Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Тульский областной суд в составе
председательствующего Овсянкиной Н.В.,
при секретаре Гукиной О.Н.,
с участием представителя административного истца ОАО «Ресторан «Янтарь» по доверенности Дедковой Е.Г.,
представителя заинтересованного лица администрации муниципального образования г. Узловая Узловского района по доверенности Дурова Е.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело № 3а-594/2017 по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Ресторан «Янтарь» к правительству Тульской области и управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ОАО «Ресторан «Янтарь» обратилось в Тульский областной суд с административным исковым заявлением к правительству Тульской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 3496 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для существующего ресторана, адрес объекта: <адрес>, принадлежащего административному истцу на праве собственности, в размере его рыночной стоимости.
В обоснование административного иска административный истец указал, что результаты государственной кадастровой оценки указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016, установленные постановлением правительства Тульской области № 546 от 30.11.2016 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области» в размере 14 205 261 рубль 84 копейки завышены, чем нарушаются права административного истца как собственника указанного объекта недвижимого имущества при реализации налоговых обязательств, поскольку на него возложена обязанность по уплате завышенного и экономически необоснованного земельного налога, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
В подтверждение доводов о завышении стоимости земельного участка, административный истец сослался на отчет <...> № ОЦ-01/02-Я от 03.02.2017 года, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила 3 971 456 рублей.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Тульской области от 02.03.2017 года № 54 заявление ОАО «Ресторан «Янтарь» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости на основании указанного отчета было отклонено, что и послужило основанием для обращения с настоящим административным иском в суд.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Дедкова Е.В. поддержала заявленные требования, выразив несогласие с заключением первичной судебной оценочной экспертизы и просила суд установить кадастровую стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам повторной судебной оценочной экспертизы в размере 3 814 136 руб.
Представители административных ответчиков и заинтересованного лица ФГБУ ФКП «Росреестра» в лице филиала по Тульской области в судебное заседание не явились. О дате месте слушания по делу извещались своевременно и надлежащим образом.
Представитель административного ответчика - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в письменном ходатайстве указал, что не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил разрешить их на усмотрение суда и в отсутствие представителя управления.
Представитель административного ответчика - правительства Тульской области в адресованном суду ходатайстве указал, что правительство Тульской области не оспаривает заявленное требование ни по основаниям возникновения, ни по содержанию и просил вынести решение в соответствии с действующим законодательством и в отсутствие представителя правительства.
Представитель заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области указал, что правовые интересы Учреждения по заявленным требованиям не затрагиваются, в связи с чем, просил вынести решение на усмотрение суда и в отсутствие представителя Учреждения.
Представитель заинтересованного лица – администрации муниципального образования г.Узловая Узловского района по доверенности Дуров Е. Г. возражал против удовлетворения заявленных требований, указывая, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению поступления в бюджет муниципального образования денежных средств, отмечал, что при проведении повторной судебной оценочной экспертизы экспертом не было учтено более выгодное размещение объекта оценки по сравнению с объектами-аналогами, расположенными в г. Узловая.
Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».
Пунктамиунктами 3 и 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. № 388), установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости методом массовой оценки, под которой понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
В силу требований главы III.1 закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. результаты определения кадастровой стоимости, отраженные в соответствующем отчете, подлежат утверждению уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, затем внесению в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 7,8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», после чего обязательны к применению для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.
В свою очередь, согласно ч.2 ст. 3 закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и абзаца 3 ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую, установлена его кадастровая стоимость, суд приходит к выводу, что законодательство, регулирующее спорные правоотношения, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, а также возможность определения кадастровой стоимости исходя из его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в том случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности лиц, владеющих объектом недвижимости.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, в силу требований части 5 статьи 247 и части 1 статьи 248 КАС РФ лежит на административном истце.
Платность использования земли в Российской Федерации относится к одному из принципов земельного законодательства (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог. При этом независимо от формы внесения платы отправной величиной, из которой производятся расчеты, является кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно положениям статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (п. п. 1, 2 и 5).
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 390 НК РФ установлено, что налоговая база для расчета земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
В силу ч. 2 указанной статьи кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Решением Собрания депутатов муниципального образования г. Узловая Узловского района от 17.11.2011 №47-284 «Об утверждении Положения «О земельном налоге на территории муниципального образования город Узловая Узловского района» на территории указанного муниципального образования был установлен и введен в действие земельный налог. В силу ст. 4 указанного Положения налоговая база по указанному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения – то есть участков, расположенных в пределах границ муниципального образования город Узловая Узловского района.
В ходе рассмотрения спора по существу судом установлены следующие юридически значимые обстоятельства.
ОАО «Ресторан «Янтарь» на основании договора купли-продажи от 06.06.2014 года является собственником земельного участка с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для существующего ресторана, общей площадью 3496 кв.м, адрес (местоположение) объекта: <адрес> земельный участок сформирован в установленном законом порядке и поставлен на кадастровый учет 07.04.2014.
Указанное обстоятельство объективно подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 14.08.2014 года серии <...>№, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18.01.2017 № и не оспаривалось лицами, участвующими в деле.
