Уникальный идентификатор дела
№
№
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 сентября 2021 года г. Ижевск
Верховный Суд Удмуртской Республики в составе:
судьи Багаутдиновой Г.Р.,
при помощнике судьи Любимовой Г.В.,
с участием:
представителя административного истца М.Н.В. – Быкова А.В.,
представителя административного ответчика Правительства Удмуртской Республики – Тихомировой К.Ю.
представителя административного ответчика БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» – Холмогоровой О.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению М.Н.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равной его рыночной стоимости,
установил:
М.Н.В. (далее по тексту – М.Н.В., административный истец) обратилась в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением к Правительству Удмуртской Республики, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения, общей площадью 265,3 кв.м., этаж - подвал, номера на поэтажном плане 1-3, 7-16, 15а, 15б, 19-21 по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта №, в размере его рыночной стоимости 4 583 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанную стоимость применить для целей налогообложения с ДД.ММ.ГГГГ.
Административное исковое заявление мотивировано тем, что М.Н.В. принадлежит на праве собственности вышеуказанный объект недвижимости с кадастровым номером: №. Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость указанного нежилого помещения стала составлять 11 258 639 руб. 57 коп. по состоянию на 1 января 2018 года, данная кадастровая стоимость установлена в результате утверждения акта об утверждении кадастровой стоимости на основании постановления Правительства Удмуртской Республики от 27 ноября 2018 года № 502. Ранее кадастровая стоимость принадлежащего истцу объекта недвижимости составляла 5 976 633 руб. Однако результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости не соответствуют действительности, что приводит к нарушению прав собственника нежилого помещения, указанное подтверждается отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№, выполненным экспертом АНО «Специализированная коллегия экспертов» (Том № л.д. 8-11).
Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 17 июня 2020 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» (Том № 1 л.д. 2).
Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 11 августа 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация муниципального образования «Город Ижевск» (Том № 2 л.д. 37).
Определением Верховного Суда Удмуртской Республики от 18 августа 2020 года удовлетворено ходатайство представителя административного истца М.Н.В. - Быкова А.В.; по настоящему административному делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, и проверке отчета на соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, проведение которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Центр экспертиз и оценки «Дельта» - Шадрину Павлу Евгеньевичу (юридический адрес: местонахождение: 426072, Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. 40 лет Победы, д. 142, корпус Б, офис 31) (Том № 2 л.д. 87-98).
Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 18 сентября 2020 года производство по настоящему административному делу возобновлено в связи с поступлением от АНО «Центр экспертиз и оценки «Дельта» запроса о предоставлении дополнительной информации для проведения судебной оценочной экспертизы, назначено судебное заседание (Том № 2 л.д. 101-102).
Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 24 сентября 2020 года к материалам дела приобщены документы, необходимые для производства судебной оценочной экспертизы (техническое заключение по результатам обследования несущих строительных конструкций реконструируемых помещений жилого дома по адресу: <адрес>, выполненное ООО «ОаЗиС»; электронный носитель (диск CD-R), содержащий файл с фотографиями, приложенными к Техническому заключению по результатам обследования несущих строительных конструкций), производство по настоящему административному делу приостановлено, направлено для проведения судебной оценочной экспертизы эксперту Автономной некоммерческой организации «Центр экспертиз и оценки «Дельта» - Шадрину П.Е. (Том № л.д.118-122).
Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 26 января 2021 года производство по настоящему административному делу возобновлено в связи с поступлением от АНО «Центр экспертиз и оценки «Дельта» запроса о предоставлении дополнительной информации для проведения судебной оценочной экспертизы, назначено судебное заседание (Том № 2 л.д. 127).
Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 января 2021 года к материалам дела приобщены документы, необходимые для производства судебной оценочной экспертизы (письменные пояснения М.Н.В. от 27 января 2021 года; квитанция ООО «Сф Брикс» от 4 июля 2017 года на сумму <данные изъяты> (копия, заверена судом); договор подряда № от ДД.ММ.ГГГГ (копия заверена судом); акт о приемке выполненных работ по смете № от ДД.ММ.ГГГГ (копия заверена судом)), производство по настоящему административному делу приостановлено, направлено для проведения судебной оценочной экспертизы эксперту Автономной некоммерческой организации «Центр экспертиз и оценки «Дельта» - Шадрину П.Е. (Том №2 л.д.152-156).
Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 9 февраля 2021 года производство по административному делу возобновлено, назначено судебное заседание (Том №3 л.д.125).
Определением Верховного Суда Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено ходатайство представителя административного ответчика Правительства Удмуртской Республики – Тихомировой К.Ю.; по настоящему административному делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту Обществу с ограниченной ответственностью «Приволжский Центр Финансового консалтинга и оценки» (далее по тексту – ООО «Приволжский Центр Финансового консалтинга и оценки»), местонахождение: 603086, г. Нижний Новгород, ул. Бетанкура, д.2 п.21. Производство по делу приостановлено до истечения срока проведения экспертизы и получения экспертного заключения (Том № л.д. 233-246).
На определение суда о назначении повторной экспертизы административным истцом подана частная жалоба (Том №4 л.д.14-19).
Апелляционным определением Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 19 мая 2021 года определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 18 марта 2021 года оставлено без изменения, частная жалоба М.Н.В. – без удовлетворения (Том №4 л.д.60, 61-67).
На определение суда о назначении повторной экспертизы от 18 марта 2021 года и апелляционное определение Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 19 мая 2021 года административным истцом подана кассационная жалоба (Том №4 л.д.134-140).
Кассационным определением Судебной коллегии по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 18 августа 2021 года определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 18 марта 2021 года и апелляционное определение Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 19 мая 2021 года оставлены без изменения, кассационная жалоба М.Н.В. – без удовлетворения (Том № л.д.153-155).
Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 13 сентября 2021 года производство по административному делу возобновлено, назначено судебное заседание (Том №4, л.д.157-158).
В судебном заседании представитель административного истца М.Н.В. – Быков А.В. заявленные требования изменил, в окончательной редакции просит установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2018 в размере, равном его рыночной стоимости, а именно 6 470 000 руб.
В порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом приняты заявленные изменения предмета административного иска.
Представитель административного ответчика Правительства Удмуртской Республики – Тихомирова К.Ю. против удовлетворения административных исковых требований не возражала, полагала возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО «Приволжский Центр Финансового консалтинга и оценки».
Представитель административного ответчика БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимости» - Холмогорова О.Л. против удовлетворения административных исковых требований не возражала, но в размере, установленном заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Приволжский Центр Финансового консалтинга и оценки».
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике в судебное заседание не явился, ранее предоставил письменные пояснения, согласно которым:
«По данным Единого государственного реестра недвижимости (далее по тексту – ЕГРН) нежилое помещение с кадастровым номером № принадлежит истцу М.Н.В. на праве собственности на основании постановления о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от ДД.ММ.ГГГГ№-ИП; определения Индустриального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, дата вступления в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации права собственности – ДД.ММ.ГГГГ. На нежилое помещение с кадастровым номером № зарегистрированы ограничения на объект недвижимости, запреты на совершение действий по регистрации наложены на основании:
-постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество должника от ДД.ММ.ГГГГ№-ИП, выдавший орган: Первомайский РОСП <адрес> ФССП России по УР (дата ДД.ММ.ГГГГ);
-постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество должника от ДД.ММ.ГГГГ№-ИП, выдавший орган: Первомайский РОСП <адрес> ФССП России по УР (дата ДД.ММ.ГГГГ);
-постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество должника от ДД.ММ.ГГГГ№-ИП, выдавший орган: Первомайский РОСП <адрес> ФССП России по УР (дата ДД.ММ.ГГГГ);
-постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество должника от ДД.ММ.ГГГГ№-ИП, выдавший орган: Первомайский РОСП <адрес> ФССП России по УР (дата ДД.ММ.ГГГГ);
-постановления о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№, выдавший орган: Первомайский РОСП <адрес> ФССП России по УР (дата ДД.ММ.ГГГГ);
-определения судьи Владимировой А.А. от ДД.ММ.ГГГГ№, выдавший орган: Первомайский районный суд <адрес> (дата ДД.ММ.ГГГГ);
-постановления о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№, выдавший орган: Первомайский РОСП <адрес> ФССП России по УР (дата ДД.ММ.ГГГГ);
-постановления о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№, выдавший орган: Первомайский РОСП <адрес> ФССП России по УР (дата ДД.ММ.ГГГГ);
-постановления о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№, выдавший орган: Первомайский РОСП <адрес> ФССП России по УР (дата ДД.ММ.ГГГГ).
Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № была утверждена на 1 января 2018 года на основании Постановления Правительства Удмуртской Республики от 27.11.2018 № 502 и оставила 11 258 639 руб. 57 коп.
Управление является ненадлежащим ответчиком по данному делу, поскольку полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости не обладает. Управление не возражает против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости» (Том № 2 л.д. 48-49).
Административный истец М.Н.В., представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике, представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Удмуртской Республике, представитель заинтересованного лица Администрации МО «Город Ижевск» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы административного дела и предоставленные доказательства, суд приходит к следующему.
Налог на имущество физических лиц является местным налогом, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований (часть 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации).
Согласно части 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных названной статьей.
В отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта (часть 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что М.Н.В. с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое помещение в подвале жилого дома с кадастровым номером №, назначение: нежилое, общая площадь 265,3 кв.м., этаж: подвал, номера на поэтажном плане 1-3, 7-16, 15а, 15б, 19-21, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> (номер и дата государственной регистрации права: № от ДД.ММ.ГГГГ), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (Том № л.д.12).
Согласно выписке из Единого государственного реестра о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№ следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена на 1 января 2018 года и составляет 11 258 639 руб. 57 коп. (Том № л.д. 13).
Указанная кадастровая стоимость нежилого помещения определена постановлением Правительства Удмуртской Республики от 27 ноября 2018 года № 502 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости помещений и объектов незавершенного строительства на территории Удмуртской Республики по состоянию на 1 января 2018 года» (таблица № 26 «город Ижевск» строка № (далее по тексту – Постановление № 502).
Постановление № 502 принято в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
В соответствии со статьей 6 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.
Правительство Удмуртской Республики осуществляет полномочия исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации по проведению государственной кадастровой оценки, предусмотренные Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»: наделение бюджетного учреждения Удмуртской Республики полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости; принятие решений о проведении государственной кадастровой оценки; утверждение результатов определения кадастровой стоимости (пункт 36.1 статья 6 Закона Удмуртской Республики от 29 июня 2011 года № 29-РЗ «О полномочиях органов государственной власти Удмуртской Республики по владению, пользованию, распоряжению собственностью Удмуртской Республики»).
Распоряжением Правительства Удмуртской Республики от 8 ноября 2017 года № 1383-р «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в 2018 - 2020 годах» в соответствии с указанными положениями статьи 6 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и пункта 36.1 статьи 6 Закона Удмуртской Республики от 29 июня 2011 года № 29-РЗ «О полномочиях органов государственной власти Удмуртской Республики по владению, пользованию, распоряжению собственностью Удмуртской Республики» принято решение о проведении на территории Удмуртской Республики государственной кадастровой оценки, в том числе в 2018 году - помещений, объектов незавершенного строительства, с поручением Бюджетному учреждению Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» обеспечить определение кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 14 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).
В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Таким образом, надлежащими административными ответчиками по настоящему административному делу являются Правительство Удмуртской Республики и Бюджетное учреждение Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества».
Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Закон) урегулированы отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
Статья 22 Закона в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии или суда. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статья 22 Закона).
В соответствии с абзацем 2 пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.
В связи с чем, суд признаёт, что указанное нежилое помещение является ранее учтённым, вошло в Перечень объектов, чья оценка произведена в рамках государственной кадастровой оценки на 1 января 2018 года (таблица № 26 «город Ижевск» строка №), а потому его кадастровая стоимость, равная рыночной, подлежит установлению на указанную дату, а именно 1 января 2018 года.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Полагая, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, чем нарушает права административного истца как собственника объектов недвижимости, последний обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - Отчет).
Общие требования к содержанию отчета приведены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.
При этом оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Закона об оценочной деятельности).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).
Стандарты оценочной деятельности отражены в статье 20 Закона об оценочной деятельности.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 24.20 Закона).
В обоснование заявленных требований административный истец представила в суд:
-отчёт об оценке от 2 марта 2020 года №, выполненный АНО «Специализированная коллегия экспертов», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения в подвале жилого дома, назначение: нежилое, общей площадью 265,3 кв.м., этаж: подвал, номера на поэтажном плане 1-3,7-16, 15а, 15б, 19-21 по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 года составляет 4 583 000 руб. (Том № 1 л.д. 14-218).
В случае, когда лица участвующие в деле возражают против удовлетворения заявленных требований, они обязаны доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Статьёй 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что если возникли сомнения в обоснованности Отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Определением Верховного Суда Удмуртской Республики от 18 августа 2020 года было удовлетворено ходатайство представителя административного истца М.Н.В. - Быкова А.В. о проведении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, проведение которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Центр экспертиз и оценки «Дельта» - Шадрину П.Е. (юридический адрес: местонахождение: 426072, Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. 40 лет Победы, д. 142, корпус Б, офис 31). На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
«1. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения в подвале жилого дома с кадастровым номером №, площадь 265,3 кв.м., этаж: подвал, номера на поэтажном плане: 1-3, 7-16, 15а, 15б, 19-21, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> по состоянию на 1 января 2018 года;
2. Допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию Отчёта об оценке от 2 марта 2020 года №, выполненного Автономной некоммерческой организацией «Специализированная коллегия экспертов», к описанию объекта оценки, методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?».
Экспертом Шадриным П.Е., работником Автономной некоммерческой организации «Центр экспертиз и оценки «Дельта», проведена судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение от 4 февраля 2021 года № которому:
-Рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения в подвале жилого дома с кадастровым номером № 265,3 кв.м., этаж: подвал, номера на поэтажном плане: 1-3, 7-16, 15а, 15б, 19-21, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, по состоянию на 1 января 2018 года составляет 6 224 000 руб.;
-По итогам проверки Отчёта об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№, выполненного Автономной некоммерческой организацией «Специализированная коллегия экспертов», эксперт пришел к следующему:
«Несоответствие отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности выразилось в нижеследующих пунктах:
- Оценщик указал, что проводил внешний и внутренний осмотр и произвел фотографирование объекта оценки. В приложении к отчету приводит фото из Технического заключения, выполненного ООО «ОаЗиС» (арх. №-ОБМ, <адрес>, 2012). В отчете об оценке оценщик не указал причины, по которым он принимает фотоматериалы Технического заключения.
- В Задании на оценку отсутствует информация о характеристиках объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики.
- В Задании на оценку отсутствует информация о допущениях, на которых должна основываться оценка.
- В сведениях о заказчике оценки и об оценщике, подписавшем отчет об оценке, данные о месте нахождении оценщика отсутствуют.
- Отсутствуют данные о независимости оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
- Дата проведения осмотра объекта оценки в разделе «Основные факты и выводы» отсутствует.
- Не проведен анализ наиболее эффективного использования, который позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки, а также не проведен анализ наиболее эффективного использования по объемно-планировочным и конструктивным решениям.
- В разделе 3.2.2 «Анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) и сделок аренды с объектами недвижимости из сегмента рынка объектов оценки» приведены таблицы «Анализ предложения рынка купли-продажи нежилых помещений торгово-офисного/свободного назначения» и «Анализ предложения рынка аренды». В таблицах не указана дата предложения объектов-аналогов, что вводит в заблуждение относительно актуальности приведенных объектов-аналогов. Кроме того, указанные в таблицах данные не используются в дальнейших расчетах при определении рыночной стоимости, что вводит в сомнения относительно рассматриваемого интервала значений цен предложений и арендных ставок. Также в выводах данного раздела на стр. 37 и стр. 39 оценщик указывает, что в рассматриваемом сегменте отсутствует зависимость предложения от размера предлагаемых площадей и этажа расположения, но не подтверждает данное суждение рыночными данными. Однако, при определении рыночной стоимости объекта оценки оценщик вводит корректировку на площадь в рамках сравнительного подхода в разделе «4.2. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода» (стр. 64), а также в рамках доходного подхода в разделе «4.3.1. Расчет чистого операционного дохода» (стр. 82) при расчете арендной платы.
- В разделе 3.3. «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов», п. «Факторы, определяющие величину предложения» оценщик проводит анализ для земельных участков, а не для нежилых/торгово-офисных помещений, что вводит в заблуждение.
- В разделе 3.3.1. «Основные ценообразующие факторы, использовавшиеся при определении стоимости объектов оценки» в п. 7 (стр. 45) оценщик указывает, что есть зависимость предложения от размера предлагаемых площадей, и далее, на стр. 56, оценщик вновь указывает: «…Основной ценообразующей характеристикой объектов, подобных оцениваемым является общая площадь…», что противоречит выводам раздела 3.2.2 на стр. 37 и стр. 39, что вводит в заблуждение. Также в п. 9 (стр. 45) оценщик указывает, что огромное значение имеет этаж расположения, это противоречит выводам раздела 3.2.2 на стр. 37 и стр. 39. Далее в разделе 4.2. «Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода» на стр. 71 в п. 11 «Корректировка на этаж/этажность» оценщик пишет, что зависимости стоимости предложения от этажа расположения объекта отсутствуют, и в определении рыночной стоимости объекта оценки оценщик не проводит корректировку на этаж. Оценщик приводит неоднозначные выводы, и таким образом вводит в заблуждение, что может повлиять на результаты рыночной стоимости объекта оценки.
- В разделе 3.4. «Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта», в таблице «Анализ ликвидности объектов оценки по типу фактического использования» (стр. 47), в столбце «Анализ факторов влияющих на ликвидность», оценщик указывает: «…Техническое состояние. Объект оценки находится в хорошем состоянии». В описании объекта оценки на стр. 16 в таблице «Количественные и качественные характеристики объекта оценки», п. 9 оценщик описывает: «Общее текущее состояние – Удовлетворительное». Данный факт вводит в заблуждение.
- В разделе 3.2.2 «Анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) и сделок аренды с объектами недвижимости из сегмента рынка объектов оценки» представлен анализ предложения купли-продажи и аренды объектов-аналогов в таблицах «Анализ предложения рынка купли-продажи нежилых помещений торгово-офисного/свободного назначения» и «Анализ предложения рынка аренды» стр. 36-39. Данные объекты-аналоги не используются в расчетах при определении рыночной стоимости объекта оценки, но оценщиком не обоснован отказ от применения приведенных объектов-аналогов в отчете об оценке. В рамках сравнительного и доходного подходов используются объекты-аналоги, не проанализированные рынком (стр. 62, стр. 75).
- При расчете рыночной стоимости сравнительным подходом в таблице «Сравнительный анализ объекта оценки и объектов аналогов по всем элементам сравнения», п. 2.7 на стр. 63 и в таблице «Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж», п. 2.7 на стр. 66 местоположение указано: «<адрес>ы среднеэтажной застройки (кварталы застройки до 90-х годов среднеэтажными зданиями (6-9 этажей)», но при описании объекта оценки в таблице «Характеристика местоположения объекта оценки», п. 7 на стр. 14 указано: «…Объект расположен в центре административного района…». Таким образом, оценщик не проводит корректировку по основной ценообразующей характеристике «Местоположение объекта», которая являлась бы повышающей в рамках сравнительного подхода по отношению к объектам-аналогам №№ (стр. 66). Повышающая корректировка 20% по объекту-аналогу № введена без обоснований и разъяснений. Данные ошибки в расчетах влекут к искажению результата рыночной стоимости объекта оценки.
- В разделе 4.2. «Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода» на стр. 69, в п. 7 «Корректировка на местоположение» приведена таблица «Значение территориальных коэффициентов, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов», источник информации которой отсутствует.
- При расчете рыночной стоимости сравнительным подходом в таблице «Сравнительный анализ объекта оценки и объектов аналогов по всем элементам сравнения», п. 2.11 на стр. 63 оценщиком допускается техническая ошибка, где оценщик указывает этаж расположения объекта оценки – цоколь, ранее в отчете об оценке в описании объекта оценки в таблице «Количественные и качественные характеристики объекта оценки», п. 8, этаж расположения - подвал.
- В разделе 3.3.1. «Основные ценообразующие факторы, использовавшиеся при определении стоимости объектов оценки» в п. 9 (стр. 45) оценщик указывает, что огромное значение имеет этаж расположения, а в определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщик не проводит корректировку на этаж. Данная ошибка влечёт к искажению результатов рыночной стоимости объекта оценки.
- Отсутствует последовательность определения стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода.
- В разделе 4.3.1. «Расчет чистого операционного дохода» в таблице «Сравнительный анализ объекта оценки и объектов аналогов по всем элементам сравнения» на стр. 75 используются объекты-аналоги, которые не проанализированы рынком, в анализе рынка в п 3.2.2 в таблице «Анализ предложения рынка аренды» на стр. 38 приведены объекты-аналоги, которые не используются при расчете рыночной стоимости.
- При определении рыночной стоимости доходным в разделе 4.3.1. «Расчет чистого операционного дохода» в таблице «Сравнительный анализ объекта оценки и объектов аналогов по всем элементам сравнения» на стр. 77 в п. 2.7 указано местоположение: «<адрес>ы современной высотной застройки, жилые кварталы (кварталы застройки после 90-х годов современные высокоэтажными зданиями)». Но при описании объекта оценки в таблице «Характеристика местоположения объекта оценки», п. 7 на стр. 14 указано: «…Объект расположен в центре административного района…». Таким образом, оценщик ошибочно проводит корректировку по основной ценообразующей характеристике «Местоположение объекта» расчетной таблице «Расчет рыночной стоимости ставки аренды за 1 кв.м. для объекта оценки методом сравнения продаж», п. 2.7, стр. 81. Информация по местоположению объекта оценки носит неоднозначный характер, что вводит в заблуждение, а также введенные корректировки в расчетах влекут к искажению результата рыночной стоимости объекта оценки.
- В разделе 4.3.1. «Расчет чистого операционного дохода» в таблице «Сравнительный анализ объекта оценки и объектов аналогов по всем элементам сравнения» на стр. 77 в п. 2.11 оценщиком ошибочно указан этаж расположения – цоколь. В описании объекта оценки в таблице «Количественные и качественные характеристики объекта оценки» на стр. 16 этаж расположения – подвал. Следовательно, в расчетной таблице «Расчет рыночной стоимости ставки аренды за 1 кв.м. для объекта оценки методом сравнения продаж» в п. 2.11 также указана ошибочная информация. Кроме того, в данной расчетной таблице оценщик не проводит корректировку на этаж, тогда как в разделе 3.3.1. «Основные ценообразующие факторы, использовавшиеся при определении стоимости объектов оценки» в п. 9 (стр. 45) оценщик указывает, что огромное значение имеет этаж расположения. Данная информация является неоднозначной и влечет к искажению результата рыночной стоимости объекта оценки.
- В разделе 4.3.1. «Расчет чистого операционного дохода» в таблице «Расчет рыночной стоимости ставки аренды за 1 кв.м. для объекта оценки методом сравнения продаж», п. 2.9 на стр. 82 вводится корректировка на площадь по таблице, приведенной на стр. 86, п. 9 «Корректировка на площадь», источник которой отсутствует. В выводах раздела 3.2.2 на стр. 39 оценщик указывает: «..3. В сегменте не наблюдается зависимость цены предложения аренды от размера предлагаемых площадей…», что приводит к неоднозначному толкованию и введению в заблуждение.
- В разделе 4.3.1. «Расчет чистого операционного дохода» на стр. 84 в п. 5 «Корректировка на цену продажи / предложения» оценщик рассчитал корректировку -2% для сегмента аренды офисной и производственной недвижимости. Объектом оценки является торгово-офисное нежилое помещение. Сегмент, определенный оценщиком в разделе 2 «Описание объектов оценки» в таблице «Характеристика местоположения объекта оценки», п 8 (стр. 14) – коммерческая недвижимость торгово-офисного/свободного назначения. Данный факт вводит в заблуждение и возможно искажает результаты рыночной стоимости, так как оценщик произвёл расчет корректировки не в том сегменте рынка.
- В разделе 4.3.1. «Расчет чистого операционного дохода» на стр. 87 при определении арендопригодной площади объекта оценки оценщик в тексте указывает, что коэффициент полезных площадей равняется «1». В расчетной таблице необоснованно применяет коэффициент 0,78, что в результате уменьшает рыночную стоимость объекта оценки. Далее еще раз допускает техническую ошибку, указав коэффициент полезных площадей для офисно-торговых объектов 11,1%.
- В разделе 4.3.1. «Расчет чистого операционного дохода» в таблице «Расчет чистого операционного дохода единого объекта недвижимости», стр. 89, допущена техническая ошибка: в шапке столбца 3 написано «Потенциальный валовый доход…», необходимо написать «Действительный валовый доход…».
- В разделе 4.3.2. «Расчет ставки капитализации», стр. 90, определена безрисковая ставка 9,28%, значение которой отсутствует в приведенном источнике информации на стр. 91. Данная информация вводит в заблуждение: либо ошибочно принято неверное значение, что приведет к искажению результата рыночной стоимости, либо указан неверный источник информации.
- Суждение о возможных границах интервала, в котором, по мнению оценщика, может находиться стоимость объекта оценки приведена в разделе 3.4.2. «Общие выводы по анализу рынка», на основании которого арендные ставки недвижимости в рассматриваемом сегменте рынка составляют от 400 руб./кв.м до 800 руб./кв.м., средняя – 496 руб./кв.м. При определении рыночной арендой платы в рамках доходного подхода в таблице «Расчет рыночной стоимости ставки аренды за 1 кв.м. для объекта оценки методом сравнения продаж», стр. 83, оценщиком определено значение – 350 руб./кв.м., что ниже указанных возможных границ интервала, однако оценщиком не приведено обоснование полученного значения.
- В разделе 4.4. «Согласование результатов оценки полученных в рамках различных подходов оценки» в таблице «Итоговое согласование полученных результатов», стр. 101, допущена техническая ошибка в столбце 2 - наименование объекта оценки указано: «Нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж: 1,3, общая площадь: 1176,2 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, <адрес>, кад.№», что не соответствует наименованию объекта оценки.
- В разделе 4.4. «Согласование результатов оценки полученных в рамках различных подходов оценки» в таблице «Итоговое согласование полученных результатов», стр. 101 в столбце 9 указано: «Рыночная стоимость (с НДС), руб…», далее на стр. 102 указана та же самая цифра, но написано: «…(без учета НДС)..». В разделе 1.1. «Задание на оценку» вид стоимости указан – «Рыночная стоимость без НДС». В рамках сравнительного подхода оценщик определил рыночную стоимость с учетом НДС (стр. 68). В рамках доходного подхода рыночную арендную плату оценщик определил с учетом НДС (стр. 83), далее на странице 87 в таблице в столбце 6 пишет: «Ставка за 1 кв.м./руб. в месяц (без НДС)», также далее в разделе 4.3.3. «Итоговый расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода» в таблице, столбик 3 - «Чистый операционный доход, руб. (без НДС)», столбик 5 – «Стоимость объекта оценки (в т.ч. НДС)». На основании выше сказанного, можно сделать вывод, что оценщик по всему тексту отчета об оценке допускает технические ошибки, что вводит в заблуждение.
- Копии документов не заверены в установленном порядке» (Том № л.д.1-120).
Согласно части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).
В связи с чем, определением Верховного Суда Удмуртской Республики от 18 марта 2021 года удовлетворено ходатайство представителя административного ответчика Правительства Удмуртской Республики - Тихомировой К.Ю. о назначении повторной судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №. Проведение экспертизы поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Приволжский Центр Финансового консалтинга и оценки» (603086, г.Нижний Новгород, ул.Бетанкура, д.2 п.21) Смирновой Раисе Васильевне.
