дело № 3а-17/2017
ВЕРХОВНЫЙ СУД
РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
21 февраля 2017 года г. Улан-Удэ
Верховный суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Васильевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Макогон Олега Викторовича к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости
У С Т А Н О В И Л:
20 декабря 2016 года Макогон О.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости.
Требования мотивированы следующим. Макогон О.В. является собственником комплекса недвижимого имущества, состоящего из следующих объектов капитального строительства: 1) лукохранилища, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., 2) склада огуречного, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., 3) инвентарного склада, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., 4) склада продовольственных товаров, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., 5) овощехранилища, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., 6) квасильного пункта, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., расположенных по адресу: <...>.
На основании государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в Республике Бурятия кадастровая стоимость лукохранилища определена в размере <...> руб., склада огуречного – <...> руб., инвентарного склада – <...> руб., склада продовольственных товаров – <...> руб., овощехранилища – <...> руб., квасильного пункта – <...> руб.
Поскольку кадастровая стоимость объектов превышает их рыночную стоимость, Макогон О.В. просит установить кадастровую стоимость объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости, которая согласно отчету об оценке рыночной стоимости по состоянию на ... года в общей сумме составляет <...> руб., в том числе: лукохранилище - <...> руб., склад огуречный – <...> руб., инвентарный склад – <...> руб., склад продовольственных товаров – <...> руб., овощехранилище – <...> руб., квасильный пункт – <...> руб.
Кадастровая стоимость объектов капитального строительства влияет на размер имущественного налога, уплачиваемого истцом.
Определением суда от 22 декабря 2016 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация г.Улан-Удэ, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия, Министерство имущественных и земельных отношений по Республике Бурятия.
В судебное заседание административный истец Макогон О.В. не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, его представитель Шойдокова Л.Б. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Бурятия Лубсанова О.Д. в суд не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие. В материалы дела представлен письменный отзыв на заявленные требования.
Представитель заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия Николаева Н.Б., надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель заинтересованного лица Администрации г.Улан-Удэ Юмов Ю.Б. возражал против удовлетворения заявленных требований.
Представитель административного ответчика Правительства Республики Бурятия в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск Макогон О.В. подлежит удовлетворению.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, что Макогон О.В. является собственником комплекса недвижимого имущества, состоящего из следующих объектов капитального строительства: лукохранилища, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., склада огуречного, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., инвентарного склада, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., склада продовольственных товаров, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., овощехранилища, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., квасильного пункта, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., расположенных по адресу: <...>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... года № ..., № ..., № ..., № ..., № ..., № ... соответственно.
По итогам государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства на территории Республики Бурятия, результаты которой утверждены постановлением Правительства Республики Бурятия от 03 октября 2012 года № 576, определена кадастровая стоимость лукохранилища в размере <...> руб., склада огуречного – <...> руб., инвентарного склада – <...> руб., склада продовольственных товаров – <...> руб., овощехранилища – <...> руб., квасильного пункта – <...> руб.
Сведения о таком размере кадастровой стоимости нежилых помещений, поставленных на кадастровый учет ... года, внесены в Государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровыми справками и представленным в дело кадастровым органом письменным отзывом на административный иск. Кадастровая стоимость объектов определена по состоянию на ... года.
В основание необходимости судебной защиты своих прав, заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость объектов капитального строительства существенно превышает их рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости объектов недвижимости нарушает права заявителя, как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из их кадастровой стоимости.
В силу положений пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку спорного объекта оценки для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.
Как усматривается из материалов дела, налоговая база по налогу на имущество физического лица в отношении нежилых помещений, принадлежащих заявителю на праве собственности, определяется исходя из их кадастровой стоимости. Выбранный заявителем способ защиты нарушенного права соответствует действующему законодательству.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № ... от ... года (далее - отчет), выполненный ООО «<...>», и положительное экспертное заключение на него от ... года, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков – Общероссийская общественная организация «<...>», членом которой является оценщик Т., подготовивший отчет.
В отчете оценщиком приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, указаны источники использованной информации, проведен анализ собранной информации, проанализирован рынок торговой недвижимости, аренды торговых помещений, мониторинг рынка земельных участков г.Улан-Удэ, сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки, исследованы ценообразующие факторы по состоянию на 2011 год.
Оценщик использовал информацию газет «<...>», в том числе № ... от ... года, № ... от ... года, № ... от ... года и др.
В соответствии с пунктами 12-17 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки принял решение использовать сравнительный и доходный подходы, так как полученная величина наиболее полно отражает стоимость объекта оценки и учитывает все факторы, влияющие на нее. В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнения продаж. Доходный подход использовался методом прямой капитализации.
При расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода выбраны 3 объекта-аналога, расположенные в городе Улан-Удэ: 1) база «<...>» назначение: нежилое здание, площадью <...> кв.м., земельный участок <...> кв.м. на <...>; 2) производственная база, площадью <...> кв.м., земельный участок <...> кв.м. по ул. <...>; 3) производственная база, площадью <...> кв.м., земельный участок <...> кв.м. в п. <...>. Источник информации – газета «<...>», № ...) от ... года, № ... от ... и № ... от ... года.
В качестве объекта оценки оценщиком принят единый складской комплекс, состоящий из указанных выше объектов недвижимости, принадлежащих истцу, общей площадью <...> кв.м. Такой подход требованиям федеральных стандартов оценки не противоречит и обусловлен фактическим расположением этих объектов в пределах одного земельного участка и единым предназначением – для хранения и размещения продовольственных товаров.
При проведении оценочных работ произведена корректировка стоимости объекта на торг (-<...> %) согласно информации Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2011 года; применены понижающие корректировки на размер общей площади объектов-аналогов (-<...>%, -<...> %, -<...>%) по методике, предложенной практикующим оценщиком Е. Яскевичем на форме оценщиков (статья «Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости (корректировка на масштаб)», которая основана на степенной зависимости между ценой и площадью объекта.
Корректировка на условия продажи (финансирования) не применялась, корректировка на местоположение также не применялась, так как объект оценки и объекты-аналоги расположены в г. Улан-Удэ, в производственных зонах города. Корректировка на наличие инженерных коммуникаций не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги не имеют различий по данному параметру. Корректировка на состояние объекта не применялась, так как оценщик исходил из предположения, что выставленные на продажу через публичную оферту объекты-аналоги имеют удовлетворительное состояние.
При расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщик определил стоимость земельного участка, находящегося под объектами капитального строительства с применением метода сравнительного подхода. При этом были выбраны 3 объекта-аналога в городе Улан-Удэ для строительства производственно-складской недвижимости: 1) земельный участок, площадью <...> кв.м. в на ул. <...>, 2) земельный участок, площадью <...> кв.м на ул. <...>, 3) земельный участок, площадью <...> кв.м. на <...>. Указанные объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка и сопоставимы по своим характеристикам с оцениваемым объектом.
В итоге на странице 50 отчета (строка 39) оценщик определил рыночную стоимость объекта капитального строительства без НДС, что составляет <...> руб.
При определении стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода оценщик применил метод прямой капитализации, что обусловлено тем, что прогнозный период от сдачи объекта в аренду предсказуем и поддается оценке и чистый годовой доход, получаемый собственником, предполагается постоянным в течение срока эксплуатации.
Определение арендной ставки проводилось на основе сбора и анализа информации по стоимостным показателям арендных ставок сопоставимых объектов в городе Улан-Удэ. При этом выбраны 3 объекта-аналога: 1) нежилое помещение (теплый склад), <...> кв.м., в. п. <...>, 2) нежилое помещение (теплый склад), площадью <...> кв.м., в. п. <...>, 3) нежилое помещение (теплый склад под СТО), площадью <...> кв.м., на <...>; с применением скидки на торг (-<...>%). Рыночная арендная ставка без учета НДС в год составила <...> руб. за 1 кв.м.
На странице 73 отчета приведен расчет рыночной стоимости объекта капитального строительства в рамках доходного подхода с учетом потенциального валового дохода, потерь от недозагрузки и недостачи (<...>%), действительного валового дохода, операционных расходов (<...>%), чистого операционного дохода и коэффициента капитализации (<...>%). Таким образом, стоимость объекта оценки без учета стоимости земельного участка и НДС составила <...> руб.
После согласования результатов, полученных оценщиком различными подходами к оценке, с учетом удельных весов, определена итоговая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ... года с учетом НДС – <...> руб. и без учета НДС – <...> руб., в том числе: 1) лукохранилища – <...> руб., 2) склада огуречного – <...> руб., 3) инвентарного склада – <...> руб., 4) склада продовольственных товаров – <...> руб., 5) овощехранилища – <...> руб., 6) квасильного пункта – <...> руб.
Согласно экспертному заключению № ... от ... года, подготовленному экспертом экспертного совета Общероссийской общественной организации «<...>» А., приведенный выше отчет от ... года, соответствует требованиям федерального законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Стоимость объектов оценки, определенную оценщиком в отчете, названный эксперт подтвердил.
Оснований не согласиться с указанным экспертным заключением у суда нет, так как проверив приведенный отчет оценщика, не содержащий в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости объектов капитального строительства, определенной оценщиком, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.
Налоговая база в отношении принадлежащего административному истцу объекта недвижимости по правилам налогового законодательства определяется как его кадастровая стоимость. Такая позиция подтверждена специалистами налоговой инспекции, приглашенными к участию в деле.
В соответствии с решением Улан-Удэнского Городского Совета депутатов от 20 ноября 2014 года № 30-3 «Об установлении и введении в действие налога на имущество физических лиц» налоговая ставка по налогу на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости принадлежащего заявителю объекта капитального строительства затрагивает его права как налогоплательщика.
Руководствуясь перечисленными выше правовыми нормами, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления Макогон О.В. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорных объектов капитального строительства должна быть установлена в размере доказанной их рыночной стоимости по состоянию на 23 ноября 2011 года.
Указание оценщиком в отчете рыночной стоимости объекта как с учетом НДС, так и без НДС, не является технической ошибкой (опиской, опечаткой, грамматической или арифметической ошибкой либо подобной ошибкой), наличие которой могло повлиять на размер определенной стоимости нежилого здания.
Устанавливая кадастровую стоимость объектов в размере их рыночной стоимость без учета НДС, суд исходит из того, что Макогон О.В. как физическое лицо в силу статьи 143 Налогового кодекса РФ плательщиком НДС не является, а потому при возможной реализации данных объектов на рынке недвижимости он не будет обязан уплачивать данный налог. В силу пункта 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров определяется как стоимость этих товаров, исчисленная из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 настоящего Кодекса, то есть без включения налогов. Кроме того, в деле отсутствуют сведения о том, что на территории города Улан-Удэ кадастровая стоимость объектов капитального строительства определена с учетом НДС, а потому оснований полагать, что при ее оспаривании рыночная стоимость, которая подлежит определению аналогичным образом, должна включать НДС, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск Макогона О.В., поступивший в суд 20 декабря 2016 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов капитального строительства, расположенных по адресу: <...>, в размере их рыночной стоимости (без учета НДС) по состоянию на ... года: лукохранилища, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ... – <...> руб.; склада огуречного, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ... – <...> руб.; инвентарного склада, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ... – <...> руб.; склада продовольственных товаров, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ... – <...> руб.; овощехранилища, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <...> – <...> руб.; квасильного пункта, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ... – <...> руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Председательствующий П.С. Назимова
