дело № 3а-19/2017
ВЕРХОВНЫЙ СУД
РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
17 февраля 2017 года г. Улан-Удэ
Верховный суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Васильевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Макогон Т.И. к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости
У С Т А Н О В И Л:
20 декабря 2016 года Макогон Т.И. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы следующим. Макогон Т.И. является собственником магазина автозапчастей «<...>», площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <...>. На основании государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в Республике Бурятия кадастровая стоимость указанного магазина определена в размере <...> руб.
Поскольку кадастровая стоимость объекта превышает его рыночную стоимость, Макогон Т.И. просит установить кадастровую стоимость помещения магазина в размере его рыночной стоимости, которая согласно отчету об оценке рыночной стоимости по состоянию на ... года составляет <...> руб. Кадастровая стоимость объекта капитального строительства влияет на размер имущественного налога, уплачиваемого истцом.
Определением суда от 22 декабря 2016 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация г.Улан-Удэ, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия, Министерство имущественных и земельных отношений по Республике Бурятия.
В судебное заседание административный истец Макогон Т.И. и ее представитель Шойдокова Л.Б. не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие. В состоявшихся ранее судебных заседаниях представитель Шойдокова Л.Б. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Бурятия Лубсанова О.Д. в суд не явилась, просила рассмотреть дела в свое отсутствие. В материалы дела представлен письменный отзыв на заявленные требования.
Представитель заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия Николаева Н.Б. полагала, что административный иск удовлетворению не подлежит, поскольку представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства не позволяет однозначно толковать изложенные в нем выводы.
Представитель заинтересованного лица Администрации г.Улан-Удэ Юмов Ю.Б. возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что представленный отчет об оценке помещения магазина, выполненный ООО «<...>», является ненадлежащим доказательством его рыночной стоимости, так как при применении сравнительного подхода оценки объекты-аналоги подобраны некорректно, не относящиеся к одному сегменту рынка, отличающиеся по своим характеристикам с оцениваемым объектом.
Представитель административного ответчика Правительства Республики Бурятия в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Михайлов Д.П. против удовлетворения требований не возражал.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск Макогон Т.И. подлежит удовлетворению.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, что Макогон Т.И. является собственником объекта капитального строительства – магазина автозапчастей «<...>», площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... года № ....
По итогам государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства на территории Республики Бурятия, результаты которой утверждены постановлением Правительства Республики Бурятия от 03 октября 2012 года № 576, определена кадастровая стоимость помещения магазина «<...>» в размере <...> руб.
Сведения о таком размере кадастровой стоимости нежилого помещения, поставленного на кадастровый учет ... года, внесены в Государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровой справкой и представленным в дело кадастровым органом письменным отзывом на административный иск. Кадастровая стоимость объекта определена по состоянию на ... года, что в судебном заседании подтвердил представитель кадастрового органа Михайлов Д.П.
В основание необходимости судебной защиты своих прав, заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость нежилого помещения существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает права заявителя, как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из его кадастровой стоимости.
В силу положений пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку спорного объекта оценки для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.
Как усматривается из материалов дела, налоговая база по налогу на имущество физического лица в отношении нежилого помещения, принадлежащего заявителю на праве собственности, определяется исходя из его кадастровой стоимости. Выбранный заявителем способ защиты нарушенного права соответствует действующему законодательству.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № ... от ... года (далее - отчет), выполненный ООО «<...>», и положительное экспертное заключение на него от ... года, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков – Общероссийская общественная организация «<...>», членом которой является оценщик Т., подготовивший отчет.
В отчете оценщиком приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, указаны источники использованной информации, проведен анализ собранной информации, проанализирован рынок торговой недвижимости, аренды торговых помещений, мониторинг рынка земельных участков г.Улан-Удэ, сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, исследованы ценообразующие факторы по состоянию на 2011 год.
Оценщик использовал информацию газет «<...>», в том числе № ... от ... года, № ... от ... года, № ... от ... года, № ... от ... года и др.