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
«1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, общей площадью 265,3 кв.м., этаж: подвал, номера на поэтажном плане: 1?3, 7?16, 15а, 15б, 19?21, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №, по состоянию на 1 января 2018 года?
2. Допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию Отчёта об оценке от 2 марта 2020 года №, выполненного Автономной некоммерческой организацией «Специализированная коллегия экспертов», к описанию объекта оценки, методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?
Экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Приволжский Центр Финансового консалтинга и оценки» Смирновой Р.В. проведена повторная судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение от 28 июня 2021 года №, согласно которому:
«Рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения, общей площадью 265,3 кв.м., этаж: подвал, номера на поэтажном плане: 1?3, 7?16, 15а, 15б, 19?21, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №, по состоянию на 1 января 2018 года составляет 6 470 000 руб.
По итогам проверки Отчёта об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№, выполненного Автономной некоммерческой организацией «Специализированная коллегия экспертов» эксперт пришел к выводу, что оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию Отчёта об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№, выполненного Автономной некоммерческой организацией «Специализированная коллегия экспертов», к описанию объекта оценки, методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, к определению факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, при этом допущены ошибки при выполнении математических действий, также информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой».
При этом в исследовательской части отчёта содержится описание выявленных нарушений:
«1. В отчёте об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№-ЧЗ-20 в Задание на оценку отсутствует информация о допущениях, на которых должна основываться оценка, в нарушение требований п.21 ФСО №;
2. В отчёте об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№-ЧЗ-20 Задание на оценку отсутствует информация о характеристиках объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики, в нарушение требований п.8 ФСО №;
3. В отчёте об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№-ЧЗ-20 отсутствует информация о независимости Оценщика и юридического лица, с которыми оценщик заключил трудовой договор, в нарушение требований ст.16 ФЗ № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее ФЗ №);
4. В разделе «Общая информация, характеризующая объект оценки», Оценщик пишет, что осмотр объекта оценки состоял из наружного и внутреннего осмотра; Оценщиком были сделаны фотографии внутреннего и внешнего состояния объекта. Однако в отчёте об оценке (Приложение №) приведены фотоматериалы из документа «Техническое заключение по результатам обследования несущих конструкций реконструируемых помещений жилого дома…». Оценщик вводит пользователя оценки в заблуждение в нарушение требований ФСО, п.5 ФСО №, ст. 11 ФЗ №;
5. В разделе 3.2.1 Оценщиком определен сегмент рынка объекта оценки, одним из основных характеристик которого является площадь: 200-300 кв.м., от 500 кв.м. Однако в анализе предложений рынка купли-продажи нежилых помещений торгово-офисного/свободного назначения (стр. 36 отчёта от ДД.ММ.ГГГГ№-ЧЗ-20) Оценщик использует объекты площадью от 29,5 кв.м. до 2494,4 кв.м. При этом в выводах Оценщик говорит о развитости рынка купли-продажи в сегменте объекта оценки. Данное обстоятельство «вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчёта об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов», что является нарушением требований оценочного законодательства, в нарушение требований п.5 ФСО №;
6. В разделе 3.3. «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости» Оценщик приводит факторы, определяющие величину предложения, для земельных участков, чем вводит в заблуждение пользователей отчёта;
7. В разделе 3.4.1 «Анализ ликвидности объектов оценки», с.47, анализируя ликвидность объекта оценки Оценщик пишет, что объект оценки находится в хорошем техническом состоянии, когда ранее в разделе 2.3 «Количественные и качественные характеристики объекта оценки» с.16 Оценщик писал об удовлетворительном состоянии объекта оценки. Таким образом, содержание отчёта об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), в нарушение требований п.5 ФСО №;
8. В разделе 3.4.2 «Общие выводы по анализу рынка» Оценщик приводит диапазон стоимости предложений торгово-офисной недвижимости от 13 392 руб./кв.м. до 58 394 руб./кв.м.; диапазон арендных ставок недвижимости: от 400 руб./кв.м. до 800 руб./кв.м. Во-первых, в диапазоне арендных ставок не конкретизировано, за какой период приводятся значения арендных ставок: в месяц/в год? Во-вторых, на основании каких данных приводятся данные диапазоны, если в разделе 3.2.2 «Анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) и сделок аренды..» приведены совершенно другие диапазоны: диапазон стоимости предложений торгово-офисной недвижимости - от 32 072 руб./кв.м. до 73 939 руб. /кв.м.; диапазон арендных ставок недвижимости – от 450 руб./кв.м. до 667 руб./кв.м. Указанные противоречия вводят в заблуждение пользователя оценки и допускают неоднозначное толкование полученных результатов, что является нарушением требований ФСО, в нарушение требований п.5 ФСО №3;
9. Оценщик не приводит обоснование выбора или отказа объектов, представленных в разделе 3.2.2 «Анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) и сделок аренды..». При этом в рамках сравнительного и доходного подходов Оценщик использует аналоги, которые не были приведены в анализе рынка ( раздел 3.2.2 «Анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) и сделок аренды..»). Нарушение ФСО №7 – при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке, в нарушение требований п.22 ФСО №7;
10. При расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода (стр.63,66 отчёта), Оценщик дает характеристику места положения объекта оценки как «Спальные микрорайоны средне этажной застройки», когда ранее в разделе 2.3 «Характеристика местоположение объекта оценки, количественные и качественные характеристики объекта оценки» (стр.14), Оценщик указал, что объект оценки расположен в центра административного района. Таким образом, оценщик не вводит повышающую корректировку на местоположение внутри города к объектам-аналогам №№1-3, тем самым занижая стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода, а следовательно, и итогового результата стоимости объекта недвижимости. При этом повышающая корректировка на местоположение внутри города в размере 20% к объекту-аналогу №4 введена Оценщиком необоснованно. Указанное нарушение вводит пользователя оценки в заблуждение и допускает неоднозначное толкование результатов оценки, а технические ошибки свидетельствуют о низком качестве отчёта, в нарушение требований п.5 ФСО №3, ФЗ №135;
