РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 октября 2018 года город Тула
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Садовской М.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-709/2018 по административному исковому заявлению Государственного учреждения Тульской области «Тульские парки» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительству Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (здания) равной его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л:
ГУ ТО «Тульские парки» обратилось в суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость находящегося у него на праве оперативного управления объекта недвижимости – нежилого здания административно – торгового назначения с вспомогательными постройками навеса и торговых рядов <...>, общей площадью <...> кв.м, назначение: нежилое здание, лит. А, - расположенного по адресу: <...>, - равной его рыночной стоимости в размере 39 392 140 руб.
Административный истец указал, что утвержденная постановлением правительства Тульской области от 12.09.2016 года № 414 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 15.07.2015 года в размере 82 215 237,27 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество организаций. Размер заявленной рыночной стоимости обосновывает отчетом <...> от <...> года № <...>.
В судебное заседание административный истец ГУ ТО «Тульские парки», административные ответчики - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительство Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), заинтересованные лица – администрация г. Тулы, ООО «Блюз», ООО «ЛАСТ» – в суд представителей не направили, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены, от указанных лиц (за исключением ООО «Блюз», ООО «ЛАСТ») имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Положениями Налогового кодекса Российской Федерации установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).
Согласно положениям п. 1 ст. 374 Налогового кодекса Российской Федерации движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, относится к объектам налогообложения по налогу на имущество для российских организаций, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.
Налогоплательщиками указанного налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Законом Тульской области от 24.11.2003 года № 414-ЗТО на территории Тульской области установлен и введен налог на имущество организаций. В соответствии со статьей 1-1 данного Закона, введенной в действие Законом Тульской области от 29.05.2014 года № 2121-ЗТО, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке правительством Тульской области, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Судом установлено, что ГУ ТО «Тульские парки» на праве оперативного управления владеет объектом капитального строительства:
нежилое здание административно – торгового назначения с вспомогательными постройками навеса и торговых рядов с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, назначение: нежилое здание, лит. А, расположенное по адресу: <...>, (право оперативного управления зарегистрировано 11.06.2014 года).
Здание поставлено на кадастровый учет <...> года. Собственником указанного нежилого здания согласно выписке из ЕГРН от <...> года является Тульская область. В отношении данного здания имеются обременения в виде аренды (в том числе субаренды). Арендаторы: ООО «Блюз» и ООО «ЛАСТ».
Постановлением правительства Тульской области от 12.09.2016 года № 414 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области, учтенных по состоянию на 15.07.2015 года, включая кадастровую стоимость таких объектов (приложения №№ 1-27), а также средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов на территории Тульской области (приложения №№ 28-54), минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости населенных пунктов, муниципальных районов (городских округов) Тульской области (приложение № 55).
Кадастровая стоимость указанного выше объекта недвижимости данным постановлением установлена в размере 82 215 237,27 руб. Сведения о такой кадастровой стоимости внесены в ГКН филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области <...> года.
С целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец обратился к оценщику <...>. В соответствии с отчетом об оценке от <...> года № <...>, выполненным данным оценщиком, рыночная стоимость названного объекта недвижимости по состоянию на 15.07.2015 года составила 39 392 140 рублей.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от <...> года № <...> заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного объекта отклонено.
Эти обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются. Из этих обстоятельств и приведенных правовых норм следует, что имеющееся у административного истца на праве оперативного управления нежилое здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций, исчисляемому исходя из его кадастровой стоимости. Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости объекта могут затрагивать права и обязанности административного истца.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ).
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В рамках судебного разбирательства судом была назначена судебная оценочная экспертиза (на предмет соответствия указанного выше отчета, представленного административным истцом, требованиям законодательства и подтверждения им рыночной стоимости объекта), проведение которой поручено эксперту <...>.
По выводам экспертного заключения от 11.09.2018 года № 398э-2018, отчет <...> от <...> года № <...> соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания административно – торгового назначения с вспомогательными постройками навеса и торговых рядов с КН <...>, определенная в указанном отчете, подтверждается.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, стаж работы эксперта в области оценочной деятельности 19 лет, эксперт является членом СРО «Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», и его ответственность застрахована, как того требует ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, оно основано на материалах дела, изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
В заключении эксперт произвел проверку соответствия представленного отчета специальным ФСО. Экспертом мотивировано использование доходного подхода для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости.
По таким основаниям суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.
Суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ.
Аналогичным образом на предмет соответствия закону суд оценивает и указанный выше отчет <...> от <...> года № <...>.
Так, из данного отчета следует и подтверждено экспертом в заключении, что последовательность расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, определяемая с использованием доходного подхода соблюдена. Объекты, выбранные в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости аренды, корректны и соответствуют объекту оценки по своим основным экономическим, материальным, физическим и другим характеристикам. Скриншоты объявлений соответствуют информации, использованной для проведения расчетов в исследуемом отчете об оценке. В результате проверки выявлено соблюдение методологии расчета в рамках выбранного подхода и метода сравнения продаж к оценке аренды объекта оценки. Величина корректировок на торг в размере -7% для торгово-офисных объектов, соответствует справочным значениям, приведенным в отчете. Корректировки на местоположение, этаж, состояние обоснованно не применялись. Оценщиком обоснованно принято решение использовать метод прямой капитализации в связи с тем, что объект оценки способен генерировать постоянные потоки доходов на протяжении длительного периода времени. Объект оценки полностью соответствует требованиям данной методики.
Следовательно, данные доказательства, по мнению суда, возможно взять за основу выводов о рыночной стоимости объекта.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость имеющегося у административного истца на праве оперативного управления объекта недвижимости определена по состоянию на 15.07.2015 года. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного объекта в размере 39 392 140 рублей в отчете <...> от <...> года № <...>, подтвержденном экспертным заключением эксперта от <...> года № <...>.
Доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на 15.07.2015 года, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 61 КАС РФ, участниками процесса не представлено.
Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости на 15.07.2015 года составляла 39 392 140 руб., что значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта в размере 82 215 237,27 рублей, и в этой связи нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество.
Оценщик <...> в своем отчете, подтвержденном экспертным заключением и принятом судом в качестве доказательства по делу, указал на допустимый применительно к рассматриваемому случаю диапазон рыночной стоимости: от 36 899 980 руб. до 44 778 420 руб.
При таких обстоятельствах, при кратной разнице между величиной кадастровой и устанавливаемой рыночной стоимости, имеются основания утверждать о наличии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении. Следовательно, установление в отношении спорного объекта рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной налоговой базы по соответствующим налогам.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм, с учетом того, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что в данном случае кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости, следовательно, административный иск подлежит удовлетворению.
В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а именно, 28.12.2017 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
р е ш и л:
административное исковое заявление Государственного учреждения Тульской области «Тульские парки» - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания административно – торгового назначения с вспомогательными постройками навеса и торговых рядов с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, назначение: нежилое здание, лит. А, расположенного по адресу: <...>, - равной его рыночной стоимости в размере 39 392 140 рублей.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 28.12.2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий
