ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 27 сентября 2018 г. № 3а-242/2018
г.Вологда
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой М.В.,
при секретаре Опрячиной Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Телицина И.Л. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Телицин И.Л. является собственником объекта недвижимости - здания магазина, назначение - нежилое здание, площадью ...., кадастровый номер №..., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 8-9).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 25 ноября 2011 года определена в размере 1 789 006 руб. 92 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.4).
Телицин И.Л. полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы, как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование исковых требований истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА>№..., выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем Киселевым О.В., являющимся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».
Согласно представленному отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Вологодская область, Тотемский район, с. Никольское, ул. Н. Рубцова, д. 4, по состоянию на 25 ноября 2011 года составила 540 699 руб.
Просил восстановить срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №...; пересмотреть кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости, установив её в размере его рыночной стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА>№...; взыскать с Правительства Вологодской области судебные расходы по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 15 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 600 руб.
Административный истец Телицин И.Л. в судебном заседании поддержал заявленные требования.
Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности Матросова И.С. поддержала доводы отзыва на административное исковое заявление. Разрешение ходатайства о восстановлении процессуального срока для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости оставила на усмотрение суда. Просила принять решение исходя из фактических обстоятельств дела.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года № 3787-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности Телицина И.Л., как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 19 октября 2012 года.
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано Телициным И.Л. в суд 21 августа 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, пропущен.
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абз.3 п.8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28).
Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, что является основанием для восстановления Телицину И.Л. процессуального срокадля обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА>№..., выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем Киселевым О.В.
Согласно представленному отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 25 ноября 2011 года составила 540 699 руб.
Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Правительством Вологодской области указано на не соблюдение оценщиком требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... и указаны следующие замечания:
- в разделе сведения об оценщике (стр. 6) не указан номер контактного телефона, а также независимость юридического лица и оценщика (оценщиков) в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (Приказ Минэкономразвития России от 06 декабря 2016 года № 785 «О внесении изменений в федеральный стандарт оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299);
- для расчёта физического износа оценщиком некорректно применено постановление Совета Министров СССР от 22 октября 1990 года № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР», поскольку норма амортизационных отчислений не отражает снижение стоимости объекта недвижимости в результате утраты своих физических свойств путём естественного физического старения в процессе использования, при этом полученный Оценщиком результат в размере 82,42% (стр. 37) свидетельствует о состоянии объекта, непригодном для эксплуатации (п. 24 и ФСО №7, п. 5 ФСО №3);
- в рамках затратного подхода для объекта оценки Оценщик определяет размер функционального устаревания на уровне 5% на основании шкалы экспертных оценок (стр. 38), при этом Оценщиком не обоснована характеристика функционального устаревания «Объект удовлетворяет требованиям объемно-планировочных и конструктивных решений. Используется оптимально, выполняет свою функцию в полном объеме», не проанализированы факторы функционального устаревания: недостатки, требующие добавления элементов, недостатки, требующие замены или модернизации элемента, сверхулучшения, неустранимый функциональный износ (п. 24 и ФСО №7, п. 5 ФСО №3);
- в рамках затратного подхода оценщик определяет величину экономического устаревания оцениваемых объектов на уровне 2,5% на основании шкалы экспертных оценок (стр. 38), при этом оценщиком не обоснована характеристика параметров, определяющих экономические факторы рынка «Экономические условия способствуют использованию данного вида недвижимости с загруженностью 80-100%. Востребованность продукции (услуги) отрасли и стабильное положение ее на рынке в данном регионе» (п. 24 ФСО №7, п. 5 ФСО № 3);
- в рамках сравнительного подхода отобранные объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам (типу, местоположению, материалу стен, коммуникациям), поскольку суммарная корректировка для объектов-аналогов превышает предел вариации в размере 30%, что свидетельствует о некорректном подборе объектов-аналогов (п. 226 ФСО №7, п. 5 ФСО №3);
- информация о среднемесячной заработной плате работников организаций для определения корректирующих коэффициентов на местоположение не сопоставима, поскольку на дату оценки для Тотемского района данные взяты за период январь-ноябрь 2010 года, при этом отсутствуют копии материалов о среднем уровне заработной платы работников организаций с сайта http://www.gks.ru (п. 11 ФСО №3, п. 5 ФСО №3);
- использованные в расчётах корректирующие коэффициенты на местоположение относительно красной линии, наличие коммуникаций, подъездные пути, площадь, этаж определены на основе экспертного опроса (стр. 47, 48, 58, 59, 60), при этом данная информация не подтверждена, в отчёте не представлены копии запросов к экспертам, а также завизированные экспертами ответы на запросы (п. 5 ФСО №3);
- в процессе согласования оценщиком не обосновано значительное расхождение промежуточных результатов, при этом результат затратного подхода находится вне границы диапазона стоимости, полученной сравнительным и доходным подходом, и не может быть использован при согласовании (п. 28 ФСО №7).
Вместе с тем, по мнению представителя Правительства Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определённой в отчёте рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....
Оценщик Киселев О.В., проводивший оценку указанного объекта недвижимости, представил пояснения по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Указал, что отсутствие номера телефона в разделе сведениях об оценщике не является категоричным моментом, влияющим на результаты оценки, поскольку он указан в сопроводительном письме к отчёту по оценке и не вводит в заблуждение заинтересованных лиц (п. 5 ФСО №3), при этом в соответствии с подпунктом «г» п. 8 ФСО №3 остальные данные об оценщике представлены в исчерпывающем виде. Полагает, что независимость оценщика вытекает по смыслу из его статуса.
Для расчёта физического износа оценщиком применены общепринятые нормы амортизационных отчислений, используемые не только оценочными организациями или отдельными оценщиками, но и другими организациями, по мнению оценщика, являются объективным. Рассчитанный физический износ в размере 82,42 % является документарным (математически рассчитанным) и не отражает фактического состояния объекта при соответствующей эксплуатации и проведения периодических ремонтов. Перед оценщиком не ставилась цель детализировать данный показатель и рассчитывать его по фактическому состоянию объекта, (состояние отдельных конструктивных элементов), так как дынный аспект выходит за пределы полномочий оценщика (специализированные организации проводят детальную экспертизу пригодности объекта к эксплуатации). Кроме того, большая величина износа еще раз подтверждает некорректность рассчитанной кадастровой стоимости данного объекта.
Расчёт величины функционального устаревания проведен на основе шкалы экспертных оценок (портал http://www.appraiser.ru/ - Вестник оценщика). Оценщиком в полной мере обоснована характеристика объекта, поскольку он используется полностью в своём объёме как магазин и не требует монтажа каких-либо элементов. При достаточном объёме информации по данному объекту (визуальный осмотр и анализ представленных документов), данный показатель, рассчитанный на основании соответствующей таблицы, детализировать при данных обстоятельствах нет необходимости. Кроме того, величина функционального износа рассчитана по минимальным значениям и является объективным, не уменьшающим дополнительно рыночную стоимость объекта оценки.
Расчёт величины внешнего устаревания проведён в соответствии с методическими рекомендациями, принятыми из статьи Яскевича Е.Е. «Методика оценки внешнего износа». В селе Никольское Тотемского района отсутствует развитая инфраструктура розничной торговли продовольственными товарами, поэтому экономические условия способствуют использованию данного вида недвижимости с полной загруженностью. Кроме того, величина внешнего устаревания рассчитана по минимальным значениям и является объективной, не уменьшающей дополнительно рыночную стоимость объекта оценки. При проведении исследования с применением сравнительного подхода, оценщик в полном объёме использовал положения ФСО №7 «Оценка недвижимости», в частности положения всех подпунктов п. 22 данного стандарта, а не отдельно взятого подпункта «б». В п. 10.5.1. отчёта (стр. 25), указано, что данный объект капитального строительства использовался и используется в качестве магазина, в связи с чем относится к сегменту рынка торгово-офисной недвижимости. В последнем абзаце п. 10.5.2. отчёта (стр. 25) дано обоснование принятия в качестве объектов-аналогов торгово-офисных помещений в городе Вологде, в связи с отсутствием на дату оценки (по всему сроку экспозиции объекта на рынке) рынка торгово-офисных помещений в Тотемском районе, предложений и вариантов реальных сделок. В связи с указанным, оценщик, в совокупности с анализом наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта (п. 11 отчета стр. 32), принял предложения по продаже и аренде объектов торгово-офисного назначения в городе Вологда, с учётом применения соответствующих корректировок (п. 14 стр. 39) и их обоснований (п. 14.2 стр. 45) соответствующих положениям п.п. «д» ФСО №7.
В отношении замечания № 6: Информация о среднемесячной заработной плате работников организаций для определения корректирующих коэффициентов на местоположение приведена в таблице «средних заработных плат работников в Тотемском районе, в котором находится объект оценки, и в городе Вологда за период январь-декабрь 2011 года» (стр. 46 отчета), поэтому указанная информация не выходит за пределы срока экспозиции объекта (6 месяцев). Полагает, что указанное замечание Правительства Вологодской области является ошибочным.
При проведении исследования с применением сравнительного и доходного подходов, оценщик в полном объеме использовал положения п. 5 ФСО №3. Информация о корректирующих коэффициентах на местоположение относительно красной линии, наличия коммуникаций, подъездные пути, площади определена на основании экспертного опроса специалистов (опрос проводился и подтверждается предшествующими отчётами данных специалистов. Поскольку положениями вышеуказанного ФСО не регламентировано какими подтверждающими документами оно должно быть подтверждено, то данный факт с точки зрения оценщика не является критичным.
В процессе проведения оценки в рамках затратного подхода величины накопленного износа и устаревания объективно, в значительной степени, уменьшили промежуточный результат рыночной стоимости объекта оценки, поэтому результаты примененного затратного подхода действительно находятся вне границ диапазона стоимости, полученных сравнительным и доходным подходами. Поскольку заказчиком оценки предоставлены все необходимые документы для осуществления расчётов по затратному подходу, то оценщик принял решение о его применении. Исходя из анализа достоинств и недостатков примененных подходов, в данных обстоятельствах, при согласовании результатов, удельный вес доходного подхода рассчитан минимальным.
По мнению оценщика, указанные Правительством Вологодской области замечания к отчёту о рыночной стоимости объекта недвижимости не являются критичными и не влияют на результаты оценки.
Суд, исследовав и проанализировав отчёт от <ДАТА>№... приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки.
Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объекта недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.
Представители административных ответчиков размер рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривали, не представили доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу Телицину И.Л., может быть пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости на основании отчёта от <ДАТА>№..., выполненного оценщиком индивидуальным предпринимателем Киселевым О.В.
Учитывая вышеизложенное, исковые требования административного истца подлежат удовлетворению.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Телицин И.Л. не обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано Телициным И.Л. в суд 21 августа 2018 года.
Следовательно, датой обращения Телицина И.Л. с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером №... следует считать 21 августа 2018 года.
Телицин И.Л., кроме того, ставит вопрос о возмещении ему понесённых по делу судебных расходов по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 15 000 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 600 руб.
В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В целях проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости Телицин И.Л. заключил с индивидуальным предпринимателем Киселевым О.В. договор на оказание услуг по оценке от <ДАТА>№... (л.д. 11).
Стоимость работ по договору составила 15 000 руб. и была оплачена Телициным И.Л. <ДАТА>, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №... (л.д.10).
<ДАТА> между Телициным И.Л. и индивидуальным предпринимателем Киселевым О.В. подписан акт приема-передачи работ по договору от <ДАТА>№... (л.д. 12).
Кроме этого, при подаче административного иска в суд Телициным И.Л. уплачена государственная пошлина в размере 600 руб., что подтверждено чеком-ордером от 17 августа 2018 года (л.д. 5).
Вместе с тем, государственная пошлина при подаче заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации для физических лиц составляет 300 руб. за каждый объект недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается.
Поскольку по административному делу № 3а-242/2018 административным истцом оспаривалась кадастровая стоимость одного объекта недвижимости, Телициным И.Л. подлежала уплате государственная пошлина в размере 300 руб.
Определением судьи Вологодского областного суда от 27 сентября 2018 года излишне уплаченная государственная пошлина в размере 300 руб. возвращена Телицину И.Л.
При таких обстоятельствах требования административного истца о взыскании расходов по уплате государственной пошлины подлежат удовлетворению в размере 300 руб.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Вологодской области была проведена в 2012 году, результаты работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости утверждены постановлением Правительства Вологодской области от 24 сентября 2012 года №1125.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о взыскании судебных расходов по данному административному делу в общем размере 15 300 руб. с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, - Правительства Вологодской области.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить Телицину И.Л. срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....
Административное исковое заявление Телицина И.Л. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания магазина, назначение - нежилое здание, площадью ...., количество этажей - 1, кадастровый номер №..., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 540 699 рублей по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года.
Датой обращения Телицина Игоря Леонидовича с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... считать 21 августа 2018 года.
Взыскать с Правительства Вологодской области в пользу Телицина И.Л. судебные расходы по административному делу № 3а-242/2018 в общем размере 15 300 (пятнадцать тысяч триста) рублей.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья М.В. Соколова
Мотивированное решение изготовлено 02 октября 2018 года.
