Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 мая 2019 года г. Тула
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Овсянкиной Н.В.,
при секретаре Гукиной О.Н.,
с участием с участием представителя административного истца Кем С.А. по доверенности Наумовой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело № 3а-135/2019 по административному исковому заявлению Кем Сергея Александровича к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области, правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Кем С.А. обратился в Тульский областной суд с административным исковым заявлением к правительству Тульской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тульской области, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № площадью 2939 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта торговли, местоположение объекта: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости.
В обоснование административного иска административный истец указал, что результаты государственной кадастровой оценки указанного земельного участка по состоянию на 02.08.2018 в размере 8 219 001,67 руб. завышены, чем нарушаются права административного истца, как собственника указанного объекта недвижимого имущества при реализации обязательств по оплате земельного налога, размер которого установлен в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
В подтверждение доводов о завышении стоимости земельного участка административный истец сослался на отчет <...> № 047-2018 от 12.12.2018, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 02.08.2018 составила 3 376 108 руб.
В судебное заседание административный истец Кем С.А., а также представители административных ответчиков и заинтересованного лица не явились. О дате и месте слушания по делу извещались своевременно и надлежащим образом.
Представитель административного истца Кем С.А. по доверенности Наумова Е.В. в судебном заседании поддержала заявленные требования, указав, что считает достоверной рыночную стоимость определенную по результатам первичной судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО6 Выражая сомнения в квалификации эксперта ФИО4, отмечала, что выводы его повторной судебной оценочной экспертизы с учетом дополнительно проведенного исследования, ошибочны. Так, эксперт без достаточных на то оснований в дополнительном исследовании произвел замен объектов-аналогов своего первичного заключения, чем значительно завысил рыночную стоимость объекта оценки. Экспертом на стр. 12 заключения № 021/1-2019 от 15.05.2019 неверно указана кадастровая стоимость объекта оценки. Листы в экспертизе пронумерованы не полностью. На стр. 55 при расчете корректировки на красную линию эксперт безосновательно указал на то, что объект оценки находится на дороге регионального значения 70К-015, поскольку это дорога Железня-Алексин, не имеющая никакого отношения к объекту оценки, кроме того, сама корректировка на красную линию, с учетом определения данного понятия в Градостроительном кодексе РФ и внутриквартального расположения объекта оценки ошибочна. На стр. 39 экспертного исследования экспертом приведены факторы, местоположения, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки, и указано, что объект оценки находится в административно-деловом центре, однако данное обстоятельство противоречит сведениям Яндекс-карты, согласно которым в районе расположения объекта оценки отсутствуют офисные здания, есть лишь рынок, магазин Магнит, школа, медблок, причем они значительно удалены от объекта оценки и находятся за пределами шаговой доступности, которая не должна превышать 25 м. На стр. 17 экспертом перечислены крупные заводы города Алексин, однако эти заводы расположены в других районах города Алексин (Соцгород, Горушки). На стр. 19 заключения на карте градостроительного зонирования г. Алексин спорный земельный участок ошибочно отнесен экспертом к зоне О2, поскольку фактически он находится выше и не может быть в этой зоне. Отмечала, что в районе расположения объекта оценки низкая плотность населения, что не может являться положительным фактором для торговли. Все жилые дома находятся на противоположной стороне от дороги. Однако, эксперт на стр. 18-19 заключения указал на высокую плотность застройки района и наличие оживленного транспортного потока, что не соответствует действительности. К объекту оценки можно подъехать только по межквартальной дороге плохого качества, никакой транспортной активности нет. На стр. 39 заключения эксперт указал на наличие вблизи объекта оценки спортивно-рекреационной зоны, однако фактически никакой зоны нет. Отмечала, что объект-аналог по ул. Песчаной не может являться таковым для объекта оценки, поскольку согласно данным Яндекс-карты на данной улице нет свободных от застройки земельных участков, в связи с чем, эксперт должен был выделить стоимость земельного участка из стоимости объекта-аналога. Объект-аналог по ул. Ломоноса невозможно идентифицировать и проверить обоснованность его использования в качестве такового, поскольку с указанным экспертом видом разрешенного использования по данным публичной кадастровой карты земельных участков на данной улице нет. Единственный сопоставимый аналог по мнению представителя административного истца, использованный экспертом, – это объект-аналог по ул. Парковой с показателем рыночной стоимости 1530 руб./кв.м. Однако, одного объекта-аналога для определения рыночной стоимости объекта оценки явно недостаточно, между тем, даже если использовать только данный объект аналог, то применив к нему необходимые корректировки, рыночная стоимость объекта оценки составит 3 900 000 руб. Полагала, что наиболее правильными являются выводы о рыночной стоимости объекта оценки в заключении эксперта ФИО6 и настаивала на удовлетворении иска с учетом результатов его первичной экспертизы.
Административный ответчик - правительство Тульской области представителя в судебное заседание не направил. О времени и месте его проведения извещался своевременно и надлежащим образом, представив в адрес суда письменное ходатайство, в котором просил суд о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Административный ответчик - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тульской области в судебное заседание представителя не направил. О времени и месте его проведения извещен своевременно и надлежащим образом, предоставило в адрес суда письменное ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, указав в нем, что не оспаривает заявленные административным истцом требования и просит вынести решение на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо - управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области представителя в судебное заседание не направил. О времени и месте его проведения извещался своевременно и надлежащим образом, представив в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в котором указал, что не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости.
Заинтересованное лицо - администрация муниципального образования г. Алексин в судебное заседание представителя не направило. О времени и месте его проведения извещено своевременно и надлежащим образом, предоставило в адрес суда письменное ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, возражая против удовлетворения заявленных требований.
Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».
Пунктами 3 и 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. № 388), установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости методом массовой оценки, под которой понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
В силу требований главы III.1 закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. результаты определения кадастровой стоимости, отраженные в соответствующем отчете, подлежат утверждению уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, затем внесению в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 7,8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», после чего обязательны к применению для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.
Кроме того, кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть определена в порядке ст. 24.19 закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости. В таком случае, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
При этом, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В свою очередь, согласно ч.2 ст. 3 закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Поскольку, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и абзаца 3 ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую, установлена его кадастровая стоимость, суд приходит к выводу, что законодательство, регулирующее спорные правоотношения, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, а также возможность определения кадастровой стоимости исходя из его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в том случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности лиц, владеющих объектом недвижимости.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, в силу требований части 5 статьи 247 и части 1 статьи 248 КАС РФ лежит на административном истце.
Платность использования земли в Российской Федерации относится к одному из принципов земельного законодательства (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог. При этом независимо от формы внесения платы отправной величиной, из которой производятся расчеты, является кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно положениям статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (п. п. 1, 2 и 5).
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 390 НК РФ установлено, что налоговая база для расчета земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
В силу ч. 2 указанной статьи кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Решением Собрания депутатов муниципального образования г. Алексин от 12.11.2014 N 4(4).17 «О земельном налоге» на территории данного муниципального образования введен земельный налог, налоговые ставки по которому устанавливаются от кадастровой стоимости земельных участков (п. 2).
В ходе рассмотрения спора по существу судом установлены следующие юридически значимые обстоятельства.
Кем С.А. является собственником земельного участка с кадастровым №, площадью 2939 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, адрес объекта: <адрес>. Спорный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 04.03.2015.
Указанное обстоятельство объективно подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 02.08.2018 б/№ и не оспаривалось лицами, участвующими в деле.
Таким образом, суд приходит к выводу, что исходя из приведенных выше нормативных правовых актов, принадлежащий административному истцу на праве собственности земельный участок, кадастровая стоимость которого составляет предмет спора по настоящему административному делу, является объектом налогообложения по земельному налогу, исчисляемому исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, результатами определения кадастровой стоимости затронуты права административного истца, как налогоплательщика, а значит, он обладает правовой заинтересованностью в установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (ст. 24.12).
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости и удельные показатели кадастровой стоимости.
В силу п. 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316, при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с ч. 2 ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В соответствии п. 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222, 2.4. В случае, когда образование нового земельного участка, изменение площади земельного участка, изменение вида разрешенного использования земельного участка, перевод земельного участка из одной категории в другую, отнесение земельного участка к определенной категории земель или включение в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке происходят (произошли) после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.
Как следует из представленного в материалы дела акта ФГБУ ФКП Росреестра в лице филиала по Тульской области от 02.08.2018, кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена по состоянию на 02.08.2018 в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка на основании решения Собрания депутатов МО города Алексин от 01.03.2016 № 2 (23).3 в размере 8 219 001,67 руб. Копия акта представлена в материалы дела.
В соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12.05.2015 №П/210 Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
Согласно пункту 23 Устава Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», утвержденного Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 01.09.2011 №П/331 учреждение вправе создавать филиалы на территории Российской Федерации, которые осуществляют деятельность от имени учреждения.
Таким образом, суд приходит к выводу, что филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области наделен полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
Указанная кадастровая стоимость земельного участка внесена в Единый государственный реестр недвижимости 02.08.2018, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 20.11.2018 № 71/ИСХ/18-565022.
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка просит пересмотреть административный истец.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка Кем С.А. обратился в <...>
В соответствии с отчетом №047-2018 от 12.12.2018 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости–земельного участка с кадастровым №, подготовленным оценщиком ФИО5 рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу на праве собственности, составила 3 376 108 руб.
Как следует из указанного отчета, при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком был применен сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. Описывая объект оценки оценщик указал, что земельный участок расположен в зоне сложившегося района в общественно-деловой зоне города, квартал расположения земельного участка характеризуется наличием многоэтажной смешанной застройки. Подъезд к участку асфальтовая дорога, в районе остановки Автовокзал. До ближайшего лесного массива 200 м, до водоема 700 м. Проводя расчеты рыночной стоимости объекта оценки, оценщик подобрал три объекта аналога, расположенных в городах Алексин, Новомосковск, Ефремов, к стоимости которых применил корректировки на торг, местоположение, коммуникации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, ввиду значительной разницы между кадастровой и рыночной стоимостью принадлежащего административному истцу земельного участка, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда, по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО6
Согласно заключения эксперта № 2019-009 от 05.02.2019 в отчете об оценке им выявлены следующие недостатки: не приведены ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости, в описании объекта оценки не приведено наименование объекта оценки, отсутствуют сведения об имущественных правах, не поименованы ценообразующие факторы, относящиеся непосредственно к объекту оценки и влияющие на его стоимость. В обосновании диапазонов цен сделок, спроса и предложений о продаже объектов в сегменте, относящемся к сегменту объекта оценки оценщик допустил опечатку, указав, что данный сегмент земли промышленности, однако все расчеты произвел относительно коммерческих земель. Найденные оценщиком объекты по результатам поиска ценовой информации о спросе на аренду и предложениях по аренде объектов, относящихся к сегменту объекта оценки не являются аналогами, располагаются в г. Туле (кроме одного аналога). В отчете представлены не оригинальные объявления. Кроме того, представлены не все найденные оценщиком предложения. Не ясна доступность коммуникаций аналога №2. Представленные объявления взяты из некого архива объявлений. При этом тексты объявлений не оригинальные. Оценщиком не соблюден принцип достаточности, поскольку имеется иная ценовая информация, в т.ч. предложения на продажу, использование которой приведет к иным результатам оценки. Эксперт пришел к выводу, что сведения анализа рынка могут вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, в случае, если избранные аналоги в действительности не публиковались. В отчете отсутствует анализ достаточности информации об объектах-аналогах для проведения расчетов стоимости, что может повлиять на результат определения рыночной стоимости объекта оценки, так как по аналогу №2 нет сведений о доступности коммуникаций. В отчете не приведено обоснование использования части доступной оценщику рыночной информации для проведения расчетов сравнительным подходом, что может также повлиять на результат оценки, если отсеяны более схожие аналоги. Метод сравнения продаж использован оценщиком без обоснования, также оценщиком не приведено обоснование шкалы корректировок значений единицы сравнения, что не влияет на результат. Последовательность применения расчетных процедур не соответствует последовательности процедур применяемого метода, поправки по корректировкам на физические показатели применяются иначе, что привело к незначительной ошибке. Имеются ошибки в вычислениях. Дата продажи аналога №1 указана неверно, что могло привести к ошибке расчетов, если требовалась корректировка на дату. Объект оценки не находится на 1-й линии, в связи с чем, описание доступности в сравнении с аналогами может быть ошибочной. Определение поправки на местоположение исходя из простого сопоставления численности населения научно не обоснован. Из описания объекта оценки следует наличие по границе коммуникаций, в связи с чем, применение понижающих поправок к ценам аналогов ошибочно. Оценщиком не соблюден принцип обоснованности в части обоснования поправки на местоположение и доступность коммуникаций. Учитывая данные замечания, эксперт пришел к выводу, что исследуемый им отчет составлен с нарушением действующих федеральных стандартов оценки, констатировал несоответствие отчета об оценке требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности и произвел собственный расчет рыночной стоимости объекта оценки. При этом, давая описание объекта оценки эксперт указал, что оцениваемый земельный участок расположен на значительном удалении от первой линии (внутриквартально), подъезд осуществляется по городским автодорогам с удовлетворительным качеством покрытия. Для расчета рыночной стоимости эксперт ФИО6 подобрал шесть объектов-аналогов, расположенных в г. Алексин (1 аналог), Новомосковск (2 аналога), Узловая (2 аналога), Ефремов (1 аналог), применив к ценам данных объектов-аналогов корректировки на торг и размер. По мнению эксперта ФИО6, стоимость земельного участка с кадастровым №, определенная оценщиком в указанном отчете по состоянию на 02.08.2018 не подтверждается и составляет 3 955 621,55 руб.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 поддержал выводы составленного им заключения в полном объеме, указав на обоснованность проведенного им исследования. При этом, на стр. 40 заключения, эксперт перечисляя факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки указал, что место расположения земельного участка с точки зрения экономической выгодности включающей влияние доступности объекта, близости рабочей силы, является ценообразующим фактором.
В качестве объектов –аналогов для объекта оценки, земельного участка расположенного в гор. Алексин, эксперт подобрал земельные участки расположенные в городах Новомосковск, Узловая, Ефремов. При этом, отказ от применения корректировки на местоположение для объектов аналогов, расположенных в иных населенных пунктах в заключении эксперт мотивировал расположением объектов аналогов вне центральных частей города, указав в обоснование применения нулевой корректировки на экспертное мнение.
Однако, в силу п. 13 ФСО №3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации). Однако, такого анализа экспертом проведено не было. Кроме того, при определении размера корректировки эксперт использовал Справочник оценщика недвижимости том 3 корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, под редакцией Л.А. Лейфера, издательство Нижний Новгород, 2014 года, тогда как дата оценки 02.08.2018 и на указанную дату имелись более поздние издания данного Справочника, имеющие отличные от используемого экспертом значения корректирующих коэффициентов.
В связи с этим, судом в ходе допроса эксперта было предложено привести обоснование возможности неприменения корректировки на местоположение, при этом дополнительная судебная экспертиза судом не назначалась.
Между тем, эксперт по собственной инициативе представил суду уточненное заключение эксперта № 2019-009 (уточн.) от 25.02.2019 в котором им был изменен ранее сделанный им вывод о рыночной стоимости объекта оценки по сравнению с представленным изначально заключением эксперта, стоимость объекта оценки снижена до 3 944 501,26 руб. Поскольку дополнительной экспертизы по делу судом не назначалось, изменение выводов эксперта при ответе на поставленный перед ним вопрос о рыночной стоимости объекта оценки, вызывал у суда сомнения в достоверности выводов представленного заключения эксперта, в связи с чем по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза в соответствии с положениями ч. 2 ст. 83 КАС РФ, проведение которой было поручено эксперту ФИО4
Согласно выводам эксперта ФИО4 № 021-2019 от 15.04.2019 отчет №047-2018 от 12.12.2018 <...>, подготовленный оценщиком ФИО5 имеет следующие недостатки: в соответствии с решением Дисциплинарного комитета РОО от 15.11.2018 (протокол ДК РОО №123) Оценщику приостановлено право осуществления оценочной деятельности. Следовательно, он не имел права подписывать отчет от 12.12.2018. На стр. 7 отчета ошибочно указаны недействующие редакции стандартов РОО (ССО-РОО-2010), на дату составления отчета действовали стандарты ССО-РОО-2015. В отчете не приведены ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости. В рамках сравнительного подхода к оценке: 1. В распечатке предложения продажи аналога №2 на стр. 54 отсутствует информация о наличии коммуникаций. Уточнения оценщика по данному фактору в отчете отсутствуют. Следовательно, корректировка стоимости данного аналога на стр. 41 отчета не обоснована. 2. Корректировка на местоположение аналогов относительно объекта оценки учитывает только фактор численности населения, при этом не исследовано влияние на стоимость земельных участков иных факторов стоимости, предусмотренных используемым оценщиком Справочником оценщика недвижимости Л.А. лейфера 2017 (земельные участки): статус населенного пункта, средняя заработная плата в населенном пункте, расположение относительно красной линии. 3. Согласно данным публичной кадастровой карты местоположение аналога №34 ( стр.55 отчета, кадастровый №<адрес>, тогда как на стр. 41 ему присвоен ошибочный адрес: <адрес>. Следовательно, корректировка на местоположение к удельной цене данного аналога (стр. 43 отчета) определена некорректно. 4. На стр. 41 отчета указаны некорректные сведения о датах публикации аналогов, не соответствующие распечаткам объявлений на стр. 54-55 отчета: аналог №1 –«июл.18», тогда как дата публикации 06.09.2017; аналог №2 –«июл.18», тогда как дата публикации 11.05.2018; аналог №3 –«июл.18», тогда как дата публикации 26.04.2018. Указанные обстоятельства привели к некорректности и необоснованности определения стоимости объекта оценки сравнительным подходом, а также к нарушению принципов составления отчета об оценке (п. 5 ФСО №3) и требований ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ в части недопущения неоднозначного толкования информации, содержащейся в отчете об оценке и введения в заблуждение его пользователей. В результате исследования эксперт ФИО4 пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная оценщиком не подтверждается. Производя расчет рыночной стоимости спорного земельного участка эксперт, используя метом корректировок в рамках сравнительного подхода подобрал три объекта- аналога из земель одного сегмента рынка с оцениваемым объектом оценки, расположенных в городах Ефремов, Кимовск, Алексин к ценам предложений по продаже которых применил корректировки на торг, местоположение, красную линию, площадь. По мнению эксперта ФИО4 рыночная стоимость спорного земельного участка составила 4 250 000 руб.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4, поддержав выводы составленного им заключения, отметил, что осмотр объекта оценки им не производился, но он готов провести осмотр в целях проверки обоснованности введенной им корректировки на красную линию, применение которой по мнению представителя административного истца являлось ошибочным, поскольку объект оценки не имеет прямого доступа с шоссе генерала Короткова, более того, для проезда к нему необходим сервитут. В связи с этим, по делу судом была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза.
Согласно выводов дополнительно проведенного экспертом ФИО4 исследования (заключение эксперта № 021/1-2019 от 15.05.2019) на вывод экспертного заключения № 021-2019, выполненного по административному делу №3а-135/2019 по второму вопросу данного заключения о рыночной стоимости земельного участка, дополнительные сведения о месте расположения оцениваемого объекта недвижимости, сообщенные стороной административного истца в судебном заседании 22-23 апреля 2019 года о невозможности обеспечения доступа на земельный участок без оформления сервитута не повлияют. Однако, в данном экспертном заключении в части исследования во второй части вопроса №2 имеются неточности, требующие исправления. Рыночная стоимость объекта оценки составляет 6 798 000 руб.
Обосновывая свои выводы эксперт указал, что объект оценки расположен в общественно-деловой зоне города, квартал расположения земельного участка характеризуется наличием многоэтажной смешанной застройки 1-9 этажа. С точки зрения разрешенного использования объект располагается удачно в месте, где имеются оживленные транспортные и пешеходные потоки, с большой автопарковкой, что способствует привлечению потенциальных покупателей. Анализ рынка земельных участков коммерческого назначения г. Алексин позволил эксперту сделать выводы, что цены на земельные участки торгово-офисного назначения на территории земель населенных пунктов г. Алексин Тульской области колеблются на одном уровне, без учета нетипично максимальных и минимальных значений. Средняя стоимость одного квадратного метра земель населенных пунктов, предназначенных для торгово-офисной застройки составила 2 401,25 руб., при диапазоне цен от 1530,47 руб. до 7 391,52 руб./кв.м. Из выявленных предложений, в качестве объектов-аналогов эксперт подобрал три земельных участка, расположенных в гор. Алексин. Обосновывая внесенные корректировки эксперт указал, что в оценочной практике выделяют следующие факторы, оказывающие влияние на стоимость земельных участков коммерческого назначения: передаваемые права, дата предложения, месторасположение, коммуникации, площадь, расположение относительно «красной линии». При этом эксперт привел описание «красной линии» со стр. 139 Справочника оценщика под редакцией Л.А. Лейфера 2017г., согласно которому красная линия это дорога, характеризующаяся высоким пешеходным и транспортным потоком и соответственно участки на ней стоят дороже, чем расположенные внутриквартально или на красной линии улиц с более низким пешеходным или автомобильным трафиком». К ценам подобранных экспертом объектов-аналогов, расположенных в одном с объектом оценки населенном пункте, эксперт применил корректировки на торг и «красную линию». По мнению эксперта, итоговая стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 2 312 руб., а рыночная стоимость объекта оценки 6 798 000 руб. (с учетом округления).
В соответствии с ч. 8 ст. 82 КАС РФ заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается по правилам ст. 84 КАС РФ.
Оценивая заключения проведенных по делу судебных экспертиз суд не может придать доказательственного значения заключению эксперта ФИО6, поскольку им подобраны не сопоставимые с объектом оценки объекты аналоги по местоположению, без применения соответствующей корректировки с обоснованием экспертного мнения на основе рыночных данных, и кроме того, в расчетах использована устаревшая методическая литература, вместе с этим выводы повторной судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО4, с учетом дополнительного заключения по мнению суда являются обоснованными.
Так, экспертом в целях расчета рыночной стоимости объекта оценки подобраны максимально сопоставимые объекты-аналоги, находящиеся в одном с оцениваемым объектом населенном пункте.
Доводы представителя административного истца о необоснованности дополнительного исследования с заменой объектов-аналогов суд находит несостоятельными, поскольку в силу требований пп. 5 п. 13 ст. 49 КАС РФ эксперт вправе излагать в заключении выявленные в ходе проведения экспертизы обстоятельства, которые имеют значение к объекту исследования и по поводу которых ему не были поставлены вопросы.
Указанная ошибочно экспертом на стр. 12 заключения № 021/1-2019 от 15.05.2019 кадастровая стоимость объекта оценки не оказала какого либо влияния на его вводы о рыночной стоимости спорного земельного участка. Вопреки доводам представителя административного истца все листы в экспертизе пронумерованы. Доводы о неверном наименовании дороги суд также признает несостоятельными. Обосновывая на стр. 55 расчет корректировки на «Красную линию» эксперт обосновано указал на то, что объект оценки находится на дороге регионального значения 70К-015, поскольку шоссе Генерала Короткова является продолжением дороги Железня-Алексин, имеет две полосы для движения, что и является в рассматриваемом случае ценообразующим фактором. Фотографии дорог объекта оценки и объектов аналогов приведены в заключении. Корректировка на красную линию с приведением определения самой красной линии экспертом обоснована в таблице 7 заключения. При этом, определение понятия «красная линия» в Градостроительном кодексе РФ, на что указывала представитель административного истца в судебном заседании, правового значения для оценки рыночной стоимости не имеет, поскольку в оценочной деятельности корректировка на красную линию по своей сути - это поправка на местоположение, которая локально характеризует уровень трафика (пешеходно - транспортного потока) на земельных участках разной удаленности от дороги с максимальной интенсивностью движения.
Доводы представителя административного истца об отсутствии офисных помещений в месте расположения объекта оценки не состоятельны, поскольку в оценочной практике применяется факт наличия торгово-офисных объектов, каких в районе расположения спорного земельного участка достаточно. Доводы об ошибочности отнесения экспертом участка к зоне О2, поскольку фактически он находится выше и не может быть в этой зоне не основаны на данных карты градостроительного зонирования г. Алексин приведенных экспертом на стр. 19 заключения. Более того, суд учитывает, что изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка, повлекшее изменение его кадастровой стоимости, стало возможным только благодаря отнесению данного участка к зоне О2.
Доводы о плохой транспортной доступности объекта оценки опровергаются данными осмотра объекта оценки произведенного экспертом. Не может суд согласится и с доводами представителя административного истца о том, что объект-аналог по ул. Песчаной не может являться таковым для объекта оценки, поскольку согласно данным Яндекс-карты на данной улице нет свободных от застройки земельных участков, в связи с чем, эксперт должен был выделить стоимость земельного участка из стоимости объекта-аналога, так как данные Яндекс-карт приведены представителем административного истца по состоянию на дату судебного разбирательства, однако, дата оценки ретроспективная и виды разрешенного использования земельных участков могли быть изменены их правообладателями. Содержание объявления о продаже земельного участка вопреки доводов представителя административного истца позволяет точно понять, что объектом сделки выступает исключительно земельный участок. Доказательств того, что в стоимости цены участка на дату его продажи были включены какие либо строения администартивный истец суду не представил. По аналогичным основаниям отвергаются судом и доводы о неоднородности с объектом оценки объекта-аналога по ул. Ломоносова. Представленные суду представителем администартивного истца размеры корректировок по справочнику Лейфера 2016 суд отклоняет, поскольку эксперт ФИО4 использовал максимально приближенны к дате оценки Справочник того же автора 2017 года издания, таблица со значением корректировок приведена в первоначально составленном им экспертом заключении.
Суд соглашается с выводами эксперта ФИО4 относительно удобного места расположения объекта оценки с точки зрения вида его разрешенного использования. Объект оценки расположен в непосредственной близости от автовокзала, являющегося для районного центра местом высокого шешеходного и автомобильного трафика, учитывая особое рекреационное значение Алекинского района в целом и близость его к Москве, суд находит правильной позицию судебного эксперта ФИО4 о применении аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки из оного населенного пункта и исключении из числа таковых ранее им подобранных аналогов из городов Ефремов и Кимовск, как имеющих более низкую привлекательность для расположения объектов одного сегмента с оцениваемым земельным участком.
Оценивая результаты проведенной экспертом ФИО4 повторной судебной оценочной экспертизы с учетом дополнительно проведенного им исследования 15.05.2019, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, устанавливающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности, которые являются обязательными для субъектов, осуществляющих данный вид деятельности.
Под оценочной деятельностью согласно ст. 3 указанного Закона понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
В силу ст. 4 этого Закона субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона и осуществляющие оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.
Эксперт ФИО4, является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет квалификационный аттестат по оценке недвижимости, его ответственность застрахована, то есть указанные требования Закона соблюдены.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из акта определения кадастровой стоимости земельного участка от 02.08.2018 его кадастровая стоимость была определена ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тульской области по состоянию на 02.08.2018.
На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного земельного участка в заключении судебной оценочной экспертизы экспертом ФИО4 выводы которого признаны судом обоснованными.
С ходатайствами о назначении еще одной повторной судебной экспертизы в целях проверки правильности определения рыночной стоимости объекта недвижимости стороны к суду не обращались; обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость земельного участка, установленная заключением судебной экспертизы от 15.05.2019 не соответствует сложившемуся рынку цен на сходные объекты недвижимости на дату установления его кадастровой стоимости, судом при рассмотрении дела по существу не добыто.
При этом, имеющийся в материалах дела отчет об оценке <...> № 047-2018 от 12.12.2018 суд не может отнести к достоверному доказательству, поскольку согласно выводам судебной оценочной экспертизы, признанной судом допустимым и достоверным доказательством по делу, он не в полной мере соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и выполнен с нарушениями, которые повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.
Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в заключении эксперта ФИО4 № 021/1-2019 от 15.05.2019 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости и оспариваемой кадастровой стоимости, что затрагивает права и обязанности административного истца как налогоплательщика.
То обстоятельство, что установленная оспариваемая кадастровая стоимость названного выше объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете, не свидетельствует о его недостоверности, поскольку законом не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, равно как и не устанавливается презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.
Принимая решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, суд вправе установить рыночную стоимость в другом размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (абз. 2 п. 24абз. 2 п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).
При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая кадастровая стоимость указанного выше принадлежащего административному истцу земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта, а заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
По смыслу ст. ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.
На основании абз. 3 п. 25 постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения должна быть указана дата подачи соответствующего заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, связи с чем, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в суд – 20 декабря 2018 года.
В соответствии с абз. 4 п. 1.1 ст. 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Возражения администрации муниципального образования г. Алексин, в границах которого расположен земельный участок, являющийся объектом налогообложения, об отсутствии оснований для удовлетворения иска, ввиду снижения доходов соответствующего муниципального образования, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу, не нарушает права администрации муниципального образования на получение законных и экономически обоснованных налогов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд,
решил:
административное исковое заявление Кем Сергея Александровича к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области, правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить по состоянию на 02.08.2018 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 2939 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, адрес: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 6 798 000 (шесть миллионов семьсот девяносто восемь тысяч) рублей.
В целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутого земельного участка является день обращения указанного лица в суд – 20.12.2018.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий
