2014 года №74-з «Об установлении единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» следует, что административный истец, обладающий правом собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения, является плательщиком налога на имущество физических лиц; размер данного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На основании изложенного следует вывод о том, что права и законные интересы административного истца Варшанидзе И.Н. затрагиваются установленной в отношении спорного объекта капитального строительства кадастровой стоимостью, поэтому она имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта.
Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет ООО «Независимая оценка» от 28 февраля 2022 года №3148/2022, согласно которому по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № составила 1 969 680 рублей.
Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).
Оценивая отчет ООО «Независимая оценка» от 28 февраля 2022 года №3148/2022 по правилам статьи 84 КАС РФ, суд считает его допустимым доказательством.
Оценщик ФИО4 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.
При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки.
Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Административный ответчик, критикуя отчет ООО «Независимая оценка», выражает несогласие с выводами оценщика в части применения корректировки на площадь к объекту-аналогу №4 «0,9». По мнению автора отзыва, корректировка для объекта-аналога №4 должна составлять «1», так как объект оценки имеет площадь 169,8 кв.м, а объект-аналог №4 - 113,8 кв.
Суд с данным замечанием административного ответчика согласиться не может.
В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщик, в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов, обосновал необходимость либо отсутствие необходимости их введения, в том числе относительно корректировки на площадь, со ссылкой на методические рекомендации Справочника оценщика недвижимости – 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода.
Доводы административного ответчика о необоснованном отказе от аналогов, сопоставимых с объектом оценки, в том числе по местоположению, расположенных в (предложение №1 – ; предложение №2 – ), не могут быть признаны обоснованными с учетом следующего.
Согласно пункту 10 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Выбор аналогов - исключительная прерогатива оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, а также соблюдением принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункту 22 ФСО №7.
Как указано оценщиком, предложение №2 не было учтено при анализе рынка ввиду его несопоставимости с объектом оценки; отказ от использования в расчетах объекта – предложения №1 обусловлен тем, что объект имеет максимальную цену предложения из сегмента рынка торгово-офисной недвижимости
Сведений о том, как использование данных предложений повлияло или могло повлиять на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки, административным ответчиком не представлено.
Возражений относительно достоверности отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объекта оценки, установленной на основании отчета оценщика ООО «Независимая оценка», административный ответчик и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.
Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Поскольку административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было подано в суд 14 апреля 2022 года (по конверту), то в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указанную дату следует считать днем обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.
Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 169,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в размере его рыночной стоимости 1 969 680 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости –14 апреля 2022 года.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья И.Г. Сингатулина
