Дело № 3а-418/2021
УИД 76OS0000-01-2021-000240-09
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Ярославль 1 июня 2021 года
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.
при секретаре ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
ИП ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение – нежилое помещение, наименование – нежилое помещение, площадью 836, 3 кв.метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, помещение I, в размере рыночной стоимости 18 025 035 рублей.
Заявление обосновано тем, что ИП ФИО1 является собственником объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО Оценочная компания «Канцлер» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 18 025 035 рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 37 785 806, 96 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности ФИО5 административный иск поддержал.
Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск в письменном отзыве на административный иск его не признали в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.
Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».
Судом установлено, что ИП ФИО1 является собственником объекта недвижимости: назначение – нежилое помещение, наименование – нежилое помещение, площадью 836, 3 кв.метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, помещение I.
В соответствии со статьями 399 – 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.
Решением Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 20 ноября 2014 года N 50 на территории городского округа город Рыбинск введен налог на имущество физических лиц, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения Муниципального Совета городского округа город Рыбинск, суд приходит к выводу о том, что ИП ФИО1 является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы ИП ФИО1 затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, она имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.
В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером № вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на ДД.ММ.ГГГГ – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории <адрес>, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.
Согласно приложению 1 «Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года» кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 37 785 806, 96 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 18 025 035 рублей.
Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком и заинтересованным лицом, дополнительных пояснений оценщика ФИО3 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитана оценщиком доходным и сравнительным подходами, после чего осуществлялось согласование полученных стоимостей.
От использования в расчетах затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ.
В рамках доходного подхода оценщиком использован метод прямой капитализации, при котором рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации.
В свою очередь, годовой доход от объекта определен оценщиком как величина годовой арендной платы от аналогичных объектов недвижимости.
Сопоставляя объект оценки с аналогами, выявленными оценщиком на основании анализа рынка аренды объектов недвижимости торгово - офисного назначения, оценщик корректировала ставки арендной платы аналогов, исходя из установленных ценообразующих различий между объектом оценки и аналогами.
В частности, оценщиком установлены различия между объектом оценки и выявленными аналогами по типу расположению относительно «красной линии» застройки, по физическому состоянию здания, по наличию отдельного входа и по площади. Кроме того, к ставкам арендной платы оценщиком применена корректировка на торг.
При сопоставлении объектов оценщик исходила из того, что такой элемент сравнения как площадь помещения, включая как основную, так и вспомогательную площадь, для объектов недвижимости торгово – офисного назначения имеет значение для определения величины ставки арендной платы.
Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, администрация городского округа город Рыбинск, возражая против обоснованности действий оценщика в указанной части, приводят доводы о том, что корректировка на площадь помещений к ставкам арендной платы не требовалась, так как данный элемент сравнения не является ценообразующим.
Вместе с тем, выводы оценщика о необходимости введения вышеприведенной корректировки сделаны на основании данных справочной оценочной литературы и анализе рынка.
Указанные выводы оценщика, а также источники, на основании которых они постановлены в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, в Отчете полно и подробно приведены.
Иная характеристика тех же доказательств специалистами Департамента федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ставкам арендной платы аналогов и их величина.
В рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.
В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.
Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.
Также, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки оценщиком нивелированы различия между объектом оценки и аналогами путем применения соответствующих корректировок, в том числе корректировки на площадь.
В возражениях административного ответчика и заинтересованного лица на Отчет приведены доводы о том, что на дату оценки существовали предложения о продаже нежилых помещений торгово – офисного назначения в городе Рыбинск, которые являются аналогами оцениваемому объекту. Административный ответчик полагает, что оценщиком необоснованно, в нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, данные аналоги не исследованы и не учтены в расчетах.
В судебном заседании оценщиком даны пояснения о том, что приведенные административным ответчиком данные об аналогах по <адрес> анализировались оценщиком и не попали в окончательную выборку, так как не сопоставимы с объектом оценки по местоположению.
Предложения Департамента и администрации городского округа <адрес> не могли быть использованы в расчетах, поскольку предложения о продаже указанных объектов недвижимости имели место за пределами периода, который анализировался оценщиком; отобранные оценщиком аналоги более приближены к дате оценки.
Суд с обоснованностью данных возражений соглашается.
Кроме того, суд принимает во внимание, что в соответствии с пунктом 11 ФСО № 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к их ценам оказало бы существенное влияние на результат оценки.
При таких обстоятельствах доводы Департамента являются несостоятельными.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
В связи с этим, рыночная стоимость нежилого помещения административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 18 025 035 рублей.
Суд принимает во внимание также, что доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца административным ответчиком суду не представлено.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ИП ФИО1 подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ИП ФИО1 с настоящим административным иском в суд – 27 апреля 2021 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.
Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое помещение, наименование – нежилое помещение, площадью 836, 3 кв.метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, помещение I, в размере рыночной стоимости 18 025 035 (восемнадцать миллионов двадцать пять тысяч тридцать пять) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 27 апреля 2021 года.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 16 июня 2021 года
