Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
УИД:<...>
дело № 3а-71/2020
08 декабря 2020 г. г. Улан-Удэ
Верховный Суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Раднаевой Т.Н., при секретаре Свистунове А.И., помощнике Антоновой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ТЦ «Дружба» к Управлению Росреестра по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия, филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» Управления Росреестра по Республике Бурятия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строения,
У С Т А Н О В И Л :
Обращаясь в суд ООО «ТЦ Дружба» в лице директора А.В. Романова просило (с учетом утонения административного иска)установить кадастровую стоимость пристроенной части здания и нежилого помещения с кадастровым номером 03:24:032804:342, общей площадью 1318,7 кв.м., расположенного по адресу: г. <...>, по состоянию на 01 января 2016 года в размере рыночной стоимости 22 088 000 руб.
Требования основаны на том, что кадастровая стоимость объекта капитального строительства значительно превышала его рыночную стоимость, что влечет за собой увеличение налоговой базы поналогу на имущество организаций. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявление о пересмотре кадастровой стоимости отклонила.
В судебном заседании представитель административного истца Квирикадзе Т.А., действующая на основании доверенности, уточненные административные исковые требования поддержала.
Представители Управления Росреестра по Республике Бурятия, Правительства Республики Бурятия в судебное заседание не явились, извещались надлежаще, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Администрация г. Улан-Удэ будучи надлежаще извещенной, также своего представителя в суд не направила.
Представитель ФГБУ ФКП Росреестра по Республике Бурятия в лице представителя по доверенности Шодоновой Д.А. ссылалась на необоснованное предъявление иска к учреждению, на том основании что оно не является надлежащим ответчиком по спорам такой категории.
Поскольку явка лиц, не явившихся в судебное заседание не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявление ООО «ТЦ Дружба» подлежит частичному удовлетворению.
Как следует из материалов дела, ООО «ТЦ Дружба» является собственником пристроенной части здания и нежилого помещения торгового центра «Дружба».
Согласно выпискеиз ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26 февраля 2020 годапристроенная часть здания и нежилого помещения торгового центра «Дружба», расположенная по адресу: <...>, площадью 1318,7 кв.м. с кадастровым номером 03:24:032804:342принадлежит на праве собственностиООО «ТЦ «Дружба», право собственности зарегистрировано 16 июня 2005г. По состоянию на 01 января 2016 года кадастровая стоимость пристроенной части здания и нежилого помещения определена в сумме 29 339 123,32 руб.
Оспариваемая кадастровая стоимость пристроенной части здания и нежилого помещения установлена постановлением Правительства РБ № 476 от 13 октября 2016г., является действующей, определена по состоянию на 01 января 2016 г., сведения о ней содержатся в государственном кадастре недвижимости.
В обоснование заявленного административного иска, ООО «ТЦ «Дружба» ссылалось на то, что поскольку кадастровая стоимость названного объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, нарушаются права ООО «ТЦ «Дружба», как плательщика налога на имущество организаций.
Из положений п. 1 ст. 373, подп. 1 п. 1 ст. 374 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств.
Согласно ч. 2 ст. 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.
В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (подп. 4 п. 15 ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее Закон № 135-ФЗ) также предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, в силу положений пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку спорного объекта оценкидля целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.
Как усматривается из материалов дела, налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении нежилого помещения, принадлежащего заявителю на праве собственности, определяется исходя из его кадастровой стоимости. Выбранный заявителем способ защиты нарушенного права соответствует действующему законодательству.
В обоснование заявленных требований, административным истцом представлен отчет № 110 от 13 декабря 2019 года об оценке рыночной стоимости пристроенной части здания и нежилого помещения торгового центра «Дружба» выполненный ООО «ЭкспертЪ-Оценка» (оценщик Алексеева О.Ю.).
Оценщик Алексеева О.Ю. на дату проведения оценки состояла в СМАО, № в реестре СРО: № 1839 от 08 февраля 2008 года, имела полис страховой ответственности (от 21.01.2019 г. № 700-0001493-01255, выданный ООО СК «Гелиос»), а также квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.
Из отчета № 110 следует, что оценщик исследовал социально-экономическое положение Республики Бурятия, г. Улан-Удэ, произвел анализрынка торговой недвижимости г. Улан-Удэ в 2015 году, а также цены предложений продажи и сдачи в аренду нежилых зданий и помещений для коммерческого использования, по состоянию на дату проведения оценки. Для сравнения использовались данные за период 2015 г.
Оценщик использовал информацию республиканских газет: «Все для Вас», «Из рук в руки», «Бурятия»; сайтов:https://www.avito.ru, http://uurielt.ru, http://www.domofond.ru/,https://www.ulanude.irr.ru.
В соответствии с п. 13 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015г. оценщик при проведении оценки использовал два общепринятых подхода: сравнительный подход с применением метода сравнительных продаж, доходный подход с применением метода прямой капитализации, поскольку на рынке коммерческой недвижимости г. Улан-Удэ имеется достаточная и достоверная информация для анализа рынка о ценах и характеристиках объектов-аналогов, а также о ставках на рынке аренды.
При этом в соответствии с приведенным ФСО № 1 (п. 11), отказ от использования затратного подхода к оценке подробно мотивирован им в отчете, обусловлен невозможностью осуществления расчета воспроизводства или замещения нежилого помещения, являющегося частью многоквартирного жилого дома.
Для определения рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки, оценщик применил сравнительный подход. Выбрал 3 объекта-аналога – земельные участки, расположенные в г. Улан-Удэ, предназначенные для строительства и эксплуатации коммерческих объектов, наиболее сопоставимые с объектом оценки по площади, местоположению, виду использования принадлежащие продавцам на праве собственности, выставленные на продажу до 01 января 2016 г.
При проведении оценочных работ по земельному участку под пристроенной частью здания и нежилым помещением торгового центра «Дружба»,оценщиком произведена корректировка на условии рынка (скидка на торг), которая составила – 0,87 в отношении всех объектов-аналогов, поправка на расположение относительно красной линии +20 % (объект-аналог 2).
При расчете весового коэффициента оцениваемого земельного участка скорректированная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 4 729 руб.
Стоимость земельного участка под пристроенной частью здания и нежилым помещением торгового центра «Дружба» составила 6 147 700 руб.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости пристроенной части здания и нежилого помещения торгового центра «Дружба» с кадастровым номером: 03:24:032804:342, оценщик выбрал 3 объекта-аналога – нежилые помещения/здания, предлагаемые на продажу в г. Улан-Удэ в 2015 году, вид использования которых аналогичен оцениваемому объекту оценки, принадлежащие продавцам на праве собственности, с указанными ценами предложений и физическими параметрами.
При проведении оценочных работ по объекту недвижимости с кадастровым номером 03:24:032804:342, оценщиком произведена корректировка на условия рынка (23,7%), поправка на территориальное местоположение +3 % (объект-аналог 1), поправка на локальное местоположение - + 15 % (объект-аналог 1), поправка на тип помещения - -10% (объект-аналог 2), поправка на масштаб - -14% (объект-аналог 1), - 8% (объект-аналог 2), + 4% (объект-аналог 2).
При расчете весового коэффициента оцениваемого объекта недвижимости скорректированная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. площади 1-этажногоединого объекта недвижимости составила 21 323 руб.
Рыночная стоимость объекта оценки без учета стоимости ЗУ и НДС определена оценщиком путем применения метода сравнительных продаж в сумме 23 760 712 руб.
Применяя доходный подход для определения рыночной стоимости 1-го этажа пристроенной части здания и нежилого помещения торгового центра «Дружба» с кадастровым номером: 03:24:032804:342, оценщик выбрал 3 объекта-аналога сопоставимых с объектом оценки на основании анализа рынка аренды торгово-офисных помещений в г. Улан-Удэ.
