Дело № 2-5130/2020 | ||
г.Хабаровск |
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
Центральный районный суд г.Хабаровска в составе председательствующего судьи Бисюрко Ю.А., при секретаре судебного заседания Жаворонковой Д.В., с участием истца Тетериной О.А., представителя истца по доверенности Мельника К.А., представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик – Альтамира» по доверенности Малышева А.В., представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» по доверенности Беличенко А.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тетериной Ольги Александровны к ООО «Специализированный застройщик – Альтамира», ООО «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» о признании соглашения договором долевого участия в строительстве, замене стороны в соглашении правопреемником, государственной регистрации соглашения,
УСТАНОВИЛ:
Тетерина О.А. первоначально обратилась в суд с иском к ООО «СЗ – Альтамира», ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» о понуждению к заключению договора, в обоснование заявленных требований указав, что между Тетериной О.А. и ООО «СЗ-Альтамира» заключено «соглашение об условиях предпродажного бронирования» № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям указанного Соглашения (п.1, 9, 11) на Ответчика была возложена обязанность получить разрешение на строительство объекта недвижимости «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по <адрес>, 3 этап строительства, после чего в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить (подписать) с истцом договор долевого строительства в указанном комплексе на квартиру под условным номером № по стоимости квадратного метра объекта строительства <данные изъяты> и подать его на государственную регистрацию. Согласно п. 7 Соглашения в рамках исполнения своих обязательств истец должна была перечислить на расчетный счет ООО «СЗ-Альтамира» денежные средства в сумме <данные изъяты> в счет стоимости квартиры при заключении в дельнейшем договора долевого участия. Денежные средства ДД.ММ.ГГГГ были перечислены на расчетный счет ООО «СЗ-Альтамира». ДД.ММ.ГГГГ истцу поступило уведомление от ООО «СЗ-Альтамира» о готовности заключить ДДУ в соответствии с условиями соглашения. В соответствии с указанным уведомлением, договор должен был быть заключен в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно. В оговоренный в Соглашении срок до ДД.ММ.ГГГГ, в уведомлении о готовности заключить ДДУ до ДД.ММ.ГГГГ представители Ответчика с истцом не связались, от подписания договора долевого участия в строительстве уклонялись, о получении ООО «СЗ-Альтамира» разрешения на строительство истец также уведомлена не была, представители Ответчика уклонялись от разговора с ней. Данными действиями со стороны Ответчика был нарушены п.9 и 11 Соглашения. Имея цель все-таки заключить указанный договор долевого участия в строительстве истцом ДД.ММ.ГГГГ было направлено письмо в адрес ООО «СЗ Альтамира» с требованием о его заключении, на что ответа не последовало. Согласно данным ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, арендатором земельного участка с кадастровым номером № являлся ООО «Специализированный застройщик - Управление инвестиционных программ», которое в свою очередь является единственным участником ООО «СЗ-Альтамира». Указанная запись внесена в ЕГРН в связи с заключением между ООО «СЗ-Альтамира» и ООО «Специализированный застройщик Управление инвестиционных программ» соглашения «о расторжении соглашения об уступке права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от ДД.ММ.ГГГГ» от ДД.ММ.ГГГГ, было направлено на переоформление ранее полученного разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «СЗ-Альтамира» на ООО «Специализированный застройщик - Управление инвестиционные программ». ДД.ММ.ГГГГ администрацией г.Хабаровска внесены соответствующие изменения, в соответствии с которыми застройщиком объекта строительства является ООО «Специализированный застройщик - Управление инвестиционных программ». Также ООО «Специализированный застройщик - Управление инвестиционных программ» подало документы в Комитет государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края для получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ. Вместе с тем, срок акцепта оферты, в соответствии с уведомлением поступившего ДД.ММ.ГГГГ, не истек, а также ДД.ММ.ГГГГ истцом было направлено письмо в адрес ООО «СЗ-Альтамира» с требованием о заключении ДЦУ. ДД.ММ.ГГГГ по почте истцу поступило письмо от Ответчика, где ООО «СЗ-Альтамира» уведомляет истца о невозможности со своей стороны исполнить Соглашение и предложением о его расторжении на выгодных Ответчика условиях, на что истец отказалась, поскольку в этом соглашении не учтены ее интересы.
Истец просила суд: обязать ООО «СЗ-Альтамира» и ООО «Специализированный застройщик - Управление инвестиционных программ» произвести замену стороны в соглашении № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «СЗ-Альтамира» на ООО «Специализированный застройщик - Управление инвестиционных программ»; обязать ООО «СЗ - Управление инвестиционных программ» заключить с истцом договор участия в долевом строительстве на условиях, согласованных в соглашении условиях предпродажного бронирования № от ДД.ММ.ГГГГ.
В процессе рассмотрения гражданского дела истец изменила исковые требования в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Тетерина О.А. просит суд: признать соглашение об условиях предпродажного бронирования № заключенное ДД.ММ.ГГГГг года между Тетериной Ольгой Александровной и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик - Альтамира» договором долевого участия в строительстве; признать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик - Управление инвестиционных программ» правопреемником общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик - Альтамира» в соглашении об условиях предпродажного бронирования №, заключенного с Тетериной Ольгой Александровной ДД.ММ.ГГГГг.; обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик - Управление инвестиционных программ» произвести государственную регистрацию соглашения об условиях предпродажного бронирования № заключенное ДД.ММ.ГГГГг года между Тетериной Ольгой Александровной и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик - Альтамира».
Истец, представитель истца в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ООО «СЗ-Альтамира» Малышев А.В. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ Тетериной О.А. в адрес ООО «СЗ-Альтамира» подана претензия, согласно которой Тетерина О.А. указала на просрочку исполнения ООО «СЗ-Альтамира» обязательства по соглашению об условиях предпродажного бронирования от ДД.ММ.ГГГГ в связи с чем требовала возвратить уплаченные в счет бронирования денежные средства, а так же неустойку и убытки. ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ-Альтамира» платежным поручением возвратило Тетериной О.А. денежные средства в размере <данные изъяты>., ранее уплаченные в счет бронирования и истребованные претензией к возврату в связи с просрочкой исполнения обязательства. ДД.ММ.ГГГГ Центральным районным судом г.Хабаровска с ООО «СЗ-Альтамира» в пользу Тетериной О.А. взысканы по иску последней <данные изъяты> неустойки, <данные изъяты> убытков, <данные изъяты> компенсации морального вреда, <данные изъяты> штраф, <данные изъяты> судебных расходов. Из содержания ст.ст.28,31 Закона о защите прав потребителей следует, что возврат уплаченных за просроченную выполнением или исполнением работу или услугу денежных средств обусловлен отказом потребителя от договора на выполнение работ или оказание услуг. Следовательно, ДД.ММ.ГГГГ Тетерина О.А., заявив в претензии требование о возврате уплаченной за бронирование суммы и выплате неустоек и убытков, совершила отказ от исполнения соглашения о бронировании конклюдентными действиями, а потому обязательство по заключению договора участия в долевом строительстве было прекращено, в то время как возникло обязательство по возврату денежных средств, выплате неустоек и компенсации убытков.
Представитель ответчика ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» Беличенко А.Г. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что соглашение об условиях предпродажного бронирования не отвечает признакам договора участия в долевом строительстве. Не согласованы существенные условия ДДУС. Существенные условия договора участия в долевом строительстве перечислены в ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, среди которых, помимо прочего указаны: условие о наличии плана объекта долевого строительства (подпункт 1 пункта 4); условие о сроке передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (подпункт 2 пункта 4); условие о порядке и сроке оплаты объекта долевого строительства (подпункт 3 пункта 4); условие о гарантийном сроке (подпункт 4 пункта 4); условие о порядке привлечения денежных средств участников долевого строительства (подпункт 5 пункта 5). Как видно из содержания соглашения об условиях предпродажного бронирования, заключенного между Истцом и Ответчиком ООО «СЗ-Альтамира», ни одно из приведенных условий сторонами не согласовано, а следовательно, заключенное соглашение квалификации в качестве договора участия в долевом строительстве не подлежит. Действительная воля сторон не была направлена на заключение ДДУС. Прямым свидетельством воли Истца на заключение договора оказания услуг, поименованного как соглашение об условиях предпродажного бронирования, является апелляционная жалоба Тетериной О.А. по делу №, согласно которой Истец прямо указывает на то, что соглашение об условиях предпродажного бронирования не отвечает признакам договора участия в долевом строительстве и, цитата: «не может быть приравнено к Договору долевого строительства». Бронирование является услугой, что подтверждено устоявшейся судебной практикой в отношении Ответчика ООО «СЗ-Альтамира». Довод Истицы о мотивах совершения ответчиками сделки, дискредитирующий ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ», не подтвержденный никакими доказательствами, является домыслом, приведенным с целью оказания влияния на судейское суждение о существе сделки и поведении сторон при реализации своих гражданских прав и исполнении обязанностей. Из совокупного анализа первоначального соглашения об уступке права аренды и соглашения о расторжении этой уступки, очевидно, что ООО «СЗ-Альтамира» получило от ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» право аренды на возмездной основе, обязавшись выплатить первоначальному арендатору <данные изъяты>, однако указанное денежное обязательство не исполнило, в связи с чем стороны урегулировали долг путем внесудебного возврата права аренды первоначальному арендатору в обмен на непредъявление требований о взыскании штрафов и неустоек. Доводы Истца о мотивах передачи прав на земельный участок, приведенные в обоснование вывода о возникновении правопреемства, просит отклонить, как не подтвержденные доказательствами. Иных оснований для правопреемства по обязательствам ООО «СЗ-Альтамира» перед Истцом нет. У ООО «СЗ-Альтамира» возникло по сделке обязательство перед Истцом по бронированию будущей квартиры в объекте капитального строительства, а у Истицы, соответственно, право требования к ООО «СЗ-Альтамира» об исполнении обязательства в натуре. Как видно из содержания соглашения о расторжении соглашения об уступке права аренды земельного участка, обязательства ООО «СЗ-Альтамира» перед третьими лицами предметом соглашения не являлись, а по содержанию соглашение является сделкой по урегулирования долга ООО «СЗ-Альтамира» перед ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ». Применительно к конкретным обстоятельствам дела, норм действующего закона, устанавливающих переход прав и обязанностей от одного ответчика к другому, нет. Истцом в обоснование своего довода нормы права не приводятся. ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» считает, что предмет исковых требований Истца основан на споре по поводу гражданских правоотношений, возникших между Истцом и ООО «СЗ-Альтамира», участником которых ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» не являлось, оснований для правопреемства по обязательствам ООО «СЗ-Альтамира» не усматривается. Просил в иске отказать. Также поддержал ране заявленное ходатайство об оставлении иска без рассмотрения со ссылкой на ст.445 ГК РФ.
Выслушав истца, представителя истца, представителей ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно разъяснениям, данным в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между городским округом «Город Хабаровск» в лице Департамента муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска (арендодатель) и ООО «Управление инвестиционных программ» (общим собранием ООО «Управление инвестиционных программ» от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о переименовании в ООО «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ») (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 10175,0 кв.м., расположенный по адресу (местоположение): <адрес>, для строительства многоэтажной жилой застройки (высотная застройка).
В судебном заседании установлено, что между истцом Тетериной О.А. и ответчиком ООО «СЗ-Альтамира» заключено Соглашение об условиях предпродажного бронирования № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условиям которого на Ответчика была возложена обязанность получить разрешение на строительство объекта недвижимости «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по <адрес>, 3 этап строительства, после чего в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить (подписать) с истцом договор долевого строительства в указанном комплексе на квартиру под условным номером 26 и подать его на государственную регистрацию.
Срок получения застройщиком разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию устанавливается сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 4 Соглашения).
