РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 декабря 2016 года город Тула
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Жуган Т.Д.,
при секретаре Гукиной О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-369/2016 по административному исковому заявлению Открытого акционерного общества «Ресторан «Янтарь» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ОАО «Ресторан «Янтарь» (далее – Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером <....>, площадью <....> кв.м, <....>
Полагает, что утвержденная в соответствии с Постановлением правительства Тульской области от 09.12.2013 года № 740 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области (за исключением земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории города Тулы)» и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 07.04.2014 года в размере <....> рублей значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права Общества как плательщика земельного налога.
В соответствии с отчетом ООО <....> от <....> года № <....> рыночная стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка по состоянию на 07.04.2014 года составляет <....> рублей.
Однако решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от <....> года № <....> заявление Общества о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка отклонено.
На основании изложенного просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <....> равной его рыночной стоимости в размере <....> рублей.
Представитель административного истца - ОАО «Ресторан «Янтарь» по доверенности ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежаще; в письменном заявлении от 20.12.2016 года просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <....> с учетом проведенной по делу судебной оценочной экспертизы в размере <....> рубля и рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель административного ответчика – Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в письменном ходатайстве просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Учреждения.
Представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В письменном ходатайстве указал, что Управление не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил разрешить их на усмотрение суда и в отсутствие представителя Управления.
Представитель заинтересованного лица - правительства Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в письменном ходатайстве указал, что правительство не оспаривает заявленное требование ни по основаниям возникновения, ни по содержанию и просил вынести решение в соответствии с действующим законодательством и в отсутствие представителя правительства.
Представитель заинтересованного лица – администрации муниципального образования город Узловая по доверенности ФИО2 в судебном заседании не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы, и просил разрешить заявленные требования на усмотрение суда.
Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Выслушав объяснения представителя заинтересованного лица – администрации муниципального образования город Узловая по доверенности ФИО2, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
На основании части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом.
Согласно части 5 статьи 4 указанного Закона сведения в государственный кадастр недвижимости вносятся органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.
Пунктом 11 части 2 статьи 7 того же Закона предусмотрено, что в государственный кадастр недвижимости в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как видно из материалов дела и установлено судом, ОАО «Ресторан «Янтарь» является собственником земельного участка с кадастровым номером <....>, площадью <....> кв.м, <....>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <....> года <....>, а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <....> года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Исходя из положений статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации ОАО «Ресторан «Янтарь», как собственник вышеназванного земельного участка, относится к числу налогоплательщиков земельного налога.
В силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения налоговая база по уплате земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая, в свою очередь, определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Постановлением правительства Тульской области от 09.12.2013 года № 740 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области (за исключением земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории города Тулы), учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2013 года (приложение № 1), а также средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов по группам видов разрешенного использования (приложение № 2).
Земельный участок с кадастровым номером <....>, как вновь образованный путем раздела, поставлен на кадастровый учет 07.04.2014 года, в связи с чем в перечень земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 01.01.2013 года (приложение № 1 к Постановлению правительства Тульской области от 09.12.2013 года № 740), не вошел. Кадастровая стоимость данного земельного участка была рассчитана в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 года № 222, путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости – 4 045,03 рублей за кв.м, утвержденного Постановлением правительства Тульской области от 09.12.2013 года № 740 (приложение № 2), на площадь данного земельного участка; утверждена актом от <....> года и установлена в размере <....> рублей.
Указанная кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка внесена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в государственный кадастр недвижимости, что следует из имеющегося в материалах дела кадастрового паспорта вышеназванного земельного участка от <....> года № <....>, а также кадастровой справки о кадастровой стоимости от <....> года.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка ОАО «Ресторан «Янтарь» обратилось в ООО <....>.
В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от <....> года № <....>, выполненным данной организацией, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <....> по состоянию на 07.04.2014 года составляет <....> рублей.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
По ходатайству административного истца ОАО «Ресторан «Янтарь» в лице его генерального директора ФИО3 в целях подтверждения правильности и достоверности вышеупомянутого отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости земельного участка судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту - <....>
Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении названного эксперта от <....> года № <....>, отчет от <....> года № <....>, выполненный ООО <....>, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка, определенная оценщиком в отчете, не подтверждается.
В соответствии с заключением эксперта - <....> от <....> года № <....>, рассчитанная самим экспертом рыночная стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка с кадастровым номером <....> по состоянию на 07.04.2014 года составляет <....> рубля.
При проведении стоимостной экспертизы эксперт - <....> в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года № 297 (далее – ФСО №1), использовал сравнительный подход, обосновав при этом отказ от применения затратного и доходного подходов к оценке.
В рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий получение стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Объектом-аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р (далее – Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Как усматривается из содержания указанного экспертного заключения, в качестве объектов-аналогов экспертом выбраны объекты, наиболее соответствующие по количественным и качественным характеристикам оцениваемому земельному участку, предложенные для продажи в марте 2014 года в <....> и <....>; из земель населенных пунктов, аналогичного с объектом оценки вида разрешенного использования (под коммерческую застройку); при этом произведены необходимые корректировки, в частности, на торг (к аналогам №№ 1,2,3) – для перевода цены предложения в цену сделки; на местоположение (к аналогам №№ 1,2,3); на наличие коммуникаций (к аналогам №№ 1,2,3).
Рассчитанный для данной выборки объектов-аналогов коэффициент вариации при расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не превысил допустимого значения, что указывает на надежность полученной экспертом статистической информации и пригодность исходных данных об аналогах объектов оценки для использования в расчетах и формулирования выводов по результатам статистического анализа.
Доказательств, опровергающих правильность экспертного заключения, суду не представлено.
О несогласии с вышеупомянутым заключением судебной экспертизы участвующими в деле лицами не заявлялось; с ходатайствами о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы указанные лица не обращались.
Данное экспертное заключение суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в области оценки, основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
Что касается имеющегося в материалах дела отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 17.08.2016 года № ОЦ-10/08-Я ООО «РК-Аудит», то анализ содержания указанного отчета свидетельствует о его несоответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статьи 11) и федеральных стандартов оценки (пунктов 5, 11 ФСО-3) ввиду использования аналогов, в отношении которых не имеется подтвержденной информации о ценообразующих факторах (наличии коммуникаций), и применения вследствие этого в расчетах необоснованных поправок на коммуникации (таблицы 17,18); наличия несоответствия величины коэффициента торможения на странице 37 (-6,43%) и в таблице 15 на странице 45 (-10,04), что является нарушением принципов обоснованности, достоверности, достаточности и проверяемости информации и повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем данный отчет к числу допустимых и достоверных доказательств по делу отнести нельзя.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.19 названного Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.
Как следует из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от <....> года, акта от <....> года определения кадастровой стоимости земельных участков, а также письменных пояснений филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области от <....> года № <....>, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <....> определена по состоянию на 07.04.2014 года (дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости).
На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного земельного участка в экспертном заключении индивидуального предпринимателя <....>№-Э/2016 от ДД.ММ.ГГГГ, признанном судом относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу.
Доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости земельного участка – 07.04.2014 года, рыночная стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка являлась иной, чем отражено в исследованном судом заключении судебной экспертизы, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в материалы дела не представлено.
Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в экспертном заключении <....> от <....> года № <....> рыночная стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка с кадастровым номером <....> по состоянию на 07.04.2014 года в размере <....> рубля ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости того же земельного участка в размере <....> рублей, что затрагивает права и обязанности ОАО «Ресторан «Янтарь» как плательщика земельного налога.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного земельного участка, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <....> может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной экспертным заключением от <....> года № <....><....>, в связи с чем заявленные административным истцом требования с учетом их уточнения подлежат удовлетворению.
Досудебный порядок урегулирования спора, установленный статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административным истцом соблюден, заявление ОАО «Ресторан «Янтарь» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> отклонено.
Учитывая, что удовлетворение заявленных ОАО «Ресторан «Янтарь» требований сводится к реализации в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, которое административным ответчиком не оспаривается ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), решение суда по данному делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего с административным истцом противоположных интересов, в связи с чем судебные расходы относятся на административного истца – ОАО «Ресторан «Янтарь».
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования (снятием с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 названного Федерального закона сведений об объекте недвижимости. В пункте 11 части 2 статьи 7 Закона № 221-ФЗ в качестве таких сведений указаны сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Частью 4 статьи 16 Федерального Закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ установлено, что учет изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда.
С учетом изложенного и, исходя из положений статьи 16, пункта 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости сведений о вышеупомянутой рыночной стоимости спорного земельного участка в качестве его новой кадастровой стоимости, а также о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – <....> года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление Открытого акционерного общества «Ресторан «Янтарь» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <....>, площадью <....> кв.м, <....>, равной его рыночной стоимости в размере <....> рубля.
В целях налогообложения и внесения соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости датой подачи Открытым акционерным обществом «Ресторан «Янтарь» заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутого земельного участка является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – <....> года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий
