66RS0001-01-2021-002059-59
Гр. дело № 2-2812/2021
Решение изготовлено в окончательной форме 05.07.2021
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01.07.2021 г. Екатеринбург
Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга в составе:
председательствующего Пиратинской М.В.
при секретаре Драчеве А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску ФИО1 к ООО «ВЕТА» о взыскании задолженности по договору аренды
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась к ООО «ВЕТА» о взыскании задолженности по договору аренды.
В обоснование она указала, что 01.07.2018 между ООО «ВЕТА» и ИП ФИО3 был заключен договор аренды 01-07/2018 нежилого помещения (кадастровый (условный) номер №), распложенного по адресу: <адрес> (далее Помещение).
Согласно п.1.2, договора аренды от 01.07.2018 № помещение было передано ООО «ВЕТА» на основании акта приема-передачи, для размещения в помещении зоомагазина.
Пунктом 5.1. договора аренды от 01.07.2018 № предусмотрено, что если ни одна из сторон не заявит о прекращении или изменении договора, переданного в письменном виде не позднее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты окончания срока действия Договора, он считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены Договором.
01.04.2019 в связи со сменой собственника помещения на основании договора купли-продажи № заключённого между ИП ФИО3 и ФИО1, зарегистрированного Управлением Росреестра по Свердловской области, о чём в ЕГРПН 01.04.2019 сделана запись за №, было заключено дополнительное соглашение № к договору аренды № от 01.07.2018, согласно которому была изменена преамбула Договора и п.7.2, а также раздел 8 (адреса и реквизиты Сторон).
01.04.2019 между ФИО1 и ООО «ВЕТА» было подписано дополнительное соглашение № от 01.04.2019 к договору аренды 01-07/2018 от 01.07.2018, согласно которому п.3.2 был изложен в новой редакции:
сумма ежемесячной постоянной арендной платы устанавливается: Арендная плата за помещение составляет 500 руб. 00 коп. за 1м2, в сумме 27 300 руб. в месяц, НДС не облагается в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
01.12.2020 ООО «ВЕТА» направило в адрес ФИО1 уведомление о расторжении Договора аренды 01-07/2018 от 01.07.2018 в одностороннем порядке на основании п.п.З п.5.4. Договора, а задолженность за пользования помещением (арендную плату), произвести из «Обеспечительного платежа» предусмотренного п.3.10 Договора, на основании п.5.5. Договора.
03.12.2020 ФИО1 направила ООО «ВЕТА» ответ, согласно которому задолженность за пользование помещением (арендная плата) предусмотренная разделом 3 Договора, не может быть погашена из обеспечительного платежа предусмотренного п.3.10 Договора, так как обеспечительный платёж не передавался бывшим собственником Помещения (ИП ФИО3), в связи с тем, что на момент заключения договора купли-продажи и дополнительного соглашения № от 01.04.2019 к договору аренды № от 01.07.2018 задолженность ООО «ВЕТА» перед ИП ФИО3, согласно Акту сверки - приложение №№ на 30.11.2020 составила 65 190 руб. 01 коп.
Таким образом, за счёт обеспечительного платежа была частично погашена задолженность ООО «ВЕТА» перед ИП ФИО3 и бывший собственник при таких обстоятельствах не мог передать ФИО1 обеспечительный платёж, о чём Арендатору было известно, это подтверждалось счетами за аренду помещения, в которых с момента смены собственника, у Арендатора отсутствовала какая-либо задолженность перед Арендодателем.
С 01.04.2019 счета за аренду Помещения, ООО «ВЕТА» выставлялись без учёта ранее возникшей заложенности за пользование Помещением (арендная плата), предусмотренная разделом 3 Договора.
Согласно ответу ФИО1 от 03.12.2020 на уведомление о расторжении Договора аренды № от 01.07.2018 ООО «ВЕТА» было предложено произвести оплату за аренду Помещения, что ответчиком сделано не было.
На основании изложенного истец просил взыскать с ответчика в свою пользу:
задолженность по постоянной части арендной платы в размере 36 106 руб. 45 коп., в том числе за ноябрь в размере 27 300 руб. и декабрь в размере 8 806 руб. 45 коп., а также задолженность по переменной части арендной платы в размере 23 821 руб. 08 коп., в том числе за электроэнергию за ноябрь и декабрь в размере 23 677 руб. 72 коп., за водоснабжение 143 руб. 36 коп.,
неустойку, предусмотренную п.4.6. Договора аренды № от 01.07.2018, за период с 01.11.2020 по 13 12.2020, в размере 2 576 руб. 88 коп.;
проценты за пользование чужими денежными средствами, на основании ст. 395 ГК Российской Федерации с момента возникновения задолженности по день подачи искового заявления, то есть за период с 01.11.2020 по 12.03.2021, в размере 919 руб. 92 коп.; продолжить начисление процентов за пользование чужими денежными средствами на взысканную сумму по ключевой ставке (рефинансирования) ЦБ Российской Федерации до полной оплаты задолженности.
В отзыве на иск с учетом дополнений ответчик указал, что согласно п. 3.10 договора арендатор перечисляет арендодателю обеспечительный платеж в сумме 27 000 руб., который арендодатель вправе удерживать из обеспечительного платежа по письменному уведомлению Арендатора в счет погашения начисленных пеней, задолженности по постоянно части арендной платы, задолженности за переменную часть арендной платы.
Ответчику не предъявлялось уведомления об имеющейся задолженности, о зачете обеспечительного платежа в счет такой задолженности. Следовательно, требования о возмещении обеспечительного платежа должны быть предъявлены к ИП ФИО3, поскольку истец на основании соглашения от 10.04.2020 является ее правопреемником. Данная сумма должна быть зачтена за задолженность за ноябрь 2020 года.
Размер арендной платы за период с 01.12.2020 по 13.12.2020 составляет 4 000 руб., поскольку должен быть рассчитан с 05.12.2020 по 10.12.2020 на основании п. 3.8 договора, который устанавливает дату ежемесячного платежа за аренду до 05 числа расчетного месяца.
Кроме того в октябре 2020 года были выявлены недостатки, существенно ухудшающие состояние имущества, на которые ответчик не мог рассчитывать при заключении договора аренды, а именно отсутствие отопления с начала отопительного сезона. О данном факте ответчик уведомил истца 06.10.2020, а также ввиду невозможности эксплуатации имущества на прежних условиях обратился с просьбой об уменьшении размера переменной части арендной платы в виде оплаты электроэнергии в связи с необходимостью дополнительного использования электронагревательных приборов. От истца был получен ответ о монтаже новой системы отопления. Истец предложил ответчику в качестве выхода из сложившейся ситуации монтаж электрических нагревателей.
Ввиду резкого увеличения расходов по оплате электроэнергии в октябре, ноябре, декабре 2020 года, на которое ответчик не мог рассчитывать при заключении договора аренды, ответчик просила произвести перерасчет переменной части арендной платы, на что получила отказ. При этом арендодателем были самостоятельно установлены инфракрасные лампы для обогрева помещения, за счет которых расход электроэнергии увеличился.
Учитывая, что при обнаружении недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, полагал, что переменная часть арендной платы за октябрь-декабрь 2020 года должна быть рассчитана исходя из средней платы за предыдущие периоды, произведен перерасчет, согласно которому стоимость электроэнергии за октябрь составила 4 915 руб. 99 коп., за ноябрь - 5 763 руб. 21 коп.
Арендная плата за ноябрь и декабрь 2020 года должна быть произведена с учетом переплаты за октябрь 2020 года, в котором не по вине ответчика расходы за электроэнергию существенно возросли.
Стоимость платы за водоснабжение не оспаривал.
Договорная неустойка должна быть взыскана с 04.03.2021 – момента истечения срока хранения досудебной претензии на почте и за период с 04.03.2021 по 01.07.2020 составляет 94 руб. 95 коп.
При этом, поскольку неустойка предусмотрена договором, одновременно проценты, установленные ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.
Учитывая изложенное, полагал, что удовлетворению подлежит сумма задолженности за ноябрь 2020 года в размере 791 руб. 21 коп., а также договорная неустойка в размере 94 руб. 95 коп.
В судебном заседании представитель истца ФИО4 исковые требования поддержал.
Представители ответчика ФИО5, ФИО6, возражали против удовлетворения иска по доводам, извоженным в возражениях на исковое заявление.
Третье лицо ИП ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Представитель третьего лица ТСЖ «Жилой Комплекс Аврора» в судебном заседании подтвердила, что в указанном помещении отсутствует отопление в связи с тем, что ранее врезка в систему отопления было произведена незаконно.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что 01.07.2018 между ООО «ВЕТА» и ИП ФИО3 был заключен договор аренды 01-07/2018 нежилого помещения (кадастровый (условный) номер №), распложенного по адресу: <адрес>.
Согласно п.1.2, договора аренды от 01.07.2018 № Помещение было передано ООО «ВЕТА» на основании акта приема-передачи, для размещения в Помещении, зоомагазина.
Пунктом 5.1. договора аренды от 01.07.2018 № предусмотрено, что если ни одна из сторон не заявит о прекращении или изменении Договора, переданного в письменном виде не позднее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты окончания срока действия Договора, он считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены Договором.
Пунктом 3.3 договора аренды сумма ежемесячной постоянной арендной платы устанавливается:
Арендная плата за помещение составляет 500 руб. 00 коп. за 1м2, в сумме 27 300 руб. в месяц, НДС не облагается в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
01.04.2019 в связи со сменой собственника Помещения на основании договора купли-продажи № заключённого между ИП ФИО3 и ФИО1, зарегистрированного Управлением Росреестра по Свердловской области, о чём в ЕГРПН 01.04.2019 сделана запись за №№, было заключено дополнительное соглашение № к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому была изменена преамбула Договора и п.7.2, а также раздел 8 (адреса и реквизиты Сторон).
01.04.2019 между ФИО1 и ООО «ВЕТА» было подписано дополнительное соглашение № от 01.04.2019г. к договору аренды № от 01.07.2018, согласно которому п.3.2, был изложен в новой редакции:
Сумма ежемесячной постоянной арендной платы устанавливается:Арендная плата за помещение составляет 500 руб. 00 коп. за 1м2, в сумме 27 300 руб. в месяц, НДС не облагается в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
01.12.2020 ООО «ВЕТА» направило в адрес ФИО1 уведомление о расторжении Договора аренды № от 01.07.2018 в одностороннем порядке на основании п.п.3 п.5.4. Договора, а задолженность за пользования Помещением (арендную плату), произвести из Обеспечительного платежа предусмотренного п.3.10 Договора, на основании п.5.5. Договора.
Как следует из п. 3.10 договора аренды арендодатель вправе удерживать из обеспечительного платежа по письменному уведомлению арендатора денежные средства в следующей последовательности:
-сумму начисленных пеней,
-сумму задолженности по постоянной части арендной платы,
-сумму задолженности за переменную часть арендной платы (коммунальные услуги).
Проверяя довод истца о том, что обеспечительный платеж был зачтен предыдущим собственником помещения в счет коммунальных платежей, суд приходит к следующему.
Как следует из акта сверки расчетов по арендной плате между предыдущим собственником помещения ИП ФИО3 и ООО «ВЕТА» на 31.12.2020 задолженность ООО «ВЕТА» перед ИП ФИО3 за период договора аренды составила 32 222 руб. 24 коп.
Несмотря на то, что данный акт сверки не подписан ответчиком, задолженность также подтверждается представленными ИП ФИО3 в материалы дела счетами на оплату помещения, платежными поручениями об оплате, а также выпиской по счету.
Доказательств иного со стороны ответчика не представлено.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что полученный ИП ФИО3 обеспечительный платеж в размере 27 300 руб., пошел на погашение задолженности перед ней, в связи с чем правомерно не передан ФИО1 при переходе к ней прав арендодателя и не может быть зачтен в качестве платежа за аренду за ноябрь 2020 года.
В связи с этим суд приходит к выводу о том, что задолженность по аренде за ноябрь 2020 года в размере 27 300 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Согласно п. 3.3.1 договора аренды плата за период времени, отличный от месяца, исчисляется исходя из продолжительности указанного периода времени, при этом арендная плата за день рассчитывается пропорционально календарным дням месяца.
Согласно счету на оплату № от 04.12.2020 арендная плата за период с 01.12.2020 по 10.12.2020 составляет 8 806 руб. 45 коп.
Расчет суммы задолженности по договору за период с 01.12.2020 по 10.12.2020 за 10 дней декабря 2020 года соответствует п. 3.3.1 договора аренды (27 300 руб. / 31 день х 10 дней), и поскольку доказательств оплаты со стороны ответчика не представлено, подлежит взысканию с ответчика.
Довод стороны ответчика о том, что арендная плата должна быть рассчитана с 05.12.2020 по 10.12.2020 в связи с тем, что согласно п. 3.8 договора постоянная часть арендной платы вносится в срок до 05 числа расчетного месяца, не может быть принят во внимание, поскольку данный пункт договора устанавливает срок оплаты, а не период, за который производится оплата.
Относительно требований истца о взыскании с ответчика переменной части арендной платы в размере 23 821 руб. 08 коп., в том числе электроэнергии за ноябрь и декабрь в размере 23 677 руб. 72 коп. и водоснабжение 143 руб. 36 коп., суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 3.6 договора аренды переменная составляющая арендной платы определяется по итогам истекшего месяца и включает в себя фактические затраты арендодателя по оплате электроэнергии, теплоэнергии, водоснабжению и водоотведению, вывозу и утилизации твердых бытовых отходов, членские взносы на содержание общего имущества, целевые сборы на охрану общего имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.
