Дело № 2-2929/2020
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 июля 2020 г. г. Хабаровск
Центральный районный суд г. Хабаровска в составе:
председательствующего судьи Ким Ю.В.,
при секретаре Довгалевой А.А.,
с участием истца Черкасова С.М., представителя истца Мельника К.А., представителя ответчика ООО «СЗ-Альтамира» Малышева А.В., представителя ответчика ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» Беличенко А.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черкасова Сергея Михайловича к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Альтамира», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» о признании соглашения договором долевого участия в строительстве, обязании произвести замену стороны в соглашении, взыскании неустойки,
УСТАНОВИЛ:
Черкасов С.М. обратился в суд с иском к ООО «СЗ – Альтамира», ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» о возложении обязанности заключить договор участия в долевом строительстве, признании недействительным односторонний отказ от исполнения соглашения, признании недействительным соглашения, взыскании компенсации морального вреда, неустойки за просрочку исполнения судебного акта. В обоснование заявленных требований указав, что 22.10.2019 между истцом Черкасовым С.М. и ответчиком ООО «Специализированный застройщик – Альтамира» заключено соглашение об условиях предпродажного бронирования, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с п. 1 Соглашения, предметом основного договора выступает объект недвижимости – жилая трехкомнатная квартира, обозначенная под условным номером 39, площадью 94,38 кв.м., расположенная на 10 этаже под порядковым номером 1 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте: <адрес>. 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом». Согласно условиям соглашения, срок получения застройщиком разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию устанавливается сторонами не позднее третьего квартала 2022 года. Стоимость квадратного метра объекта строительства на момент подписания соглашения составляет <данные изъяты>. Соответственно, общая стоимость бронируемого объекта долевого строительства равна <данные изъяты> Указанная стоимость объекта строительства действительна при заключении договора долевого участия в строительстве на условиях полной оплаты стоимости объекта долевого строительства в течение 10 рабочих дней с момента заключения договора. Цена договора является фиксированной на момент заключения договора долевого участия, и не подлежит изменению застройщиком на протяжении всего этапа строительства за исключением случаев: предоставления застройщиком участнику рассрочки оплаты объекта долевого строительства в срок, превышающий два месяца с даты окончания государственной регистрации договора долевого участия в строительстве; изменение проектной величины площади объекта долевого строительства. В счет бронирования объекта долевого строительства участник долевого строительства в течение 10 рабочих дней от даты настоящего соглашения вносит на расчетный счет исполнителя, указанный в п. 20 настоящего соглашения, денежную сумму в размере <данные изъяты>. Застройщик обязался получить разрешения на строительство объекта недвижимости, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ и опубликовать проектную декларацию в установленном действующим законодательством порядке в срок до 30.01.2020. сторонами установлен срок для подписания и подачи на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве не позднее 30 рабочих дней с момента получения участником долевого строительства смс уведомления от застройщика о готовности к заключению договора участия в долевом строительстве, но не позднее 28.02.2020. 03.11.2019 истцом в счет исполнения принятых на себя обязательств произведен платеж в размере <данные изъяты> на расчетный счет ООО «СЗ – Альтамира». 27.01.2020 администрация г. Хабаровска в лице Департамента архитектуры, строительства и землепользования выдало ООО «СЗ – Альтамира» разрешение на строительство №. 04.03.2020 ООО «СЗ – Альтамира» получено заключение № о соответствии с застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и ч. 2 статьи 3, статьями 3.2, 20 и 21 Закона № 214-ФЗ на объект долевого строительства. 22.03.2020 истцу поступило уведомление от ООО «СЗ – Альтамира» о готовности заключить основной договор в соответствии с условиями соглашения. В соответствии с указанным уведомлением, основной договор заключается в период с 01.04.2020 по 15.05.2020 включительно. При этом 07.04.2020 в телефонном разговоре истцу было предложено изменить стоимость квартиры путем увеличения цены 1 кв.м. на 8000 рублей, что приводило к удорожанию квартиры не менее чем на <данные изъяты>. Дополнительно пояснили, что в случае отказа, будут вынуждены отказать в последующем заключении основного договора на условиях соглашения. 08.04.2020 на уведомление от ДД.ММ.ГГГГ истцом дан ответ о намерении заключить основной договор по цене и на условиях отраженных в соглашении. 22.04.2020 истцом получено уведомление с предложением расторгнуть соглашение в связи с существенным изменением экономических обстоятельств. 23.04.2020 ООО «СЗ – Альтамира» произведен возврат денежных средств в размере <данные изъяты>, что является расторжением соглашения путем одностороннего отказа от его исполнения. Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, арендатором земельного участка с кадастровым номером № является ООО «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ», которое в свою очередь является единственным участником ООО «СЗ – Альтамира». Указанная запись внесена в ЕГРН в связи с заключением между ООО «СЗ – Альтамира» и ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» соглашения «о расторжении соглашения об уступке права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от ДД.ММ.ГГГГ» от ДД.ММ.ГГГГ, было направлено на переоформление ранее полученного разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «СЗ – Альтамира» на ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ». 29.04.2020администрацией г. Хабаровска внесены соответствующие изменения, в соответствии с которыми застройщиком объекта строительства является ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ». Также ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» подало документы в Комитет государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края для получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ. Вместе с тем, срок акцепта оферты в соответствии с уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ не истек, а также ответчиком 08.04.2020 получен ответ истца о намерении заключить основной договор. Учитывая изложенное, а также характер поведения ООО «СЗ – Альтамира» и ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» считает, что в действиях указанных компаний прослеживается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. Учитывая, что при заключении соглашения ее сторонами в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона № 214-ФЗ, даже при отсутствии согласования всех существенных условий договора долевого участия. Кроме того, ответчик в пределах срока заключения основного договора (не позднее 28.02.2020) совершал действия, направленные на его заключение, а именно были получены разрешение на строительство объекта недвижимости, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации, было направлено уведомление(оферта) о готовности заключить основной договор. Данное поведение ответчика выражает его волю на заключение основного договора. В случаях если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Просит обязать ООО «СЗ – Альтамира» заключить с Черкасовым С.М. договор участия в долевом строительстве на условиях, согласованных в соглашении об условиях предпродажного бронирования от ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительным односторонний отказ ООО «СЗ – Альтамира» от исполнения соглашения об условиях предпродажного бронирования от ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительным соглашение от ДД.ММ.ГГГГ «о расторжении соглашения об уступке права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от ДД.ММ.ГГГГ заключенное между ООО «СЗ – Альтамира» и ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ»; взыскать с ООО «СЗ – Альтамира» в пользу Черкасова С.М. моральных вред в размере 50000 рублей, судебную неустойку за просрочку исполнения судебного акта из расчета 50000 рублей за каждый день просрочки исполнения вступившего в законную силу решения суда.
Кроме того, Черкасов С.М. обратился в суд с иском к ООО «СЗ – Альтамира», ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» о признании соглашения об условиях предпродажного бронирования договором долевого участия в строительстве, возложении обязанности произвести замену стороны в соглашении. В обоснование заявленных требований указав доводы аналогичные вышеизложенным. Просит признать соглашение от ДД.ММ.ГГГГ об условиях предпродажного бронирования заключенное между ООО «СЗ-Альтамира» и Черкасовым С.М., договором участия в долевом строительстве; обязать ООО «СЗ – Альтамира» и ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» произвести замену стороны в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ об условиях предпродажного бронирования; взыскать с ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» в пользу Черкасова С.М. судебную неустойку за просрочку исполнения судебного акта из расчета 50000 рублей за каждый день просрочки исполнения вступившего в законную силу решения суда; взыскать с ООО «СЗ – Альтамира» в пользу Черкасова С.М. судебную неустойку за просрочку исполнения судебного акта из расчета 50000 рублей за каждый день просрочки исполнения вступившего в законную силу решения суда.
Определением суда от 29.06.2020 гражданские дела по иску Черкасова С.М. к ООО «СЗ – Альтамира», ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» о признании недействительным отказ от исполнения соглашения, признании недействительным соглашения, понуждении заключить договор долевого участия в строительстве и по иску Черкасова С.М. к ООО «СЗ – Альтамира», ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» о признании соглашения об условиях предпродажного бронирования договором долевого участия в строительстве, возложении обязанности произвести замену стороны в соглашении, объединены в одно производство.
