11RS0002-01-2021-001081-47
Дело №2-926/2021
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Воркутинский городской суд Республики Коми
в составе председательствующего судьи Боричевой У.Н.
при секретаре судебного заседания Акимовой П.А.
с участием ответчика Пушкаревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Воркуте
20 апреля 2021 года гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» к Пушкаревой Н.А. о взыскании долга по договору аренды, пени, изъятии и передаче имущества,
установил:
КУМИ администрации МО ГО «Воркута» обратился с иском, в обоснование которого указал, что 10.08.2017 между истцом и ответчиком Пушкаревой Н.А. был заключен договор ... аренды муниципального недвижимого имущества (помещения), расположенного по адресу: <адрес>. Договор заключен на срок с 01.09.2017 по 26.08.2018. 05.10.2018 в адрес арендатора направлено требование о возврате имущества в связи с истечением срока договора аренды. Но до настоящего времени требование в добровольном порядке ответчиком не исполнено. Задолженность за использование муниципального имущества за период с 01.09.2018 по 31.10.2020 составляет 33929,22 руб., пени за несвоевременную уплату аренды, по состоянию на 03.12.2020 начислены в размере 13710,02руб., задолженность по уплате взносов на капитальный ремонт за период с 01.09.2018 по 30.06.2019 – 2660,95 руб., пени, начисленные за несвоевременную уплату капитального ремонта на 03.12.2020, – 1663,35 руб. В адрес ответчика 03.12.2020 направлена претензия о необходимости внесения арендной платы за использование помещения. Ответ на претензию истцу не поступил. На основании указанного истец просит взыскать с ответчика задолженность в сумме 51963,54 руб., а также изъять у ответчика и передать истцу переданное ей в аренду недвижимое имущество.
Истец КУМИ администрации МО ГО «Воркута» надлежащим образом извещен о дне, времени и месте слушания дела, своего представителя в судебное заседание не направил, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
С учетом требований ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено судом в отсутствие представителя истца.
В судебном заседании ответчик Пушкарева Н.А. с иском не согласилась, указав, что имеет приватизированную <адрес>, общей площадью 44,5 кв.м. КУМИ администрации МО ГО «Воркута» отказал ей в безвозмездном пользовании подвалом, расположенным в <адрес>. При этом в подвале находятся коммуникации, обслуживающие более одной квартиры. Следовательно, данный подвал относится к общему имуществу дома и Комитет не имел право сдавать его в аренду.
Выслушав ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как усматривается из выписки из реестра объектов недвижимого имущества муниципального образования городского округа «Воркута» от 16.04.2021 №3393-688, объект недвижимого имущества (нежилое встроенное помещение, подвал, номера помещений на поэтажном плане: часть помещения №1), расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 45,1 кв.м., является муниципальной собственностью и входит в состав казны МО ГО «Воркута».
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Из материалов дела следует, что 10.08.2017 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО ГО «Воркута» (арендодатель) и Пушкаревой Н.А. (арендатор) заключен договор ... аренды муниципального недвижимого имущества (помещения), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 45,1 кв.м., для целей хранения личного имущества (п.1.1 договора). Срок аренды определен с 01.09.2017 по 26.08.2018 (п.1.2 договора). При этом передача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на него (п.1.3 договора).
Правоотношения сторон, сложившиеся при заключении договора аренды от 10.08.2017, урегулированы главой 34 Гражданского кодекса РФ (Аренда).
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Пунктом 1 ст.610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с п.1.2 договора аренды срок его действия определен с 01.09.2017 по 26.08.2018. Пролонгация договором не предусмотрена. Напротив, на основании п.2.2.7 арендатор обязан по истечении срока действия договора или при досрочном его прекращении вернуть арендодателю имущество по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом нормального износа (затраты на произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества не возмещаются).
То есть самим договором аренды на Пушареву Н.А. была возложена обязанность возвратить Комитету арендованное имущество по истечении срока его действия.
Однако передача имущества по истечении срока договора аренды не была произведена. Материалы дела не содержат доказательств того, что по истечении срока действия договора арендатор возвратил нежилое помещение арендодателю. Не представлено таких доказательств и в судебном заседании.
