Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Волжский районный суд Самарской области в составе:
председательствующего судьи Свиридовой О.А.,
при секретаре Баландиной М.Е.,
с участием:
представителем истца Ждановой О.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-314/16 по иску Уркина А. И., Уркина В. И. к УМИЗО Администрации муниципального района Волжский Самарской области о признании преимущественного права на заключение договора аренды,
у с т а н о в и л:
Истцы обратились в суд с исковым заявлением к УМИЗО Администрации муниципального района Волжский Самарской области о признании преимущественного права на заключение договора аренды.
В иске указали, что в соответствии с Постановлением администрации Волжского района Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об установлении базовых размеров арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов» на территории района утверждены базовые размеры арендной платы за землю по видам использования земель и категориям арендаторов с применением коэффициентов к размеру земельного налога. Согласно п. 3 указанного постановления сельским, поселковым Администрациям, комитету по земельным ресурсам и землеустройству района при заключении договоров на аренду земельных участков с физическими и юридическими лицами было предписано руководствоваться настоящим постановлением. Постановлением Главы Петра-Дубравской поселковой администрации Волжского района № от ДД.ММ.ГГГГ истцам был предоставлен в аренду сроком на <данные изъяты> лет земельный участок № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Заявителям предписано строительство вести по согласованию и разрешению администрации Волжского района Самарской области. Земельный участок предоставить в собственность после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ между истцами, и Петра-Дубравской поселковой администрацией был заключен договор № аренды с правом выкупа в собственность земельного участка для использования под индивидуальное жилищное строительство площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес> Договор аренды с правом выкупа в собственность земельного участка после его заключения в УФРС по Самарской области зарегистрирован не был. В соответствии с разрешением отдела Архитектуры и градостроительства администрации Волжского района от ДД.ММ.ГГГГ № б/н истцам разрешено строительство жилого дома согласно проекту. Истцом на спорном участке построен жилой дом, который проинвентаризирован, есть заключение кадастрового инженера подтверждающего, что в границах земельного участка по адресу: <адрес> находится объект индивидуального строительства. Собственники вселились и постоянно проживают (другого местожительства нет). Заключены договора на поставку коммунальных услуг. Земельный участок поставлен на кадастровый учет, установлены границы и согласованы по землям общего пользования, что подтверждается кадастровым паспортом, кадастровым планом территории, актом согласования границ, каталогом координат. План границ земельного участка также согласован ДД.ММ.ГГГГ председателем комитета по земельным ресурсам и землеустройству Волжского района, главой администрации пос. Петра-Дубрава, и.о. зав.отделом архитектуры и градостроительства администрации Волжского района. При обращении истца в Управление муниципальным имуществом и земельных отношений о переоформлении ранее заключенного договора аренды на новый срок истцу отказано, поскольку договор не прошел государственную регистрацию и рекомендовано обратиться в суд. Отсутствие государственной регистрации договора № аренды земельного участка с правом выкупа в собственность от ДД.ММ.ГГГГ нарушает преимущественное право истцов на заключение нового договора аренды земельного участка с правом выкупить арендуемый земельный участок в собственность.
Истцы просят суд признать за ними преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка для использования под индивидуальное жилищное строительство площадью <данные изъяты>,00 кв.м, категория: земли населенных пунктов, назначение: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>
В судебном заседании представитель истцов по доверенности Жданова О.И. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика УМИЗО Администрации муниципального района Волжский Самарской области в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, предоставил в суд отзыв на исковое заявление в котором не возражает против удовлетворения исковых требований, просит дело рассмотреть в его отсутствие.
Представитель третьего лица - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явился, предоставил суду пояснения с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, удовлетворение исковых требований оставляет на усмотрение суда.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Самарской области, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.
Заслушав представителя истцов, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что требования истцов подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии с п. 1 ст. 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с п.п. 3 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
В соответствии со ст. 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).
Судом установлено в соответствии с Постановлением администрации Волжского района Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об установлении базовых размеров арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов» на территории района утверждены базовые размеры арендной платы за землю по видам использования земель и категориям арендаторов с применением коэффициентов к размеру земельного налога. Согласно п. 3 указанного постановления сельским, поселковым Администрациям, комитету по земельным ресурсам и землеустройству района при заключении договоров на аренду земельных участков с физическими и юридическими лицами было предписано руководствоваться настоящим постановлением.
Постановлением Главы Петра-Дубравской поселковой администрации Волжского района № от ДД.ММ.ГГГГ истцам был предоставлен в аренду сроком на <данные изъяты> лет земельный участок № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Заявителям предписано строительство вести по согласованию и разрешению администрации Волжского района Самарской области. Земельный участок предоставить в собственность после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.
ДД.ММ.ГГГГ между истцами, и Петра-Дубравской поселковой администрацией был заключен договор № аренды с правом выкупа в собственность земельного участка для использования под индивидуальное жилищное строительство площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>.
Договор аренды с правом выкупа в собственность земельного участка после его заключения в УФРС по Самарской области зарегистрирован не был.
В соответствии с разрешением отдела Архитектуры и градостроительства администрации Волжского района от ДД.ММ.ГГГГ № б/н истцам разрешено строительство жилого дома согласно проекту.
Истцом на спорном участке построен жилой дом, который проинвентаризирован, есть заключение кадастрового инженера подтверждающего, что в границах земельного участка по адресу: <адрес> находится объект индивидуального строительства. Собственники вселились и постоянно проживают (другого местожительства нет). Заключены договора на поставку коммунальных услуг.
Земельный участок поставлен на кадастровый учет, установлены границы и согласованы по землям общего пользования, что подтверждается кадастровым паспортом, кадастровым планом территории, актом согласования границ, каталогом координат. План границ земельного участка также согласован ДД.ММ.ГГГГ председателем комитета по земельным ресурсам и землеустройству Волжского района, главой администрации пос. Петра-Дубрава, и.о. зав.отделом архитектуры и градостроительства администрации Волжского района.
Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ и Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ поселковой администрации не могут противоречить Земельному Кодексу РФ, принятому ДД.ММ.ГГГГ, поскольку изданы до его принятия в соответствии с ранее действовавшим законодательством.
В соответствии со ст. 37 Закона Самарской области «О земле» № 11-ГД от ДД.ММ.ГГГГ, действовавшего на период издания постановлений, земельные участки для жилищного строительства гражданам предоставляются из земель поселений, в том числе в аренду. В соответствии со ст.6 указанного Закона порядок предоставления земельных участков, распоряжения земельными участками, на территории муниципального образования, установление платежей на землю относится к компетенции органов местного самоуправления. Разграничение полномочий между представительными и исполнительными органами местного самоуправления устанавливаются уставами муниципальных образований. В настоящее время указанный закон отменен.
В связи с принятием ДД.ММ.ГГГГ Устава Волжского района Самарской области, который был зарегистрирован Самарской Губернской Думой ДД.ММ.ГГГГ сельские (поселковые) администрации стали структурными подразделениями администрации Волжского района, перестали быть юридическими лицами, утратили в том числе и право распоряжаться земельными участками.
В соответствии со ст.41 Устава органами местного самоуправления в районе являются выборные представительные (Собрание Представителей Волжского района) и исполнительные (Администрация Волжского района) органы местного самоуправления. Сельские (поселковые) администрации являются структурными подразделениями администрации Волжского района (ст.48 Устава).
Однако, судом установлено, что право на заключение договоров аренды земельных участков было делегировано постановлением администрации Волжского района № от ДД.ММ.ГГГГ городским, сельским и поселковым администрациям, в том числе и администрации п. Петра - Дубрава.
Разрешение истцу строительства жилого дома отделом архитектуры и градостроительства администрацией Волжского района согласование плана границ участка и его разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство начальником отдела архитектуры района и председателем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству района свидетельствуют о признании администрацией за истцом право аренды земельного участка, т.е. построенный жилой дом не является самовольной постройкой, построен на отведенном для этих целей земельном участке в соответствии с разрешением, которое выдано до <данные изъяты> года.
Размещение участка выполнено на основании проекта застройки квартала индивидуальных жилых домов в пос.П.-Дубрава.
Ст. 30.1 Земельного Кодекса РФ, устанавливающая продажу права аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства их земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на аукционах, вступила в законную силу с ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, данный порядок не может распространяться на истца, право аренды земельного участка у которого возникло с ДД.ММ.ГГГГ - с момента заключения договора аренды.
В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии с п. 2 ст. 15 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ч.2 ст.609 ГК РФ).
Согласно п. 1, 2 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
При обращении истца в Управление муниципальным имуществом и земельных отношений о переоформлении ранее заключенного договора аренды на новый срок истцу отказано, поскольку договор не прошел государственную регистрацию и рекомендовано обратиться в суд.
Отсутствие государственной регистрации договора № аренды земельного участка с правом выкупа в собственность от ДД.ММ.ГГГГ нарушает преимущественное право истцов на заключение нового договора аренды земельного участка с правом выкупить арендуемый земельный участок в собственность.
Согласно п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ. не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства.
В соответствии со ст. 18 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими.
В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения - ст. 12 ГК РФ.
Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет, т.е. определены границы участка, его месторасположение, о чем свидетельствует кадастровый паспорт земельного участка. Каких-либо нарушений со стороны истца по пользованию земельным участком на праве аренды не установлено.
На земельном участке с кадастровым номером № расположен объект индивидуального жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей -3, в том числе подземных этажей -1. Границы земельного участка определены в соответствии с действующим законодательством и внесены в сведения Государственного кадастра недвижимости, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ№.
В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемые сведения о зарегистрированных правах на земельный участок по адресу: <адрес>.
Принимая во внимание изложенное, а также учитывая надлежащее исполнение истцом договорных обязательств, продолжение пользования им земельным участком и отсутствие возражений со стороны арендодателя по заявленному спору, суд считает требования истцов о признании преимущественного права на заключение договора аренды спорного земельного участка подлежащими удовлетворению.
Таким образом, за Уркиным А.И., Уркиным В.И. должно быть признано преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Исковые требования Уркина А. И., Уркина В. И. к УМИЗО Администрации муниципального района Волжский Самарской области о признании преимущественного права на заключение договора аренды удовлетворить.
Признать за Уркиным А. И., Уркиным В. И. преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка для использования под индивидуальное жилищное строительство площадью <данные изъяты>,<данные изъяты> кв.м, категория: земли населенных пунктов, назначение: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Волжский районный суд в течение одного месяца.
Судья: О.А. Свиридова