Таким образом, суд приходит к выводу, что исходя из приведенных выше нормативных правовых актов, принадлежащий административному истцу на праве собственности земельный участок, кадастровая стоимость которого составляет предмет спора по настоящему административному делу, является объектом налогообложения по земельному налогу, исчисляемому исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, результатами определения кадастровой стоимости затронуты права административного истца, как налогоплательщика, а значит, он обладает правовой заинтересованностью в установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере рыночной.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (ст. 24.12).
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости.
По итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2016 года кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего на праве собственности административному истцу установлена в размере 14 205 261 рубль 84 копейки <...>
Указанная кадастровая стоимость земельного участка внесена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в государственный кадастр недвижимости 18.12.2016 года, что следует из имеющейся в материалах дела кадастровой справки о кадастровой стоимости от 17.01.2017 года.
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются, поскольку государственная кадастровая оценка земель не лишена экономических оснований и установление кадастровой стоимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов кадастровой оценки (Определения Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 № 1555-О и от 23.10.2014 № 2342-О).
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка ОАО «Ресторан «Янтарь» обратилось в <...>
В соответствии с отчетом № ОЦ-01/02-Я от 03.02.2017 года, подготовленным оценщиком ФИО5 по состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № составляла 3 971 456 рублей.
Как следует из указанного отчета, при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком был применен сравнительный подход с использованием метода корректировок.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от 02.03.2017 года № 54, заявление ОАО «Ресторан «Янтарь» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка было отклонено по мотиву применения оценщиком при определении корректировок на торг и местоположение справочника Лейфера, 4 издание 2016 год. Кроме того, по мнению комиссии при расчете корректировки на местоположение оценщиком не были учтены факторы престижности района, удаленности от центра деловой активности, пешеходной и транспортной доступности. Комиссия указала, что учитывая тот факт, что объект оценки является объектом коммерческого назначения, данные факторы могли оказать влияние на величину рыночной стоимости в большей степени, чем используемые в расчетах средние значения корректировок, основанные на сравнении райцентров развитой промышленности и сельскохозяйственных районов. Копия решения представлена в материалы дела.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, ввиду значительной разницы между кадастровой и рыночной стоимостью принадлежащего административному истцу земельного участка, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда, по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО6<...>
Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта ФИО6 № 046 от 04.08.2017 года, отчет <...> № ОЦ-01/02-Я от 03.02.2017 года имеет ряд замечаний, в связи с чем, не в полной мере соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в указанном отчете по состоянию на 01.01.2016 года не подтверждается.
По мнению эксперта, в отчете оценщиком не указана дата осмотра объекта оценки; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор (ст.11 135-ФЗ); сведения о независимости оценщика (ст.11 135-ФЗ); основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта выполнены без приведения мотивации покупателей и продавцов, не приведены данные о ликвидности объекта оценки (п.11 д ФСО № 7 ССО РОО); корректировка значений единицы сравнения для объектов аналогов и согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам – аналогам выполнены по справочнику Лейфера 2016 года, однако авторы рекомендуют его применять по состоянию на 01.05.2016 и позже, в связи с чем, расчет выполнен некорректно (п.22 д ФСО № 7 ССО РОО);
В связи с несоответствием отчета оценщика требованиям действующего законодательства, экспертом ФИО6 был проведен расчет рыночной стоимости спорного земельного участка с кадастровым №, которая по мнению эксперта по состоянию на 01.01.2016 года составляла 4 877 270 рублей. Указанную рыночную стоимость эксперт определила путем проведения собственных расчетов с использованием сравнительного подхода с применением метода корректировок.
В соответствии с ч.8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается по правилам ст.84 КАС РФ.
Как следует из положений ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО11 суд установил, что в качестве объекта-аналога для расчета рыночной стоимости объекта оценки, ею был выбран земельный участок, расположенный в <адрес>, находящийся в долгосрочной аренде.
При этом судом установлено, что указанный участок принадлежит на праве собственности администрации муниципального образования, что подтверждается представленным суду договором аренды от 01.07.2015 № 89, а объявление было выставлено арендатором, следовательно, предметом продажи в данном случае выступал не земельный участок, а стоимость переуступки права аренды на него.
Как следует из учебного пособия «Оценка недвижимости» под редакцией Касьяненко Т.Г., издательства Кнорус, 2017 г., рекомендованного учебно-методическим объединением по образованию в качестве учебного пособия для студентов высших учебных заведений, а следовательно, являющимся общепринятым научным изданием, при подборе сопоставимых продаж оценщик должен исключить из рассмотрения сделки, заведомо неподходящие для сравнения, в том числе, если в результате сделки произошла продажа частичных прав (сервитут, аренда).
Поскольку обоснованный подбор объектов-аналогов является основой правильного определения рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу, что заключение эксперта ФИО6 в части определения рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01.01.2016 года не может быть признано допустимым и достоверным доказательством.
В связи с этим, судом была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство было поручено эксперту ФИО8
Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта ФИО8 № 81-Э/2017 от 08.09.2017 года, <...> № ОЦ-01/02-Я от 03.02.2017 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в указанном отчете по состоянию на 01.01.2016 не подтверждается.
По мнению эксперта ФИО8, в отчете <...> № ОЦ-01/02-Я от 03.02.2017 года оценщиком в рамках сравнительного подхода, были использованы величины поправок для объектов-аналогов из «Справочника оценщика недвижимости Том III «Земельные участки» издание четвертое, Нижний Новгород, 2016, в котором опубликована информация после даты оценки 01.01.2016 года в нарушение п.8 ФСО № 1, что существенно повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.
Для определения рыночной стоимости экспертом был применен сравнительный подход с использованием метода корректировок. При этом эксперт использовала три объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки, подобранных оценщиком ФИО5 Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
По мнению эксперта, рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым № на 01.01.2016 года составляет 3 814 136 рублей.
Оценивая заключение повторной судебной экспертизы, проведенной экспертом ФИО8 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности, которые являются обязательными для субъектов, осуществляющих данный вид деятельности.
Под оценочной деятельностью согласно ст.3 указанного Закона понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
В силу ст.4 этого Закона субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
Эксперт ФИО8, проводившая судебную оценочную экспертизу, является членом саморегулируемой организации оценщиков и ее ответственность застрахована, то есть указанные требования Закона соблюдены.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Как следует из Постановления правительства Тульской области № 546 от 30.11.2016 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области», кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка определена по состоянию на 01.01.2016.
На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного объекта в заключении эксперта ФИО8, выводы которого признаны судом обоснованными.
Доводы представителя заинтересованного лица администрации г. Узловая Узловского района по доверенности Дурова Е.Г. о неприменении экспертом ФИО8 корректировки на месторасположение земельного участка, являющегося объектом оценки и имеющего более выгодное расположение, чем объекты-аналоги из г. Узловая, суд находит несостоятельными, поскольку не все объекты-аналоги расположены в одном населенном пункте, при этом заинтересованным лицом не указана методика, позволяющая произвести расчет корректировки на местоположение объектов-аналогов, расположенных в различных населенных пунктах. В то же время экспертом в приложении приведены выдержки из Обзора расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом под редакцией Вольнова и обосновано применение указанной методики при проведении расчетов.
Оценивая заключение повторной судебной оценочной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2016 года.
Суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. В свою очередь суду не представлено сведений о наличии соответствующих познаний у лиц, участвующих в деле. Позиция заинтересованного лица о неверном определении результатов рыночной стоимости земельного участка в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.
При этом суд учитывает, что с ходатайствами о назначении повторной судебной экспертизы в целях проверки правильности определения рыночной стоимости земельного участка стороны к суду не обращались; обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость земельного участка, определенная заключением повторной судебной экспертизы, не соответствует сложившемуся рынку цен на сходные объекты недвижимости на дату установления его кадастровой стоимости, судом при рассмотрении дела по существу не добыто.
Вместе с этим, имеющийся в материалах дела отчет <...> № ОЦ-01/02-Я от 03.02.2017 года суд не может отнести к достоверному доказательству, подтверждающему рыночную стоимость объекта оценки, поскольку согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы № 81-Э/2017 от 08.09.2017 года, признанной судом допустимым и достоверным доказательством по делу, он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и выполнен с нарушениями, которые повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.
Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в заключении эксперта ФИО8 рыночная стоимость спорного земельного участка значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости и оспариваемой кадастровой стоимости, что затрагивает права и обязанности административного истца как налогоплательщика.
То обстоятельство, что установленная в результате массовой кадастровой оценки оспариваемая кадастровая стоимость названного выше объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете, не свидетельствует о его недостоверности, поскольку законом не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, равно как и не устанавливается презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.
Довод заинтересованного лица администрации муниципального образования г. Узловая Узловского района том, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению суммы налогов, поступающих в местный бюджет, в рассматриваемой ситуации не имеет правового значения. Административный истец, реализуя свои права, гарантированные земельным законодательством и законодательством об оценочной деятельности, правомерно обратился в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка в размере его рыночной стоимости, что является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик земельного участка, принадлежащего обществу, и не нарушает права администрации муниципального образования по получению экономически обоснованных налоговых платежей.
Согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая кадастровая стоимость указанного выше принадлежащего административному истцу земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта ФИО8 № 81-Э/2017 от 08.09.2017 года, а заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
По смыслу ст. ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.
Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 08 февраля 2017 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости (абз. 5 ст. 24.20 закона «Об оценочной деятельности».
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд,
решил:
административное исковое заявление открытого акционерного общества «Ресторан «Янтарь» к правительству Тульской области и управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить по состоянию на 01.01.2016 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 3496 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для существующего ресторана, адрес объекта: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 814 136 (три миллиона восемьсот четырнадцать тысяч сто тридцать шесть) рублей.
В целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, датой подачи ОАО «Ресторан «Янтарь» заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутого земельного участка является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 08 февраля 2017 года.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий
