ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 11 декабря 2018 года № 3а-344/2018
г. Вологда
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мещеряковой Н.В.,
при секретаре Гайдуковой Ю.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Китовой Г.В. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
установил:
Китова Г.В. является собственником следующих объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 4909+/-14 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для здания детского сада; расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 18-20);
- детского сада с кадастровым номером №... назначение: нежилое здание, общей площадью 348,6 кв.м., 1-этажное, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 137-138).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 06 марта 2014 года определена в размере 8 474 308 рублей 52 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 17).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости – детского сада с кадастровым номером №... по состоянию на 25 ноября 2011 года определена в размере 6 612 957 рублей 29 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 136).
Административный истец Китова Г.В., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены её права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В обоснование административных исковых требований административным истцом представлены отчёты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 29 октября 2018 года №..., №..., выполненные оценщиком индивидуальным предпринимателем Р.Л.А., являющейся членом саморегулируемой организации – НП СРОО «Деловой союз оценщиков».
Согласно отчетам рыночная стоимость:
здания с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 1 229 485 рублей 86 копеек,
земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 06 марта 2014 года составила 1 025 048 рублей 29 копеек.
Административный истец Китова Г.В. просила восстановить процессуальный срокдля обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... и пересмотреть кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №... и №..., установив её в размере их рыночной стоимости, определенной на основании вышеприведенных отчетов оценщика, а также взыскать с административных ответчиков судебные расходы в общем размере 65 600 рублей.
Административный истец Китова Г.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель административного истца Китовой Г.В. по доверенности Комин А.А. в судебном заседании административные исковые требования и ходатайство о восстановлении срока поддержал.
Представитель административных ответчиков Правительства Вологодской области и Департамента имущественных отношений Вологодской области по доверенностям Желтухин П.В. поддержал доводы отзывов на административное исковое заявление, просил принять решение, исходя из фактических обстоятельств дела.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года № 3787-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 01 января 2016 года.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности Китовой Г.В. как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ей право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 07 апреля 2014 года, в отношении здания с кадастровым номером №... – 19 октября 2012 года.
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости подано Китовой Г.В. в суд 08 ноября 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... пропущен.
Пропуск названного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абзац 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).
Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, что является основанием для восстановления Китовой Г.В. процессуального срокадля обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....
В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлены отчёты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 29 октября 2018 года №..., №..., выполненные оценщиком индивидуальным предпринимателем Р.Л.А.
В соответствии с отчётами итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости:
земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 06 марта 2014 года составила 1 025 048 рублей 29 копеек;
здания с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 1 229 485 рублей 86 копеек.
Проверяя представленные административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Административными ответчиками – Правительством Вологодской области и Департаментом имущественных отношений Вологодской области – указано на несоответствие отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 29 октября 2018 года №..., №... требованиям Федеральных стандартов оценки.
Так, в отзыве Правительства Вологодской области указано:
в таблице 1 отчета (страницы 29-31) не указаны источники информации о количественных и качественных характеристиках объекта;
копии правовых документов (страницы 113-130) об объекте оценки должны быть заверены заказчиком работ в установленном порядке;
методология затратного подхода предусматривает увеличение стоимости воспроизводства объекта недвижимости на размер прибыли предпринимателя. Отказ от расчета прибыли предпринимателя (страницы 65-66) противоречит методологии оценки;
в рамках затратного подхода оценщик определяет величину экономического устаревания оцениваемого объекта на уровне 55% на основании соотношения в уровне доходов населения конкретной отрасли и региона по сравнению со среднестрановым показателем (страница 83). При этом оценщиком не установлена взаимосвязь признаков экономического устаревания объектов оценки с уровнем доходов населения (поскольку экономическое (внешнее) устаревание, как правило, затрагивает всю отрасль сразу, а не каждый конкретный объект в отдельности). В таких условиях практически невозможным становится определить, какой процент в стоимости теряет тот или иной конкретный объект под влиянием общего упадка в отрасли.
Департаментом имущественных отношений Вологодской области указано:
в таблице 1 отчета (страница 29) не указаны источники информации о количественных и качественных характеристиках объекта;
копии правовых документов (страницы 65-69) об объекте оценки должны быть заверены заказчиком работ в установленном порядке;
в отчете отсутствует анализ соответствия рыночным условиям экспертного мнения о величинах корректировки на местоположение (страницы 69-71). Анализ рынка объекта оценки на дату оценки не отражает данной информации (страница 52). Представленная экспертами информация о корректировке на дату предложения (страницы 67-68) документально не подтверждена.
Вместе с тем, по мнению представителя Правительства Вологодской области и Департамента имущественных отношений Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определенной в отчетах рыночной стоимости объектов недвижимости. Размер рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №... и №... Правительство Вологодской области и Департамент имущественных отношений Вологодской области не оспаривают.
Оценщик Р.Л.А., проводившая оценку спорных объектов недвижимости, представила пояснения к отчетам об оценке №..., №... от 29 октября 2018 года по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, в которых относительно замечаний Правительства Вологодской области указала, что в пункте 15 на страницах 75-76 отчета перечислен перечень используемых при проведении оценки данных (законодательные и нормативные акты, используемая литература, ссылки на Интернет-источники, документы заказчика). Кроме этого, на странице 31 отчета отмечено: «Описание оцениваемого объекта выполнено на основании визуального осмотра, копии выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, копии технического паспорта, справочной информации по объекту недвижимости в режиме online на сайте Росреестра и данных публичной кадастровой карты. Относительно замечания № 2: в отчете документы заказчика сшиты нитью и на оборотной стороне скреплены подписью заказчика на месте прошивки с указанием количества страниц. Относительно замечания № 3: в рамках отчета оценщиком применена методика Яскевича Е.Е., которая предполагает, что прибыль предпринимателя и внешний износ в оценке недвижимости – это взаимоисключающие понятия. Пояснение причины прибыли предпринимателя равной 0% содержится на странице 66 отчета. Относительно замечания № 4: в рамках отчета была определена рыночная стоимость для целей оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости. При установлении рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, кроме физического износа, оценщиком должен быть учтен внешний износ. На страницах 70-71 отчета приведены признаки внешнего износа объекта оценки. Кроме того, по состоянию на дату оценки на стоимость объекта оказывают влияние негативные факторы кризиса 2009 года, присутствуют проблемы в сфере дошкольного образования, снижающие коммерческую привлекательность объекта недвижимости в данной сфере. В расчетах внешнего износа требуется учесть совокупность факторов – общее состояние отрасли. Для этого в данном случае были использованы показатели среднемесячной заработной платы работников по Российской Федерации и среднемесячной заработной платы работников по Российской Федерации в отрасли «образование», т.к. объект оценки – здание детского сада – предназначен для использования в сфере дошкольного образования. Выбор указанной методики на основе разницы доходов населения оценщик считает верным, поскольку показатель среднемесячной заработной платы работников является индикатором инвестиционной привлекательности в месте расположения объекта и отрасли. В данном случае наблюдается низкая привлекательность отрасли в целом и недостаточная коммерческая привлекательность местоположения объекта.
Относительно замечаний Департамента имущественных отношений Вологодской области оценщиком указано: в пункте 15 на страницах 83-84 отчета перечислен перечень используемых при проведении оценки данных (законодательные и нормативные акты, используемая литература, ссылки на Интернет-источники, документы заказчика). Кроме этого, на странице 30 отчета отмечено: «Описание оцениваемого объекта выполнено на основании визуального осмотра, копии выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, копии технического паспорта, справочной информации по объекту недвижимости в режиме online на сайте Росреестра и данных публичной кадастровой карты. Относительно замечания № 2: в отчете документы заказчика сшиты нитью и на оборотной стороне скреплены подписью заказчика на месте прошивки с указанием количества страниц. Относительно замечания № 3: в пункте 9.4 отчета на страницах 50-53 проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. В ходе бесед со специалистами в таких сферах, как строительство, оказание риэлтерских услуг, оценка недвижимости, были выявлены диапазоны ценообразующих факторов. Было выявлено, что цены снижаются по территориальному признаку (от областного центра к окраинам области и малым населенным пунктам). Величина корректировок на местоположение, определенная экспертным путем, соответствует диапазону, определенному в анализе ценообразующих факторов. У сравниваемых объектов, местоположение которых существенно различается, корректировка на местоположение составила до 10,35%. В рамках отчета экспертный опрос проводился в устной форме, путем индивидуального интервьюирования экспертов по телефону. В отчете указана достаточная информация об экспертах, принимавших участие в опросах (ФИО, место работы, занимаемая должность, стаж работы, контактный телефон). Получение информации путем интервьюирования – универсальный, сравнительно легкий в обработке данных и быстрый способ получения необходимой для расчетов информации. Ограничений в использовании данного метода в ФСО не имеется. Данный опрос подтвердил информацию о том, что за период с даты опубликования (июль 2013 года – март 2014 года) до даты оценки существенных изменений стоимости не произошло.
Суд, исследовав и проанализировав отчеты от 29 октября 2018 года №..., №..., приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёты базируются на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в отчётах приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленные административным истцом отчёты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с точки зрения их соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в них информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объектов недвижимости, отвечают предъявляемым к ним законодательным требованиям, а потому признаёт их допустимыми и достоверными доказательствами действительной рыночной стоимости указанных объектов недвижимости.
Представители административных ответчиков доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчётах оценщика, величине рыночной стоимости объектов недвижимости, не представили, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... и здания с кадастровым номером №... может быть пересмотрена и установлена в размере их рыночной стоимости на основании отчётов от 29 октября 2018 года №..., №..., выполненных оценщиком ИП Р.Л.А.
Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.
Административный истец, кроме того, ставит вопрос о возмещении ей понесённых по делу судебных расходов по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости в общем размере 40 000 рублей, расходов по оплате юридических услуг в размере 25 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в общем размере 600 рублей.
В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В соответствии со статьей 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Как усматривается из материалов дела, в целях проведения оценки рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №... и №..., а также оказания услуг по составлению искового заявления и представлению интересов заявителя в суде первой инстанции Китовой Г.В. заключен договор с ИП Р.Л.А. возмездного оказания оценочных услуг от 15 октября 2018 года №....
Стоимость работ по договору по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №... и №... составила по 20 000 рублей за каждый объект и была оплачена Китовой Г.В., что подтверждено чеками-ордерами от 15 октября 2018 года № 279 и от 30 октября 2018 года № 48 (л.д. 9,10).
В ходе судебного разбирательства по административному делу интересы административного истца Китовой Г.В. представлял Комин А.А., по делу состоялось два судебных заседания в суде первой инстанции: 06 декабря 2018 года и 11 декабря 2018 года.
Стоимость представительских услуг в соответствии с договором составила 25 000 рублей и была оплачена Китовой Г.В. в полном размере, что подтверждено вышеуказанными чеками-ордерами.
Согласно трудовому договору от 01 марта 2018 года на должность юриста к ИП Р.Л.А. принят Комин А.А.
Кроме этого, при подаче административного иска в суд Китовой Г.В. уплачена государственная пошлина в общем размере 600 рублей, что подтверждено чеками ордерами от 30 октября 2018 года №№ 50,49 (л.д. 5, 6).
Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Вологодской области была проведена в 2012 году, результаты работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости утверждены постановлением Правительства Вологодской области от 24 сентября 2012 года № 1125.
Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков утверждены Департаментом имущественных отношений Вологодской области.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о взыскании судебных расходов по данному административному делу с органов, утвердивших результаты определения кадастровой стоимости – Правительства Вологодской области и Департамента имущественных отношений Вологодской области.
Учитывая конкретные обстоятельства дела, его сложность, характер действий, произведенных представителем административного истца, руководствуясь принципами разумности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании судебных расходов по данному административному делу в отношении объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №... в общем размере 23 800 рублей, из них: расходы по оценке в размере 20 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей и расходы на представителя в размере 3 500 рублей, с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, – Правительства Вологодской области; в отношении земельного участка с кадастровым номером №... в общем размере 23 800 рублей, из них: расходы по проведению оценки объектов недвижимости в общем размере 20 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 3 500 рублей, – с Департамента имущественных отношений Вологодской области.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить Китовой Г.В. срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....
Административное исковое заявление Китовой Г.В. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поданное в суд 08 ноября 2018 года, удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 4909+/-14 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для здания детского сада; расположенного по адресу: <адрес> установив её в размере его рыночной стоимости равной 1 025 048 рублей 29 копеек по состоянию на дату оценки 06 марта 2014 года.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – детского сада с кадастровым номером №..., назначение: нежилое здание, общей площадью 348,6 кв.м., 1-этажное, расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 1 229 485 рублей 86 копеек по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года.
Взыскать с Правительства Вологодской области в пользу Китовой Г.В. судебные расходы по административному делу № 3а-344/2018 в общем размере 23 800 (двадцать три тысячи восемьсот) рублей.
Взыскать с Департамента имущественных отношений Вологодской области в пользу Китовой Г.В. судебные расходы по административному делу № 3а-344/2018 в общем размере 23 800 (двадцать три тысячи восемьсот) рублей.
В удовлетворении остальной части требований о взыскании судебных расходов отказать.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Мещерякова
Мотивированное решение изготовлено 12 декабря 2018 года.
