Дело № 2-1549/2019
УИД 35RS0010-01-2018-015124-11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г.Вологда 23 июля 2019 года
Вологодский городской суд Вологодской области в составе:
судьи Качаловой Н.В.,
при секретаре Момотовой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ерикова Л. В. к Ковальской О. А. о взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску Ковальской О. А. к Ерикову Л. В. об изменении договора,
установил:
Ериков Л.В. обратился в суд с иском к Ковальской О.А. о взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество
В обоснование исковых требований указал, что 05.08.2016 года между Ериковым Л.В. и Ковальской О.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым №, площадью 1511 кв.м, расположенного по <адрес> объекта незавершенного строительства с кадастровым №, площадью застройки 413,7 кв.м, со степенью готовности 65 %, расположенного по <адрес>. Стоимость имущества определена 4 500 000 рублей, договором предусмотрена рассрочка платежа: 500 000 рублей в срок до 10.08.2016 года, 500 000 рублей – в течение 5 дней с момента государственной регистрации права собственности на имущество, 500 000 рублей в срок до 31.12.2016 года, 3 000 000 рублей в срок до 28.02.2017 года. Истец свои обязательств исполнил надлежаще; имущество передано покупателю, претензий по качеству не предъявлялось. Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 16.08.2016 года.
Ковальская осуществила оплату стоимости перешедшего к ней имущества в размере 1 300 000 рублей: 1 000 000 рублей – в соответствии с условиями договора купли-продажи; 100 000 рублей – 28.07.2017 года, 50 000 рублей – 23.08.2017 года, 150 000 рублей – 22.10.2017 года. Задолженность составляет 3 200 000 рублей.
За нарушение сроков оплаты стоимости имущества п.10 договора купли-продажи предусмотрена уплата пени в размере 520 % годовых от суммы просрочки. С учетом размера и даты внесения ответчиком денежных сумм в счет погашения долга, размер пени составляет на 11.12.2018 года 1 187 452,05 рубля. Также истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.
Ответчиком нарушен установленный п.8 договора купли-продажи срок заключения договора ипотеки приобретаемого имущества. Срок был установлен – до 10.08.2016 года. При этом, не смотря на усилия истца, договор был заключен сторонами лишь 17.10.2016 года. Размер пени за нарушение установленного срока определен равным 2 500 рублей в день, что за весь период просрочки составляет 167 500 рублей.
Также в нарушение пункта 9 договора купли-продажи Ковальская О.А. до настоящего времени не заключила договор страхования объекта незавершенного строительства. Договором предусмотрено заключение договора страхования не позднее 22.08.2016 года. За нарушение данной обязанности предусмотрен штраф в размере 2 500 рублей за каждый день просрочки, что за период с 23.08.2016 года по 11.12.2018 года составляет 2 102 500 рублей.
17.10.2016 года в обеспечение исполнения обязательств по указанному выше договору купли-продажи между истцом и ответчиком заключен договор залога (ипотеки) недвижимого имущества. Пункты 11 и 13 договора ипотеки предусматривают соответственно возможность обращения взыскания на заложенное имущество в том случае, если сумма задолженности по основной сумме платежей превышает 3 000 000 рублей, а также в случае, если покупателем просрочена уплата пени на срок более 2 месяцев.
На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, просит взыскать с Ковальской О.А. в свою пользу:
- задолженность по договору купли-продажи от 05.08.2016 года в размере 6 657 452,05 рубля, в т.ч.: 3 200 000 рублей – основной долг, 1 187 452,05 рубля – пени за период с 10.01.2017 года по 11.12.2018 года, 167 500 рублей – штраф за просрочку исполнения обязанности по заключению договора ипотеки недвижимого имущества за период с 11.08.2016 года по 16.10.2016 года, 2 102 500 рублей – штраф за просрочку исполнения обязанности по заключению договора страхования объекта незавершенного строительства за период с 23.08.2016 года по 11.12.2018 года;
- продолжить начисление пеней в размере 20 % годовых на сумму основного долга в размере 3 200 000 рублей за период с 12.12.2018 года на дату фактического исполнения обязательства ответчиком;
- обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок с кадастровым №, площадью 1 511 кв.м, расположенный по <адрес> и объект незавершенного строительства с кадастровым №, площадью застройки 413,7 кв.м., со степенью готовности 65 %, расположенный пол <адрес> установив начальную цену продажи 4 883 122 рубля.
Ковальская О.А. обратилась в суд со встречным иском к Ерикову Л.В., с учетом уточнения требований которого, просила суд установить предусмотренную в договоре (п.3) стоимость приобретаемого недвижимого имущества в размере 2 959 205,98 рубля, указав в обоснование на значительные недостатки приобретенного объекта незавершенного строительства, несение ею расходов по устранению дефектов (1 112 270,1 рубля), выполненные работы по улучшению объекта на сумму 428 523,92 рубля.
В судебное заседание истец Ериков Л.В. не явился. О дате, месте и времени рассмотрения дела уведомлялся надлежаще.
Представитель Ериков Л.В. – Рогачева Ю.А. поддержала доводы первоначального иска с учетом уточнения требований, просила удовлетворить. Обратила внимание суда, что заключенный между сторонами договор купли-продажи не содержит условия о качестве товара, соответственно требования об уменьшении покупной цены заявлено быть не может. Также указала на пропуск истцом по встречному иску срока на обнаружение и предъявление претензий относительно качества товара. Полагала, что в удовлетворении требований встречного искового заявления следует отказать.
Ответчик Ковальская О.А. в судебное заседание не явилась. О дате, месте и времени рассмотрения дела уведомлялась надлежаще.
Представитель Ковальской О.А. – Королева Н. В. требования встречного искового заявления просила удовлетворить. Полагала сумму основного долга Ковальской О.А. по договору купли-продажи перед Ериковым Л.В. равной 1 659 205,98 рубля.
Суд, заслушав участвующих в деле лиц, свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ( ст. 549 ГК РФ).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ)
05.08.2016 года между Ериковым Л.В. (продавец) и Ковальской О.А. (покупатель) заключен договор купли продажи:
- земельного участка с кадастровым №, площадью 1511 кв.м, расположенного по <адрес>; категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства;
- объекта незавершенного строительства с кадастровым №, площадь застройки 413,7 кв.м, степень готовности 65 %, местонахождение объекта: <адрес>.
Указанный договор заключен и зарегистрирован в предусмотренном законом порядке.
Пунктом 3 договора цена объекта определена равной 4 500 000 рублей. Предусмотрено, что цена договора является окончательной, никакие обстоятельства (включая выявление в будущем недостатков имущества) не могут быть основанием для предъявления покупателем требования о пересмотре цены продажи имущества.
Пунктом 4 договора предусмотрено, что покупатель оплачивает стоимость имущества в следующем порядке:
- 500 000 рублей в срок до 10.08.2016 года,
- 500 000 рублей в течение 5 дней с момента государственной регистрации права собственности на приобретаемое по настоящему договору имущество,
- 500 000 рублей в срок до 31.12.2016 года,
- 3 000 000 рублей в срок до 28.02.2017 года.
Никем в судебном заседании не оспаривалось, что ответчиком по договору уплачено 1 300 000 рублей.
Разрешая требование Ерикова Л.В. о взыскании задолженности по договору в размере 3 200 000 рублей, а также требование Ковальской О.А. об уменьшении покупной цены и установлении ее равной 2 959 205,98 рубля, суд руководствуется следующим.
Требования Ковальской О.А. об уменьшении покупной цены основаны том, что объект незавершенного строительства был передан ей ненадлежащего качества, при этом, многие недостатки являлись скрытыми и их невозможно было обнаружить при осмотре объекта, а также на том, что ею понесены расходы, связанные с восстановительным ремонтом приобретенного объекта недвижимости.
Согласно ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии со ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца в т.ч. и соразмерного уменьшения покупной цены. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.
Т.е., как дословно следует из приведенных выше требований закона, покупатель имеет право требовать соразмерного уменьшения покупной цены в случае обнаружения недостатков товара. Указанное правило не применяется, только если иное установлено законом, а не договором.
Предметом рассматриваемого договора купли-продажи является также объект незавершенного строительства со степенью готовности 65 %, который, как указано в самом договоре, принадлежит продавцу, в т.ч. и на основании разрешения на строительство от 16.02.2015 года №.
Указанное разрешение на строительство в копии имеется в материалах дела (т.3 л.д. 60). Согласно разрешению осуществляется строительство индивидуального жилого дома, срок действия разрешения – 10 лет.
Разрешение выдано истцу (а не иному лицу) Ерикову Л.В. 16.02.2015 года
В соответствии с кадастровым паспортом (копия на л.д.61-62 т.3) степень готовности объекта незавершенного строительства с назначением – жилой дом, составляет на 23.04.2015 года 65 %.
Согласно ст.469 ГК РФ Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
Учитывая назначение объекта недвижимости – незавершенный строительством жилой дом, степень его готовности – 65 %, выполнение основных строительных работ по возведению жилого дома – устройство фундамента, всех стен (коробки) дома, крыши, суд считает, что данный объект (в части уже выполненных работ) должен соответствовать своему назначению – жилой дом.
Сам факт приобретения Ковальской О.А. незавершенного строительством жилого дома, осуществление работ по его достройке, остаточно значительные денежные затраты на достройку дома и его обустройство с целью дальнейшей пригодности для проживания (устройство печи, септика), осуществления работ на земельном участке (в т.ч. возведение сарая, забора) также свидетельствует о цели приобретения данного объекта недвижимости – его использования в качестве жилого дома.
Таким образом, по мнению суда, качество объекта незавершенного строительства со степенью готовности 65 % должно соответствовать требованиям по качеству товара, предъявляемым к жилым домам (в отношении уже выполненных работ).
Кроме того, в п.7 рассматриваемого договора указано, что покупатель произвел осмотр имущества и не обнаружил в нем дефектов и недостатков.
Т.е. вопрос о качестве объекта сторонами обсуждался. При визуальном осмотре качество товара покупателя устроило.
Наличие (отсутствие) в обнаруженных в дальнейшем в скрытых недостатков в договоре не урегулировано.
Кроме того, в п.15 договора купли-продажи согласовано условие о дальнейшем выполнении работ по достройке незавершенного строительством объекта (дома) и благоустройству земельного участка.
При этом стороны сами определяют возможность достройки объекта, именуя его как дом. Также не указывая на скрытые недостатки, которые, по мнению суда, являются существенными.
По делу проведена судебная экспертиза экспертами ООО «Лаборатория судебных экспертиз». В суд представлено комплексное заключение экспертом № – 3396 от 25.06.2019 года.
Указанное заключение принято судом за основу при принятии решения по делу. Исследования в рамках судебной экспертизы выполнялись квалифицированными экспертами, имеющими соответствующее образование и квалификацию, большой опыт экспертной работы. Кроме того, эксперты предупреждались об уголовной ответственности за представление заведомо ложного заключения.
Кандидатуры экспертов обсуждались в судебном заседании в соответствии со ст. 79 ГПК РФ, отводов экспертам заявлено не было.
Так согласно указанному заключению экспертов увидеть при осмотре дома во время заключения рассматриваемого договора купли-продажи отсутствие утепления фундамента неотапливаемых подвальных помещений и дренажа вокруг дома было невозможно, так как это скрытые работы. Утепление фундамента, подвала дома, устройство дренажа с колодцем являются восстановительными работами по устранению дефектов. По состоянию на 05.08.2016 года дефекты, указанные в заключениях 2017 и 2019 годов по обследованию индивидуального жилого дома (объект незавершенного строительства), в т.ч. заглубление фундамента на 1,8 м., отсутствие утепления фундамента, защиты стен подвала от капиллярного увлажнения бетонных блоков, дренажа вокруг дома, защиты кирпичной кладки цоколя от увлажнения имели место быть (созданы в момент строительства дома). Работы по утеплению фундамента и подвала, устройству дренажа выполнялись после 05.08.2016 года. Работы по утеплению фундамента и подвала, устройству дренажа требовались при строительстве технического подвала объекта незавершенного строительства. (ответы на вопросы 5,6, 7, 8 в заключении экспертов).
И, как далее указано в ответе на вопрос №, стоимость работ по утеплению подвала составила 412 395,77 рубля, стоимость работ по утеплению фундамента составила 541 632,6 рубля, стоимость работ по устройству внутреннего дренажа подвала составила 76 662,79 рубля, стоимость работ по устройству наружного дренажа составила 32 554,63 рубля, стоимость работ по устройству дренажного колодка составила 49 024,31 рубля.
Всего стоимость указанных работ 1 112 270,1 рубля.
Согласно ст.ст. 35, 39, 196 ГПК РФ именно истцу предоставлено право определять предмет исковых требований, устанавливать цену иска. Суд по собственной инициативе не может выйти за пределы заявленных требований.
Так при уточнении исковых требований истец указывает на необходимость снижения покупной цены на 1 112 270,1 рубля, с чем суд, с учетом изложенного выше, соглашается.
Данные работы являлись первоочередными и необходимыми при строительстве дома, надлежащее качество данных работ было невозможно определить при визуальном осмотре перед заключением договора купли-продажи, недостатки являются скрытыми, но существенными, поскольку их наличие (без устранения) влияет на качество возводимого жилого дома и возможность его дальнейшей эксплуатации по назначению.
Относительно уменьшения покупной цены еще и на сумму 428 523,92 рубля (устройство печи и септика), то данное требование удовлетворению не подлежит.
Сама возможность уменьшения покупной цены связана с качеством передаваемого по договору купли-продажи товара и наличии в нем скрытых недостатков, которых, при надлежащем качестве товара, быть не должно, а также стоимость произведенных работ, необходимых для устранения такого рода недостатков.
Устройство септика и печи не являются работами, выполнение которых (при наличии в договоре купли-продажи условия о приобретении объекта незавершенного строительством по степенью готовности 65 %) связано с восстановлением качества объекта, а не его достройкой (улучшением).
Незавершенный строительством жилой дом с учетом произведенных улучшений, имеющимся износом, оценен экспертом на день проведения осмотра. Стоимость объекта определена на настоящее время определена.
Стоимость работ, улучшающих объект незавершенного строительства, и выполненных позже заключения договора купли-продажи, не влияет на установленную сторонами при заключении данного договора покупную цену.
С учетом изложенного, на сумму 428 523,92 рубля покупная цена, указанная в договоре, уменьшению не подлежит.
Таким образом, следует соразмерно выявленным недостаткам уменьшить покупную цену имущества, передаваемого по договору купли-продажи на 1 112 270,1 рубля, установив цену имущества (4 500 000 рублей установленная договором и согласованная сторонами цена – 1 112 270,1 рубля) равную 3 387 729,9 рубля (п.3 договора купли-продажи). Соответственно взысканию с Ковальской О.А. в пользу Ерикова Л.В. подлежит 2 087 729,9 рубля (3 387 729,9 рублей цена имущества – 1 300 000 рублей уплаченная сумма).
При этом суд не соглашается с доводами представителя Ерикова Л.В. о том, что срок предъявления требования о соразмерном уменьшении покупной цены Ковальской О.А. пропущен.
Согласно ст.477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
Положения указанной нормы закона являлись предметом проверки Конституционным Судом РФ.
Так в своем Определении от 24.03.2015 года №557-О Конституционный Суд РФ указал, что нормы пункта 2 статьи 477 ГК Российской Федерации не могут расцениваться как нарушающие конституционные права, поскольку позволяют покупателю обратиться в суд за защитой своих прав путем предъявления требований к продавцу в отношении недостатков товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены,
если такие недостатки обнаружены в пределах двух лет со дня передачи их покупателю (потребителю); в этом случае действуют общие правила исчисления срока исковой давности - со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 ГК Российской Федерации).
Срок обнаружения недостатков не включает срока предъявления претензии либо обращения в суд, обращение в суд может быть осуществлено в течение всего срока исковой давности ( по общему правилу – в течение трех лет с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права).
Так с достоверность установлено в судебном заседании, подтверждено допрошенной в качестве свидетеля ФИО1, заключениями от 2017 и 2019 годов, а также заключением экспертов ООО «Лаборатория судебных экспертиз», что договор купли-продажи (содержащий в себе также условие о передаче объектов недвижимости покупателю) заключен между сторонами 05.08.2016 года, недостатки обнаружены зимой 2016 -2017 г.г., заключение с указанием недостатков составлено в 2017 году с указанием причин образования недостатков – нарушения при производстве работ.
Т.е. недостатки и причины их образования обнаружены Ковальской О. А. в пределах 2-х летнего срока с момента передачи имущества.
Ериковым Л.В. заявлены требования о взыскании неустойки, предусмотренной п.10 заключенного между сторонами договора купли продажи.
Так п.10 договора предусмотрено, что в случае несоблюдения сроков оплаты покупатель уплачивает продавцу пеню из расчета 20 % годовых от суммы просрочки. Пени уплачиваются ежемесячно в срок до 10 числа месяца, следующего за месяцем наступления просрочки платежа.
В досудебном порядке пени Ковальская О.А. не выплачивала.
Расчет пени за период с 10.01.2017 года по 11.12.2018 года произведен Ериковым Л.В. правильно с учетом внесенных Ковальской О.А. денежных сумм и времени их внесения.
Контррасчет Ковальской О.А. не представлен.
Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки по указанному основанию по день полного исполнения обязательства, что также соответствует закону.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.65 Постановления Пленума Верховного суда РФ №7 от24.03.2016 года (в редакции от 07.02.2017 года «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.
Истцом по первоначальному иску размер неустойки исчислен по 11.12.2018 года.
Размер неустойки за период с 12.12.2018 года по 23.07.2019 года составит 392 767,12 рубля (3 200 000 х 20 % : 365 х 224 дня)
При этом суд начисляет неустойку с учетом установленной договором стоимости имущества 4 500 000 рублей за минусом внесенной в счет оплаты суммы 1 300 000 рублей, поскольку требования встречного искового заявления о соразмерном уменьшении покупной цены удовлетворены лишь данным решением 23.07.2019 года.
Всего размер неустойки составляет 1 580 219,17 рубля.
В этой части требования следует признать законными, определяя сумму, подлежащую взысканию суд учитывает также следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Учитывая компенсационную природу неустойки, обстоятельства дела (период нарушения ответчиком обязательств, размер неустойки, заявленный к взысканию), суд приходит к выводу о том, что заявленная к взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, в связи с чем, на основании статьи 333 ГК РФ полагает уменьшить ее размер до 630 000 рублей, что соответствует требованиям пунктов 1 и 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 8 заключенного между сторонами договора купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя в течение 5 дней с момента подписания настоящего договора заключить с продавцом договор ипотеки (залога) на приобретаемое по данному договору имущество, зарегистрировать его в Управлении Росреестра. В случае нарушения данного срока покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 2 500 рублей за каждый день просрочки.
Договор ипотеки (залога) недвижимого имущества заключен между сторонами 17.10.2016 года, как следует из представленной суду копии договора.
В копии договора, представленной истцом Ериковым Л.В., имеется отметка Управления Росреестра по Вологодской области о регистрации ипотеки на земельный участок и объект незавершенного строительства, при этом дата регистрации указана 16.08.2016 года.
В кадастровых выписках на указанные объекты недвижимости срок обременения определен также с 16.08.2016 года.
При этом, договор купли-продажи заключен 05.08.2016 года. Дата регистрации договора купли-продажи в ЕГРН также указана 16.08.2016 года.
В материалах регистрационного дела, представленных в форме надлежащим образом заверенных копий, имеются копии заявлений о регистрации ипотеки, дата подачи которых в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Вологодской области указана – 05.08.2016 года
Кроме того, в деле не представлено ни одного доказательства, свидетельствующего о том, что именно Ковальская О.А. без уважительных причин уклонялась от заключения договора ипотеки (залога) недвижимого имущества, а в силу положений ст.ст. 56, 57 ГПК РФ такая обязанность по доказыванию лежит на истце по первоначальному иску.
Договор ипотеки (залога) недвижимого имущества является двусторонней сделкой и требует наличия обязательного волеизъявления обеих сторон договора (как Ковальской О.А., так и Ерикова Л.В.).
Таким образом, требования о взыскании штрафа по основанию, указанному в п.8 заключенного между сторонами договора купли-продажи, удовлетворению не подлежит.
Пунктом 9 заключенного между сторонами договора купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя в течение 5 дней с момента государственной регистрации права собственности на приобретаемое имущество заключить договор страхования объекта незавершенного строительства (на случай пожара, строительных рисков) на сумму договора купли-продажи. В случае нарушения данного срока покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 2 500 рублей за каждый день просрочки.
Истцом по первоначальному иску определен период исчисления данного вида неустойки: с 23.08.2016 года по 11.12.2018 года (841 день), сумма неустойки определена равной 2 102 500 рублей.
Расчет неустойки произведен правильно.
Контррасчет ответчиком по первоначальному иску не представлен.
Руководствуясь приведенными выше требованиями, принимая решение о снижении ан основании ст,333 ГК РФ неустойки, суд считает возможным снизить неустойку до 804 000 рублей, что соответствует положениям ч.1 и ч.6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (поскольку пределы снижения неустойки предусмотрены ч.6 ст.395 ГК РФ и зависят от размера ставки ЦБ РФ, устанавливаемой в процентном отношении, а не в твердой денежной суммы за каждый день просрочки, то при определении размера неустойки в данном случае и возможности ее снижения в допустимых законом размерах, судом за основу взята стоимость объектов недвижимости, определенная сторонами в договоре купли-продажи (п.3 и п.9 договора) и равная 4 500 000 рублей (поскольку нарушение имело место до принятия решения об уменьшении покупной цены), количество дней просрочки – 841 день, процентная ставка – установлена ч.1 и ч.6 ст.395 ГК РФ).
Требование об обращении взыскания на заложенное имущество также подлежит удовлетворению ввиду следующего.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (ст.334 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (ст.337 ГК РФ).
Между сторонами 17.10.2016 года заключен договор ипотеки (залога) недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым №, площадью 1511 кв.м, расположенного по <адрес>; категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства; объекта незавершенного строительства с кадастровым №, площадь застройки 413,7 кв.м, степень готовности 65 %, местонахождение объекта: <адрес>.
Договор ипотеки заключен в обеспечение исполнения обязательств Ковальской О..А. перед Ериковым Л.В. по договору купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства от 05.08.2016 года.
Согласно п.3.3.6 договора ипотеки залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки в случае несоблюдения залогодателем пунктов 1.2.3, 1.2.5, 1.2.6,.1.2.7 договора ипотеки или пунктов 10, 11, 13 договора купли-продажи.
Согласно ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Судом принято решение об уменьшении покупной цены до 3 387 729,9 рублей, установленный размер задолженности по основной сумме платежа (п.3 договора купли-продажи) составляет менее 3 000 000 рублей и равен 2 087 729,9 рубля.
При этом, установлены нарушения Ковальской О.А. п.1.2.7 договора ипотеки и п.13 договора купли-продажи, что согласно условиях данных договоров дает истцу по первоначальному иску право требовать обращения взыскания на предмет ипотеки, что не противоречит положениям приведенной ст.50 ФЗ «Об ипотеке».
Оснований, предусмотренных ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», для отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество, не установлено.
Также п.1.2.7 договора ипотеки, заключенного между сторонами, предусмотрено, что предмет ипотеки по настоящему договору обеспечивает требование залогодержателя по договору купли-продажи в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая проценты, неустойку, возмещение убытков. Причиненных просрочкой исполнения, а также расходов по взысканию и реализации предмета ипотеки. При изменении условий договора купли-продажи предмет ипотеки обеспечивает выполнение залогодателем обязательств по договору купли-продажи с учетом внесенных в него изменений.
В заключении экспертов ООО «Лаборатория судебных экспертиз» по данному делу, принятом судом за основу, рыночная стоимость земельного участка определена равной 385 305 рублей, рыночная стоимость незавершенного строительством жилого дома – 4 211 688 рублей, сарая – 47 198 рублей, забора – 238 931 рубль.
Всего стоимость указанного имущества равна 4 883 122 рубля.
При определении стоимости имущества экспертом учтено состояние данного имущества (с учетом установленных недостатков), износ определен на стр.53 заключения экспертов – 50,5 %.
В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать способ и порядок реализации заложенного имущества, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, стоимость заложенного имущества с целью его реализации определяется равной 3 906 497,6 рубля (80 % от установленной экспертом рыночной стоимости).
Кроме того, согласно ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости», при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (ст.65 ФЗ «ОБ ипотеке (залоге недвижимости)»).
С учетом изложенного, при установлении стоимости предмета ипотеки судом учтена стоимость сарая и забора, расположенных на данном земельном участке.
Учитывая изложенное, исковые требования и требования встречного искового заявления подлежат удовлетворению частично.
Согласно ст.98 ГПК РФ о пропорциональном возмещении судебных расходов, следует взыскать госпошлину с учетом следующего.
При взыскании государственной пошлины суд учитывает также положения пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", в соответствии с которым положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).
С учетом уточнения Ериковым Л.В. заявлены имущественные требования о взыскании денежных средств в размере 6 657 452,05 рубля (поскольку истец является инвалидом , размер госпошлины составляет 33 287,26 рубля), а также требование об обращении взыскания на имуществом (размер госпошлины 300 рублей, от уплаты госпошлины истец, являющийся инвалидом освобожден); всего Ериковым Л.В. должно быть уплачено 33 287,26 рубля; представлена квитанция на сумму 28 287,26 рубля.
Исковые требования удовлетворены частично (без учета снижения неустойки) на сумму 5 770 449,07 рубля (основной долг 2 087 729,9 рубля + пени 1 580 219,17 рубля + штраф 2 102 500 рублей); соответственно исчисленный пропорционально удовлетворенным исковым требованиям размер госпошлины составит 28 852,24 рубля.
Соответственно, с Ковальской О.А. в пользу Ерикова Л.В. следует взыскать госпошлину в порядке возврата в сумме 28 287,26 рубля, в бюджет – 564,99 рубля; с Ерикова Л.В. в бюджет 4 435,02 рубля (33 287,26 рубля – 28 852,24 рубля)
А также с Ковальской О.А. следует взыскать в бюджет по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество (поскольку истец в этой части от уплаты госпошлины освобожден) 300 рублей.
А также с Ерикова Л.В. в пользу Ковальской О.А. следует взыскать 300 рублей (по требованию встречного искового заявления об изменении договора купли-продажи).
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Требования Ерикова Л. В. и Ковальской О. А. удовлетворить частично.
Взыскать с Ковальской О. А. в пользу Ерикова Л. В. задолженность по договору купли-продажи от 05.08.2016 года в размере:
- 2 087 729 рублей 90 копеек основной долг,
- 630 000 рублей неустойку за нарушение срока внесения платежей за период с 10.01.2017 года по 23.07.2019 года,
- 804 000 рублей неустойку за нарушение условий п.9 договора купли-продажи от 05.08.2016 года в части незаключения договора страхования недвижимого имущества,
- а также госпошлину в порядке возврата в размере 28 287 рублей 26 копеек.
Взыскать с Ковальской О. А. в пользу Ерикова Л. В. неустойку по договору купли-продажи от 05.08.2016, из расчета 20 % годовых на сумму основного долга 2 087 729 рублей 90 копеек (с учетом уменьшения основного долга в случае внесения платежей в погашение), начиная с 24.07.2019 года по день фактического погашения задолженности по основному долгу, по следующей формуле: неустойка на основной долг = просроченный основной долг х 20% (размер неустойки /действительное число календарных дней в году (365 или 366 соответственно) х количество дней просрочки платежа (начиная с 24.07.2019 года по день погашения задолженности включительно)
В счет погашения задолженности по договору купли-продажи от 05.08.2019 года обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Ковальской О. А.:
- земельный участок с кадастровым №, площадью 1511 кв.м, расположен по <адрес>; категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства;
- объект незавершенного строительства с кадастровым №, площадь 413,7 кв.м,, местонахождение объекта: <адрес>,
установив способ продажи – с публичных торгов, начальную продажную стоимость - 3 906 497 рублей 60 копеек.
Внести изменения в п.3 договора купли-продажи от 05.08.2016 года, заключенный между Ериковым Л. В. (продавец) и Ковальской О. А. (покупатель) установив стоимость имущества в размере 3 387 729 рублей 90 копеек.
В остальном в удовлетворении исковых требований Ерикову Л. В., Ковальской О. А. – отказать.
Взыскать с Ковальской О. А. в бюджет МО «Город Вологда» госпошлину в размере 864 рубля 99 копеек.
Взыскать с Ерикова Л. В. в бюджет МО «Город Вологда» госпошлину в размере 4 435 рублей 02 копейки.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Качалова
Мотивированное решение изготовлено 29.07.2019.
:
