Дело № 3а-38/2021
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 апреля 2021 года город Тверь
Тверской областной суд в составе:
председательствующего Кустова А.В.,
при ведении протокола судебного заседания
помощником судьи Почаевой А.Н. и секретарем Османовой Т.Л,
с участием представителя административного истца ФИО4, представителя заинтересованного лица администрации города Твери ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО6 об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
ФИО6 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежавших ему в период с 24 апреля 2018 года по 11 сентября 2020 года объектов недвижимости - земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 69:40:0100624:112 и нежилого здания, расположенного на указанном земельном участке, с кадастровым номером: 69:40:0100626:308, в размере рыночной стоимости данных объектов недвижимости по состоянию на 24 августа 2016 года и 14 октября 2015 года в соответствии с отчетами от оценке № от ДД.ММ.ГГГГ (в отношении земельного участка) и № от ДД.ММ.ГГГГ (в отношении здания).
Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость данных объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как плательщика земельного налога и налога на имущество в налоговом периоде, в котором недвижимость принадлежала административному истцу.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО4 поддержал заявленные требования.
Представитель заинтересованного лица Администрации города Твери ФИО5, не согласившись с административными исковыми требованиями ФИО6, критиковала как отчет об оценке, так и заключение повторной судебной оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО7 возражал по заявленным исковым требованиям. В представленном суду ходатайстве полагал, что кадастровая стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы, составленного экспертом ФИО2
Представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО8 в направленных суду возражениях просил отказать в требованиях к учреждению как к ненадлежащему ответчику и просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованного лица, заслушав показания экспертов ФИО2 и ФИО3, исследовав материалы дела, суд полагает требования административного истца подлежащими частичному удовлетворению, при этом исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Согласно части 3 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения.
Законом Тверской области от 13 ноября 2014 года № 91-ЗО установлена единая дата начала применения на территории Тверской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2015 года.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В силу положений части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О государственной кадастровой оценке» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2021) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Из материалов дела следует, что земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер: 69:40:0100624:112 и нежилое здание, расположенное на указанном земельном участке, с кадастровым номером: 69:40:0100626:308, принадлежали ФИО6 на праве собственности с 24 апреля 2018 года по 11 сентября 2020 года.
Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 24 августа 2016 года составляет 4513 146 рублей, нежилого здания по состоянию на 14 октября 2015 года – 14808164,98 рубля.
Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100624:112 образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100624:100, который образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100624:96, образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100624:31.
Кадастровая стоимость земельного участка была определена органом кадастрового учета на основании ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» путем умножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости исходного земельного участка, утвержденный Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области Приказом № 13-нп.
Кадастровая стоимость здания утверждена органом кадастрового учета 01 января 2014 года на основании Акта органа кадастрового учета от 15 октября 2015 года.
Сведения об указанной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 15 октября 2015 года.
В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 8 и 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Поскольку установленная и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости, сохранялась на день подачи иска в суд и сохраняется по настоящее время, административный истец вправе оспаривать их кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для исчисления налога на имущество и земельного налога.
10 июля 2020 года ФИО6 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.
Решением Комиссии от 22 июля 2020 года № 240 заявление ФИО6 о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости отклонено.
На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в ред. Федерального закона от 03 июля 2016 года N 361-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества административным истцом представлены отчеты об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ (в отношении земельного участка) и № от ДД.ММ.ГГГГ (в отношении здания), составленные оценщиком ФИО1, в соответствии с которыми рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 24 августа 2016 года составила СУММА, рыночная стоимость здания по состоянию на 14 октября 2015 года составила СУММА.
Согласно Отчету об оценке № итоговая величина рыночной стоимости здания приведена за вычетом НДС.
По ходатайству Администрации города Твери определением суда от 16 февраля 2021 года по делу была назначена и проведена экспертом ФИО2 судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости указанных земельного участка и нежилого здания.
В соответствии с заключением судебно-оценочной экспертизы №, выполненным оценщиком-экспертом ФИО2, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 24 августа 2016 года составила СУММА, нежилого здания по состоянию на 14 октября 2015 года – СУММА.
Суд критически относится к выводу экспертизы № о рыночной стоимости земельного участка и нежилого здания.
В судебном заседании эксперт ФИО2 был допрошен в порядке статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в ходе допроса скорректировал заключение, указав, что при расчете рыночной стоимости здания сравнительным подходом выделил НДС – 18 %, за вычетом которого определена рыночная стоимость недвижимости.
В силу положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регламентирующей содержание заключения эксперта, оно должно содержать выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов (пункт 9 части 2).
После оглашения заключения эксперт может дать по нему необходимые пояснения и обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле. Ответы на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания (часть 7).
Согласно протоколу судебного заседания от 15 марта 2021 года при допросе эксперт ФИО2 подтвердил выводы заключения, в том числе вывод о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100624:112 по состоянию на 24 августа 2016 года в размере СУММА, здания с кадастровым номером 69:40:0100626:308 по состоянию на 14 октября 2015 года в размере СУММА.
После перерыва в судебном заседании 18 марта 2021 года эксперт, отвечая на вопросы участников процесса, подтвердил, что при расчете рыночной стоимости здания сравнительным подходом им выделен НДС – 18%, за вычетом которого определена рыночная стоимость недвижимости.
Из заключения эксперта усматривается, что рыночную стоимость здания с кадастровым номером 69:40:0100626:308 эксперт рассчитал путем вычета из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости земельного участка:
СУММА – 2360 кв.м. * СУММА руб.кв.м./ 1,18 = СУММА (68 лист заключения).
Согласно данному расчету стоимость здания производна от разницы в стоимости единого объекта недвижимости и стоимости земельного участка, в которой он выделил НДС, что, по мнению суда, не соответствует требованиям закона.
Для целей Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3).
Отношения по взиманию налогов и сборов в Российской Федерации, в том числе налога на добавленную стоимость, регулируется законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Согласно статье 19 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с Налоговом кодексом РФ возложена обязанность по уплате налогов.
Режим налогообложения налога на добавленную стоимость (далее - НДС) не может определять различия в величине стоимости одного и того же объекта недвижимости.
Ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривают, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 Налогового кодекса РФ. Поэтому величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах налога на добавленную стоимость. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в ее состав величины НДС. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.
Поскольку дополнительная экспертиза по делу тому же эксперту в порядке статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не назначалась, рыночная стоимость недвижимости определена путем вычета НДС – 18% при расчете рыночной стоимости здания сравнительным подходом, что не предусмотрено действующим законодательством, у суда возникли сомнения в обоснованности заключения экспертизы № в части вывода о рыночной стоимости объектов недвижимости.
Определением суда от 22 марта 2021 года на основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации назначена повторная судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100624:112 и нежилого здания с кадастровым номером: 69:40:0100626:308, производство экспертизы поручено эксперту ФИО3
По заключению эксперта ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100624:112 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила СУММА, нежилого здания с кадастровым номером 69:40:0100626:308 по состоянию на 14 октября 2015 года - СУММА.
Эксперт пришел к выводу, что при проведении оценки земельного участка и здания и составлении отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ и отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ нарушения требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на величину рыночной стоимости недвижимости, не выявлено.
Ссылки представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области и заинтересованного лица Администрацию города Твери на недопустимость принятия в качестве доказательства по делу заключения повторной судебной оценочной экспертизы отвергаются судом как не подтвержденные материалами дела.
Экспертиза произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подлежащими применению федеральными стандартами оценки на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.
Заключение повторной судебной оценочной экспертизы содержит необходимую информацию, идентифицирующую объекты оценки и аналоги, их качественные характеристики, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.
Экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка применялся сравнительный подход, при определении рыночной стоимости здания – сравнительный и затратный (метод замещения) подходы. Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
В судебном заседании ФИО3 допрошена в качестве эксперта, подтвердив содержащиеся в заключении выводы о рыночной стоимости земельного участка и здания, дала пояснения по возникшим вопросам и критическим замечаниям к заключению.
В частности, экспертом обосновано применение корректировки на конфигурацию (рельеф), поскольку оцениваемый участок расположен в низине, имеется крутой уклон с соседнего участка, подвержен затоплению, что установлено при его осмотре, подтверждается обилием влаги на участке в отсутствие осадков.
В связи с отсутствием расчетных формул и аналитических исследований в этой области поправка приведена с применением метода экспертных оценок, что предусмотрено подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7.
Тем же методом применена корректировка на отсутствие свободного доступа земельного участка.
Процент износа здания экспертом определен по данным технического паспорта строения от 2003 года, технического обследования здания мастерской от 2016 года (т.1 л.д.126-134), с применением СП 13-102-2003 Свод правил по проектированию и строительству. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений (стр. 123 Заключения).
Суд полагает, что эксперт обоснованно использовал при определении физического износа объекта за отсутствием иных документов как данные технического паспорта, так и технического обследования 2016 года, наиболее близкого по времени к дате оценки. Из данных документов следует, что здание не отапливалось, не имеет газоснабжения, что установлено при осмотре и подтверждается фотоматериалом.
На основании приведенного свода правил по проектированию и строительству эксперт оценил техническое состояние объекта в целом как плохое, непригодное к эксплуатации, принял физический износ 70,5% (недопустимое состояние здания).
При оценке здания экспертом использовались затратный и сравнительные подходы с применением весового коэффициента 0,5 к каждому подходу.
Результаты стоимости недвижимости отражены в таблице на листе 128 Заключения, которые должны толковаться в обратном порядке в связи с опечаткой при заполнении таблицы, поскольку правильные величины стоимости объекта отражены в расчетных таблицах.
В заключении содержится вывод о стоимости здания на дату оценки в сумме СУММА, ниже содержится отсылка: «справочно: в т.ч. НДС (18%): 849203,39».
В судебном заседании эксперт пояснил, что данная величина приведена информативно, при определении рыночной стоимости недвижимости НДС отдельно не выделялся.
Поскольку заключение эксперта (обоснование и расчетная часть) не содержит сведений о том, что при расчете рыночной стоимости земельного участка и здания сравнительным подходом выделялся НДС, суд не усматривает нарушений законодательства об оценочной деятельности.
Суд полагает, что экспертом даны исчерпывающие пояснения на все замечания представителя заинтересованного лица и суда, не усматривает в представленном заключении эксперта нарушений федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.
Заключение экспертизы является информативным, все сведения, существенным образом влияющие на стоимость объекта оценки, подтверждены, заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закон от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ (в редакции от 26 июля 2019 года) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит требованиям пункта 5 ФСО № 3.
Суд не применяет в целях определения рыночной стоимости земельного участка и здания Отчеты оценщика № и №, учитывая использование экспертом при повторной экспертизе наиболее сопоставимых аналогов при сравнительном подходе, выделение НДС при оценке здания оценщиком.
Учитывая приведенные выше выводы суда о недопустимости использования в целях определения рыночной стоимости недвижимости отчета оценщика и соответствующего вывода экспертизы №, поскольку доказательств, опровергающих изложенный в заключении повторной экспертизы вывод и содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов оценки на дату оценки, суду не представлено, суд признает выводы повторной экспертизы о рыночной стоимости недвижимости достоверными.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости подтверждена доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости, допустимости и достоверности, требования ФИО6 подлежат частичному удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные исковые требования ФИО6 удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100624:112, расположенного по адресу: <...>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24 августа 2016 года в размере 2214 000 рублей.
Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области суд – 10 июля 2020 года.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 69:40:0100626:308, расположенного по адресу: <...>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 14 октября 2015 года в размере 5567 000 рублей.
Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области суд – 10 июля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тверской областной суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий А.В. Кустов
Мотивированное решение составлено 30 апреля 2021 года.
Судья А.В.Кустов
