Дело № 2-3420/2020
64RS0043-01-2020-005474-38
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 декабря 2020 года город Саратов
Волжский районный суд г. Саратова в составе:
председательствующего судьи Агарковой С.Н.,
при секретаре судебного заседания ФИО2
с участием представителя истца ФИО5, действующей на основании доверенности, представителя ответчика администрации муниципального образования "Город Саратов" ФИО3, действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования "Город Саратов", 3-и лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов", Комитет по управлению имуществом г. Саратова, администрация Волжского района муниципального образования "Город Саратов" о взыскании расходов за непроизведенный капитальный ремонт,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования "Город Саратов", 3-и лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов", Комитет по управлению имуществом г. Саратова, администрация Волжского района муниципального образования "Город Саратов" о взыскании расходов за непроизведенный капитальный ремонт, в обоснование которого указал, что он является собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, площадью 39,6 кв.м., литер А, назначение нежилое. Данный дом решением исполнительного комитета совета народных депутатов № от 10.01.1991г. был признан аварийным. В соответствии с ведомственной целевой программой "Переселение граждан <адрес> из аварийного жилищного фонда", утвержденной постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 08.07.2013 года №, многоквартирный <адрес> подлежал расселению в рамках реализации третьего этапа программы, согласно которой срок расселения указанного многоквартирного дома до 31.08.2017г. Программными мероприятиям не предусмотрен порядок возмещения собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, подлежащем изъятию. Решением Волжского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в связи с изъятием данного нежилого помещения в его пользу взыскано возмещение за нежилое помещение в размере 847 000 руб., убытки в размере 30 560 руб., состоящие из: 25 410 руб.- риэлторские услуги по подбору нежилого помещения; 3150 руб.- расходы по организации переезда, 2 000 руб.- расходы по регистрации права собственности. Размер возмещения был определен в соответствии с заключением судебной экспертизы № 2551. При этом, указанной экспертизой стоимость компенсации за не произведенный капитальный ремонт рассчитана не была и в его пользу не взыскивалась. Суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт относятся к убыткам, причиненным собственнику изъятием помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены. Капитальный ремонт в данном доме никогда не производился. Величина компенсации за не произведенный капитальный ремонт вышеуказанного нежилого помещения составляет 191 000 руб. согласно отчету № 4012-10/20 общества с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и оценки "Альтернатива". Просит взыскать с ответчика за счет казны муниципального образования "Город Саратов" в его пользу компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в связи с изъятием помещения площадью 39,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 191 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины.
Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, от получения извещения уклонился, доверил представлять его интересы представителю по доверенности.
В силу ч. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (п. 63).
Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения (п. 67 Пленума).
Судебная корреспонденция, направленная в адрес истца по адресу, указанному истцом в исковом заявлении: <адрес>, возвращена в Волжский районный суд г. Саратова в связи с истечением срока хранения.
Таким образом, в силу вышеприведенных норм права извещение, направленное по адресу указанному истцом, и фактически им не полученное, считается ему доставленным, в связи с чем, для истца наступили соответствующие правовые последствия.
Суд приходит к выводу, что истец был надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного заседания, однако от получения извещения уклонился.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, дав пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика администрации муниципального образования "Город Саратов" возражала относительно заявленных требований, просила в их удовлетворении отказать, пояснив, что отсутствуют основания для взыскания компенсации за не произведенный капитальный ремонт в связи изъятием нежилого помещения, поскольку истец приобрел нежилое помещение в аварийном доме.
Иные лица в судебное заседание не явились о месте времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что истец является собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>: площадью 39,6 кв.м., литер А, назначение нежилое, этаж подземный, номера на поэтажном плане 1-3; что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права на основании договора купли-продажи объекта нежилого фонда на аукционе №-ан от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно решению исполнительного комитета Волжского районного совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ№<адрес> признан аварийным.
В соответствии с ведомственной целевой программой "Переселение граждан города Саратова из аварийного жилищного фонда", утвержденной постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от ДД.ММ.ГГГГ№, многоквартирный <адрес> подлежал расселению в рамках реализации третьего этапа программы, согласно которой срок расселения указанного многоквартирного дома до 31.08.2017г
Решением Волжского районного суда г. Саратова от 07.08.2019 г. в связи с изъятием данного нежилого помещения в его пользу взыскано возмещение за нежилое помещение в размере 847 000 руб., убытки в размере 30 560 руб., состоящие из: 25 410 руб.- риэлторские услуги по подбору нежилого помещения; 3150 руб.- расходы по организации переезда, 2 000 руб.- расходы по регистрации права собственности. Размер возмещения был определен в соответствии с заключением судебной экспертизы № 2551.
При этом, указанной экспертизой стоимость компенсации за не произведенный капитальный ремонт рассчитана не была и в пользу истца вышеуказанным решением не взыскивалась.
В соответствии с ч.2 ст.61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Возмещение за жилое помещение определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Указанное положение конкретизировано Верховным Судом Российской Федерации в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", согласно которому выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.
Суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт относятся к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, поскольку в результате не проведения капитального ремонта в установленные сроки жилой дом стал разрушаться, что привело к признанию дома аварийным. При этом аварийное состояние многоквартирного дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых и нежилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости.
Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства",действовавшей до 28.12.2019 года, относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом, изымаемое нежилое помещение расположено в доме до 1917 года постройки.
При этом, из решения исполнительного комитета Волжского районного совета народных депутатов от 10.01.1991 года № 6/2 следует, что физический износ здания уже на 1991 год составил более 70%, наблюдается ослабление кирпичной кладки, массовое выпадение кирпичей, проведение капитального ремонта нецелесообразно, здание подлежит сносу.
Из копии технического паспорта на жилой дом по адресу: <адрес> следует, что указанный дом ранее находился на балансе Саратовского дорожно-строительного управления № гордортреста (на ДД.ММ.ГГГГ- на последний выход техника), год последнего капитального ремонта- 1973.
Договор № 435-ан купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения был заключен между Комитетом по управлению г. Саратова и Тупицыным С.В., 29.02.2008 г., тогда как указанный дом на момент заключения договора купли-продажи был признан аварийным и подлежащим сносу.
Таким образом, возникновение права собственности истца на нежилое помещение произошло после признания дома, в котором находится спорное нежилое помещение, аварийным и подлежащим сносу, администрация муниципального образования "<адрес>" не является наймодателем по отношению к истцу, обязанности по проведению капитального ремонта в отношении нежилого помещения, принадлежащего истцу, не имела.
В материалы дела не представлены доказательства того, что на момент первой приватизации жилого помещения дом не нуждался в капитальном ремонте, и невыполнение обязанности именно ответчиком по его проведению привело к снижению уровня надежности жилого здания.
При этом, из п.1.2 договора купли-продажи нежилого фонда от 29.02.2008 г., заключенного между истцом и комитетом по управлению имуществом г. Саратова, следует, что покупатель признает, что состояние и качество объекта (нежилого помещения площадью 39,6 кв.м. по адресу: <адрес>) соответствует условиям договора продажи недвижимости, условия его приобретения и использования покупателю известны; покупатель признает, что сведения, представленные продавцом (включая технико-инвентаризационную документацию отражающую планировку объекта) соответствует действительному состоянию объекта.
Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
В соответствии с ч. 6 и 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
По смыслу правовой нормы, закрепленной в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о выкупной цене жилого (нежилого) помещения, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме, но пригодное для проживания и эксплуатации, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены. При этом под рыночной ценой в силу требований Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого (нежилого) помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, то есть помещение.
Следовательно, приобретая другое жилое (нежилое) помещение, истец в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое помещение, то есть сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения.
Таким образом, при изъятии помещения, истец имеет возможность на выплаченные в качестве выкупной цены денежные средства приобрести аналогичное помещение, не понеся за приобретение права каких-либо дополнительных расходов. Следовательно, при изъятии помещения лицо посредством выплаты выкупной цены получает полный эквивалент взамен своего имущества, что отвечает принципу соблюдения баланса интересов участников правоотношений.
При определении рыночной стоимости принадлежащего ФИО1 нежилого помещения экспертом при проведении экспертизы по гражданскому делу № 2-2013/2019 по иску ФИО1 к администрации муниципального образования "Город Саратов" о взыскании выкупной стоимости за нежилое помещение, в том числе площадью 39,6 кв.м., применен сравнительный метод ее определения. Экспертом проанализирован рынок недвижимости в центральных районах г. Саратова, и учитывая, что аналогичного изымаемому нежилого помещения на рынке недвижимости на продажу не представлено, сравнил стоимость нежилых помещений в г. Саратове, равноценных по техническим характеристикам, имеющимся на рынке недвижимости, со стоимостью нежилых помещений, аналогичных условиям изымаемого, только в удовлетворительном состоянии. При этом, из экспертного исследования следует, что поскольку целью исследования в данном случае является определение размера возмещения за нежилое помещение, то есть пригодное для использования по прямому назначению, объект не может быть оценен с учетом аварийности, в связи с чем, принимались аналоги объекта, расположенные в домах с техническим состоянием сопоставимым с домом, в котором расположен данный объект, поэтому корректировка на техническое состояние дома не применялась.
Из изложенного следует, что оценка рыночной стоимости спорного объекта недвижимости проведена без учета признака аварийности.
Таким образом, оснований для взыскания расходов за не произведенный капитальный ремонт нежилого помещения площадью 39,6 кв.м. по адресу: <адрес>, не имеется.
Поскольку в удовлетворении требований отказано, то в силу ст. 94,98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации во взыскании судебных расходов также следует отказать.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального образования "Город Саратов", 3-и лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов", Комитет по управлению имуществом г. Саратова, администрация Волжского района муниципального образования "Город Саратов" о взыскании расходов за непроизведенный капитальный ремонт- отказать.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Волжский районный суд г. Саратова.
Судья Агаркова С.Н.