Как следует из переписки между сторонами, 06.10.2020 ответчик сообщил истцу о том, что в арендуемом помещении отсутствует отопление. Истец ответила, что принимаются меры возобновления в помещении теплоснабжения. При этом отопление в предыдущие зимние периоды времени в помещении имелось. Представитель истца в судебном заседании данные обстоятельства подтвердил.
В связи с отсутствием в помещении отопления и необходимостью использования электрообогревателей существенно увеличился расход электроэнергии в октябре – декабре 2020 года.
Так, согласно акту сверки № от 13.12.2020, подписанному сторонами, средний размер платы за электроэнергию за период с 01.01.2019 по 30.09.2020 (до месяца, когда было отключено отопление) составлял 4 915 руб. 99 коп., тогда как за октябрь 2020 года составил 13 380 руб. 14 коп.
В связи с этим ответчик обращалась к истцу с требованием о соразмерном снижении платы за электроэнергию. При этом какой-либо перерасчет платы за электроэнергию, которая является переменной частью арендной платы, произведен истцом не был.
Суд полагает, что отсутствие в помещении отопления в период отопительного сезона является недостатком, который препятствует пользованию имуществом, и приходит к выводу о том, что возражения ответчика относительно соразмерного снижения переменной составляющей арендной платы в виде суммы расходов за электроэнергию, размер которой существенно возрос в связи с отключением в помещении отопления, заслуживают внимания.
При отсутствии иного суд соглашается с доводами ответчика о том, что размер задолженности сумм за электроэнергию следует рассчитывать исходя из среднего размера за 9 месяцев, предшествующих октябрю 2020 года – в размере 4915 руб. 99 коп. и за 10 месяцев, предшествующих ноябрю 2020 года – в размере 5 763 руб. 21 коп.
Таким образом, подлежит оплате за октябрь и ноябрь 2020 года 10 679 руб. 20 коп., за период с 01.12.2020 по 10.12.2020 – 1 859 руб. 10 коп. Всего: 12 538 руб. 30 коп.
За октябрь 2020 года ответчиком оплачено 13 388 руб. 14 коп. Переплата составила 849 руб. 84 коп.
Взыскиваемая истцом задолженность за водоснабжение в размере 143 руб. 36 коп. подтверждается счетом на оплату № от 15.12.2020 и ответчиком не оспаривается.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что всего подлежит взысканию с ответчика задолженность по аренде за период с 01.11.2020 по 10.12.2020 в размере 35 399 руб. 97 коп. (27 300 руб. + 8 806 руб. 45 коп. + 143 руб. 36 коп. – 849 руб. 84 коп.)
Истец просит взыскать с ответчика в свою пользу неустойку, предусмотренную п. 4.6 договора аренды за период с 01.11.2020 по 13.12.2020.
Пункт 3.8 договора устанавливает дату ежемесячного платежа за аренду до 05 числа расчетного месяца.
Таким образом, срок уплаты арендных платежей за ноябрь наступил 06.12.2020, за декабрь наступил 06.01.2021.
Согласно п. 4.6 договора аренды в случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы арендодатель вправе предъявить пеню в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки после письменного уведомления арендатора о ее начислении.
В связи с этим 27.01.2021 истцом в адрес ответчика почтой была направлена претензия. Как следует из материалов дела, указанная претензия ответчиком не получена, 28.01.2021 прибыло в место вручения по надлежащему адресу, 04.03.2021 письмо с претензией было возвращено истцу.
Согласно ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Следовательно, с 04.03.2021 ответчик считается уведомленным и с этого момента подлежит уплате неустойка в соответствии с п. 4.6 договора.
Учитывая, что истец просит договорную неустойку за период до уведомления ответчика о начислении неустойки, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении данного требования.
Истец просит взыскать с ответчика проценты по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 01.11.2021 по 12.03.2021, а также продолжить их начисление до полной оплаты всей задолженности.
Согласно п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Согласно п. 3 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Учитывая, что пени по договору судом не взыскиваются, суд полагает возможным удовлетворить требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности за период с 04.03.2021 по 12.03.2021 в размере 37 руб. 10 коп., а также продолжить с 13.03.2021 начисление процентов на сумму долга до полной оплаты задолженности.
Иных требований на рассмотрение суда не заявлено.
Руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к ООО «ВЕТА» о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «ВЕТА» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 35 399 руб. 97 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 04.03.2021 по 12.03.2021 в размере 37 руб. 10 коп., продолжить с 13.03.2021 начисление процентов на сумму долга за пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации по день фактической уплаты долга, расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 263 руб.
В остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Верх‑Исетский районный суд г. Екатеринбурга.
Председательствующий М.В. Пиратинская
