УИД-16RS0...-85
... Дело № 2-3330/2022
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 августа 2022 г. г. Казань
Вахитовский районный суд г. Казани в составе председательствующего судьи А.Р. Галиуллина, при секретаре судебного заседания З.Р. Сагдеевой, при ведении аудиопротоколирования судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Рент-сервис»,
о признании недействительным решения общего собрания,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 (далее – соистец 1) обратилась в суд с иском к ООО «Рент-сервис» (далее – ответчик) о признании недействительным с даты принятии решения общего собрания собственником нежилого здания по адресу ... по вопросам повестки дня ...,6,10, оформленные протоколом от ....
Определением суда в дело в качестве второго соистца был привлечен ФИО3 (далее – соистец 2).
Из исковых требований соистцов и из материалов дела следует, что соистцу 1 принадлежит нежилое помещение ... общей площадью 24,7 кв.м., запись о государственной регистрации права собственности ... от ...г.; нежилое помещение ..., общей площадью 51,4 кв.м., запись о государственной регистрации права собственности ... от ..., расположенные в ТЦ Республика по адресу: ....
Соистцу 2 принадлежит на праве собственности нежилое помещение ... (кадастровый ...), общей площадью 37,3 кв.м., нежилое помещение ... (кадастровый ...), общей площадью 391,8 кв.м., расположенные в ТЦ Республика по адресу: РТ, ..., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.03.2021г., удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав: запись о государственной регистрации ... от ..., ... от ....
Поименованные выше помещения соистцов располагаются в составе здания ТЦ Республика.
... по инициативе одного из собственников помещений, расположенных в торговом центре «Республика», ..., а именно ООО «Рент-сервис» было проведено собрание собственников нежилых помещений, находящихся в торговом центре, расположенном по адресу: РТ, ....
На указанном собрании собственников были приняты следующие десять решений, за принятие которых проголосовало 84% процентов голосов (84% всех собственников здания торгового центра), что подтверждается протоколом внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных по адресу: ..., ... от ... (далее – протокол), решениями собственников нежилых помещений и приложениями, прошитыми вместе с протоколом и скрепленными подписью и печатью представителя ответчика:
- решение по вопросу ...: выбрать председателем общего собрания собственников помещений Генерального директора ООО «Рент-сервис», ФИО4, секретарем общего собрания собственников помещений Директора ООО «Ориент», КабироваИльнураТахировича. Возложить функции по подсчету голосов на председателя и секретаря собрания. Предоставить право подписать протокол внеочередного общего собрания, а также необходимые приложения к протоколу председателю и секретарю;
- решение по вопросу ...: подтвердить полномочия ООО «Управляющая компания «...» в качестве управляющей компании торгового комплекса «Республика» с «26» июля 2017 г. по ..., включая обе даты, в связи с тем, что указанная компания в указанный период времени оказывала в здании торгового центра «Республика» эксплуатационные услуги;
- решение по вопросу ...: выбрать в качестве способа управления зданием торгового комплекса «Республика» - управление зданием торгового комплекса «Республика» управляющей организацией;
- решение по вопросу ...: избрать управляющей компанией здания торгового комплекса «Республика» ООО «Управляющая компания «...» сроком на один год;
- решение по вопросу ...: уполномочить ООО «Управляющая компания «...» предоставлять всем собственникам помещений здания торгового комплекса «Республика» услуги по управлению, эксплуатации и техническому обслуживанию здания торгового комплекса Республика, в том числе в местах общего пользования указанного торгового комплекса. Предоставить право управляющей компании ООО «Управляющая компания «...», заключать с третьими лицами, любые договоры на обеспечение здания торгового комплекса «Республика», в том числе мест общего пользования, любыми эксплуатационными услугами, а также заключать любые договоры с третьими лицами, в том числе с поставщиками услуг, на обеспечение здания торгового комплекса «Республика» коммунальными услугами (в том числе, но не ограничиваясь, электроэнергией, активной мощностью, водоснабжением, водоотведением, тепловой энергией, теплоносителем, ТКО (твердые коммунальные отходы и т.д.);
- решение по вопросу ...: утвердить плату за эксплуатационные услуги в виде ставки за один квадратный метр занимаемой собственником площади нежилого помещения в месяц в период с ... по ..., включая обе даты, в размере 283 (Двести восемьдесят три) рубля 84 коп., не включая НДС. Утвердить расчет указанной стоимости эксплуатационных услуг по содержанию здания торгового комплекса «Республика» за период с ... по ..., включая обе даты, являющийся неотъемлемой частью Уведомления (Приложение ...);
- решение по вопросу ...: утвердить, что все решения, принятые в рамках любых общих собраний собственников здания торгового комплекса «Республика», а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений здания торгового комплекса «Республика» лицом, по инициативе которого было созвано собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом на информационной доске, размещенной в офисе ООО «Управляющая компания «...», а именно: в помещении общей площадью 85,9 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: ..., Петербургская ..., нежилое помещение ..., кадастровый ... (здание торгового комплекса «Республика»);
- решение по вопросу ...: определить местом хранения всех протоколов общего собрания, а также всех материалов общих собраний собственников здания торгового комплекса «Республика», включая бюллетени (решения), в офисе ООО «Управляющая компания «...», а именно: в помещении общей площадью 85,9 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: ..., Петербургская ..., нежилое помещение ..., кадастровый ... (здание торгового комплекса «Республика»).
- решение по вопросу ...: утвердить, что собственник, иное компетентное лицо, по инициативе которых созывается общее собрание здания торгового комплекса «Республика» обязаны сообщить всем собственникам помещений, расположенным в здании торгового комплекса «Республика» о проведении такого собрания в сроки, предусмотренные законодательством РФ, при этом сообщение о проведении общего собрания собственников помещений должно быть размещено либо на информационной доске, размещенной в офисе ООО «Управляющая компания «...», а именно: в помещении общей площадью 85,9 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: ..., Петербургская ..., нежилое помещение ..., кадастровый ... (здание торгового комплекса «Республика»), либо направлено всем другим собственникам ценным письмом с описью вложения по адресу: ..., Петербургская ....;
- решение по вопросу ...: c целью надлежащего (правильного) начисления платы за коммунальные и эксплуатационные услуги, оказываемые управляющей компанией в здании торгового комплекса «Республика», а также с целью проведения иных расчетов, предусмотренных действующим законодательством РФ, в том числе денежных расчетов, связанных с владением любым(ми) помещением(ями), расположенным(ми) в здании торгового комплекса «Республика», принадлежащим(ми) на праве собственности соответствующему(им) собственнику(ам), а также владением указанными собственниками общим имуществом здания торгового комплекса «Республика», определенным статьей 36 Жилищного кодекса РФ, согласовать технический паспорт на здание торгового комплекса «Республика», далее по тексту - «технический паспорт», изготовленный за счет ООО «Управляющая компания «...», ОГРН 1171690040488, (управляющей компании). Возместить ООО «Управляющая компания «...», расходы по изготовлению технического паспорта в размере 50 000 рублей.
Соистцы участие в собрании собственников нежилых помещений не принимали и считаю решения, принятые по вопросам повестки дня 2, 6 и 10 недействительными. Недействительность решений обосновывают следующим.
По мнению соистцов подтверждение полномочий управляющей организации за период, предшествовавший дате проведения общего собрания собственников (решение по вопросу 2 повестки дня), не предусмотрено законодательством; указанное решение приведет к узаконению деятельности управляющей компании за указанный период, в результате чего у соистцов появится обязанность производить оплату за оказанные эксплуатационные услуги.
Соистцы считают, что решение, в рамках которого утверждена ставка эксплуатации в размере 283 рубля 84 копейки за один квадратный метр (решение по 6 вопросу повестки дня), является экономически необоснованной.
Также соистцы оспаривают законность решения по утверждению технического паспорта, составленного ООО «КЦ «Горизонт» по состоянию на ... (решение по вопросу ...). По мнению соистцов в техническом паспорте создаются отдельные коммерческие объекты недвижимости, образованные из существующих мест общего пользования (холлов, коридоров), в результате чего места общего пользования в здании уменьшились.
В противоречие изложенному выше соистец обращают внимание суда на отсутствие в торговом центре мест общего пользования на дату принятия спорного решения и, таким образом, они полагают, что не должны оплачивать уборку, ремонт, укладку и чистку ковров и иные связанные услуги.
В исковых заявлениях соистцы указывают, что ответчик, ООО «УК «...» и ООО «Ориент» являются аффилированной группой лиц, обладающей большинством голосов на общем собрании (блокирующее количество голосов), действия которой направлены ущемление интересов соистцов (миноритарных собственников здания). Соистцы полагают, что указанные лица являются аффилированными в связи с тем, что на общем собрании собственников и в судебном процессе данных лиц представляли ФИО6 и ФИО7
В судебном заседании представители соистцов исковые требования поддержали.
Представитель ответчика и третьего лица, ООО «Управляющая компания «Республика менеджмент», с иском не согласился.
Третьи лица, в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает требования соистцов не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что соистцу 1 принадлежит нежилое помещение ..., общей площадью 24,7 кв.м., запись о государственной регистрации права собственности ... от ...г.; нежилое помещение ..., общей площадью 51,4 кв.м., запись о государственной регистрации права собственности ... от ..., расположенные в ТЦ Республика по адресу: ....
Соистцу 2 принадлежит на праве собственности нежилое помещение ... (кадастровый ...), общей площадью 37,3 кв.м., нежилое помещение ... (кадастровый ...), общей площадью 391,8 кв.м., расположенные в ТЦ Республика по адресу: РТ, ..., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.03.2021г., удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав: запись о государственной регистрации ... от ..., ...6 от ....
Поименованные выше помещения соистцов располагаются в составе здания ТЦ Республика. ... здания ТЦ Республика составляет 19 489,7 кв.м., что подтверждается техническим паспортом составленным ООО «КЦ «Горизонт» по состоянию на ... (далее – технический паспорт), в том числе площадь мест общего пользования составляет 6888,5 кв.м., торговая и площадь общественного питания составляют 12 601,2 кв.м. Указанные выше обстоятельства, в том числе общая площадь здания, мест общего пользования, торговая площадь и площадь общественного питания подтверждаются в ступившими в законную силу следующими судебными актами, в соответствии с которыми с соистцов были взысканы задолженности по коммунальным и эксплуатационным платежам: решением Арбитражного суда ... от ... по делу № А40-68523/21-182-354 (стр.3 решения) (участники: третье лицо и соистец 2 (ФИО3);решением Арбитражного суда ... от ... по делу № А40-23149/22-133-115 (стр.2 решения) (участники: третье лицо и соистец (ФИО3); решением Арбитражного суда ... от ... по делу А40-264817/21-77-1857 (стр.2 решения) (участники:ООО «УК ...»; третье лицо ООО «Талер»; соистец 2 (ФИО3); решением Арбитражного суда Республики Татарстан от ... по делу А65-29392/2020 (стр.1. решения) (участники: ООО «УК ...»; соистец 1 (ФИО2).
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ...... «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
Согласно п.27 Постановление Правительства РФ от ...... (ред. от ...) «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме» норматив потребления коммунальной услуги по холодному водоснабжению, норматив потребления коммунальной услуги по горячему водоснабжению или норматив потребления горячей воды на общедомовые нужды (куб. м в месяц на 1 кв. м общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме) определяется по следующей формуле:
где: 0,09 - расход холодной (горячей) воды на общедомовые нужды (куб. м в месяц на 1 человека);
K - численность жителей, проживающих в многоквартирных домах, в отношении которых определяется норматив;
Sои - общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах (кв. м).
... помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяется как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам.
Из письма Минстроя России от ......-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с включением с ... расходов на приобретение коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, в размер платы за содержание жилого помещения» следует, что площадь помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, определяется в соответствии с технической документацией на многоквартирный дом и видом таких помещений, указанных в пунктах 1 и 2 части 1 статьи 36 ЖК РФ.
Из позиций Верховного Суда РФ, изложенных в Апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от ......-АПГ17-14, Определении Верховного Суда РФ от ......-ЭС19-3279 следует, что для исчисления коммунальных платежей используются данные из технического паспорта.
Из вышеуказанных решений, вынесенных Арбитражным судом ... следует, что суд в рамках указанных выше судебных дел дал оценку техническому паспорту, как надлежащему доказательству, на основании которого производились расчеты за коммунальные и эксплуатационные услуги. Арбитражным судом ... на основании технического паспорта определены общая площадь здания, общая площадь мест общего пользования, торговая и площадь общественного питания. Соистцами в рамках настоящего дела не представлены доказательства, что технический паспорт является порочным документом и нарушает их права.
В соответствии с Определением ВАС РФ от ... № ВАС-108/13 по делу № А06-4496/2011 изготовленный технический паспорт не является правоустанавливающим документом и не влияет на правовой статус сформированного объекта, поскольку не устанавливает, не изменяет и не прекращает прав на него, а лишь констатирует факт его наличия в определенных границах.
Из Определения Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ... по делу ... следует, что технический паспорт на объект не признается правоустанавливающим документом, не служит доказательством создания такого объекта в качестве недвижимости, а содержит только описание его фактического состояния. Аналогичный вывод сделан в Определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ...... по делу ....
Из содержания решения по вопросу 10 повестки дня общего собрания не следует, что ответчик пытается узаконить уменьшение площади мест общего пользования.
Соистцы, в том числе не представили доказательств, что в техническом паспорте созданы отдельные коммерческие объекты недвижимости, образованные из существующих мест общего пользования (холлов, коридоров), в результате чего места общего пользования в здании уменьшились.
Довод соистца 1 о том, что на дату принятия решений (...) в торговом центре отсутствовали места общего пользования опровергается техническим паспортом, составленным по состоянию на ..., из которого следует, что места общего пользования в здании существовали, а также решением Арбитражного суда Республики Татарстан от ... по делу А65-29392/2020 (участники: ООО «УК ...»; соистец 1 (ФИО2), из которого следует, что с соистца 1 была взыскана задолженность по эксплуатационным платежам за период с ... по ... в размере 306 495 руб. 28 коп.
Учитывая одинаковое правовое положение соистцов и единый адрес расположения помещений, принадлежащих им, судебные решения Московского арбитражного суда ..., указанные выше, в которых технический паспорт впервые получил оценку, является надлежащим доказательством, что соответствует позиции Верховного Суда РФ, выраженной в определении от ......-ЭС18-18116, в котором высшая инстанция указала на законность применения указанного выше подхода, указав при этом на странице 3 (три) Определения следующее: «площадь мест общего имущества определена в соответствии с техническим паспортом здания от ..., который при рассмотрении дела № А65-30748/2014 был учтен в качестве надлежащего доказательства».
Таким образом, технический паспорт является законным документом, а решение об утверждении технического паспорта (решение по вопросу ... повестки дня) является законным и не нарушает прав собственников здания.
Суд не может согласиться с доводом соистцов о незаконности решения в части подтверждения полномочий ООО «Управляющая компания «...» в качестве управляющей компании торгового комплекса «Республика» с ... по ... на основании следующего.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от ... по делу № А65-29392/2020, вступившем в законную силу (абзацы 6 и 7 стр.3), сторонами в котором выступал соистец 1 и ООО «Управляющая компания «...», подтверждены полномочия третьего лица, как управляющей компании торгового центра «Республика» в период времени, исчисляющийся с ... по ..., включая обе даты.
Из указанного решения следует, что третье лицо обратилось в суд с целю взыскания с ФИО2 задолженности за коммунальные и эксплуатационные услуги.
Исковые требования были удовлетворены.
ФИО2, будучи ответчиком по указанному делу (соистец 1 по настоящему делу), возражая против исковых требований, указала на то, что у истца отсутствуют автоматические права на управление общим имуществом нежилого здания, и право на заключение договора с ответчиком, а также о том, что истец присвоил себе статус управляющей организации (абзац 3 стр.3. указанного решения).
Суд счел указанные доводы ФИО2 несостоятельными, указав следующее: «При этом п. 2 указанного протокола были подтверждены полномочия истца в качестве управляющей компании торгового центра с ... по ..., включая обе даты, в связи с тем, что указанная компания в указанный период времени оказывала в здании торгового центра эксплуатационные услуги».
В соответствии с ч.3. ст.61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ......-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. Таким образом, не допускается оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей стороны спора, путем предъявления новых исков (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ......-КГ20-8-К1).
Из изложенного следует, что Арбитражным судом Республики Татарстан в указанном решении, имеющем преюдициональное значение для настоящего дела, уже дана оценка Протоколу ... на предмет его законности, в том числе в части наличия у третьего лица статуса управляющей компании торгового центра в период с ... по ..., включая обе даты, а также факт предоставления им коммунальных и эксплуатационных услуг в торговом центре.
В соответствии с ч.3. ст.61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ......-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. Таким образом, не допускается оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей стороны спора, путем предъявления новых исков (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ......-КГ20-8-К1).
Из изложенного следует, что судом в указанном решении, имеющем преюдициональное значение для настоящего дела, уже дана оценка Протоколу ... на предмет его законности, в том числе в части наличия у третьего лица статуса управляющей компании торгового центра в период с ... по ..., включая обе даты, а также факт предоставления им коммунальных и эксплуатационных услуг в торговом центре.
Постановлением Арбитражного суда ... от ... по делу А40-140606/20 (стороны: соистец 2 и третье лицо) подтверждены полномочия третьего лица, как управляющей компании торгового центра «Республика», осуществлявшей свои полномочия в период времени, исчисляющийся с ... по ..., включая обе даты.
В данном постановлении суд указал следующее (абзацы 4 и 5 стр. 3): «В период с ... по ... истец осуществлял функции по управлению, эксплуатации и техническому обслуживанию помещений в здании, общего имущества и земельного участка на котором оно расположено. Факт ведения деятельности управляющей организации и несения соответствующих расходов подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе договорами с контрагентами обслуживающими здание, платежными поручениями по оплате их услуг».
Из изложенного следует, что суд в указанном постановлении, имеющем существенное доказательственное значение для настоящего дела, подтвердил наличие у третьего лица статуса управляющей компании торгового центра с ... по ..., а также факт предоставления им коммунальных и эксплуатационных услуг в торговом центре, иными словами суд уже дал оценку оспариваемым истцом фактам.
Поведение и действия самого соистца 1 подтверждают, что до ... (дата принятия решений, указанных в Протоколе ...) Третье лицо обладало статусом управляющей компании и предоставляло торговому комплексу коммунальные и эксплуатационные услуги.
Так ... (т.е. до даты проведения общего собрания в соответствии с Протоколом ...) между соистцом 1 и третьим лицом был заключен договор ... комплексного оказания услуг по управлению, эксплуатации и техническому обслуживанию недвижимости, далее по тексту «договор комплексного обслуживания» либо «договор».
В соответствии с п. 1.1 договора исполнитель обязуется оказывать собственнику услуги по управлению, эксплуатации, маркетинговые услуги и техническому обслуживанию мест общего пользования здания, расположенного по адресу: РТ, ... прилегающей территории; услуги, связанные с представлением интересов собственника перед третьими лицами, в том числе связанные с заключением исполнителем сделок от своего имени, но за счет собственника, за плату и на условиях, определенны договором.
Из материалов настоящего дела не следует, что с даты заключения указанного договора истец заявлял претензии третьему лицо в части оказания или неоказания услуг, в том числе не заявлялись и когда-либо претензии по качеству оказания услуг (абз.11 стр.4 решения Арбитражного суда Республики Татарстан от ... по делу № А65-29392/2020).
Истец считал и считает указанный договор заключённым, принимал и принимает исполнение по нему от третьего лица, и сам исполняет взятые по договору обязанности (абз.3 стр.4 решения Арбитражного суда Республики Татарстан от ... по делу № А65-29392/2020).
Доказательствами, что третье лицо являлось управляющей компанией торгового центра в период, который указан в п.2. Протокола ... также являются:
- решение Арбитражного суда Республики Татарстан от ... по делу № А65-29392/2020, (стр.6), подтверждающее факт присуждения судом в пользу третьего лица задолженности, образовавшейся у соистца 1 перед третьим лицом в период с ... (дата до принятия оспариваемого решения) по ...;
- документы, подтверждающие факт оплаты истцом услуг третьего лица (письма, платежные поручения, соглашения, заключения к договору комплексного обслуживания, дополнительные соглашения, соглашение о рассрочке оплаты задолженности от ...).
Все указанные обстоятельства, а именно: наличие преюдициального судебного решения, заключение договора комплексного обслуживания за долго до даты общего собрания, оплаты по указанному договору, переписка (письма соистца 1 с просьбой принять оплаты за услуги), систематическое заключение соглашений, содержащих в том числе, коммерческие условия, к указанному договору вновь свидетельствуют, что соистец 1 признал статус третьего лица в качестве управляющей компании до даты собрания – ....
О несостоятельности довода соистцов в части законодательного запрета принимать на общем собрании решение о подтверждении полномочий третьего лица в качестве управляющей компании с ... по ..., предоставлявшей торговому центру в указанный период коммунальные и эксплуатационные услуги.
В силу абзаца 3 пункта 122 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случаях, когда сделка от имени юридического лица совершена лицом, у которого отсутствуют какие-либо полномочия, подлежат применению положения статьи 183 ГК РФ.
Согласно части 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2 статьи 183 ГК РФ).
Согласно пункту 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 г. № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров, связанных с применением пункта 2 статьи 183 ГК РФ, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо оттого, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.
В упомянутом информационном письме разъяснено, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченного в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.
Из указанных норм права, а также позиций Высших Судов следует, что закон позволяет совершить действия, направленные на установление и подтверждение юридических фактов и одобрение действий. В качестве формы (способа) подтверждения полномочий третьего лица было выбрано принятие решение на общем собрании собственников. В данном случае собственники торгового центра на общем собрании большинством голосов подтвердили у третьего лица полномочия управляющей компании.
Исковые требования также не подлежат удовлетворению, в связи с тем, что соистцами не представлено доказательств того, что принятие оспариваемого решения (п.2. Протокола ...) повлекло для соистцов существенные неблагоприятные последствия. Указанный вывод подтверждается позицией Верховного Суда РФ. (Определение Верховного Суда РФ от ......-ЭС20-9081 по делу № А60-9173/2019)
Таким образом, требования соистцов о признании п.2. Протокола ... является не законными. Третье лицо действительно с ... является действующей управляющей компанией, предоставляющей торговому центру «Республика» коммунальный и эксплуатационные услуги. Статус третьего лица, как управляющей компании, подтвержден документально, в том числе судебными актами и поведением истца. Факт подтверждения полномочий управляющей за предыдущий период не нарушает прав соистцов. Не представлено соистцами доказательств того, что принятие оспариваемого решения повлекло для соистцов существенные неблагоприятные последствия. П.2. Протокола не противоречит законодательству.
Довод соистцов о незаконности утвержденной общим собранием ставки в размере 283,84 рублей включая НДС является несостоятельным на основании следующего.
Соистец 1 добровольно согласовал размер ставки в сумме 283,84 рублей путем заключения с третьим лицом договора комплексного обслуживания и проведения по нему оплат по указанной ставке.
Как уже было указано выше между соистцом 1 и третьим лицом заключен договор комплексного обслуживания, в соответствии с которым третье лицо предоставляет соистцу коммунальные и эксплуатационные услуги.
Договор комплексного обслуживания был заключен в связи с тем, что соистцу 1 на праве собственности по адресу: ..., принадлежали следующие объекты недвижимости:
- нежилое помещение, кадастровый ..., общей площадью 24,7 кв.м.,
- нежилое помещение, кадастровый ..., общей площадью 51,4 кв.м.,
- нежилое помещение, кадастровый ..., общей площадью 130,4 кв.м.
Указанный договор подписан между соистцом 1 и третьим лицом без разногласий, и был принят соистцом 1 к исполнению.
Из абзаца второго п.2.1.2. договор комплексного обслуживания следует, что стоимость услуг указана в расчете стоимости услуг исполнителя (Приложение ... к договору комплексного обслуживания).
В соответствии с Приложением ... к договору комплексного обслуживания стоимость услуги третьего лица составляет 250 рублей за квадратный метр помещения в месяц, НДС не облагается.
Из соглашения о рассрочке оплаты задолженности от ..., заключенного соистцом 1 и третьим лицом в рамках договора комплексного обслуживания следует, что соистец 1 добровольно согласился со ставкой 283,84 рублей, включая НДС. Данный вывод следует из следующих элементарных арифметических расчетов:
- c ... до ... год ежемесячная стоимость услуг составляет 58 612,96 рублей;
- общая площадь нежилых помещений, принадлежащих соистцу 1, на дату подписания указанного соглашения составляла 206,5 кв.м.;
- таким образом = 58 612,96 рублей / 206,5 кв.м. = 283,84 рублей (ставка эксплуатации за один кв.м.).
В этой части стоит отметить и исполнение соистцом 1 указанного договора. Соистец 1 осуществлял и продолжает осуществлять платежи по указанному договору по ставке 283,84 рублей, НДС не облагается, что подтверждается платежными поручениями, указанными в п.3. ч. настоящих пояснений, а также следующими платежными поручениями, в которых в графе «Назначение платежа» указана оплата по счету, выставленному третьим лицом.
Соистцом 1 указанные выше факты в судебном процессе не опровергнуты.
Принимая во внимание поведение и действия соистца 1, в том числе в виде добровольного согласования ставки в рамках указанного договора, и исполнения соистцом договора (произведения оплат по договору по ставке 283,84 руб.) указывают на то, что оспариваемая ставка удовлетворяет его, является не завышенной и не нарушающей его права.
Из материалов дела не следует, что третье лицо при подписании с соистцом договора и соглашений к нему, в том числе в части согласования ставки эксплуатации в размере 283,84 рублей за один кв.м. в месяц, без НДС., не получило выгоду в ущерб другой стороне (соистцу 1). Данный вывод уже был сделан в преюдициоанальном для настоящего дела решении Арбитражного суда Республики Татарстан от ... по делу № А65-29392/2020 (абзац 2 стр.4).
Также ни третье лицо ни ответчик по настоящему делу, ни иные собственники торгового центра не получили выгоды в ущерб соистцам после принятия каких-либо решений, в том числе в части установления ставки эксплуатации в размере 283,84 рублей за один кв.м. в месяц, без НДС., оформленных протоколом .... Иное соистцами не доказано
Соистцы не доказали, что ставка, указанная в п.6. Протокола ... является заведомо завешенной, принятое решение не повлекло для соистцов существенные неблагоприятные последствия.
Соистцами не подтверждены факты ущемления их прав по сравнению к другим собственникам помещений в здании.
Вступившими в законную силу решениями судов, подтверждено, что ставка в размере 283,84 руб. за 1 кв.м., НДС не облагается, является законной, обоснованной и не завышенной.
Указанные доводы подтверждаются следующим.
Решением Арбитражного суда ... от ... по делу № А40-68523/21-182-354 (участники: Третье лицо и Соистец (ФИО3) установлено, что ставка законная, экономически обоснованная и не завышенная, что подтверждается следующими выдержками из решения:
(абзац 6 стр.6 решения) - «согласно протоколу ... от ... собственниками утверждена плата за эксплуатационные услуги в виде ставки за 1 кв.м. занимаемой собственником площади нежилого помещения в месяц в период с ... по ..., включая обе даты, в размере 283 руб. 84 коп., не включая НДС (вопрос ..., страница 9)».
(абз.9 стр. 9 решения) - «экономическое обоснование ставки, а также расчеты ставки были представлены участникам собрания на самом собрании путем предоставления им возможности и права на ознакомление с финансовыми, бухгалтерскими и юридическими документами. Также с экономическим обоснованием ставки и расчетами ставки можно было заблаговременно ознакомиться любому собственнику нежилых помещений (более чем за месяц до даты собрания) и до самого собрания».
(абзац 4 стр.11 решения) - «В протоколе ... от ... имеется экономическая обоснованность затрат. Довод ответчика о том, что плата за эксплуатационные услуги была утверждена с нарушением закона, расчет стоимости эксплуатационных услуг произведен по завышенным (нерыночным) расценкам ответчиком не доказан и не заявлялся после ознакомления с протоколом общего собрания. Ответчик не предоставил с отзывом документального подтверждения, что расчет стоимости эксплуатационных услуг произведен по завышенным (нерыночным) расценкам».
(абзац 5 стр.11 решения) - «Ставка утвержденная протоколом общего собрания ... от ... рассчитана верно исходя из реестра документов, представленных ... с объяснениями по существу заявленных требований в обосновании своей позиции за исх. ... от ....».
Таким образом суд подтвердил, что ставка действительно является законной, экономически обоснованной и не завышенной.
Ссоистцы не доказали, что ставка эксплуатации незаконна и завышена. Так из Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ......-П следует: «В ходе рассмотрения дела об оспаривании решения общего собрания собственников помещений лицо, обратившееся в суд с соответствующим заявлением, не лишено возможности представить доводы и доказательства, свидетельствующие о том, что определенный общим собранием размер платы за содержание помещения (обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества) установлен произвольно и не отвечает требованиям разумности».
Из определения Верховного Суда РФ от ......-ЭС20-9081 по делу № А60-9173/2019 следует, что, если истцом не представлено доказательств того, что принятие оспариваемых решений повлекло для истца существенные неблагоприятные последствия, как и доказательств того, что ставка эксплуатационного обслуживания является нерыночной и завышенной, то исковые требования истца не подлежат удовлетворению.
Соистцы не доказали, что ставка, утвержденная на общем собрании, является завышенной, не представили доказательств того, что принятие оспариваемого решения повлекло для них существенные неблагоприятные последствия, а также не доказали факт ущемления его прав по сравнению к другим собственникам помещений в здании, следовательно в исковых требованиях соистцов в части признания п. 6 Протокола ... недействительным, следует отказать.
Принимая во внимание указанную выше позицию Высших судов Арбитражный суда ... в своем решении от ... по делу № А40-68523/21-182-354 (участники: третье лицо и соистец 2 (ФИО3), посчитал, что довод участника процесса о завышенности и необоснованности ставки эксплуатации будет заслуживать внимания лишь только в том случае, если он это докажет. В представленном деле ФИО3 соответствующие обстоятельства не доказал и суд указал на законность и обоснованность ставки, что подтверждается следующей выдержкой из решения (абзац 4 стр.11 решения): «Довод ответчика о том, что плата за эксплуатационные услуги была утверждена с нарушением закона, расчет стоимости эксплуатационных услуг произведен по завышенным (нерыночным) расценкам ответчиком не доказан и не заявлялся после ознакомления с протоколом общего собрания. Ответчик не предоставил с отзывом документального подтверждения, что расчет стоимости эксплуатационных услуг произведен по завышенным (нерыночным) расценкам».
Законность и обоснованность, ежемесячной ставки за эксплуатацию в размере 283,84 руб. за 1 кв.м., НДС не облагается, подтверждается следующими решениями: решением Арбитражного суда ... от ... по делу № А40-68523/21-182-354 (участники: третье лицо и Соистец 2 (ФИО3);решением Арбитражного суда ... от ... по делу № А40- 144899/21-181-1068 (участники: третье лицо и соистец 2 (ФИО3) взыскана с истца задолженность в виде возмещения расходов за эксплуатационные услуги за период с ... по ... в размере 365 387 руб. 22 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 355 руб. 22 коп, исходяиз ставки в размере 283,84 руб. за 1 кв.м., НДС не облагается.; решением Арбитражного суда Республики Татарстан от ... по делу № А65-29392/2020 (участники: третье лицо и соистец 1 (ФИО2) взыскана с истца задолженность по эксплуатационным услугам за период с ... по ..., исходя из ставки в размере 283,84 руб. за 1 кв.м., НДС не облагается. - абзац последний, стр.6 решения; судебным приказом по делу ... от ..., выданным судьей судебного участка ... по Ново-Савиновскому судебному району ... Республики Татарстан, с ФИО2 взыскана задолженность в размере 234451,84 рублей за коммунальные и эксплуатационные услуги с ... по ..., исходя из ставки в размере 283,84 руб. за 1 кв.м., НДС не облагается;решением Арбитражного суда ... от 25.05. 2021 года по делу № А40-68511/21-171-519 (участники: третье лицо и ответчик (ООО «Талер», один из собственников ТЦ «Республика») взыскана с ответчика задолженность в размере 84 572, 75 руб. в виде возмещения расходов на эксплуатационные услуги за период с ... по ..., исходя из ставки в размере 283,84 руб. за 1 кв.м., НДС не облагается; решением Арбитражного суда ... от 31.08. 2021 года по делу № Дело № А40-144898/21-176-1053 (участники: третье лицо и ответчик (ООО «Талер», один из собственников ТЦ «Республика») взыскана с ответчика задолженность в размере 67 440 рублей 39 коп.в виде возмещения расходов на эксплуатационные услуги за период с ... по ..., исходя из ставки в размере 283,84 руб. за 1 кв.м., НДС не облагается.
Также обращает на себя факт того, что соистец 2, заключая с третьим лицом договор комплексного обслуживания, добровольно согласился, что размер ставки с ... достигнет 275 рублей, НДС не облагается, а с ... 302,5 рублей. Указанный факт свидетельствует, что размер оспариваемой ставки не является для соистца 2 завышенным.
Указанный вывод следует из содержания п.2.9. договора комплексного обслуживания, в соответствии с которым соистец 2 в добровольном порядке согласился с индексаций стоимости ставки за эксплуатацию на 10%, которая может производиться ежегодно третьим лицом в одностороннем порядке без каких-либо согласований со стороны соистца 2 и заключения дополнительных соглашений.
Таким образом, соистец 2 при заключении договора допускал возможность, что сумма ежемесячной ставки эксплуатации ежегодно будет увеличиваться. Заключая указанный договор, соистец знал, что ставка эксплуатации с ... составит 275 рублей, НДС не облагается (250 руб. +10%), а с ... – 302,5 рублей, НДС не облагается (275 руб. +10%), следовательно оспариваемая ставка не является для соистца 2 завышенной.
Факт того, что соистец 2 был надлежащим образом уведомлен о собрании подтверждается Решением Арбитражного суда ... от ... по делу № А40-68523/21-182-354 (участники: третье лицо и соистец 1 (ФИО3) (стр.7-9 решения).
Соистцы не могли повлиять на принятие решения в части п.п.2, 6, 10 Протокола ... в силу ничтожно малого количества голосов, принадлежащих им. Принятое решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для указанного лица, следовательно п.п.2,6,10 Протокола ... не могут быть признан недействительными.
В соответствии с ч.6. ст.46 ЖК РФ суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Согласно пункту 109 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ...... «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 ГК РФ). К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушение законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.
Проанализировав представленные соистцами доказательства, можно сделать вывод, что нарушений, которые могли бы повлиять на результаты голосования и на принятые решения не имеется, кворум для принятия решений имелся, голос соистцов, не принявший участие в голосовании, не может повлиять на принятые решения ввиду их малого количества.
В работе оспариваемого собрания при принятии оспариваемого решения (п.10) приняли участие собственники помещений, на долю которых приходится 84% голосов.
На основании изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО2, ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Рент-сервис» о признании недействительным решения общего собрания отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан через Вахитовский районный суд г. Казани в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.
...
...
Судья А.Р. Галиуллин
Решение10.10.2022