Стороны договорились, что стоимость квадратного метра объекта строительства на момент подписания соглашения составляет <данные изъяты>. Соответственно, общая стоимость бронируемого объекта долевого строительства равна <данные изъяты>. Указанная стоимость объекта строительства действительна при заключении Договора долевого участия в строительстве на условиях полной оплаты стоимости объекта долевого строительства в течение 10 рабочих дней с момента заключения договора.
Цена объекта долевого строительства является фиксированной на момент заключения договора долевого участия, не подлежит изменению застройщиком на протяжении всего этапа строительства за исключением случаев: предоставления застройщиком участнику рассрочки оплаты объекта долевого строительства на срок, превышающий 2 месяца с даты окончания государственной регистрации договора долевого участия в строительстве; изменения проектной величины площади объекта долевого строительства (п.п. 5, 6 Соглашения).
В счет бронирования объекта долевого строительства участник долевого строительства в течение 5 дней от даты настоящего соглашения вносит на расчетный счет исполнителя, указанный в п.20 настоящего соглашения, денежную сумму в размере <данные изъяты> (в том числе НДС, в соответствии с действующими ставками НК РФ). В случае не внесения денежной суммы в размере и сроки, указанные в настоящем пункте, соглашение об условиях предпродажного бронирования считается незаключенным, а правовые последствия, связанные с исполнением настоящего соглашения, не наступившими (п.7).
Застройщик обязуется получить разрешение на строительство объекта недвижимости, указанного в п. 1 настоящего соглашения, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ и опубликовать проектную декларацию в установленном действующим законодательством порядке в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.9).
После выполнения застройщиком обязательств, установленных в п. 9 настоящего соглашения, застройщик направляет в адрес участника долевого строительства уведомление о готовности к заключению договора участия в долевом строительстве (п.10).
Стороны устанавливают срок для подписания и подачи на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве не позднее 30 рабочих дней с момента получения участником долевого строительства смс уведомления от застройщика о готовности к заключению договора участия в долевом строительстве, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.11).
Исполнитель обязуется по настоящему соглашению оказать участнику долевого строительства услугу по бронированию у застройщика объекта долевого строительства, указанного в п. 1 настоящего соглашения по цене, согласованной сторонами в п. 5 настоящего соглашения. Срок оказания услуги исполнителем – ДД.ММ.ГГГГ (п.17).
В случае, если в срок, указанный в п.11 настоящего соглашения, договор участия в строительстве не будет подписан по вине Застройщика, денежная сумма, указанная в п.7, возвращается в полном объеме в течение 5 (пяти) рабочих дней, по письменному заявлению участника долевого строительства (п.14).
В счет исполнения обязательств по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, истцом ДД.ММ.ГГГГ произведена оплата в размере <данные изъяты> на счет ООО «СЗ – Альтамира».
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Управление инвестиционных программ» и ООО «СЗ – Альтамира» заключено соглашение об уступке права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, площадью 10175,0 кв.м., расположенный по адресу (местоположение): <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ – Альтамира» администрацией г. Хабаровска выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по <адрес>. 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом».
ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ – Альтамира» получено заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 3.2, 20 и 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ – Альтамира» уведомило истца о готовности заключения договора долевого участия в строительстве в объекте «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по <адрес>. 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом» с ДД.ММ.ГГГГ с сохранением всех условий по соглашению о предпродажном бронировании, крайний срок заключения договора долевого участия в строительстве не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ООО «СЗ – Альтамира» направлено сообщение о намерении заключить договор долевого участия в строительстве по цене и на условиях, отраженных в соглашении об условиях предпродажного бронирования от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Управление инвестиционных программ» и ООО «СЗ – Альтамира» заключено соглашение о расторжении соглашения об уступке права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ответчиком получена претензия истца, в которой Тетерина О.А. просила в пятидневный срок с момента получения настоящей претензии возвратить уплаченную сумму по Соглашению в размере <данные изъяты> выплатить неустойку за неоказанные услуги в размере <данные изъяты>, выплатить понесенные истцом убытки в сумме <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет истца поступили денежные средства от ответчика в размере <данные изъяты> в счет удовлетворения требований о возвращении уплаченной по Соглашению суммы.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истцу письмо, датированное ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что ООО «СЗ-Альтамира» уведомляет истца о невозможности со своей стороны исполнить Соглашение и предлагает его расторгнуть.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» получено заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 3.2, 20 и 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с частью 1 статьи 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.
Частью 2.1 этой же статьи Закона о долевом строительстве установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Из приведенных выше положений Закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.
Так, исходя из условий заключенного между истцом Тетериной А.А. и ООО «СЗ – Альтамира» соглашения о предварительном бронировании, между сторонами согласованы условия об объекте долевого строительства, сроке строительства и ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, цене договора, порядке оплаты, суд приходит к выводу о том, что заключенный между истцом Тетериной А.А. и ООО «СЗ – Альтамира» отвечает требованиям договора участия в долевом строительстве, поскольку в указанном договоре согласованы все существенные условия.
Кроме того, намерения истца и ответчика ООО «СЗ – Альтамира» были направлены на заключение договора участия в долевом строительстве.
Отсутствие государственной регистрации договора может свидетельствовать о допущенных ответчиком ООО «СЗ – Альтамира» нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не является основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств.
Согласно п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
В силу приведенных норм, односторонний отказ от договора допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Согласно частей 4 и 5 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Действия ответчика ООО «СЗ – Альтамира» по направлению истцу проекта соглашения о расторжении соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ расцениваются судом как односторонний отказ от исполнения обязательств по договору при отсутствии в договоре условия о расторжении и предусмотренных законом оснований. При этом, истцом было заявлено о намерении заключить договор участия в долевом строительстве.
Доводы стороны ответчика о том, что заявленное в претензии Тетериной О.А. от ДД.ММ.ГГГГ требование о возврате уплаченной за бронирование суммы и выплате неустоек и убытков свидетельствует об отказе истца от исполнения соглашения о бронировании, суд считает не состоятельными, поскольку совершенные истцом действия: заявление о готовности заключить договор долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, отказ от подписания предложенного ответчиком проекта соглашения о расторжении соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, обращение в суд с рассматриваемым иском, - свидетельствуют об обратном.
Возможность возвращения суммы, указанной в п.7 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, предусмотрена в случае нарушения срока подписания договора участия в строительстве по вине Застройщика, а не в связи с расторжением соглашения, отказ от исполнения договора Тетерина О.А. не заявляла.
Кроме того, такое основание для расторжения договора участия долевого строительства по инициативе участника долевого строительства ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не предусмотрено.
Таким образом, суд, учитывая недобросовестное поведение со стороны застройщика при заключении договора участия в долевом строительстве, приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами договор в соответствии с согласованными в нем условиями является договором участия в долевом строительстве, с вытекающими из него правами обязанностями для сторон договора.
ООО «СЗ – Альтамира» как застройщиком было получено разрешение на строительство объекта долевого строительства, а также получено заключение о соответствии с застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве». Кроме того, заключенное между истцом и ответчиком соглашение о бронировании не содержит условия о получении ООО «СЗ – Альтамира» вознаграждения за оказание услуг по бронированию жилого помещения у застройщика.
Фактически ООО «СЗ Альтамира» при заключении соглашения с истцом, выступало в качестве застройщика, поскольку приняло на себя обязательства по получению разрешения на строительство и разрешительной документации. Следовательно, действия ответчика были направлены на сбор денежных средств в счет будущего строительства.
Таким образом, требование истца о признании соглашения об условиях предпродажного бронирования, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Тетериной О.А. и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Альтамира» договором долевого участия в строительстве, суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Разрешая требование истца о признании ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» правопреемником ООО «СЗ – Альтамира» в соглашении об условиях предпродажного бронирования, заключенного с Тетериной О.А., суд исходит из следующего.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
По общему правилу, установленному статьей 431 этого же кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Кроме того, согласно пункту 1 статьи 392.2 Гражданского кодекса Российской Федерации долг может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом.
Частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 названного федерального закона.
Право залога в силу части 8 вышеназванной статьи сохраняется до момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 указанного федерального закона.
В силу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 данного кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
Соглашением о расторжении соглашения об уступке права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено условие о переходе прав и обязанностей ООО «СЗ – Альтамира» к ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ».
Вместе с тем, исходя из приведенных выше правовых норм и фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу о нахождении земельного участка в залоге у участника долевого строительства Тетериной О.А., в связи с чем у истца сохраняется право требование к ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ».
Таким образом, с расторжением соглашения об уступке права аренды земельного участка к ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» вместе с правом аренды земельного участка перешли обязанности застройщика ООО «СЗ – Альтамира» по заключенным соглашениям, в связи с чем требование истца о замене стороны в обязательстве суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Доводы стороны ответчика о наличии оснований для оставления иска без рассмотрения суд считает не состоятельными, поскольку ст.445 ГК, на которую ссылается представитель ответчика, регламентирует заключение договора в обязательном порядке, тогда как в рассматриваемом деле требования о заключении договора не заявлены.
Оснований для удовлетворения иска в части возложения на ООО «Специализированный застройщик - Управление инвестиционных программ» произвести государственную регистрацию соглашения об условиях предпродажного бронирования № от ДД.ММ.ГГГГ суд не находит.
В соответствии с ч.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно ч.1 ст.48 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
В силу п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В соответствии с ч.1 ст.3 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.
Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 утверждено Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, в соответствии с п.1 которого Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
С учетом приведенных норм права ответчик ООО «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» не обладает полномочиями по государственной регистрации соглашения от ДД.ММ.ГГГГ№ следовательно, такая обязанность на него возложена быть не может.
Для государственной регистрации соглашения с соответствующими заявлениями в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) должны обратиться обе стороны договора, в том числе, истец.
Кроме того, соглашение об условиях предпродажного бронирования № от ДД.ММ.ГГГГ признано договором долевого участия в строительстве только при рассмотрении данного дела и ответчик ООО «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» признан правопреемником ООО «Специализированный застройщик – Альтамира» также только при рассмотрении данного дела, с связи с чем оснований полагать, что ООО «Специализированный застройщик – Альтамира» уклоняется от государственной регистрации соглашения на данный момент не имеется, в связи с чем исковые требования в указанной части заявлены преждевременно.
В соответствии с положениями ст. 103 ГПК РФ, с ответчиков ООО «СЗ – Альтамира» и ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» подлежит взысканию в бюджет городского округа «Город Хабаровск» государственная пошлина в равных долях по <данные изъяты> с каждого.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
исковые требования Тетериной Ольги Александровны к ООО «Специализированный застройщик – Альтамира», ООО «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» о признании соглашения договором долевого участия в строительстве, замене стороны в соглашении правопреемником, государственной регистрации соглашения удовлетворить частично.
Признать соглашение об условиях предпродажного бронирования № заключенное ДД.ММ.ГГГГ между Тетериной Ольгой Александровной и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Альтамира» договором долевого участия в строительстве.
Признать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» правопреемником общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Альтамира» в соглашении об условиях предпродажного бронирования № заключенного ДД.ММ.ГГГГ с Тетериной Ольгой Александровной.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Альтамира» в бюджет муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» государственную пошлину в размере 150 рублей 00 копеек.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» в бюджет муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» государственную пошлину в размере 150 рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г.Хабаровска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме – 31.12.2020.
Судья Ю.А. Бисюрко
Копия верна – судья:
-----------------------------------------¬
¦"КОПИЯ ВЕРНА" ¦
¦Судья ______________________ Ю.А.Бисюрко¦
¦ ¦
¦Секретарь с/з____________Д.В.Жаворонкова¦
¦ ¦
¦ _______________________¦
¦"_____" ___ 2020 г. ¦
L-----------------------------------------
Решение суда не вступило в законную силу _________
Уникальный идентификатор дела ________________________
Подлинник Решения подшит в дело № __________ и хранится в Центральном районном суде г. Хабаровска