Договор аренды может быть заключен на новый срок, и в случае если арендатор надлежаще исполнял свои обязанности по договору, то он имеет преимущественное на то право (п.2.3 договора). Для заключения договора на новый срок арендатор обязан предоставить в адрес арендодателя соответствующее заявление не позднее, чем за один месяц до истечения срока его действия (п.5.1 договора). Исходя из искового заявления, с таким предложением Пушкарева Н.А. в КУМИ администрации МО ГО «Воркута» не обращалась. 05.10.2018 Комитет направил в адрес Пушкаревой Н.А. требование ..., в котором указал, что срок договора аренды ... истек 26.08.2018. В связи чем арендатору было предложено в двухнедельный срок с момента получения уведомления вернуть арендодателю по акту приема-передачи имущество, переданное по договору аренды.
Требование получено Пушкаревой Н.А. 12.11.2018, о чём свидетельствует почтовое уведомление. Сведений об ответе Пушкаревой Н.А. на требование в деле не имеется.
Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Положениями ст. 304 ГК РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Как уже отмечено, согласно пункту 2.2.7 договора аренды ... арендатор обязан по истечении срока действия договора или при досрочном его прекращении возвратить арендодателю имущество по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом нормального износа. Такое условие договора соответствует положениям ст. 622 ГК РФ, в силу которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст.309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, прямо предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (ст.310 ГК РФ).
Поскольку срок действия договора аренды истек, на новый срок не заключен ввиду отсутствия соответствующего заявления от Пушкаревой Н.А., договорные отношения между сторонами прекращены, КУМИ администрации МО ГО «Воркута», как собственник спорного нежилого помещения, имеет право истребовать принадлежащее ему имущество (встроенное нежилое помещение) из чужого незаконного владения.
При изложенных обстоятельствах исковые требования об изъятии у ответчика нежилого помещения и возврате (передаче) его истцу подлежат удовлетворению.
Относительно доводов ответчика об отсутствии у КУМИ администрации МО ГО «Воркута» права на сдачу в аренду встроенного нежилого помещения в <адрес>, суд считает необходимым указать следующее.
Как уже отмечалось, согласно выписке из реестра объектов недвижимого имущества муниципального образования городского округа «Воркута» от 16.04.2021 №3393-688 объект недвижимого имущества (нежилое встроенное помещение, подвал, номера помещений на поэтажном плане: часть помещения №1), расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 45,1 кв.м., является муниципальной собственностью и входит в состав казны МО ГО «Воркута».
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле (п.2 ст.247 ГК РФ).
Статьёй 289 ГК РФ определено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290).
В силу ч.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
К общему имуществу в многоквартирном доме относится только то имущество, которое отвечает признакам, закрепленным в ст. 36 ЖК РФ и п. 1 ст.290 ГК РФ.
Пунктом 1 ч.1 ст.36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе подвалы.
В соответствии с ч. 2 ст.3 Закона РСФСР от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. При этом правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, определялся на дату приватизации первой квартиры в доме.
В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
В рассматриваемом случае являются голословными утверждения Пушкаревой Н.А. об обремении спорного нежилого помещения её правами. В материалы дела не представлено доказательств того, что в спорном подвале находятся коммуникации, обслуживающие более одной квартиры. То есть доказательств того, что это помещение перешло в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Кроме того, не представлено и доказательств того, что Пушкаревой Н.А. принадлежит какая-либо доля именно в спорном встроенном нежилом помещении, находящемся в <адрес>.
Также в рамках доводов ответчика необходимо указать, что <адрес>, которой Пушкарева Н.А. владеет на основании договора на передачу квартиры в собственность от 20.11.1992, имеет общую площадь 44,5 кв.м. В то время как общая площадь арендуемого нежилого помещения составляет 45,1 кв.м. Ответчик Пушкарева Н.А. не представила доказательств того, что площадь подвала, на который она имеет притязания (45,1 кв.м.), соразмерна части её доли в праве общей долевой собственности.
Более того, суд обращает внимание, что договор аренды от 10.08.2017 №238 не оспорен в установленном порядке и не признан недействительным. Напротив, применительно к ст.421 ГК РФ указанный договор аренды представляет согласованное волеизъявление его сторон.
В этой связи суд отмечает, что Пушкарева Н.А. получила как требование от 05.10.2018, о чём свидетельствует почтовое уведомление о вручении ей требования 12.11.2018, так и претензию от 03.12.2020 (отправление с ШПИ ... вручено адресату 12.12.2020), однако никак не отреагировала ни на требование, ни на претензию, действий по исполнению условий договора аренды, равно как и действий по его оспариванию не предприняла. Также Пушкарева Н.А. в рамках настоящего дела не обратилась и со встречным требованием к истцу об оспаривании договора аренды, на основании которого ей было предоставлено в пользование спорное имущество.
Разрешая требование истца о взыскании задолженности по оплате аренды, возмещении взносов на капитальный ремонт, пени, суд исходит из следующего.
Пунктом 3.1 договора аренды ... предусмотрено, что за использование помещения арендатор обязан уплатить арендную плату в месяц 1304,97 руб.
При этом в силу п.3.4 договора аренды ... неиспользование имущества арендатором до расторжения договора не может служить основанием для отказа от уплаты арендной платы.
Арендатор осуществляет возмещение затрат МО ГО «Воркута» на уплату взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере, определенном постановлением Правительства Республики Коми от 30.12.2013 №575 «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Коми» - 2,80 руб. за один квадратный метр общей площади арендуемого помещения (п. 3.6 договора).
Разделом 4 договора аренды установлена имущественная ответственность сторон за ненадлежащее исполнение условий договора. Так, при неуплате арендатором платежей в установленные сроки взимаются пени в размере 0,1% от просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Следовательно, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ст.ст. 329, 330 ГК РФ).
Из представленного истцом расчёта усматривается, что размер платы за капитальный ремонт рассчитан на основании: постановления Правительства РК от 02.10.2017 №519 «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Коми, на 2018 - 2020 годы», согласно которому на территории МО ГО «Воркута» минимальный размер взноса на капитальный ремонт многоквартирного дома был установлен в 2,95 руб. (действие редакции окончено 31.12.2018) и на основании постановления Правительства РК от 02.10.2017 №519 «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Коми, на 2019 - 2021 годы» в редакции от 27.11.2018, в соответствии с которым минимальный размер взноса на капитальный ремонт многоквартирного дома был установлен в 8,85 руб. (редакция действовала с 01.01.2019 по 31.12.2019).
Судом проверен представленный истцом расчет и признан арифметически правильным.
Таким образом, требование истца о взыскании задолженности по уплате аренды, взносов на капитальный ремонт, пени подлежит удовлетворению.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с учетом положений ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и ст.ст. 61.1, 61.2 Бюджетного кодекса РФ с ответчика подлежит ко взысканию государственная пошлина с зачислением в бюджет муниципального образования городского округа «Воркута» в размере 1758,91 руб. (по имущественным требованиям) и 6000 руб. (по неимущественному требованию). Однако, с учетом п.2 ст. 333.20 НК РФ суд считает возможным снизить размер взыскиваемой с ответчика госпошлины по требованию неимущественного характера до 300 руб. Следовательно, всего с ответчика подлежит взысканию госпошлина в сумме 2058,91 руб. (1758,91 руб. + 300 руб.).
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Иск Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» к Пушкаревой Н.А. о взыскании долга по договору аренды, пени, изъятии и передаче имущества удовлетворить.
Изъять у Пушкаревой Н.А. объект недвижимого имущества – нежилое встроенное помещение (подвал), номера помещений на поэтажном плане: часть помещения №1, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 45,1 кв.м., и возвратить (передать) его Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута».
Взыскать с Пушкаревой Н.А. в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» задолженность по арендной плате за период с 01.09.2018 по 31.10.2020 в сумме 33929,22 руб., пени за несвоевременную уплату аренды, исчисленные по состоянию на 03.12.2020, – 13710,02 руб., задолженность по уплате взносов на капитальный ремонт за период с 01.09.2018 по 30.06.2019 в сумме 2660,95 руб., пени, начисленные за несвоевременную уплату капитального ремонта по состоянию на 03.12.2020, – 1663,35 руб., а всего 51963 (пятьдесят одна тысяча девятьсот шестьдесят три) руб. 54 коп.
Взыскать с Пушкаревой Н.А. государственную пошлину в размере 2058 (две тысячи пятьдесят восемь) руб. 91 коп. с зачислением в бюджет муниципального образования городского округа «Воркута».
Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Воркутинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения, то есть с 21.04.2021.
Судья У.Н. Боричева