В ходе судебного разбирательства истцом изменены исковые требования, просит признать соглашение от ДД.ММ.ГГГГ об условиях предпродажного бронирования заключенное между ООО «СЗ – Альтамира» и Черкасовым С.М., договором участия в долевом строительстве; обязать ОО «СЗ – Управление инвестиционных программ» произвести замену стороны продавца в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ об условиях предпродажного бронирования, заключенному между ООО «СЗ – Альтамира» и Черкасовым С.М., с ООО «СЗ – Альтамира» на ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ»; взыскать с ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» в пользу Черкасова С.М. судебную неустойку за просрочку исполнения судебного акта из расчета 50000 рублей за каждый день просрочки исполнения вступившего в законную силу решения суда.
Истец, представитель истца в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержали по доводам, изложенным в исковых заявлениях.
Представитель ответчика ООО «СЗ-Альтамира» Малышев А.В. в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.
Из отзыва на исковое заявление следует, что требование истца о понуждении ООО «СЗ – Альтамира» к заключению договора участия в долевом строительстве основано на неверной квалификации соглашения об условиях предпродажного бронирования в качестве предварительного договора участия в долевом строительстве. Соглашение об условиях предпродажного бронирования от ДД.ММ.ГГГГ не отвечает требованиям статьи 429 ГК РФ и статье 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Требование истца о признании недействительным отказа от исполнения соглашения об условиях предпродажного бронирования основано на неверной квалификации действий ООО «СЗ – Альтамира» по возврату денежных средств в размере 100000 рублей в качестве одностороннего отказа от исполнения обязательств. Действия ООО «СЗ –Альтамира» не содержат признаков отказа от договора. Как видно содержания письма ООО «СЗ – Альтамира» от ДД.ММ.ГГГГ, врученного истцу, ответчик заявляет оферту, приглашая Черкасова С.М. к заключению соглашения о расторжении. Возврат денежных средств не является условием расторжения соглашения сам по себе без двустороннего соглашения или уведомления об одностороннем отказе. Требование о признании недействительным соглашения от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО «СЗ – Альтамира» и ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» заявлено ненадлежащим истцом и является необоснованным. Истец стороной сделки по расторжению соглашения об уступке права аренды земельного участка не является. Считает требования не подлежащими удовлетворению.
Представитель ответчика ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» Беличенко А.Г. в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, согласно которого 09.09.2019 между ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» и Департаментом муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска заключен договор аренды земельного участка №. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» и ООО «СЗ – Альтамира» заключено соглашение об уступке права аренды по договору аренды земельного участка №. По условиям по условиям соглашения, не позднее 90 дней с момента осуществления государственной регистрации соглашения, ООО «СЗ – Альтамира» обязалось осуществить оплату в адрес ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ денежных средств за переуступку права аренды в размере 2163270,20 рублей. 14.04.2020 в связи с неисполнением ООО «СЗ – Альтамира» указанных обязательств по оплате в рамках соглашения об уступке, между ООО «СЗ – Управлением инвестиционных программ» и ООО «СЗ – Альтамира» заключено соглашение о расторжении соглашения об уступке права аренды по договору аренды земельного участка №. Требование истца о признании недействительным соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении соглашения об уступке права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО «СЗ – Альтамира» и ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ», базируется исключительно на преподнесении истцом соглашения об условиях предпродажного бронирования в качестве предварительного договора участия в долевом строительстве, в результате чего земельный участок, по мнению истца, должен быть в залоге у истца как у участника долевого строительства в силу закона. Действующее законодательство не предусматривает такой формы договорных отношений, как предварительный договор участия в долевом строительстве. Договор о намерениях по участию в долевом строительстве не имеет юридической силы, так как правовые последствия в отношениях долевого участия в строительстве наступают исключительно с даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. При осуществлении застройщиком привлечения денежных средств посредством счетов эскроу, земельный участок под строительство не находится в залоге у участников долевого строительства, а находится в залоге у уполномоченного банка, в котором открыты счета эскроу по соответствующему объекту долевого строительства. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.
Выслушав истца, представителя истца, представителей ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно разъяснениям, данным в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 09.09.2019 между городским округом «Город Хабаровск» в лице Департамента муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска (арендодатель) и ООО «Управление инвестиционных программ» (общим собранием ООО «Управление инвестиционных программ» от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о переименовании в ООО «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ») (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 10175,0 кв.м., расположенный по адресу (местоположение): <адрес>, для строительства многоэтажной жилой застройки (высотная застройка).
22.10.2019 между ООО «СЗ – Альтамира» (исполнитель) и Черкасовым Сергеем Михайловичем (участник) заключено соглашение об условиях предпродажного бронирования.
Согласно условиям Соглашения, участник обязался заключить договор участия в долевом строительстве, в соответствии с ФЗ 214 от 30.12.2004, с застройщиком на объект долевого строительства: жилое помещение трехкомнатную квартиру, обозначенную под условным номером 39, площадью 94,38 квадратных метров, расположенную на 10 этаже под порядковым номером 1 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте: <адрес>. 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом».
Срок получения застройщиком разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию устанавливается сторонами не позднее 3 квартала 2022 года (п. 4 Соглашения).
Стороны договорились, что стоимость квадратного метра объекта строительства на момент подписания соглашения составляет <данные изъяты>. Соответственно, общая стоимость бронируемого объекта долевого строительства равна <данные изъяты>. Указанная стоимость объекта строительства действительна при заключении Договора долевого участия в строительстве на условиях полной оплаты стоимости объекта долевого строительства в течение 10 рабочих дней с момента заключения договора.
Цена объекта долевого строительства является фиксированной на момент заключения договора долевого участия не подлежит изменению застройщиком на протяжении всего этапа строительства за исключением случаев:
- предоставления застройщиком участнику рассрочки оплаты объекта долевого строительства на срок, превышающий 2 месяца с даты окончания государственной регистрации договора долевого участия в строительстве;
- изменения проектной величины площади объекта долевого строительства (п.п. 5, 6 Соглашения).
В счет бронирования объекта долевого строительства участник долевого строительства в течение 10 рабочих дней от даты настоящего соглашения вносит на расчетный счет исполнителя, указанный в п. 20 настоящего соглашения, денежную сумму в размере <данные изъяты> (в том числе НДС, в соответствии с действующими ставками НК РФ). В случае не внесения денежной суммы в размере и сроки, указанные в настоящем пункте, соглашение об условиях предпродажного бронирования считается незаключенным, а правовые последствия, связанные с исполнением настоящего соглашения, не наступившими.
Застройщик обязуется получить разрешение на строительство объекта недвижимости, указанного в п. 1 настоящего соглашения, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ и опубликовать проектную декларацию в установленном действующим законодательством порядке в срок до 30.01.2020.
После выполнения застройщиком обязательств, установленных в п. 9 настоящего соглашения, застройщик направляет в адрес участника долевого строительства уведомление о готовности к заключению договора участия в долевом строительстве.
Стороны устанавливают срок для подписания и подачи на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве не позднее 30 рабочих дней с момента получения участником долевого строительства смс уведомления от застройщика о готовности к заключению договора участия в долевом строительстве, но не позднее 28.02.2020.
Исполнитель обязуется по настоящему соглашению оказать участнику долевого строительства услугу по бронированию у застройщика объекта долевого строительства, указанного в п. 1 настоящего соглашения по цене, согласованной сторонами в п. 5 настоящего соглашения. Срок оказания услуги исполнителем – 28.02.2020.
В счет исполнения обязательств по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, истцом 03.11.2019 произведена оплата в размере <данные изъяты> на счет ООО «СЗ – Альтамира», что подтверждается платежным поручением №.
28.12.2019 между ООО «Управление инвестиционных программ» и ООО «СЗ – Альтамира» заключено соглашение об уступке права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности с кадастровым номером № категория земель – земли населенных пунктов, площадью 10175,0 кв.м., расположенный по адресу (местоположение): <адрес>.
27.01.2020 ООО «СЗ – Альтамира» администрацией г. Хабаровска выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по <адрес>. 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом».
04.03.2020 ООО «СЗ – Альтамира» получено заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 3.2, 20 и 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
11.03.2020 ООО «СЗ – Альтамира» уведомило истца о готовности заключения договора долевого участия в строительстве в объекте «<адрес>. 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом» с 01.04.2020 с сохранением всех условий по соглашению о предпродажном бронировании, крайний срок заключения договора долевого участия в строительстве не позднее 15.05.2020.
08.04.2020 истцом в адрес ООО «СЗ – Альтамира» направлено сообщение о намерении заключить договор долевого участия в строительстве по цене и на условиях, отраженных в соглашении об условиях предпродажного бронирования от ДД.ММ.ГГГГ.
14.04.2020 между ООО «Управление инвестиционных программ» и ООО «СЗ – Альтамира» заключено соглашение о расторжении соглашения об уступке права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от ДД.ММ.ГГГГ.
21.04.2020 ООО «СЗ – Альтамира» направило в адрес Черкасова С.М. предложение о расторжении соглашения об условиях предпродажного бронирования, в связи с существенным изменением экономических обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении соглашения об условиях предпродажного бронирования, исполнение обязательства по оказанию услуги не представляется для ООО «СЗ – Альтамира» возможным, с проектом соглашения, указав, что денежные средства будут возвращены в срок до 23.04.2020.
22.04.2020 истцом в адрес ответчика ООО «СЗ – Альтамира» направлено уведомление о несогласии расторгать соглашение и намерении заключить договор долевого участия в строительстве на объекте «<адрес>. 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом» по цене и на условиях отраженных в соглашении.
14.05.2020 ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» получено заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 3.2, 20 и 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с частью 1 статьи 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.
Частью 2.1 этой же статьи Закона о долевом строительстве установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Из приведенных выше положений Закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.
Так, исходя из условий заключенного между истцом Черкасовым С.М. и ООО «СЗ – Альтамира» соглашения о предварительном бронировании, между сторонами согласованы условия об объекте долевого строительства, сроке строительства и ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, цене договора, порядке оплаты, суд приходит к выводу о том, что заключенный между истцом Черкасовым С.М. и ООО «СЗ – Альтамира» отвечает требованиям договора участия в долевом строительстве, поскольку в указанном договоре согласованы все существенные условия.
Кроме того, намерения истца и ответчика ООО «СЗ – Альтамира» были направлены на заключение договора участия в долевом строительстве.
Отсутствие государственной регистрации договора может свидетельствовать о допущенных ответчиком ООО «СЗ –Альтамира» нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не является основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств.
Согласно ст. п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
В силу приведенных норм, односторонний отказ от договора допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Согласно частей 4 и 5 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Последующие действия ответчика ООО «СЗ – Альтамира» по возврату истцу денежных средств уплаченных по договору в размере <данные изъяты> расцениваются судом как односторонний отказ от исполнения обязательств по договору при отсутствии в договоре условия о расторжении и предусмотренных законом оснований. При этом, истцом было заявлено о намерении заключить договор участия в долевом строительстве.
Таким образом, суд, учитывая недобросовестное поведение со стороны застройщика при заключении договора участия в долевом строительстве, приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами договор в соответствии с согласованными в нем условиями является договором участия в долевом строительстве, с вытекающими из него правами обязанностями для сторон договора.
Доводы ответчиков о заключении с истцом договора оказания услуг с учетом основного вида деятельности ООО «СЗ – Альтамира» - предоставление посреднических услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе, судом не принимается, поскольку ООО «СЗ – Альтамира» как застройщиком было получено разрешение на строительство объекта долевого строительства, а также получено заключение о соответствии с застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве». Кроме того, заключенное между истцом и ответчиком соглашение о бронировании не содержит условия о получении ООО «СЗ – Альтамира» вознаграждения за оказание услуг по бронированию жилого помещения у застройщика.
Фактически ООО «СЗ Альтамира» при заключении соглашения с истцом, выступало в качестве застройщика, поскольку приняло на себя обязательства по получению разрешения на строительство и разрешительной документации. Следовательно, действия ответчика были направлены на сбор денежных средств в счет будущего строительства.
Таким образом, требование истца о признании соглашения об условиях предпродажного бронирования, заключенное 22 октября 2019 года между Черкасовым Сергеем Михайловичем и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Альтамира» договором долевого участия в строительстве, суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Разрешая требование истца о признании ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» правопреемником ООО «СЗ – Альтамира» в соглашении об условиях предпродажного бронирования, заключенного с Черкасовым Сергеем Михайловичем 22.10.2019, суд исходит из следующего.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
По общему правилу, установленному статьей 431 этого же кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Кроме того, согласно пункту 1 статьи 392.2 Гражданского кодекса Российской Федерации долг может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом.
Частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения предварительного договора) установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 названного федерального закона.
Право залога в силу части 8 вышеназванной статьи сохраняется до момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 указанного федерального закона.
В силу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 данного кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
Соглашение о предварительном бронировании содержит условие о заключении договора долевого участия в строительстве с обязательным использованием эскроу счета с указанием банка эскроу-агента.
Соглашением о расторжении соглашения об уступке права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено условие о переходе прав и обязанностей ООО «СЗ – Альтамира» к ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ».
Вопреки доводам ответчиков о заключении соглашения на условиям использования эскроу счета, в связи с чем к истцу не перешло право требования к ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ», судом не принимаются, поскольку ответчиками не представлено доказательств, подтверждающих заключение с банком-агентом договора эскроу-счета и зачисление денежных средств на данный счет.
Поскольку фактически отсутствуют доказательства заключения эскроу-счета и его использования застройщиком, суд приходит к выводу о нахождении земельного участка в залоге у участника долевого строительства Черкасова С.М., в связи с чем у истца сохраняется право требование к ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ».
Помимо, судом установлено, что ООО «СЗ – Альтамира» по заключенным соглашениям о предпродажном бронировании не было заключено ни одного договора участия в долевом строительстве. Все договоры участия в долевом строительстве по соглашениям о предпродажном бронировании были заключены между участниками и ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» на основании переданных списков. Доказательств расторжения всех соглашений о предварительном бронировании ответчиком ООО «СЗ – Альтамира» представлено не было.
Таким образом, суд приходит к выводу, что с расторжением соглашения об уступке права аренды земельного участка к ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» вместе с правом аренды земельного участка перешли обязанности застройщика ООО «СЗ – Альтамира» по заключенным соглашениям, в связи с чем требование истца о замене стороны в обязательстве суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено названным кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1).
Как указано в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", на основании п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.
Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п. 2 ст. 308.3 ГК РФ).
В силу п. 31 указанного постановления Пленума суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.
Поскольку истцом не заявлено требование, которое подлежит исполнению в натуре, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика неустойки за неисполнение решения суда.
В соответствии с положениями ст. 103 ГПК РФ, с ответчиков ООО «СЗ – Альтамира» и ООО «СЗ – Управление инвестиционных программ» подлежит взысканию в бюджет городского округа «Город Хабаровск» государственная пошлина в равных долях по <данные изъяты> с каждого.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Черкасова Сергея Михайловича к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Альтамира», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» о признании соглашения договором долевого участия в строительстве, обязании произвести замену стороны в соглашении, взыскании неустойки удовлетворить частично.
Признать соглашение об условиях предпродажного бронирования, заключенное 22 октября 2019 года между Черкасовым Сергеем Михайловичем и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Альтамира» договором долевого участия в строительстве.
Признать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» правопреемником общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Альтамира» в соглашении об условиях предпродажного бронирования, заключенного с Черкасовым Сергеем Михайловичем 22 октября 2019 года.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Альтамира» в бюджет муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» государственную пошлину в размере 150 рублей 00 копеек.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» в бюджет муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» государственную пошлину в размере 150 рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Центральный районный суд г. Хабаровска.
Судья Ю.В. Ким
Мотивированное решение составлено 27.07.2020
