Дело № 2-275/2019
Решение
Именем Российской Федерации
г. Оренбург 18 июня 2019 года
Центральный районный суд г. Оренбурга Оренбургской области в составе:
председательствующего судьи Крыгиной Е.В.,
при секретаре Манаховой Е.Н.,
с участием представителя администрации города Поднебесной В.А., действующей на основании доверенности
ответчика Осипову А.С., ее представителя, допущенного к участию в деле по устному ходатайству Шуваевой Л.А.,
помощника прокурора Центрального района г.Оренбурга Поповой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Оренбурга к Осипову А.С. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем предоставления выкупной стоимости изымаемого аварийного жилья,
УСТАНОВИЛ:
Администрация города Оренбурга обратилась в суд с иском к ответчику Осиповой А.С. об изъятии жилого помещения путем предоставления взамен изымаемого жилого помещения его выкупной стоимости указав, что Осипова А.С. является собственником <адрес> доме № ? по ул. Милиционерская/пер.Банный, г.Оренбурга.
Заключением межведомственной комиссии от 15.09.2011 года № 69 многоквартирный жилой дом <адрес> по ул.Милиционерская/пер.Банный, г. Оренбурга признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с постановлением администрации г.Оренбурга от 15.04.2013 года № 788-п «Об утверждении муниципальной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования город «Оренбург» на 2013-2017 годы» указанный многоквартирный дом включен в адресную программу переселения граждан из аварийного жилья.
Письмом администрации г. Оренбурга ответчику было направлено требование о сносе многоквартирного дома в разумный срок. Снос дома осуществлен не был, в связи с чем, администрацией города в 2017 году издано постановление об изъятии земельного участка под жилым домом и каждого жилого помещения в этом доме для муниципальных нужд.
Ответчику был направлен проект уведомление с предложением выбрать способ обеспечения своих жилищных прав, в том числе путем заключения соглашения о выкупной стоимости взамен изымаемого имущества, расположенного по адресу г.Оренбург, ул. ул.Милиционерская/пер.Банный д. 1/4, общей площадью 43,2 кв.м. При этом рыночная стоимость изымаемой <адрес>, согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ подготовленного независимым оценщиком №» составляет 1250 000,00 рублей.
Однако условия соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд ответчиком не исполняются в связи с отсутствием согласия Осиповой А.С. на изъятие жилого помещения, также Осипова А.С., как собственник жилого помещения неоднократно отказывалась от предоставленных ей администрацией г.Оренбурга иных жилых помещений взамен изымаемого. Решениями суда в удовлетворении требований администрации г.Оренбурга к Осиповой А.С. об изъятии у нее жилого помещения с условием предоставления взамен изымаемого иного жилого помещения было отказано.
Ссылаясь на то, что общий порядок изъятия жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных и муниципальных нужд предусмотрен статьей 32 ЖК РФ, при этом от предоставления взамен изымаемого иного жилого помещения Осипова А.С. отказалась, полагая, что ее право может быть восстановлено путем предоставления за изымаемое жилое помещение выкупной стоимости просила суд изъять для муниципальных нужд у Осиповой А.С. жилое помещение по адресу г.Оренбург ул.Милиционерская/пер.Банный <адрес> путем выкупа с предоставлением выкупной стоимости в размере 1250 000,00 рублей, прекратить право собственности Осиповой А.С. на изымаемое жилое помещение и признать за МО г.Оренбург право собственности на <адрес> в <адрес>, выселить Осипову А.С. из квартиры из № в доме № ? по ул.Милиционерская/пер.Банный в г.Оренбурге и снять ее с регистрационного учета по указанному адресу.
В судебном заседании представитель администрации г.Оренбурга Поднебесная В.А. заявленные требования поддержала, пояснив суду что многоквартирный жилой дом № ? по ул.Милиционерская/пер.Банный г.Оренбурга признан аварийным и подлежит сносу, включен в адресную программу переселения граждан из аварийного жилья. Собственником <адрес> является Осипова А.С., которая выбрала способ изъятия принадлежащего ей жилого помещения путем предоставление взамен изымаемого помещения выкупной цены, при этом от предоставления в ее собственность взамен изымаемого иного жилого помещения отказалась, что отражено в решении Центрального районного суда г.Оренбурга вступившем в законную силу. Полагает, что выкупная стоимость изымаемого жилого помещения должна быть определена в размере 1250 000,00 рублей, а компенсация за непроизведенный капитальный ремонт и компенсация за надворные постройки взысканию не подлежит. Также возражала относительно сохранения за Осиповой А.С. права пользования квартирой № в <адрес> по улМилиционерская/пер. Банный ? поскольку жилой доя является аварийным и проживание в нем не предусмотрено.
Ответчик Осипова А.С. в судебном заседании возражала против заявленных требований, полагая что рыночная стоимость принадлежащей ей квартиры, которая определена администрацией г.Оренбурга является заниженной, также не учтена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт и убытки, которые причинены в связи с изъятием принадлежащих ей хозяйственных построек ФИО1211 и Г13. Также полагает, что результаты проведенной по делу судебной дополнительной экспертизы не могут быть приняты во внимание для определения рыночной стоимости изымаемого жилого помещения и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт поскольку при проведении экспертизы неверно определена площадь принадлежащего ей жилого помещения, не учтено, что квартира является помещением коммунального заселения, а площадь земельного участка занижена. Кроме этого, в случае изъятия жилого помещения для муниципальных нужд просила сохранить за ней право пользования изымаемой квартирой на срок 6 месяцев, поскольку у нее отсутствует иное жилое помещение и в силу возраста и отсутствия финансовых возможностей она лишена возможности незамедлительно освободить квартиру после получения компенсации. Сохранение за ней права на использование жилого помещения необходимо ей для поиска иного жилого помещения.
Представитель ответчика Шуваева Л.А., допущенная к участию в деле по устному ходатайству в судебном заседании суду пояснила, что ее доверитель выбрала способ изъятия принадлежащего ей имущества путем предоставления выкупной цены, в которую включается рыночная стоимость квартиры с учетом ее доли в многоквартирном доме и стоимость земельного участка, а также компенсация за непроизведенный ремонт и все иные убытки, которые причинены собственнику, к числу которых относятся и убытки, причиненные в связи с изъятием хозяйственных построек. Между тем выводы эксперта о рыночной стоимости квартиры не содержат достоверных сведений ее определения с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе с учетом доли в праве на земельный участок и стоимости за непроизведенный капитальный ремонт, как и не содержит аналогов, используемых для расчета рыночной стоимости объекта оценки с учетом включения стоимости общего имущества, кроме того, эксперт использовал при расчете неправильный размер общей площади спорной квартиры, поскольку в общую площадь в коммунальной квартире должна учитываться площадь мест общего пользования. Также полагает, что эксперт не верно для определения стоимости земельного участка использовала его площадь, не учитывая сведения о его площади ранее имеющиеся в ЕГРН. В связи с чем просила о проведении по делу дополнительной судебной экспертизы. Также пояснила, что Осиповой А.С. был выбран способ обеспечения жилищных прав путем выкупной стоимости, поскольку администрация не смогла предоставить комфортные жилищные условия путем предоставления взамен квартиры расположенной на ул. Бр. Коростелевых на нижних этажах, с учетом возраста ее доверителя. В случае вынесения решения суда просила сохранить за Осиповой А.С. право пользования спорным жилым помещением сроком на шесть месяцев после выплаты денежной компенсации.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, заключение прокурора, не возражавшего против удовлетворения заявленных требований, путем определения выкупной стоимости изымаемого имущества на основании судебной дополнительной экспертизы, и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности суд приходит к следующему выводу.
Часть 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации провозглашает, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии с п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" переселение граждан из аварийного жилищного фонда - принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3,5 - 9 настоящей статьи.
Частью 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
В соответствии с п. 4 ст. 32 Жилищного кодекса РФ собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.
Согласно части 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление собственнику взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения допускается только по соглашению с собственником жилого помещения с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения в выкупную цену. Таким образом, жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".
Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу ст. 16, п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат. Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.
Из материалов дела следует и сторонами по делу не оспаривалось, что Осипова А.С. является собственником <адрес> доме ? пол адресу г.Оренбург, ул.Милиционерская/пер.Банный, д. ? <адрес>, на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ.
В указанной квартире зарегистрирована Осипова А.С., иных зарегистрированных лиц в квартире не имеется, что не оспаривалось в рамках судебного заседания.
Заключением межведомственной комиссии от 15.09.2011 года № 69 многоквартирный жилой дом № 1/4 по ул. Милиционерская/пер.Банный г. Оренбурга признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации города Оренбурга от 15.04.2013 N 788-п "Об утверждении муниципальной адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования "город Оренбург" на 2013 - 2017 годы" многоквартирный жилой дом № 1/4, по ул. Милиционерская/пер.Банный г. Оренбурга включен в указанную адресную программу.
В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ Осиповой А.С. 25.05.2016 года было направлено требование о сносе многоквартирного жилого дома № 1/4, по ул. Милиционерская/пер.Банный г. Оренбурга в разумный срок за счет их собственных средств.
Требование исполнено не было, в связи с чем, 19.05.2017 года администрацией города Оренбурга издано постановление № 1842-п об изъятии части земельного участка, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Милиционерская/пер.Банный <адрес> целях сноса многоквартирного дома, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу и об изъятии жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме по тому же адресу.
Таким образом, установлено, что предусмотренная положениями ст. 32 ЖК РФ процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника муниципальным органом соблюдена.
Решением Центрального районного суда г.Оренбурга от 16.06.2016 года, а также Решением Центрального районного суда г.Оренбурга от 16.10.2018 года в удовлетворении исковых требований администрации г.Оренбурга к Осиповой А.С. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем предоставления другого помещения отказано в связи с несогласием Осиповой А.С. на предоставление ей иного жилого помещения взамен изымаемого.
Таким образом Осипова А.С., отказавшись от предложенных ей жилых помещений взамен изымаемого имеет право на предоставление ей выкупной цены за изымаемое жилое помещение.
Подпунктом "з" п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.
В соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно правовой позиции, сформулированной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года, выкупная цена включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Таким образом, анализ правовой нормы с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 N 14 и Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года, позволяет сделать вывод о том, что при определении выкупной цены должна учитываться рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственников жилого помещения в праве общей собственности на такое имущество, убытки, причиненные изъятием у собственников жилого помещения, а также сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В обоснование рыночной стоимости изымаемой квартиры, администрацией г.Оренбурга предоставлена независимая оценка выполненная ООО №» оценщиком ФИО10 согласно которой рыночная стоимость квартиры <адрес> по ул.Милиционерская/пер.Банный, д. ? в г.Оренбурге составляет 1250 000,00 рублей.
В рамках рассмотрения спора по ходатайству ответчика в связи с несогласием размера выкупной цены за изымаемое жилое помещения, которая была определена администрацией г.Оренбурга без учета стоимости доли на общее имущество в многоквартирном жилом доме и стоимости земельного участка, а также без учета стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФИО16
Согласно представленному экспертному заключению № рыночная стоимость <адрес> расположенной по адресу <адрес>/пер.Банный <адрес> учетом доли на общее имущество в многоквартирном доме и земельного участка составляет 2592733,00 рублей из которой стоимость квартиры 1570000,00 рублей и стоимость доли земельного участка 1021733,50 рублей.
При этом на вопросы о необходимости проведения капитального ремонта спорного жилого дома и определения его стоимости эксперт дать ответы не может в силу недостаточно представленных материалов.
Опрошенная в судебном заседании эксперт ФИО17. в судебном заседании, пояснила, что при определении рыночной стоимости квартиры, принадлежащей Осиповой А.С. расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не производился, поскольку рыночная стоимость изымаемой квартиры была определена на основании данных о стоимости квартир, которые расположены в жилых домах, в которых капитальный ремонт был произведен. То есть износ и ветхость жилого дома, в котором расположена квартира, принадлежащая Осиповой А.С. не учитывался. Компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт рассчитать возможно, но в данном случае будет учтен износ и ветхость, в результате чего рыночная стоимость уменьшится. Стоимость хозяйственных построек не определялась, поскольку такой вопрос при назначении экспертизы не ставился, при его постановке стоимость может быть определена. В свою же очередь площадь земельного участка рассчитывалась по данным, внесенным в ЕГРН, а площадь квартиры рассчитывалась в соответствии с данными, содержащимися в договоре приватизации, сведений о том, что площадь квартиры иная ей при проведении экспертизы не представлено. Кроме того, указала что в заключительной части судебной экспертизы была допущена ошибка (описка) в указании суммы 357 200,00 рублей.
С учетом пояснений эксперта данных в судебном заседании, учитывая, что Осипова А.С. в рамках рассмотрения спора настаивала на том, что при определении рыночной стоимости квартиры должна быть учтена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт и на определение рыночной стоимости квартиры по аналогам квартир, расположенных в жилых домах, в которых капитальный ремонт был произведен она не согласна, а также при определении рыночной стоимости не были учтены принадлежащие ей хозяйственные постройки ФИО1211 и Г13, по ходатайству ответчика была назначена дополнительная судебная дополнительная экспертиза, проведение которой также поручено эксперту ФИО18
Согласно представленного дополнительного заключения № эксперт определил, что рыночная стоимость хозяйственных построек ФИО1211 и ФИО12 13 расположенных по адресу г.Оренбург, ул.Милиционерская/пер.Банный д. ? составляет 46000,00 рублей (ФИО1211 27000 рублей и ФИО12 13 19000 рублей). Также эксперт пришла к выводу о том, что по состоянию на 1994 год в доме № ? по ул.Милиционерская/пер.Банный имелась необходимость проведения капитального ремонта. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в доме № ? по адресу г.Оренбург, ул.Милиционерская/пер.Банный собственнику <адрес> составляет 207 897,00 рублей. Рыночная стоимость квартиры общей площадью 43,7 кв.м. с учетом доли на общее имущество в многоквартирном доме и земельного участка составляет 2384052,00 рубля.
Между тем с результатами судебной дополнительной экспертизы ответчик и его представитель не согласились, полагая, что заключение не содержит достоверных данных о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:44:0453016:11 при расчете использовалась ошибочная уменьшенная площадь земельного участка, что влечет и уменьшения стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме.
Вместе с тем, согласно сведений, содержащихся в ЕГРН площадь земельного участка по адресу г.Оренбург, ул.Милиционерская/пер.Банный ? составляет 1319+/-13 кв.м. (выписка из ЕГРН по состоянию на 21.03.2019 года л.д. 77 том 2) и именно эта площадь была учтена экспертом при определении рыночной стоимости квартиры с учетом права на общее имущество и земельный участок.
Также не могут быть приняты во внимание доводы Осиповой А.С. о неверном определении площади квартиры поскольку согласно кадастрового паспорта на земельный участок и сведений о характеристиках объекта недвижимости, содержащихся в ЕГРН (т.2 л.д. 102-106) площадь <адрес> составляет 43,7 кв.м. В договоре на передачу квартиры в собственность граждан также указано, что в собственность Осиповой А.С. передана <адрес>, состоящая из двух комнат, доказательств тому, что Осиповой А.С. передана комната в квартире коммунального заселения суду не представлено.
Определяя размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт эксперт подробно мотивировала выводы с учетом представленных в материалы дела доказательств.
Таким образом, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности суд не находит оснований не доверять выводам, изложенным в заключении эксперта № поскольку заключение эксперта мотивированно, обосновано ссылками на методические руководства и иную специальную литературу, исследование производилось всесторонне и полно, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперт предупрежден, при этом заключение, выполненное экспертом ФИО19.В. согласуется с иными доказательствами, представленными при рассмотрении дела и документацией представленной для проведения судебной экспертизы, в том числе представленной выпиской из ЕГРН в отношении земельного участка с указанием его площади 1319 кв.м. и кадастрового паспорта в отношении спорной квартиры, в котором указана площадь квартиры 43,7 кв.м.
Также суд не может согласиться с доводами представителя истца о том, что в данном случае размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не может быть учтен при определении рыночной стоимости изымаемой квартиры поскольку невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Согласно выводов, изложенных в экспертом заключении и сделанных с учетом представленных в материалы дела доказательств, по состоянию на 1994 год (т.е. на момент передачи квартиры в собственность Осиповой А.С.) имелась необходимость в проведении капитального ремонта жилого дома (с учетом года его постройки 1917) и доказательств тому, что данная обязанность наймодателем была выполнена в рамках рассмотрения спора суду не представлено.
Таким образом, в связи с не произведением капитального ремонта дома его техническое состояние, с даты приобретения квартиры, и до настоящего времени существенно ухудшилось, а рыночная стоимость изымаемого у собственника жилого помещения является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии, а следовательно, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент.
При определении рыночной стоимости квартиры в экспертном заключении эксперт указал, что не проведение капитального ремонта существенно повлияло на техническое состояние здания, но с учетом того, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт рассчитана отдельно, применена и учтена корректировка к объектам аналогам.
Не могут быть приняты во внимание и доводы представителя истца о том, что возмещению не подлежат убытки, понесенные в связи с изъятием у Осиповой А.С. хозяйственных построек ФИО1211 и Г13 поскольку согласно плана земельного участка хозяйственные постройки расположены в границах земельного участка по адресу <адрес>/пер.Банный ? и согласно пояснений Осиповой А.С. и ее представителя, также проживающего в данном доме, использовались Осипову А.С. для личных нужд. Доказательств тому, что на изымаемые хозяйственные постройки претендует или претендовали иные лица, со стороны администрации <адрес> не представлено.
При таких обстоятельствах, учитывая, что многоквартирный жилой <адрес> по ул. ул.Милиционерская/пер.Банный г.Оренбурга включен в муниципальную адресную программу по переселению граждан из аварийно жилищного фонда, собственник <адрес>Осипову А.С. от предоставления ей взамен изымаемого жилого помещения иного жилого помещения отказалась, что в силу вышеприведенных норм закона предоставляет администрации г.Оренбурга предъявить требования об изъятии жилого помещения с предоставлением взамен изымаемого помещения выкупной стоимости, суд находит заявленные исковые требования администрации г.Оренбурга об изъятии у Осипову А.С. путем выкупа <адрес>/пер.Банный в г.Оренбурге обоснованными и определяет размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение в сумме 2 637 949,00 рублей в которую включены: рыночная стоимость <адрес>/пер.Банный г.Оренбург в размере 2384 052,00 рублей, 207897,00 рублей компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, 27 000,00 стоимость хозяйственной постройки ФИО1211 и 19 000,00 рублей стоимость хозяйственной постройки ФИО12 13 расположенных на земельном участке по адресу г.Оренбург ул. Милиционерская/пер.Банный 4/1.
При этом представленный отчет со стороны администрации г.Оренбурга о том, что рыночная стоимость изымаемого помещения должна быть определена в размере 1250000,00 рублей на основании проведенной истцом досудебной оценки не может быть принят во внимание, поскольку не соответствует положениям ч.7 ст.32 ЖК РФ, так как эксперт определил рыночную стоимость квартиры без учета стоимости прав на земельный участок и доли на общее имущество в многоквартирном жилом доме, что в частности оказало влияние на рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, а также без учета размера убытков понесенных в связи с изъятием хозяйственных построек и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
При этом доводы представителя ответчика о том, что возмещению подлежат и убытки, связанные с поиском другого жилого помещения, стоимость услуг по переезду, оформлению документов для приобретения права собственности на другое жилое помещение, суд находит несостоятельными, поскольку как указано в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» в выкупную цены изымаемого жилого помещения с учетом положений статьи 7 статьи 32 ЖК РФ включают в себя и понесенные убытки, причиненные собственнику при изъятии аварийного помещения. При этом перечень возможных убытков, которые понесет собственник при изъятии аварийного помещения является открытым, но данные убытки должны быть связаны с переселением из аварийного помещения и подтверждаться необходимостью их несения, в том числе при предоставлении соответствующих доказательств их фактического несения.
При этом каких-либо доказательств несения указанных убытков связанных с переселением из аварийного жилья ответчиком на момент рассмотрения дела не представлено, однако данное обстоятельство не лишает ответчика при фактическом несения и подтверждении убытков в связи с переселением заявить в последующем о их возмещении.
В соответствии со ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущество другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Подпунктом 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).
Согласно п.6 ст.32 Жилищного Кодекса РФ принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
В рамках рассмотрения спора ответчик Осипова А.С. и ее представитель заявили о сохранении за Осиповой А.С. после получения выкупной стоимости за изымаемую квартиру права пользования на срок шесть месяцев, в связи с тем, что иного жилья пригодного для проживания у последней не имеется, а также просили учесть ее возраст и время для поиска подходящего жилья.
Таким образом, поскольку положениями закона прямо предусмотрено, что после получения возмещения за прежним собственником жилого помещения в случае отсутствия у него иного жилого помещения может быть сохранено право пользования изымаемым помещением на срок до 6 месяцев, учитывая, что иных помещений пригодных для проживания у Осиповой А.С. не имеется, а для приобретения иного жилого помещения требуется время, учитывая, что до получения выкупной стоимости жилого помещения Осипова А.С. фактически лишена возможности приобрести иное жилое помещение, пригодное для проживания, с целью соблюдения прав собственника суд считает возможным сохранить за Осиповой А.С. право пользования квартирой № в <адрес> по адресу <адрес>/пер. Банный на срок 5 месяцев с момента выплаты ей компенсации за изымаемое жилое помещение.
По истечению срока, на который за Осиповой А.С. сохранено право пользование квартирой № в доме ? по ул. Милиционерская/пер. Банный в г.Оренбурге Осипова А.С. подлежит выселению из <адрес> доме ? по ул. Милиционерская/пер. Банный г.Оренбурга и снятию ее с регистрационного учета по указанному адресу в связи с утратой права пользования квартирой.
Также после получения Осиповой А.С. выкупной стоимости за изымаемую квартиру право собственности Осиповой А.С. на <адрес>/пер.Банный в г.Оренбурге подлежит прекращению и возникает у муниципального образования «город Оренбург».
В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 ГПК РФ.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст.88 ГПК РФ).
В рамках рассмотрения спора было разрешено ходатайство ответчика и назначена судебная экспертиза производство которой поручено эксперту ФИО20 При этом оплата за производство экспертизы возложена на администрацию г.Оренбурга поскольку выкупная цена помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ и включает в себя в том числе и сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, а также компенсацию за хозяйственные постройки, что ответчику возмещено в связи с изъятием аварийного помещения не было, и явилось основанием для назначения судебной и дополнительной экспертизы.
Заключения эксперта направлены в суд и являлось доказательством по делу.
Согласно представленных счетов экспертом, стоимость за проведение судебной экспертизы составила 20000,00 рублей, и за дополнительную судебную экспертизу в размере 30000,00 рублей, которые до настоящего времени не оплачены.
Таким образом, поскольку на ответчика администрацию г.Оренбурга была возложена обязанность по оплате судебной и дополнительной экспертизы, при этом производство экспертизы до разрешения спора не оплачено, в соответствии со ст.98 ГПК РФ и ст.85 ГПК РФ расходы по оплате судебной экспертизы в общей стоимости 50000,00 рублей подлежат взысканию с администрации г.Оренбурга в пользу эксперта ФИО21
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования администрации города Оренбурга к Осипову А.С. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем предоставления выкупной стоимости изымаемого аварийного жилья – удовлетворить частично.
Изъять у Осипову А.С. для муниципальных нужд <адрес>/пер. Банный в г.Оренбурге путем предоставления возмещения (выкупной цены) за изымаемое жилое помещение в сумме 2 637 949, рублей которая включает в себя: 2384052,00 рублей (рыночная стоимость квартиры с учетом доли на общее имущество в многоквартирном доме и стоимости земельного участка), компенсацию за непроизведенный ремонт в размере 207 897,00 рублей, компенсацию за хозяйственные постройки (ФИО1211 и ФИО12 13) расположенные на земельном участке по адресу г.Оренбург, ул. Милиционерская/пер. Банный, д. ? в размере 46000,00 рублей.
С момента выплаты денежной компенсации Осипову А.С. прекратить за ней право собственности на жилое помещение расположенное по адресу <адрес>/пер. Банный, д. ? <адрес>, и признать на указанное жилое помещение право собственности за муниципальным образованием г.Оренбург.
Сохранить за Осипову А.С. право пользования квартирой № по адресу г.Оренбург, ул. Милиционерская/пер. Банный, д. ? на срок 5 месяцев с момента выплаты ей компенсации за изымаемое жилое помещение.
По истечении срока, на который сохранено за Осипову А.С. право пользования квартирой № в доме ? по ул. Милиционерская/пер. Банный в г.Оренбурге выселить Осипову А.С. из указанного жилого помещения и прекратить за ней право пользования квартирой № в доме № ? по ул. Милиционерская/пер. Банный в г.Оренбурге.
Решение суда является основанием для снятия с регистрационного учета Осипову А.С. по адресу г.Оренбург ул. Милиционерская/пер. Банный д. ? <адрес>, по истечению срока на который за Осипову А.С. сохранено право пользования жилым помещением.
Взыскать с администрации г.Оренбурга в пользу эксперта ФИО22 расходы на производство судебной и дополнительной экспертизы в общей сумме 50000,00 рублей.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд в апелляционном порядке через Центральный районный суд г.Оренбурга в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Судья Е.В.Крыгина
В окончательной форме решение принято 24 июня 2019 года.