В соответствии с пунктами 12-17 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки принял решение использовать сравнительный и доходный подходы, так как полученная величина наиболее полно отражает стоимость объекта оценки и учитывает все факторы, влияющие на нее. В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнения продаж. Доходный подход использовался методом прямой капитализации.
При расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода выбраны 3 объекта-аналога, расположенные в городе Улан-Удэ: 1) нежилое здание, площадью <...> кв.м., земельный участок <...> кв.м. по ул. <...>; 2) нежилое здание, площадью <...> кв.м., земельный участок <...> кв.м. по ул. <...>; 3) нежилое здание, площадью <...> кв.м., земельный участок <...> кв.м. по ул. <...>. Источник информации – газета «<...>», № ... от ... года и № ... от ... года.
При проведении оценочных работ произведена корректировка стоимости объекта на торг (-<...> %) согласно информации Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2011 года; применены понижающие корректировки на размер общей площади объектов-аналогов (<...>%, <...> %, <...>%) по методике, предложенной практикующим оценщиком Е. Яскевичем на форме оценщиков (статья «Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости (корректировка на масштаб)», которая основана на степенной зависимости между ценой и площадью объекта.
Корректировка на условия продажи (финансирования) не применялась ввиду того, что в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости объекта оценки информация. Корректировка на местоположение не применялась, так как объект оценки и объекты-аналоги расположены в г. Улан-Удэ, на крупных магистралях города. Корректировка на наличие инженерных коммуникаций не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги не имеют различий по данному параметру. Корректировка на состояние объекта не применялась, также как оценщик исходил из предположения, что выставленные на продажу через публичную оферту объекты-аналоги имеют хорошее состояние.
При расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщик определил стоимость земельного участка, находящегося под зданием магазина (кадастровый номер ..., площадью <...> кв.м.) с применением метода сравнительного подхода, что составляет <...> руб. При этом были выбраны 3 объекта-аналога в городе Улан-Удэ для строительства коммерческой недвижимости: 1) земельный участок, площадью <...> кв.м. в п. <...>, 2) земельный участок, площадью <...> кв..м на ул. <...>, 3) земельный участок, площадью <...> кв.м. на пр. <...>. Указанные объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка и сопоставимы по своим характеристикам с оцениваемым объектом.
В итоге на странице 39 отчета (строка 38) оценщик определил рыночную стоимость объекта капитального строительства без НДС и без стоимости земельного участка, что составляет <...> руб.
При определении стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода оценщик применил метод прямой капитализации, что обусловлено тем, что прогнозный период от сдачи объекта в аренду предсказуем и поддается оценке и чистый годовой доход, получаемый собственником, предполагается постоянным в течение срока эксплуатации.
Определение арендной ставки проводилось на основе сбора и анализа информации по стоимостным показателям арендных ставок сопоставимых объектов в городе Улан-Удэ. При этом выбраны 3 объекта-аналога: 1) нежилое помещение, <...> кв.м., по ул. <...>, 2) нежилое помещение, площадью от <...> до <...> кв.м. по ул. <...>, 3) нежилое помещение, площадью <...> кв.м., по пр. <...>; с применением скидки на торг (<...>%). Рыночная арендная ставка без учета НДС в год составила <...> руб. за 1 кв.м.
На странице 63 отчета приведен расчет рыночной стоимости объекта капитального строительства в рамках доходного подхода с учетом потенциального валового дохода, потерь от недозагрузки и недостачи (<...>%), действительного валового дохода, операционных расходов (<...>%), чистого операционного дохода и коэффициента капитализации (<...>%). Таким образом, стоимость объекта оценки без учета стоимости земельного участка и НДС составила <...> руб.
После согласования результатов, полученных оценщиком различными подходами к оценке, с учетом удельных весов, определена итоговая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ... года с учетом НДС – <...> руб. и без учета НДС – <...> руб.