При проведении оценочных работ, оценщиком произведена корректировка на условия рынка (14,7%), поправка на масштаб - +4% (объект-аналог 2), - 4% (объект-аналог 3), поправка на этаж - +16 % (объект-аналог 2), поправка на состав арендной ставки - -9 % (в отношении всех объектов-аналогов).
Рыночная стоимость годовой аренды 1 кв.м. общей площади объекта оценки с учетом НДС определена оценщиком путем применения метода прямой капитализации в сумме 5446 руб.
Применяя доходный подход для определения рыночной стоимости помещения подвала пристроенной части здания и нежилого помещения торгового центра «Дружба» с кадастровым номером: 03:24:032804:342, оценщик выбрал 3 объекта-аналога сопоставимых с объектом оценки на основании анализа рынка аренды торгово-офисных помещений в г. Улан-Удэ.
При проведении оценочных работ, оценщиком произведена корректировка на условия рынка (14,7%), поправка на масштаб - +8% (объект-аналог 2), поправка на этаж - - 28% (объекты-аналоги 1,3) +16 % (объект-аналог 2), поправка на состав арендной ставки - -9 % (в отношении всех объектов-аналогов).
Рыночная стоимость годовой аренды 1 кв.м. общей площади объекта оценки с учетом НДС определена оценщиком путем применения метода прямой капитализации в сумме 4038 руб.
Потенциальный валовой доход с учетом НДС составил 6 408 085 руб.
По результатам расчета рыночной стоимости объекта оценки с применением доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 03:24:032804:342 определена оценщиком в сумме–18 186 497 руб. по состоянию на 01 января 2016 г.
При согласовании результатов определения рыночной стоимости объекта недвижимости путем сравнительного и доходного подходов, оценщик пришел к выводу о стоимости пристроенной части здания и нежилого помещения торгового центра «Дружба» с кадастровым номером 03:24:032804:342 без учета НДС равной 22 088 000 руб.
Оснований не согласиться с указанным отчетом об оценке у суда нет, возникшие у сторон и суда вопросы по поводу отчетов устранены пояснениями оценщика Алексеевой О.Ю. в судебном заседании в соответствии с ч. 7 ст. 82 КАС РФ. Суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в РФ».
Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной оценщиком в указанном отчете, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.
Таким образом, у суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости объекта недвижимости заявителя по состоянию на 01 января 2016 года, определенной оценщиком в приведенном отчете.
Принимая во внимание позицию сторон по делу, Верховный суд республики не находит оснований для отказа в удовлетворении административного иска по существу заявленных требований, а потому приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость пристроенной части здания и нежилого помещения торгового центра «Дружба» с кадастровым номером 03:24:032804:342 должна быть установлена в размере доказанной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016г. в размере 22 088 000 руб.
В соответствии с п. 25 приведенного выше постановления Пленума в резолютивной части решения суда должна быть указана дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Из материалов дела видно, что в Комиссиюпо рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости административный истец обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельногоучастка 13 декабря 2019г.
Удовлетворяя административные исковые требованияоб установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г., заявленные к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия, суд считает необходимым отказать административному истцу в удовлетворении заявленных требований к филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Бурятия.
В соответствии с п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Бурятия результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости не утверждал, функции по государственной кадастровой оценке не осуществляет.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Административное исковое заявление ООО «ТЦ «Дружба» к Управлению Росреестра по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия, филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» Управления Росреестра по Республике Бурятия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строения, поступившее в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 13 декабря 2019г., удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость пристроенной части здания и нежилого помещения с кадастровым номером 03:24:032804:342, общей площадью 1318,7 кв.м., расположенного по адресу: г. <...> по состоянию на 01 января 2016 года в размере рыночной равной 22 088 000 руб.
В части иска заявленного кфилиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Бурятияотказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, представление в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 11 декабря 2020 г.
Председательствующий Т.Н. Раднаева
