Дело № 2-2349/2019
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
30 сентября 2019 года с.Большое Нагаткино
Ульяновский районный суд Ульяновской области
в составе председательствующего судьи Мяльдзиной С.Н.,
при секретаре Валеевой А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гусарова Валерия Константиновича к обществу с ограниченной ответственностью Агрофирма «Большое Нагаткино» о расторжении договора аренды земельного участка
установил:
Гусаров В.К. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Агрофирма «Большое Нагаткино» (далее ООО Агрофирма «Большое Нагаткино») о расторжении договора аренды земельного участка.
Требования мотивированы тем, что 25.06.2015 он (Гусаров В.К.) и другие участники общей долевой собственности заключили с ООО Агрофирма «Большое Нагаткино» договор аренды земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 2 698 800 кв.м.
По условиям договора арендатор ООО Агрофирма «Большое Нагаткино» обязалось ежегодно выплачивать арендную плату: 500 кг продовольственного зерна, 50 кг муки высшего сорта, 50 кг сахарного песка, осуществлять вспашку участка под картофель или выплачивать денежную компенсацию 250 руб. за один земельный пай, возмещать расходы по уплате земельного налога. Арендная плата должна выплачиваться в срок с 01 октября по 31 декабря ежегодно.
Однако, ответчик не полностью выполняет условия договора аренды. Кроме того, договор аренды заключен на невыгодных для арендодателей условиях, поскольку арендная плата не соответствует стоимости арендуемого земельного участка.
Истец Гусаров В.К. просит расторгнуть вышеуказанный договор аренды земельного участка от 25.06.2015, заключенный с ООО Агрофирма «Большое Нагаткино» в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: ***.
Определением от 12.08.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Дубов Д.И., Гусарова Р.А., Пострелова Е.И., Гусарова Л.В., Гусаров Ю.Е., Степанов А.В., Пегова Т.И., Пострелова Л.П., Ефлюков Ю.Н., Митрофанов А.П., Гусаров Н.Ф., Пострелов И.П., Кирта З.В., Лапшин В.Ф., Кирта Ю.И., Кнюрова Н.М., Лапшина Л.В., Кучукова К.С., Волынщикова М.Т., Гусарова Е.А., Сянгусев П.Н., Сянгусева З.В., Кнюрова Е.Н., Гусарова В.И., Фомина Г.Н., Лапшин В.Ф., Пегов Н.А., Кнюров Ю.А., Ефлюкова Л.И., Ербулатова Н.Ф., Тимофеева З.Н.
Истец Гусаров В.К. в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал, в обоснование приводил доводы и обстоятельства, изложенные в заявлении. Дополнительно пояснил, что претензий по выдаче муки, зерна и сахарного песка за 2015-2017 годы не имеет, указанная продукция выдана полностью. По условиям договора аренды ответчик ежегодно должен производить вспашку огорода под картофель либо выплачивать денежную компенсацию. Однако, в 2015-2017 годах он сам пахал свой огород, денежная компенсация ему не выплачивалась. Кроме того, за 2015-2017 годы ответчик не полностью компенсировал уплаченный земельный налог. Ежегодно он уплачивал земельный налог в размере 2 055 руб., однако ему компенсировали за 2015 год около 700 руб., за 2016 год около 760 руб., за 2017 год около 700 руб. Также пояснил, что в 2018 году принадлежащие ему земельные доли в аренде у ответчика не находились, он провел межевание, выделил свои паи и обрабатывал их сам, поэтому на арендную плату за 2018 год не претендует. С 2019 года принадлежащие ему паи находятся в аренде у ответчика. Считал, что вышеуказанные нарушения по договору аренды являются основанием для его расторжения.
Представитель Шумайлов С.П. в судебном заседании доводы Гусарова В.К. поддержал. Считал, что условия договора аренды ответчиком не выполняются, так как земельный участок под картофель не вспахивается, денежная компенсация не выплачивается, компенсация по уплате земельного налога производится не полностью. Также дополнил, что договор аренды заключен на невыгодных для Гусарова В.К. условиях, поскольку по условиям договора арендуемый земельный участок может быть передан арендатором в субаренду, а также в залог для получения кредита. В результате Гусаров В.К. может лишиться своих земельных паев. Просил исковые требования удовлетворить.
Представитель ответчика Кузнецов С.А. в судебном заседании иск не признал, пояснил, что условия договора аренды выполняются ООО Агрофирма «Большое Нагаткино» в полном объеме. Всем пайщикам, в том числе истцу, ежегодно выдается натуральная оплата – сахарный песок, мука, зерно, всем желающим вспахивается земельный участок в поле под посадку картофеля либо выплачивается денежная компенсация по 250 руб. за 1 пай. Исключение составляет 2018 год, арендная плата за этот год Гусарову В.К. не выплачивалась, поскольку он выделил свои земельные паи и использовал их по своему усмотрению. Гусаров В.К. за вспашкой земельного участка в поле никогда не обращался, а вспашка огородов возле жилых домов договором аренды не предусмотрена. Кроме того, решением Ульяновского районного суда от 01.08.2018 произведенный Гусаровым В.К. выдел своих земельных паев был признан незаконным, в удовлетворении встречного иска Гусарова В.К. о признании недействительным договора аренды от 25.06.2015 и применении последствий недействительности ничтожной сделки было отказано. Также истцу выплачивалась компенсация за земельный налог. Каждому собственнику земельного пая, в том числе Гусарову В.К., ежегодно производился расчет начисления арендной платы, для этого арендная плата в натуральном виде (зерно, мука и сахар) в денежном выражении плюсовались с денежной компенсацией за вспашку участков под картофель и суммой земельного налога, с суммы полученного дохода удерживался подоходный налог 13%, разница по ведомости выплачивалась всем дольщикам, в том числе Гусарову В.К. Поскольку истец в судебном заседании оспаривал суммы полученной компенсации земельного налога, то 06.09.2019 ООО Агрофирма «Большое Нагаткино» в счет своих обязательств по договору аренды за 2015-2017 годы внесла в депозит нотариуса 3 100 руб., о чем Гусарову В.К. было направлено уведомление. Просил в удовлетворении иска отказать.
Третьи лица Дубов Д.И., Гусарова Р.А., Пострелова Е.И., Гусарова Л.В., Гусаров Ю.Е., Степанов А.В., Пегова Т.И., Пострелова Л.П., Ефлюков Ю.Н., Митрофанов А.П., Гусаров Н.Ф., Пострелов И.П., Кирта З.В., Лапшин В.Ф., Кирта Ю.И., Кнюрова Н.М., Лапшина Л.В., Кучукова К.С., Волынщикова М.Т., Гусарова Е.А., Сянгусев П.Н., Сянгусева З.В., Кнюрова Е.Н., Гусарова В.И., Фомина Г.Н., Лапшин В.Ф., Пегов Н.А., Кнюров Ю.А., Ефлюкова Л.И., Ербулатова Н.Ф., Тимофеева З.Н. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав истца Гусарова В.К., его представителя Шумайлова С.П., представителя Кузнецова С.А., свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как предусмотрено ч. 1, п. 2, п. 3 ч. 2, ч. 5 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что истец Гусаров В.К. является собственником земельных долей (доля в праве 2/39) в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, площадью 2 698 800+/-14 375 кв.м, расположенный по адресу***
25.06.2015 истцом Гусаровым В.К., а также Дубовым Д.И., Гусаровой Р.А., Постреловой Е.И., Гусаровой Л.В., Гусаровым Ю.Е., Степановым А.В., Пеговой Т.И., Постреловой Л.П., Ефлюковым Ю.Н., Митрофанов П.Н., Гусаровым Н.Ф., Постреловым И.П., Кирта З.В., Лапшиным В.Ф., Кирта Ю.И., Кнюровой Н.М., Лапшиной Л.В., Кирта А.И., Кучуковой К.С., Волынщиковой М.Т., Гусаровой Е.А., Сянгусевым П.Н., Сянгусевой З.В., Кнюровой Е.Н., Гусаровой В.И., Фоминой Г.Н., Лапшиным В.Ф., Пеговым Н.А., Кнюровым Ю.А., Ефлюковой Л.И., Ербулатовой Н.Ф., Тимофеевой З.Н., и ООО Агрофирма «Большое Нагаткино» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** сроком на 20 лет, до 25.06.2035.
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области 09.09.2015 за № ***.
Как указано в п.4 договора аренды арендная плата за земельный участок выплачивается в виде натуральной оплаты (продукцией) в год за одну земельную долю (1/39) в размере: 500 кг продовольственного зерна, 50 кг муки высшего сорта, 50 кг сахарного песка, вспашка участка под картофель в поле до 20 соток или компенсация за вспашку не имеющему участка 250 руб. однократно, оказание материальной помощи в случае смерти арендодателя – 1500 руб., оказание материальной помощи арендодателю-пенсионеру, достигшего возраста (мужчина – 60 лет, женщина – 55 лет) в день пожилого человека на 1 октября однократно. Арендная плата выплачивается ежегодно в срок с 01 октября по 31 декабря.
Кроме того, данным пунктом договора аренды предусмотрено, что возмещение налоговых и иных платежей за землю принимает на себя «Арендатор» при наличии соглашения сторон. В данном случае возмещение налоговых и иных платежей за землю засчитываются в счет арендной платы. «Арендодатель» имеет право на получение арендной платы в рублях по рыночной цене продукции (плодов) на текущий момент времени. Размер арендной платы может измениться только в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (засуха, наводнение, градобитие), приведшие к снижению урожайности зерновых с арендуемого участка ниже 12 центнеров с гектара.
В связи с неисполнением условий договора аренды Гусаровым В.К. 16.04.2019 ООО Агрофирма «Большое Нагаткино» направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка.
Письмом от 18.04.2019 Гусарову В.К. сообщено, что оснований для досрочного расторжения договора аренды не имеется.
Как следует из пояснений истца Гусарова В.К., натуральная оплата (мука, зерно, сахар) по договору аренды от 25.06.2015 за 2015, 2016, 2017 годы выплачена ему в полном объеме. В 2018 году земельные паи находились в пользовании самого истца, поэтому на арендную плату он не претендует.
По утверждению Гусарова В.В. ответчиком за 2015-2017 годы не в полном размере компенсировался земельный налог, не выплачивалась компенсация за вспашку огорода. Данные доводы истца суд признает несостоятельными в связи с нижеизложенным.
В опровержение доводов истца о ненадлежащем исполнении условий договора аренды ООО Агрофирма «Большое Нагаткино» представлены расчеты начисления арендной платы за 2015, 2016 и 2017 годы Гусарову В.К. на 2 земельных пая.
Из данных расчетов усматривается следующее.
За 2015 год Гусаровым В.К. получено: 1000 кг продовольственного зерна, что в денежном выражении составляет 7 000 руб., 100 кг муки, что в денежном выражении составляет 1 700 руб., 100 кг сахара, что в денежном выражении составляет 4 100 руб.
В расчет арендной платы также включены 500 руб. в качестве компенсации за вспашку, как не имеющему участка под картофель, и 2 132 руб. возмещение земельного налога. Размер арендной платы в денежном выражении составил 15 432 руб. С данной суммы полученного Гусаровым В.К. дохода исчислен НДФЛ (13%) в размере 2006 руб., соответственно выдано по платежной ведомости от 29.01.2016 – 626 руб. (500,00 руб. + 2 132,00 руб. – 2006,00 руб.).
За 2016 год Гусаровым В.К. получено: 1000 кг продовольственного зерна, что в денежном выражении составляет 7 000 руб., 100 кг муки, что в денежном выражении составляет 1 700 руб., 100 кг сахара, что в денежном выражении составляет 4 000 руб.
В расчет арендной платы также включены 500 руб. в качестве компенсации за вспашку, как не имеющему участка под картофель, и 2 600 руб. возмещение земельного налога. Размер арендной платы в денежном выражении составил 15 800 руб. С данной суммы полученного Гусаровым В.К. дохода исчислен НДФЛ (13%) в размере 2054 руб., соответственно выдано по платежной ведомости от 30.12.2016 – 1 046 руб. (500,00 руб. + 2 600,00 руб. – 2 054,00 руб.).
За 2017 год Гусаровым В.К. получено: 1000 кг продовольственного зерна, что в денежном выражении составляет 5 000 руб., 100 кг муки, что в денежном выражении составляет 1 400 руб., 100 кг сахара, что в денежном выражении составляет 3 360 руб.
В расчет арендной платы также включены 500 руб. в качестве компенсации за вспашку, как не имеющему участка под картофель, и 2 600 руб. возмещение земельного налога. Размер арендной платы в денежном выражении составил 12 860 руб. С данной суммы полученного Гусаровым В.К. дохода исчислен НДФЛ (13%) в размере 1 362 руб., соответственно выдано по платежной ведомости от 05.02.2018 – 1 428 руб. (500,00 руб. + 2 600,00 руб. – 1 362,00 руб.).
По условиям договора аренды арендная плата выплачивается ежегодно в срок с 01 октября по 31 декабря. Соответственно, срок арендной платы на момент рассмотрения дела еще не наступил. Несмотря на указанное, 13.08.2019 ООО Агрофирма «Большое Нагаткино» направило Гусарову В.К. извещение о необходимости получения арендной платы за 2019 год (500 кг пшеницы), извещение получено Гусаровым В.К. 14.08.2019.
Из представленных документов видно, что компенсация за вспашку земельного участка и возмещение земельного налога Гусарову В.К. производились. Подвергать достоверности вышеуказанные документы, подтверждающие выполнение условий договора аренды от 25.06.2015, суд оснований не находит.
Поэтому отрицание Гусаровым В.К. своих подписей в платежных ведомостях от 29.01.2016, от 30.12.2016 и 05.02.2018 в получение 626 руб., 1 046 руб. и 1428 руб., вызывает у суда сомнение. К тому же сам Гусаров В.К. в судебном заседании подтверждал, что возмещение по уплате земельного налога за 2015-2017 годы получал, в примерных суммах 700 руб. 760 руб., 700 руб. соответственно.
В связи с отрицанием Гусаровым В.К. фактов получения денежных сумм по ведомостям от 29.01.2016, от 30.12.2016 и 05.02.2018 ООО Агрофирма «Большое Нагаткино» 06.09.2019 внесла в депозит нотариуса Князькиной Т.А. в счет арендных платежей за 2015-2017 годы 3 100 руб., о чем Гусарову В.К. 23.09.2019 направлено уведомление.
Суд считает необходимым отметить, что ежегодное удержание НДФЛ с суммы полученного дохода по договору аренды, прав Гусарова В.К. не нарушает.
Так, в соответствии со ст.226 ч.1 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми гражданин получил доходы, признаются налоговыми агентами и обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму НДФЛ, исчисленную в соответствии со ст.224 НК РФ. Самостоятельно исчисляют и уплачивают налог с полученных доходов только индивидуальные предприниматели (п.1,2 ст.227 НК РФ), и граждане, получившие доход от лиц, не являющихся налоговыми агентами (подп.1 п.1 ст.228 НК РФ).
Таким образом, при выплате дохода по договору аренды физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, российская организация должна исчислить с этого дохода НДФЛ, удержать его из выплачиваемых сумм и уплатить в бюджет.
Данные об уплате НДФЛ, удержанных за 2015-2017 годы, в Межрайонную ИФНС России № 2 по Ульяновской области, в судебном заседании подтверждены бухгалтером Ч.С.А. и представленными платежными поручениями от 25.01.2016, 27.12.2016, 29.12.2016, 12.01.2017, 07.02.2018, 09.02.2018.
Пояснения свидетелей П.А.Н., К.А.Е., Г.Е.Н. о невыполнении ООО Агрофирма «Большое Нагаткино» условий договора аренды по оплате арендной платы, судом не принимается, поскольку указанные лица арендодателями по договору аренды от 25.06.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, не являются.
Что касается доводов стороны истца о заключении договора аренды на крайне невыгодных для Гусарова В.К. условиях и права арендатора на передачу арендуемого земельного участка в субаренду, а также в залог для получения кредита, то указанное прав истца также не нарушает.
В соответствии с п.5 договора аренды от 25.06.2015 арендатор действительно вправе передавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам. Однако в настоящее время арендуемый земельный участок находится в пользовании ответчика, данных о том, что права и обязанности по договору аренды переданы третьим лицам или будут переданы в будущем, в материалах дела отсутствуют. Передача же земельного участка в залог для получения кредита возможна только с согласия собственника земельного участка. Указанное условие договора аренды прав истца также не нарушает.
Третьи лица, привлеченные к участию в деле, доказательств нарушения условий договора аренды со стороны ООО Агрофирма «Большое Нагаткино» не представили, доводы истца Гусарова В.К. не поддержали.
Таким образом, вопреки доводам Гусарова В.К. нарушение арендатором – ООО Агрофирма «Большое Нагаткино» своих обязательства по оплате арендной платы в судебном заседании не установлено. Доказательства, отвечающих требованиям относимости и допустимости, с бесспорностью подтверждающих неисполнение ООО Агрофирма «Большое Нагаткино» своих обязательства по договору аренды, стороной истца не представлено.
Оценив совокупность представленных доказательств, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды от 25.06.2015 не имеется.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил :
В удовлетворении исковых требований Гусарова Валерия Константиновича к обществу с ограниченной ответственностью Агрофирма «Большое Нагаткино» о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного 25 июня 2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 2698800 кв.м, расположенного по адресу: ***, отказать.
Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд путем подачи жалобы в Ульяновский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья С.Н.Мяльдзина