Согласно экспертному заключению № ... от ... года, подготовленному экспертом экспертного совета Общероссийской общественной организации «<...>» А., приведенный выше отчет от ... года, соответствует требованиям федерального законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в отчете, названный эксперт подтвердил.
Оснований не согласиться с указанным экспертным заключением у суда нет, так как проверив приведенный отчет оценщика, не содержащий в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости объекта капитального строительства, определенной оценщиком, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.
Доводы, изложенные Управлением Росреестра по РБ, Администрацией г.Улан-Удэ и Министерством земельных и имущественных отношений РБ в письменных отзывах на административный иск, подлежат отклонению.
Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данной статьей определено, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения.
В соответствии со ст. 14 этого же Закона оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. При этом в силу ст. 12 Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой.
Суд не усматривает обстоятельств, позволяющих усомниться в обоснованности вывода эксперта о целесообразности применения метода расчета цены на единицу обшей площади (руб./кв.м.) для всех объектов-аналогов капитального строительства путем отношения цены единого объекта (здание + земельный участок) на площадь только здания. Информация о самостоятельной стоимости здания и земельного участка без учета стоимости здания у оценщика отсутствует, цена предложения продажи в объявлениях продавцов указана в отношении объекта капитального строительства с земельным участком. В любом случае оценщик в своих расчетах «очищает» стоимость объекта оценки от стоимости земельного участка, что не входит в противоречие с федеральными стандартами оценки и не искажает его действительную стоимость.
То обстоятельство, что в отчете об оценке отсутствуют сведения о конкретном месторасположении объектов-аналогов, а указаны лишь наименования улиц, а также отсутствуют сведения о наличии инженерных коммуникаций у объектов-аналогов, основанием для признания отчета об оценке недопустимым доказательством не является.
Наличие инженерных коммуникаций на земельном участке или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, расположение относительно транспортных магистралей может влиять на стоимость земельного участка. Но поскольку объекты-аналоги расположены в черте города, рядом с существующими зданиями, как и оцениваемый объект, то оценщик допускает возможность подключения к централизованным инженерным сетям, и поэтому корректировка по этому критерию не вводилась. Оснований подвергать сомнению информацию о том, что все объекты-аналоги находятся в непосредственной близости к транспортным магистралям, не имеется.
Ссылки Администрации г. Улан-Удэ о том, что оценщиком не учтено существенное отличие объекта оценки от объектов-аналогов при определении стоимости земельного участка по площади опровергаются материалами дела, так как итоговая рыночная стоимость земельного участка определена с учетом корректировки по названному элементу сравнения (станица 49 отчета).
Довод о необоснованном применении при доходном походе метода Ринга подлежит отклонению, поскольку в соответствии со ст. 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Руководствуясь перечисленными выше правовыми нормами, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления Макогон Т.И. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного объекта капитального строительства должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на ... года – <...> руб. без учета НДС.
Указание оценщиком в отчете рыночной стоимости объекта как с учетом НДС, так и без ГДС, не является технической ошибкой (опиской, опечаткой, грамматической или арифметической ошибкой либо подобной ошибкой), наличие которой могло повлиять на размер определенной стоимости нежилого здания.
Устанавливая кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимость без учета НДС, суд исходит из того, что Макогон Т.И. как физическое лицо в силу статьи 143 Налогового кодекса РФ плательщиком НДС не является, а потому при возможной реализации данного объекта на рынке недвижимости она не будет обязана уплачивать данный налог. В силу пункта 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров определяется как стоимость этих товаров, исчисленная из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 настоящего Кодекса, то есть без включения налогов. Кроме того, в деле отсутствуют сведения о том, что на территории города Улан-Удэ кадастровая стоимость объектов капитального строительства определена с учетом НДС, а потому оснований полагать, что при ее оспаривании рыночная стоимость, которая подлежит определению аналогичным образом, должна включать НДС, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск Макогон Т.И., поступивший в суд 20 декабря 2016 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость магазина автозапчастей «<...>», площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости – <...> руб. (без учета НДС) по состоянию на ... года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Председательствующий П.С. Назимова
