Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 февраля 2017 года г. Ялта
Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Двирнык Н.В., при секретаре Дорошенко И.С., в открытом судебном заседании, рассмотрев гражданское дело по иску Крыласова М. Г. к Шадриной Е. А. о взыскании неосновательного обогащения,
УСТАНОВИЛ:
20.09.2016 года Крыласов М.Г. обратился в суд с указанным иском, мотивируя его следующим. Стороны 07.07.2014 года заключили предварительный договор купли-продажи жилого помещения с целью заключения в дальнейшем, до 01.01.2015 года, основного договора купли-продажи жилого помещения под номером 1 (квартира), общей площадью 41,6 кв.м. по адресу: <адрес> В соответствии с п. 3.1 предварительного договора цена жилого помещения составляет 90000 долларов США, что эквивалентно рублю на время составления основного договора. До заключения основного договора Крыласовым М.Г. в счет оплаты недвижимости внесены денежные средства в размере 1000000 рублей, 20000 долларов США, 50000 рублей. Основной договор купли-продажи недвижимости в установленный сторонами срок не заключен по вине ответчика ввиду отсутствия у последнего полного пакета документов на жилое помещения под номером 1 (квартира), общей площадью 41,6 кв.м. по адресу: <адрес> того, до настоящего времени земельный участок под домом имеет целевое назначение – для индивидуальной жилой застройки, тогда как жилой дом по техническому паспорту имеет четыре этажа. Истец полагает, что ответчик незаконно удерживает денежные средства, переданные истцом в счет оплаты недвижимости, в связи с чем, просит взыскать 3152015 рублей неосновательно удерживаемых по прекращенному обязательству денежные средства, а также на основании ст. 395 ГК РФ проценты за незаконное пользование денежными средствами в размере 272537,44 рублей.
В возражениях против иска Шадрина Е.А. просит отказать в его удовлетворении по тем основаниям, что основной договор не заключен сторонами по вине истца, который не обладал достаточными денежными средствами для внесения оставшейся суммы в счет оплаты недвижимости.
В судебном заседании истец и его представитель иск поддержали, просили удовлетворить. Истец дополнительно пояснил, что основной договор не был заключен до 01.01.2015 года ввиду отсутствия у ответчика полного пакета документов на жилое помещения, а также в связи с недостаточностью средств у самого истца для окончательной оплаты жилого помещения. Вместе с тем, в апреле 2015 года истец был готов заключить основной договор, однако регистрация права собственности на жилое помещение до этого времени не состоялась, в связи с чем, истец принял решение о приобретении другой квартиры, о чем предоставил договор купли-продажи.
В судебном заседании представитель ответчика просила в удовлетворении иска отказать по основаниям, указанным в возражениях на иск. Дополнительно пояснила, что действительно государственная регистрация права в отношении спорного объекта недвижимости осуществлена 18.09.2015 года, однако после этого истец также не явился для подписания основного договора.
Выслушав стороны, исследовав доказательства в деле, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлены следующие обстоятельства и соответствующие им правоотношения.
Сторонами 07.07.2014 года заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения с целью заключения в дальнейшем, до 01.01.2015 года, основного договора купли-продажи жилого помещения под номером 1 (квартира/доля дома), общей площадью 41,6 кв.м. по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 3.1 предварительного договора цена жилого помещения составляет 90000 долларов США, что эквивалентно рублю на время составления основного договора. Согласно п. 4.3 Договора продавец обязуется продать, а покупатель купить объект, указанный в пункте 2.2, до 01.01.2015 года. Исходя из перечня документов, указанных в п.2.3 и постановкой в Росреестр РФ, дата подписания основного договора купли-продажи может быть изменена либо по готовности права собственности и получения права собственности. В соответствии с п. 4.4 Договора дата заключения основного договора купли-продажи жилого помещения может быть изменена по договоренности сторон.
Согласно приложения к предварительному договору 07.07.2014 года Крыласов М.Г. передал Шадриной Е.А. денежные средства в размере 1000 000 рублей (л.д. 14).
В дальнейшем Крыласов М.Г. передал денежную сумму в виде задатка в размере 20000 рублей, согласно дополнительного соглашения от 12.06.2014 года к предварительному договору купли-продажи жилого помещения № (л.д. 15). В договоре неправильно указаны даты предварительного договора и дата самого дополнительного соглашения. Вместе с тем, в судебном заседании факт передачи Крыласовым М.Г.Шадриной Е.А. в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору № денежной суммы в размере 20000 долларов США сторонами не оспаривался.
12.04.2014 года сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи жилого помещения №, согласно которого Крыласов М.Г. передал Шадриной Е.А. денежные средства в размере 50 000 рублей в виде задатка за покупаемое истцом жилое помещение (л.д. 38).
Согласно свидетельств о государственной регистрации права от 18.09.2015 года Шадрина Е.А. является собственником 1/6 жилого дома по адресу: <адрес>, а также 1/6 долей земельного участка по адресу: <адрес> (л.д. 17-19).
Данные обстоятельства установлены судом, подтверждены доказательствами в деле, сторонами не опровергаются.
Согласно ст. 429 ГК РФ (в редакции, действующей на время заключения превдварительного договора 07.07.2014 года) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Пункт 6 данной статьи определяет основания прекращения обязательств, предусмотренных предварительным договором, - это случаи, когда до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, во-первых, не будет заключен основной договор, и, во-вторых, одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Данная норма сформулирована императивно, т.е. не допускает установления соглашением сторон отступлений от правил, содержащихся в этой норме.
Как отмечено в Определении КС России от 29 января 2015 г. N 214-О, положение данной статьи, связывающее прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором, с истечением срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, отвечает существу отношений, возникающих из предварительного договора, корреспондирует с частью 1 п. 3 ст. 425 комментируемой главы, согласно которому законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору и направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота.
В соответствии с ч.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Поскольку сторонами не предоставлено соглашение об изменении предварительного договора в части сроков его заключения, и до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор (до 01.01.2015 года), он не был заключен, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор, суд приходит к выводу, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, в силу ч.6 ст. 429 ГК РФ, были прекращены.
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
Освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен, либо установлена виновность обеих сторон в его незаключении.
Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора, а также в иных случаях.
Как следует из пояснений сторон в судебном заседании, основной договор купли-продажи жилого помещения не был заключен до 01.01.2015 года ввиду отсутствия у ответчика полного пакета документов на жилое помещения, а также в связи с недостаточностью средств у самого истца для окончательной оплаты жилого помещения.
Согласно доказательствам в деле регистрация права собственности спорного имущества осуществлена Шадриной Е.А. 18.09.2015 года (л.д.17,18).
В судебном заседании допрошена в качестве свидетеля ФИО 1, являющаяся директором агентства «<данные изъяты>». Истец обратился в указанное агентство с целью покупки квартиры и ему была предложена спорная квартира, на что последний согласился. Летом 2016 свидетель позвонила истцу с предложением прибыть для заключения основного договора, однако заключение основного договора не состоялось ввиду недостаточности денежных средств у истца. Также подтвердила, что в январе 2015 года истец также не обладал достаточными денежными средствами для заключения основного договора.
Свидетель ФИО 2 в судебном заседании дала показания об обстоятельствах, которые ей известны только со слов самого истца, в связи с чем, суд не принимает их ко вниманию.
Таким образом, обе стороны ответственны за неисполнение предварительного договора.
Согласно п. 3.7 предварительного договора если основной договор не будет заключен в обусловленный данным договором срок по вине стороны, которая передала обеспечительный платеж, данный платеж виновной стороне не возвращается. Если договор не будет заключен по вине стороны, которая получила обеспечительный платеж, данная сторона должна вернуть обеспечительный платеж и дополнительно уплатить другой стороне денежную сумму в размере обеспечительного платежа.
Поскольку обе стороны виновны в незаключении основного договора купли-продажи недвижимости, суд приходит к выводу, что оснований для применения п. 3.7 предварительного договора не имеется.
Согласно пунктам 3.4 – 3.6 предварительного договора стороны договорились, что обеспечением выполнения обязательства по договору является обеспечительный платеж, который не является неустойкой, поручительством, гарантией, залогом, удержанием и является обеспечением выполнения не денежного обязательства, а обязательством неимущественного характера, то есть заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого помещения. Деньги в сумме 1000 000 рублей передаются продавцу полностью во время подписания данного предварительного договора и являются обеспечительным платежом. За невыполнение условий данного договора стороны несут ответственность (л.д. 11-13).
В соответствии со ст.329 ГК РФ (в редакции, действующей на время заключения превдварительного договора 07.07.2014 года) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Изменения в ст. 329 ГК РФ о возможности обеспечения обязательств обеспечительным платежом внесены Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ, а именно: исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство. При недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство, обеспеченными считаются связанные с последствиями такой недействительности обязанности по возврату имущества, полученного по основному обязательству. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, на время заключения договора Гражданский кодекс РФ не содержал такого вида обеспечения исполнения обязательства как обеспечительный платеж.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Поскольку стороны предусмотрели, что внесенная сумма в размере 1000000 рублей не является неустойкой, поручительством, гарантией, залогом, удержанием и является обеспечением выполнения не денежного обязательства, а обязательством неимущественного характера, связанного с заключением в будущем основного договора, и предварительный договор прекращен по вине обеих сторон, суд приходит к выводу, что обеспечительный платеж должен быть возвращен.
Крыласовым М.Г. передано Шадриной Е.А. также в качестве задатка за покупаемое жилое помещение под номером 1 (квартира/доля дома), общей площадью 41,6 кв.м. по адресу: <адрес>, денежную сумму в размере 20000 долларов США (л.д. 15), денежную сумму в размере 50000 рублей (л.д. 38).
В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
В соответствии с ч.1 ст. 416 ГК РФ (в редакции на время прекращения предварительного договора 31.12.2014 года) обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ (на время заключения договора) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).
Суд полагает, что поскольку обязательства сторон прекращены и судом установлена вина обеих сторон в незаключении основного договора, денежная сумма, переданная в виде задатка должна быть возвращена истцу.
В части требований о взыскании процентов на основании ст. 395 ГК Российской Федерации необходимо указать следующее.
Согласно ч.1 ст. 395 ГК РФ (действующей редакции) в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Как следует из пояснения сторон в судебном заседании, а также подтверждено свидетелем ФИО 1, истец после прекращения предварительного договора не утрачивал интереса к приобретению спорной квартиры, не требовал возврата предварительного платежа, пользовался спорной квартирой, обустраивал ее, в том числе установил бытовую технику. Истец не имел денежных средств в полном объеме для погашения оставшейся суммы за квартиру, в связи с чем, имела место устная договоренность между сторонами о том, что после предоставления денежных средств истцом в полном объеме договор купли-продажи квартиры будет заключен.
В связи с чем, исходя из требований разумности и справедливости, а также добросовестности сторон в правоотношениях, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ, как то: неправомерное удержание денежных средств, уклонение от их возврата.
Суд отказывает в удовлетворении требований в данной части.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Иск Крыласова М. Г. к Шадриной Е. А. о взыскании неосновательного обогащения удовлетворить частично.
Взыскать с Шадриной Е. А. в пользу Крыласова М. Г. 1000050 (один миллион пятьдесят тысяч) рублей, а также денежную сумму в рублях, эквивалентную 20000 (двадцать тысяч) долларам США, по курсу Центрального Банка РФ на день осуществления платежа.
Взыскать с Шадриной Е. А. в пользу Крыласова М. Г. государственную пошлину в размере 25323 рублей.
Решение суда составлено в окончательной форме 22.02.2017 года.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд РК в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через суд первой инстанции.
СУДЬЯ Н.В.ДВИРНЫК