11. При расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов (стр. 63,67,77,82 отчёта) Оценщик допускает техническую ошибку, указывая, что объект оценки расположен в цоколе, когда объект оценки расположен в подвале (Оценщик пишет об этом ранее в разделе 2.3 «Характеристика местоположение объекта оценки, количественные и качественные характеристики объекта оценки» - стр.16). Соответственно, Оценщик не вводит необходимые корректировки на этаж расположения к объектам-аналогам, что приводит к искажению итогового результата рыночной стоимости объекта оценки, в нарушение требований п.5 ФСО №3, ФЗ №135;
12. Оценщик не указывает источник используемой литературы, когда вводит корректировку на местоположение в рамках сравнительного подхода и корректировку на площадь в рамках доходного подхода, в нарушение требований п.5 ФСО №3, ст.11 ФЗ №135, п.11 ФСО №3;
13. При расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода ( стр.77,81 отчёта) Оценщик дает характеристику местоположения объекта оценки как «Спальные микрорайоны современной высотной застройки..», когда ранее в разделе 2.3. «Характеристика местоположение объекта оценки, количественные и качественные характеристики объекта оценки» - стр.14), Оценщик указал, что объект оценки расположен в центре административного района, в рамках сравнительного подхода – в районе «Спальные микрорайоны средне этажной застройки». Указанное нарушение вводит пользователя оценки в заблуждение допускает неоднозначное толкование результата оценки, а технически ошибки свидетельствуют о низком качестве отчёта, в нарушение требований п.5 ФСО №3, ФЗ №135;
14. Стр. 87 отчета «Расчет чистого операционного дохода» - Оценщик пишет, что коэффициент полезных площадей составляет 1, далее на этой же странице Оценщик делает примечание, в котором указывается: «коэффициент полезных площадей равен 0,78 офисно торговые объекты свободного назначения составляет 11,1%». В итоге в расчетах Оценщик использует коэффициент полезных площадей в размере 0,78, чем вводит в заблуждение пользователя оценки и допускает неоднозначное толкование результата оценки, в нарушение требований п.5 ФСО №3, ФЗ №135;
15. Стр. 89 отчета «Расчет чистого операционного дохода» - Оценщик допускает техническую ошибку в шапке таблицы столбца 3 написав «Потенциальный валовый доход, руб, (без НДС)», когда данное значение является действительным валовым доходом, в нарушение требований п.5 ФСО №3, ФЗ №135;
16. В итоговом согласовании полученных результатов (стр. 101) неверно указано наименование объекта оценки, в нарушение требований п.5 ФСО №3, ФЗ №135;
17. Оценщик при расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода, а также при согласовании результатов оценки постоянно ошибается с НДС, например: стр. 83 определена арендная ставка с НДС, далее с. 87 Оценщик приводит тоже значение, но уже пишет, что без НДС, с. 87 - действительный валовый доход указан «без НДС», далее не производя никаких действий по выделению или начислению НДС Оценщик пишет, что в согласовании (стр. 101) итоговая рыночная стоимость указана с НДС. Данное нарушение вводит пользователя оценки в заблуждение и допускает неоднозначное толкование результата оценки, а технические ошибки свидетельствуют о низком качестве отчета.
В дополнение, выделение явным образом НДС в составе рыночной стоимости противоречит требованиям законодательства оценочной деятельности и не имеет под собой оснований, поскольку в Федеральном законе об оценочной деятельности ФЗ-135 отсутствует какое - либо упоминание о налогообложении и необходимости его учета и отражения. При этом явно указано, что рыночная стоимость соответствует цене предполагаемой сделки и не зависит от ее дальнейшего использования (предполагается ли использование рыночной стоимости для формирования условий реальной сделки, или она определяется для иных целей, не связанных с проведением сделки).
Ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости НДС является ценообразующим фактором, Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе НДС не соответствует нормам законодательства об оценочной деятельности, в нарушение требований п.5 ФСО №3, ФЗ №135;
18. В Отчете не приложены копии материалов справочника Оценщика под ред. Лейфера Л.А. в нарушении требований ФСО, п.11 ФСО №3;
19. В Отчете приложены копии материалов из сети Интернет по объектам, выбранным в качестве аналогов, однако цена предложения и аренды на принтскринах отсутствует. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационнотелекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов, в нарушение требований п.11 ФСО №3;
20. В Отчете не приложены копии материалов из сети Интернет по объектам аналогам, предлагаемых к продаже и аренде, не используемых для расчетов в рамках сравнительного и доходного подходов, но приведенных в анализе рынка, в нарушение требований п.11 ФСО №3.
Проведенные исследования выявили наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности в части определения основных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости; в части отбора аналогов для расчета в рамках сравнительного и доходного подходов объекта оценки, а также в введении части корректировок к стоимости аналогов. Эксперт отмечает, что выявленные нарушения оказывают влияние на полученную в Отчете рыночную стоимость объекта оценки» (Том №4 л.д.103-106).
Правильность выводов эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.
Оценив экспертное заключение от 28 июня 2021 года № 251 по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта, не имеется.
При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта; соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 73-ФЗ), противоречий которому судом не установлено.
Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные судом вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику отбора последних, аргументацию применения необходимых корректировок.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые по смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не имеют для суда заранее установленной силы, и оценивается наравне с другими доказательствами.
В соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены судом перед экспертом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Эксперт даёт заключение, основываясь на результатах проведённых исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
В силу статьи 25 вышеназванного Федерального закона № 73-ФЗ в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием применённых методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам; должны быть приложены иллюстрирующие его материалы.
Профессиональное суждение эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Приволжский Центр Финансового консалтинга и оценки» Смирновой Р.В. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами. Итоговый вывод о величине рыночной стоимости объектов недвижимости не является произвольным и не вызывает сомнений, поскольку основан экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик, расчётных показателей стоимости и корректировок.
Эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки (ФСО); его заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного сравнительного подхода и метода прямого сравнения продаж, является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов отобраны те, что наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения, выведена итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведённых исследований является ясным и понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с доказательствами, представленными в материалы дела.
Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения от 28 июня 2021 года №, участниками процесса не представлено.
Исходя из чего, суд не находит оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности, обладающий опытом работы и соответствующими знаниями в данной области.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Представленный административным истцом отчет об оценке от 2 марта 2020 года № выполненный АНО «Специализированная коллегия экспертов», не может быть признан судом надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим установленную оценщиком итоговую величину рыночной стоимости спорного нежилого помещения, поскольку данные отчеты вызывают сомнения в правильности выводов оценщика.
Указанные выше нарушения оказали влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
В связи с вышеизложенным отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№ выполненный АНО «Специализированная коллегия экспертов», не может быть положен в основу решения, поскольку опровергается заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ№.
Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, предельно ясны и обоснованы обстоятельствами, исследованными экспертом, и не содержат противоречий.
Заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ№ отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
В данном случае требования административного истца подлежат удовлетворению, размер кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № устанавливается равным его рыночной стоимости, определенной в заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ№, как наиболее достоверный.
Суд признаёт, что завышение размера кадастровой стоимости объекта недвижимости по отношению к его рыночной стоимости влечёт увеличение размера налога, поэтому размер кадастровой стоимости объекта недвижимости непосредственно затрагивает интересы административного истца, а потому их требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, являются обоснованными.
Требования в части ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике удовлетворению не подлежат, поскольку указанный орган не утверждал результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в указанный период, а также не является государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.
Так, из разъяснений пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что в силу положений статьи 34 ГПК РФ заинтересованными лицами, а после 15 сентября 2015 г. на основании части 4 статьи 38 КАС РФ - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, заинтересованным лицом (административным ответчиком) является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Аналогичные разъяснения изложены в абзаце 2 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года.
Судом констатируется, что административным истцом М.Н.В. названный пятилетний срок не пропущен.
Настоящее судебное решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с требованиями статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертами и специалистами определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.
В силу части 1 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.
Поскольку повторная судебная оценочная экспертиза по настоящему административному делу проведена и по её результатам представлено заключение эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Приволжский Центр Финансового консалтинга и оценки» Смирновой Р.В. от ДД.ММ.ГГГГ№, которое признано судом надлежащим доказательством, отвечающим принципом относимости, допустимости и достоверности и в котором определена экономически обоснованная и документально подтвержденная рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, при этом административным ответчиком Правительством Удмуртской Республики произведено предварительное внесение сумм, подлежащих выплате экспертной организации на счет Верховного Суда Удмуртской Республики в размере 40 000 (сорок тысяч) рублей, в подтверждение чего в материалы дела представлено платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ№, в силу положений статей 108,109, КАС РФ вышеуказанная денежная сумма подлежит выплате Обществу с ограниченной ответственностью «Приволжский Центр Финансового консалтинга и оценки» посредством её перечисления со счета Верховного Суда Удмуртской Республики на счет экспертной организации по указанным обществом реквизитам.
Кроме того судебная оценочная экспертиза по настоящему административному делу, назначенная по ходатайству представителя административного истца М.Н.В. – Быкова А.В., проведена и по её результатам представлено заключение эксперта Автономной некоммерческой организации «Центр экспертиз и оценки «Дельта», при этом М.Н.В. произведено предварительное внесение сумм, подлежащих выплате экспертной организации, на счет Верховного Суда Удмуртской Республики в размере 10 000 (десять тысяч) рублей, в подтверждение чего в материалы дела представлено платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ№, в силу положений статей 108,109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации вышеуказанная денежная сумма подлежит выплате Автономной некоммерческой организации «Центр экспертиз и оценки «Дельта» посредством её перечисления со счета Верховного Суда Удмуртской Республики на счет экспертной организации по указанным обществом реквизитам.
Руководствуясь статьями 249, 175-180 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление М.Н.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения в подвале жилого дома, назначение: нежилое, общей площадью 265,3 кв.м., этаж: подвал, номера на поэтажном плане 1-3, 7-16, 15а, 15б, 19-21, адрес (местонахождение) объекта<адрес>, с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости в размере 6 470 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи М.Н.В. заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 11 июня 2020 года.
В удовлетворении требований М.Н.В., предъявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике отказать.
Перечислить внесенные на счет Верховного Суда Удмуртской Республики денежные средства в размере 40 000 руб. за проведение судебной экспертизы по настоящему административному делу Обществу с ограниченной ответственностью «Приволжский Центр Финансового консалтинга и оценки», адрес: 603086, <адрес><данные изъяты>
Перечислить внесенные на счет Верховного Суда Удмуртской Республики денежные средства в размере 10 000 руб. за проведение судебной экспертизы по настоящему административному делу Автономной некоммерческой организации «Центр экспертиз и оценки «Дельта», адрес: 426072, Удмуртская Республика, <адрес>, корп.Б, офис 31 <данные изъяты>
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции, через суд принявший решение в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Мотивированное решение по делу составлено 24 сентября 2021 года.
Судья Верховного Суда
Удмуртской Республики Г.Р. Багаутдинова
