47RS0№-51 6 июля 2023 года
Дело №а-112/2023 в <адрес>
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Тосненский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Ваганова А.В.,
с участием административных истцов ФИО5, ФИО6, ФИО4, ФИО7,
административного ответчика ФИО18,
заинтересованного лица ФИО3,
представителя заинтересованного лица ФИО15,
при секретаре ФИО13,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административным искам ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и Общества с ограниченной ответственностью «СпецПромПроект» к судебному приставу-исполнителю ФИО18, Управлению Федеральной службы судебных приставов по <адрес> и его <адрес>ному отделению об оспаривании постановлений о принятии результатов оценки и передаче арестованного имущества на торги,
установил:
ФИО4, ФИО7, ФИО5, ФИО6 обратились в суд с административным иском к судебному приставу-исполнителю ФИО18 и <адрес>ному отделению УФССП России по <адрес> о признании незаконными действий / бездействия судебного пристава-исполнителя <адрес> отделения УФССП России по <адрес>ФИО18, заключающиеся в вынесении постановлений от ДД.ММ.ГГГГ №№ и 47035/22/7558700 о принятии результатов оценки по материалам исполнительного производства №-ИП, постановлений от ДД.ММ.ГГГГ №№ и 47035/22/7561161 о передаче арестованного имущества на торги; признании незаконными и необоснованными вышеуказанных постановлений; признании недостоверным отчёта ООО «Аналитический центр «Кронос» №ГКЛО-22/56р от ДД.ММ.ГГГГ об оценке; обязании старшего судебного пристава <адрес> отделения УФССП России по <адрес> и его заместителя устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административных истцов, путем отмены всех вынесенных постановлений о принятии результатов оценки на основании отчёта ООО «Аналитический центр «Кронос» №ГКЛО-22/56р от ДД.ММ.ГГГГ и о передаче арестованного имущества на торги;
обязании судебного пристава-исполнителя вынести новое постановление с указанием оценки имущества должника ООО «СпецПромПроект», установленной судом;
обязании судебного пристава-исполнителя <адрес> отделения УФССП России по <адрес>ФИО18 вынести новые постановления по исполнительным производствам в пользу взыскателей ФИО5, ФИО7, ФИО6, ФИО4 к должнику ООО «СпецПромПроект» об обращении взыскания на объекты недвижимости с указанием оценки имущества должника, установленной судом.
В обоснование административного иска указали, что решением Тосненского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № удовлетворены исковые требования ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО4 и ФИО7 к ООО «СпецПромПроект»; обращено взыскание здания и земельный участок, принадлежащие ответчику.
ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель <адрес> отделения УФССП России по <адрес>ФИО18 в соответствии с вышеуказанным решением и выданными исполнительными листами возбудила исполнительные производства в отношении должника ООО «СпецПромПроект» в пользу взыскателей:
ФИО5 – №-ИП по исполнительному листу ФС №;
ФИО6 – №-ИП по исполнительному листу ФС №;
ФИО4 – №-ИП по исполнительному листу ФС №;
ФИО7 – №-ИП по исполнительному листу ФС №.
Также у судебного пристава-исполнителя <адрес> отделения УФССП России по <адрес>ФИО18 находится исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденное в пользу взыскателя ФИО3 на основании исполнительного листа ФС № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Тосненским городским судом <адрес> по делу №, об обращении взыскания на недвижимое имущество, принадлежащее ООО «СпецПромПроект»:
земельный участок площадью 5645+/-53 кв.м с кадастровым номером 47:26:0102002:71, расположенный по адресу: <адрес>, д.Федоровское, <адрес>Б;
нежилое административно-бытовое здание с кадастровым номером 47:26:0102002:103, расположенное по тому же адресу.
производственно-складской комплекс с кадастровым номером 47:26:0102001:343, расположенное по тому же адресу;
ДД.ММ.ГГГГ от судебного пристава-исполнителя ФИО18 представитель административных истцов ФИО7 узнала, что в <адрес>ное отделение УФССП России по <адрес> поступила оценка имущества ООО «СпецПромПроект». Взыскатели ФИО7, ФИО5, ФИО6, ФИО4 обратились в данное отделение с заявлением о направлении копии заключении оценщика по результатам отчёта об оценке и копии постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества ООО «СпецПромПроект». Поскольку им не была предоставлена возможность ознакомления с рыночной стоимостью арестованного имущества, а также не предоставлены постановления о принятии результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ, передаче арестованного имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ административные истцы подали старшему судебного приставу <адрес> отделения УФССП России по <адрес> жалобы, в которых просили признать нарушающими их права и законные интересы действия /бездействие судебного пристава-исполнителя ФИО18, заключающиеся в не предоставлении копии заключения оценщика по результатам отчёта об оценке и копии постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества ООО «СпецПромПроект» по исполнительному производству от ДД.ММ.ГГГГ№-ИП; применить меры по привлечению судебного пристава-исполнителя ФИО18 к дисциплинарной и иной ответственности; обязать судебного пристава-исполнителя ФИО18 направить в адрес административных истцов для ознакомления полный отчёт по оценке имущества ООО «СпецПромПроект».
Заместитель начальника отделения – заместитель старшего судебного пристава <адрес> отделения УФССП России по <адрес> в своем постановлении от ДД.ММ.ГГГГ признал жалобу представителя ФИО7 на действия судебного пристава-исполнителя ФИО18 обоснованной; постановил указать судебному приставу-исполнителю ФИО18 на недопустимость нарушений сроков направления процессуальных документов в адрес сторон исполнительного производства, установленных Федеральным законом "Об исполнительном производстве"; направить в адрес взыскателей копии заключения оценщика по результатам отчёта об оценке, постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества от ДД.ММ.ГГГГ и постановление о передаче на реализацию на торгах от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ административные истцы получили по почте от судебного пристава-исполнителя <адрес> отделения УФССП России по <адрес>ФИО18 следующие документы: сопроводительное письмо от ДД.ММ.ГГГГ исх.№, копию титульного листа отчёта ООО «Аналитический центр «Кронос» №ГКЛО-22/56р об оценке, копию сопроводительного листа к этому отчёту, копию постановления о принятии результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ№ в пользу взыскателя ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 47:26:0102002:71 стоимостью 730 000 руб. и на нежилое трехэтажное здание с кадастровым номером 47:26:0102002:103 стоимостью 3 850 833 руб., копию постановления о принятии результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ№ в пользу взыскателя ФИО3 на фундамент с кадастровым номером 47:26:0102001:343 стоимостью 588 333 руб.; копию постановления о передаче арестованного имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ№ в пользу взыскателя ФИО3 на фундамент с кадастровым номером 47:26:0102001:343; копию постановления о передаче арестованного имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ№ в пользу взыскателя ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 47:26:0102002:71 и на нежилое трехэтажное здание с кадастровым номером 47:26:0102002:103.
Таким образом, административным истцам стало известно о нарушении их прав и законных интересов ДД.ММ.ГГГГ
Из полученных ДД.ММ.ГГГГ документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель <адрес> отделения УФССП России по <адрес>ФИО18 приняла результат оценки в соответствии с отчётом оценщика ООО «Аналитический центр «Кронос» №ГКЛО-22/56р. ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель <адрес> отделения УФССП России по <адрес>ФИО18 вынесла постановление № о принятии результатов оценки по материалам исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ в отношении только взыскателя ФИО3 на фундамент с кадастровым номером 47:26:0102001:343. ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель ФИО18 вынесла постановление № о принятии результатов оценки по материалам исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ в отношении только взыскателя ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 47:26:0102002:71 и на нежилое трехэтажное здание с кадастровым номером 47:26:0102002:103.
Согласно информации сопроводительного письма от ДД.ММ.ГГГГ исх.№ судебный пристав-исполнитель <адрес> отделения УФССП России по <адрес>ФИО18 объединила исполнительные производства взыскателей ФИО5, ФИО7, ФИО6, ФИО4 в сводное производство №-СД.
Судебный пристав-исполнитель ФИО18 спустя почти два месяца направила административным истцам заключение результата оценки в соответствии с отчётом оценщика ООО «Аналитический центр «Кронос» №ГКЛО-22/56р. Следовательно, нарушая Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" и лишая прав взыскателей ознакомиться с заключением результата оценки, судебный пристав-исполнитель ФИО18ДД.ММ.ГГГГ вынесла постановления о принятии результатов данной оценки. Судебный пристав-исполнитель ФИО18 нарушила права административных истцов, лишив их возможности ознакомиться с отчётом и оспорить сомнительную оценку рыночной стоимости арестованного имущества, принадлежащего ООО «СпецПромПроект» по отчёту ООО «Аналитический центр «Кронос» №ГКЛО-22/56р на трёх листах.
Согласно данным отчёта стоимость земельного участка площадью 5645 кв. м составляет 730 000 руб., нежилого здания – 3 850 833 руб., фундамента – 588 333 руб. Административные истцы с указанной оценкой не согласны, считают её подозрительно заниженной, не соответствующей рыночной стоимости. Согласно выпискам из ЕГРН кадастровая стоимость объектов составляет: земельный участок площадью 5645+/-53 кв.м с кадастровым номером 47:26:0102002:71 – 6 548 708,05 руб., административно-бытовое здание с кадастровым номером 47:26:0102002:103 – 25 013 611,43 руб., производственно-складской комплекс (фундамент – оставшаяся часть 10,3%) – 33 741 201,35 руб., всего 65 303 520 руб. Согласно отчёту ООО «Аналитический центр «Кронос» №ГКЛО-22/56р рыночная стоимость имущества ООО «СпецПромПроект» без НДС составляет 5 169 166 руб., что является всего 7,91% от кадастровой стоимости этого имущества. На момент выхода ФИО3 из Общества (июль 2015 г.) проводилась судебная экспертиза стоимости действительной доли ФИО3, как вышедшего участника из Общества, установленная стоимость земельного участка общей площадью 5645 кв.м, по адресу: <адрес>Б составляла 2 079 780,24 руб. Поскольку постановления судебного пристава-исполнителя вынесены исключительно в пользу одного взыскателя 4-ой очереди – ФИО3, без учёта ФИО5, ФИО6, ФИО4, ФИО7, которые являются взыскателями по зарплате в том числе, то имеется предположение, что судебный пристав-исполнитель ФИО18 лично заинтересована в продаже имущества ООО «СпецПромПроект» по дешёвой цене только в пользу ФИО3 (л.д.7-12, 64-65 т.1).
Определением от ДД.ММ.ГГГГ в одно производство с вышеуказанным административным делом для совместного рассмотрения и разрешения было объединено административное дело, возбужденное по административному иску ООО «СпецПромПроект» к судебному приставу-исполнителю ФИО18 и <адрес>ному отделению УФССП России по <адрес> с теми же самыми требованиями. В обоснование административного иска приведены те же самые обстоятельства, которые указаны в административном исковом заявлении ФИО4, ФИО7, ФИО5, ФИО6 (л.д.242-243 т.1, л.д.7-12 т.2).
В судебном заседании ФИО7 поддержала административный иск, пояснила, что административные истцы получили постановление о торгах от ДД.ММ.ГГГГ только ДД.ММ.ГГГГ, постановление было получено по исполнительному производству в отношении ФИО3, но производство сводное. С оценкой были не согласны, цена была занижена. Первые торги были назначены, о чем административные истцы не были уведомлены. По представленной судебной экспертизе разница в цене составляет в 4 раза.
ФИО4 поддержала административный иск, пояснила, что вторая экспертиза показывает, что первая оценка была занижена в разы. Понятное дело, что пошло достаточно много времени, и цена могла вырасти или снизится, но не в 4 раза.
ФИО5, ФИО6 поддержали административный иск.
Судебный пристав-исполнитель ФИО18 административные иски не признала, пояснила, что изначально у неё было производство, где взыскателем был ФИО3 Когда к ней стал подходить представитель административных истцов, она пояснила, что они к данному производству не имеют никакого отношения. Спустя какое-то время в службу судебных приставов поступило 4 исполнительных документа, и спустя ещё какое-то время все исполнительные производства (пять взыскателей – это административные истцы и заинтересованное лицо ФИО3), касающиеся «СпецПромПроекта», объединили, чтобы они были у одного судебного пристава.
В связи с тем, что в исполнительном документе об обращении взыскания на недвижимое имущество не была установлена первоначальная продажная стоимость, была проведена оценка. Не принять эту оценку судебный пристав не может, оценка обязательна для судебного пристава. После оценки «Кроноса» были вынесены постановления о принятии результатов оценки и о передаче имущества на торги. То, что одна из сторон не согласна с оценкой и оспаривает постановление о принятии оценки, это – её право. Возражает против заявленных требований, считает, что её действия законны, обоснованны и не подлежат отмене по тем документам, которые имеются в материалах дела.
В рамках исполнительного производства по ФИО14 был наложен арест и изначально оно в сводном не было, документ выходил в отношении ФИО3, после объединения в сводное производство, административным истцам, как участникам, также было направлено постановление. В любом случае результат торгов будет относиться ко всем производствам.
Представитель заинтересованного лица ФИО15 возражал против удовлетворения административных исков, пояснил, что оценка была проведена в рамках государственного контракта, по заявке приставов. Предусмотрен ли вообще вызов сторон для проведения оценки. Оценщик увидел объект, оценил. Возможно, было направлено извещение о доступе на территорию. Если у эксперта нет доступа, оценивается это, возможно, из-за забора, оценивается исходя из нормативов и различных корректировок, которые предусмотрены методическими рекомендациями. Оценивался как имущественный комплекс. Законом «Об исполнительном производстве» установлена реализация объектов в течение двух месяцев. Первый месяц реализуется по начальной стоимости, далее если заявок не было, стоимость уменьшается и реализуется второй месяц. Данные обстоятельства также учитываются в оценке, то, что имущество арестовано, на нем есть определенные обременения, что также может влиять на стоимость. Контракт заключен с Управлением службы судебных приставов, все отчеты в полном объёме направляются туда, после чего, возможно, частично направляется приставу то, что ему нужно. Доказательств недостоверности отчета, кроме не согласия со стоимостью, в материалы дела не предоставлено. Судебным экспертом имущество оценивалось совершенно на другую дату, в любом случае разница по стоимости может быть. Так как экспертиза была назначена в экспертном учреждении, предложенном административными истцами, их заинтересованность имеется.
Кроме того, в экспертном заключении выявлены недостатки и нарушения, которые им предоставлены с учетом не ФИО2 количества времени. Сама оценка эксперта вызывает сомнения. Оценщик оценивал комплекс целиком. Эксперту почему-то были заданы вопросы о том, сколько стоят по отдельности земельный участок, здание и фундамент. Эксперт и отвечал на каждый из вопросов, а оценивать надо было комплекс в целом, а не каждый объект по отдельности, так как реализация здания и участка по отдельности невозможна. Эксперт не проводил анализ НЭИ. Согласно ФСО-7 анализ НЭИ лежит в основе оценки. Эксперт проводил расчет стоимости здания только затратным подходом. При этом физический износ эксперт не рассчитывал, а определил сам экспертно. Однако эксперт по специальности не строитель, не строительно-технический эксперт. Величина физического износа оказывает существенное влияние на результат расчётов. Расчёт объекта оставшейся части здания, представляющей собой фундамент, эксперт проводил через определение стоимости здания, которую потом умножал на % оставшейся части – 10,3%. Логичнее и доказательнее было рассчитать стоимость строительства фундамента в текущих ценах, запросив строителей и стоимости строительства. Никто не проводил экспертизу на предмет возможности использования данного фундамента при новом строительстве. В аналоге из КО-Инвеста, который подобрал эксперт для определения стоимости строительства, доля фундамента занимает не 10,3%, а 14,9%. Это говорит о том, что аналог подобран неверно (л.д.141-142 т.4).
Заинтересованное лицо ФИО3 возражал против удовлетворения административных исков, пояснил, что административным истцам было известно о движении дела, на всех заседаниях суда они присутствовали. Был удивлен сумме оценки, которая в три раза меньше кадастровой стоимости.
Общество с ограниченной ответственностью «СпецПромПроект», привлеченное к участию в деле в качестве административного ответчика Управление Федеральной службы судебных приставов по <адрес> и его <адрес>ное отделение, заинтересованное лицо Межрегиональное территориальное управление Росимущества по Санкт-Петербургу и <адрес> извещены о времени и месте судебного разбирательства, не направили в суд своих представителей (л.д.4-6, 8 т.4).
Выслушав объяснения административных истцов, административного ответчика, заинтересованного лица, представителя заинтересованного лица, исследовав письменные доказательства, суд пришёл к следующему.
Согласно части 1 статьи 85 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее – Закон об исполнительном производстве) оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам.
Для оценки недвижимого имущества судебный пристав-исполнитель в силу пункта 1 части 2 статьи 85 Закона об исполнительном производстве обязан привлечь независимого оценщика.
Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика (пункт 3 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяет Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Федеральный закон N 135-ФЗ).
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (часть 1 статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ).
Согласно статье 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (часть 1 статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ).
Срок действия отчета об оценке имущества должника в настоящее время установлен частью 2 статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ, и составляет шесть месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Согласно части 2 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
В абзаце 3 пункта 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" дано разъяснение о том, что стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).
При рассмотрении дела об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав должника суд вправе назначить судебную экспертизу, что может послужить основанием для приостановления производства по делу (пункт 5 части 1 статьи 191 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
В резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.
В том случае, когда постановление судебного пристава-исполнителя об оценке признано незаконным, в резолютивной части судебного акта суд также обязывает судебного пристава-исполнителя вынести новое постановление с указанием оценки имущества должника, установленной судом.
Судом установлено, что решением Тосненского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № удовлетворены исковые требования ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО4 и ФИО7 к ООО «СпецПромПроект»; обращено взыскание на недвижимое имущество, принадлежащие ответчику: земельный участок площадью 5645+/-53 кв.м, с кадастровым номером 47:26:0102002:71, расположенный по адресу: <адрес>, д.Федоровское, <адрес>Б; нежилое трехэтажное здание (административно-бытовое) площадью 393,1 кв.м с кадастровым номером 47:26:0102002:103, расположенное по тому же адресу; нежилое одноэтажное здание (производственно-складской комплекс) площадью 1259,1 кв.м с кадастровым номером 47:26:0102001:343, расположенное по тому же адресу (л.д.18-23, 141-151 т.1, л.д.29-34 т.2).
В соответствии с выданными по вышеуказанному делу исполнительными листами постановлением судебного пристава-исполнителя <адрес> отделения УФССП России по <адрес>ФИО18 от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении должника ООО «СпецПромПроект» в пользу взыскателя ФИО3 (л.д.135-140 т.1);
постановлениями судебного пристава-исполнителя <адрес> отделения УФССП России по <адрес>ФИО18 от ДД.ММ.ГГГГ возбуждены исполнительные производства в отношении должника ООО «СпецПромПроект»: №-ИП в пользу взыскателя ФИО5 (л.д.27-29, 193-199 т.1, л.д.35-36 т.2), №-ИП в пользу взыскателя ФИО6 (л.д.30-32, 200-206 т.1, л.д.38-39 т.2), №-ИП в пользу взыскателя ФИО4 (л.д.33-35, 207-213 т.1, л.д.41-43 т.2), №-ИП в пользу взыскателя ФИО7 (л.д.36-38, 214-220 т.1, л.д.44-46 т.2).
ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель ФИО18 вынесла постановление об аресте имущества, принадлежащего должнику ООО «СпецПромПроект» в размере и объёме, необходимых для исполнения требований исполнительного документа с учётом взыскания исполнительского сбора и расходов на совершение исполнительных действий (л.д.164 т.1).
Согласно акту о наложении ареста (описи имущества) от того же числа аресту (описи) подвергнуто следующее имущество: земельный участок площадью 6545+/-53 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>Б, кадастровый №, предварительная оценка 1 млн.руб.; нежилое трехэтажное здание (административно-бытовое) площадью 391,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>Б, кадастровый №, предварительная оценка 5,1 млн.руб.; нежилое одноэтажное здание (административно-бытовое) площадью 1259,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>Б, кадастровый №, предварительная оценка 5 млн.руб. (л.д.165-167 т.1).
Постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО18 от ДД.ММ.ГГГГ для участия в исполнительном производстве №-ИП, а именно оценки арестованного имущества привлечен специалист ООО «АЦ «Кронос» (л.д.168-169 т.1).
Постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО18 от ДД.ММ.ГГГГ снят арест с нежилого одноэтажного здания (производственно-складской комплекс) площадью 1259,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>Б, кадастровый №, предварительная оценка 5 млн.руб. (л.д.172-173 т.1).
ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление об аресте имущества, принадлежащего должнику ООО «СпецПромПроект» в размере и объёме, необходимых для исполнения требований исполнительного документа с учётом взыскания исполнительского сбора и расходов на совершение исполнительных действий (л.д.174 т.1).
Согласно акту о наложении ареста (описи имущества) от того же числа аресту (описи) подвергнуто следующее имущество: фундамент, расположенный по адресу: <адрес>Б, кадастровый №, предварительная оценка 1 млн.руб. (л.д.175-177 т.1).
Согласно отчёту ООО «Аналитический центр «Кронос» №ГКЛО-22/56р об оценке рыночной стоимости арестованного имущества, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка площадью 5645 кв.м, с кадастровым номером 47:26:0102002:71, расположенного по адресу: <адрес>, д.Федоровское, <адрес>Б, составляет с учетом НДС 20% 730 000 руб., без учета НДС 20% 730 000 руб.; нежилого здания площадью 393,1 кв.м с кадастровым номером 47:26:0102002:103, расположенного по тому же адресу, составляет с учетом НДС 20% 4 621 000 руб., без учета НДС 20% 3 850 833 руб.; нежилого здания площадью 1259,1 кв.м с кадастровым номером 47:26:0102001:343, расположенного по тому же адресу, составляет с учетом НДС 20% 706 000 руб., без учета НДС 20% 588 333 руб. (л.д.39-41, 178-180 т.1, л.д.47-48, 132-134 т.2).
В рамках исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО18 от ДД.ММ.ГГГГ приняты результаты оценки в соответствии с отчетом оценщика №ГКЛО-22/56р от ДД.ММ.ГГГГ об оценке арестованного имущества: фундамент, расположенный по адресу: <адрес>Б, кадастровый №, стоимость без учёта НДС – 588 333 руб. (л.д.42, 181-182 т.1, л.д.51-52 т.2);
постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО18 от ДД.ММ.ГГГГ приняты результаты оценки в соответствии с отчетом оценщика №ГКЛО-22/56р от ДД.ММ.ГГГГ об оценке арестованного имущества: земельный участок площадью 6545+/-53 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>Б, кадастровый №, стоимость без учёта НДС 730 000 руб., нежилое трехэтажное здание (административно-бытовое) площадью 391,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>Б, кадастровый №, стоимость без учёта НДС 3 850 833 руб. (л.д.43 т.1, л.д.49-50 т.2);
постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО18 от ДД.ММ.ГГГГ переданы в Межрегиональное территориальное управление Росимущества по Санкт-Петербургу и <адрес> на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, следующее имущество: фундамент, расположенный по адресу: <адрес>Б, кадастровый №, стоимость – 588 333 руб. (л.д.44-45 т.1, л.д.53-54 т.2);
постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО18 от ДД.ММ.ГГГГ переданы в Межрегиональное территориальное управление Росимущества по Санкт-Петербургу и <адрес> на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, следующее имущество: земельный участок площадью 6545+/-53 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>Б, кадастровый №, стоимость – 730 000 руб., нежилое трехэтажное здание (административно-бытовое) площадью 391,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>Б, кадастровый №, стоимость – 3 850 833 руб. (л.д.46-47, 183-185 т.1, л.д.55-56 т.2).
В тот же день судебным приставом-исполнителем ФИО18 оформлены заявки на торги вышеуказанного арестованного имущества (л.д.48-50, 186-188 т.1).
Постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО18 от ДД.ММ.ГГГГ исполнительные производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ объединены в сводное исполнительное производство, которому присвоен номер №-СД (л.д.191-192 т.1).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", по ходатайству административного истца судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО1 ООО «Оценочная фирма «ФИО8-Оценка» (л.д.191-193 т.3).
Из заключения эксперта ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ N 21-1-23 следует, что на дату проведения исследования ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка площадью 5645 кв.м, с кадастровым номером 47:26:0102002:71, расположенного по адресу: <адрес>, д.Федоровское, <адрес>, округленно составляет 4 283 800 руб.; рыночная стоимость трехэтажного нежилого здания площадью 393,1 кв.м, с кадастровым номером 47:26:0102002:103, расположенного по адресу: <адрес>, д.Федоровское, <адрес>, округленно составляет 11 287 000 руб., рыночная стоимость нежилого здания площадью 1259,1 кв.м (оставшаяся часть 10,3% - фундамент) с кадастровым номером 47:26:0102001:343, расположенного по адресу: <адрес>, д.Федоровское, <адрес>, округленно составляет 4 869 000 руб. (л.д.90 т.4).
Из заключения эксперта следует, что для оценки земельного участка был применён сравнительный подход, то есть совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, техническим и другим характеристиками, определяющим его стоимость (л.д.32 т.4). Объектами-аналогами были выбраны пять земельных участка с видом разрешенного использования для размещения промышленных и складских зданий, расположенных в г.<адрес>: 1) площадью 6395 кв.м стоимостью 7 млн.руб., 2) площадью 3000 кв.м стоимостью 3 млн.руб., 3) площадью 10 000 кв.м стоимостью 9 млн.руб., 4) площадью 9000 кв.м стоимостью 11,399 млн.руб., 5) площадью 3600 кв.м стоимостью 5,4 млн.руб. Путем деления стоимости на площадь, экспертом определена стоимость 1 кв.м каждого земельного участка, которая составила в том же порядке перечисления земельных участков: 1094,61 руб., 1000 руб., 900 руб., 1266,65 руб. и 1500 руб. (л.д.107-109 т.4).
Экспертом были применены корректировки как увеличивающие стоимостью 1 кв.м объекта-аналога, так и уменьшающие её. Корректировка на торг для всех земельных участков была принята в 0,93 (л.д.110 т.4). Для второго участка применена корректировка в 1,41, так как транспортная и пешеходная доступность данного участка была средней, а остальных хорошая (л.д.112 т.4). Применены корректировки отношения площади объекта оценки к площади объекта-аналога (л.д.112 т.4). Ко всем объектам-аналогам подведено электричество. К первому объекту-аналогу применена корректировка 0,93, так как земельный участок был обеспечен водоснабжением, к четвертому объекту-аналогу применена корректировка 0,88, так как земельный участок был обеспечен водоснабжением и канализацией, к пятому объекту аналогу подведено газоснабжение, корректировка 0,86 (л.д.113 т.4). Скорректированная цена за 1 кв.м в том же порядке перечисления земельных участков составила 985,5 руб., 1150,6 руб., 993,6 руб., 1213,5 руб. и 1023,6 руб. Исходя из скорректированных цен за 1 кв.м экспертом определена рыночная стоимость 1 кв.м объекта оценки, которая составила 1067,2 кв.м, и рыночная стоимость земельного участка без учета обременения, путем умножения рыночной стоимости 1 кв.м на площадь земельного участка, 6 024 600 руб. (л.д.114 т.4).
Выбор объектов-аналогов, по мнению суда, является правильным, что делает корректной сравнение стоимости этих объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объекта оценки. Объекты-аналоги расположены в том же населенном пункте, находятся в собственности, как оцениваемый земельный участок. Корректировка на общую площадь участков учитывает снижение стоимости в пересчёте на единицу сравнения (кв.м) с увеличением площади объекта в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше) – л.д.42 т.4.
В отличии от объектов-аналогов оцениваемый земельный участок имеет обременение в виде сервитута площадью 460 кв.м на право проезда-прохода в пользу владельца смежного земельного участка (л.д.34, 46-47 т.4), поэтому экспертом подсчитана рыночная стоимость обременения, рыночная стоимость земельного участка без учета обременения уменьшена на рыночную стоимость обременения и получена рыночная стоимость земельного участка с учетом обременения. При оценке обременения экспертом использован тот же сравнительный подход, выбраны несколько объектов, которые можно использовать в качестве аналогов – земельных участков, сдаваемых в аренду, для сравнении с оцениваемым земельным участком площадью 460 кв.м и проведения соответствующих корректировок на их отличия (л.д.47, 125-129 т.4). Объектов для сравнения было тоже пять: два земельных участка в г.<адрес>, два – в <адрес> и один – в <адрес>. В качестве единицы измерения принималась стоимость аренды за 1 кв.м земельного участка в месяц (л.д.48, 123-124 т.4). Средневзвешенная рыночная ставка арендной платы за 1 кв.м земельного участка в месяц составляет 37,2 руб. Средневзвешенная рыночная ставка арендной платы за земельный участок площадью 460 кв.м в месяц составляет 17 114 руб. Средневзвешенная рыночная арендная плата за земельный участок площадью 460 кв.м в год составляет 205 368 руб. (л.д.49, 129 т.4). Фактически текущая стоимость сервитута на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ равна стоимости права аренды земельного участка и рассчитывалась экспертом доходным подходом – методом капитализации арендной платы за оставшийся период действия обременения (сервитута) с использованием финансовой функции ПС (приведенная стоимость) офисной программы Excel (л.д.49 т.4). В соответствии со свидетельством о регистрации права на земельный участок срок действия обременения земельного участка (сервитута) соответствует его долгосрочной аренде на 49 лет, начиная с ДД.ММ.ГГГГ Соответственно, дата окончания аренды – сентябрь 2061 г. С даты назначении сервитута по дату экспертизы прошло 127 месяцев или 10,58 лет. Соответственно, количество оставшихся периодов платежей составляет 49 – 10,58 = 38,42 года. Стоимость сервитута земельного участка с площадью обременения 460 кв.м в составе земельного участка общей площадью 5645 кв.м с кадастровым номером 47:26:60102002:71 на дату проведения исследования округленно составляет 1 740 800 руб. Следовательно, рыночная стоимость данного земельного участка с учетом обременения сервитутом округленно составит 6 024 600 руб. – 1 740 800 руб. = 4 283 800 руб. (л.д.56-57, 130 т.4).
При оценке рыночной стоимости трехэтажного здания площадью 393,1 кв.м с кадастровым номером 47:26:0102002:103 эксперт отказался от использования доходного и сравнительного подходов. Невозможность применения сравнительного подхода при оценке указанного здания обоснована тем, что на открытом рынке коммерческой недвижимости в районе расположения исследуемого здания отсутствуют предложения по продаже аналогичных объектов в аналогичном состоянии (л.д.66-67 т.4). Оценка объекта проводилась на основании сборника «Укрупнённые показатели стоимости строительства» (УПСС) – «Общественные здания». В уровне цен на ДД.ММ.ГГГГ для условий строительства в <адрес>, серия «Справочник оценщика», Москва, ООО «КО-ИНВЕСТ», 2020 год – 696 стр. Представленная в справочнике информация предназначается для использования при определении стоимости строительства оцениваемого объекта в рамках затратного подхода. Стоимость строительства определяется как текущая стоимость нового аналогичного объекта, эквивалентного по основным параметрам оцениваемому объекту. При оценке объекта предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих некоторое несоответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объёмно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства (л.д.68 т.4).
В качестве объекта аналога выбран объект, имеющий код ОЗ.03.000.0106 по справочнику КО-ИНВЕСТ трехэтажный со стенами из пенобетонных блоков на железобетонном фундаменте со сборными железобетонными перекрытиями и покрытиями строительным объемом до 10 000 куб.м, стоимость за 1 куб.м – 12 829 руб. (л.д.72 т.4). Поправка (коэффициент) на изменение цен после издания Справочника определена экспертом в 1,286. Поправка на региональное различие в уровне цен для <адрес> в 0,888 (л.д.74 т.4).
Стоимость нового строительства нежилого административно-бытового здания на дату оценки до расчёта прибыли предпринимателя, определенная затратным подходом, без учёта НДС, составляет 21 973 684 руб. Прибыль предпринимателя составляет 7,01% Стоимость нового строительства административно-бытового здания с учётом прибыли предпринимателя составляет 23 514 039 руб. (л.д.77, 131-132 т.4).
По результатам осмотра указанного здания экспертом выявлено разрушение части основных конструктивных элементов, в том числе сильное повреждение наружных стен, перегородок и перекрытий. Произошло обрушение части перекрытий здания. Отсутствуют оконные и частично дверные блоки. Имеются повреждения фундамента, его выкрашивание. Осмотром установлено нарушение геометрии стен и наличие значительных сквозных трещин. Эксперт принял решение произвести оценку величины накопленного износа согласно Методике определения физического износа гражданских зданий, утвержденных приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д.79 т.4). Также экспертная оценка физического износа строений косвенным методом проводится на основании их визуального осмотра с помощью шкалы, приведенной в учебнике ФИО16 (Реконструкция зданий: Учебник для строительных вузов. М.: Высшая школа, 1981) и представленной таблице (л.д.80 т.4). Эксперт пришёл к выводу о том, что его состояние соответствует 60% износа и дальнейшая эксплуатация возможна только после значительных капитального ремонта или реконструкции. Величина накопленного износа на дату проведения экспертизы без учёта НДС составила 14 108 423 руб. Вычитанием суммарного износа из стоимости нового строительства объекта оценки определяется рыночная стоимость исследуемого административно-бытового здания. Рыночная стоимость объекта без НДС составляет 23 514 039 руб. – 14 108 423 руб. = 9 405 616 руб., с учётом НДС округленно составляет 11 287 000 руб. (л.д.81 т.4).
Объект оценки изначально являлся нежилым зданием производственно-складского назначения, имеющим 1 этаж, общей площадью 1259,1 кв.м. На дату производства экспертизы указанное здание было демонтировано, кроме фундамента, удельный вес которого в составе всего здания составляет 10,3% (л.д.83 т.4). В качестве объекта аналога выбран объект имеющий код СЗ.19.000.0066 по справочнику КО-ИНВЕСТ с каркасом из стальных металлоконструкций строительным объемом 20 000 куб.м на железобетонном фундаменте стоимостью 29 465 руб. за 10 куб.м (л.д.84 т.4). Эксперт применил поправку на разницу в объёме для здания производственно-складского комплекса 1,16 (л.д.85 т.4), поправку (коэффициент) на изменение цен после издания Справочника 1,291, поправку (коэффициент) на региональное различие в уровне цен для <адрес> в 0,936 (л.д.86 т.4).
Стоимость нового строительства нежилого здания производственно-складского комплекса на дату оценки до расчёта прибыли предпринимателя, определенная затратным подходом, без учёта НДС, составляет 44 201 462 руб. (л.л.87 т.4) Прибыль предпринимателя составляет 11,4%. Стоимость нового строительства здания производственно-складского комплекса с учётом прибыли предпринимателя составляет 49 240 429 руб. (л.д.88 т.4). Стоимость нового строительства фундамента указанного здания составляет без учёта НДС: 49 240 429 руб. х 10,3% = 5 071 764 руб.
По результатам осмотра фундамента производственно-складского здания экспертом выявлено частичное повреждение монолитной плиты и цокольной части фундамента. Используя таблицы износов Методики определения физического износа гражданских зданий, экспертная оценка износа указанного фундамента составляет 20%. Величина накопленного износа фундамента на дату проведения экспертизы без учёта НДС составила 1 014 353 руб. Вычитанием суммарного износа из стоимости нового строительства фундамента определяется рыночная стоимость исследуемого здания производственно-складского комплекса (оставшаяся часть 10,3% - фундамент). Рыночная стоимость объекта без НДС составляет 5 071 764 руб. – 1 014 353 руб. = 4 057 411 руб., с учётом НДС округленно составляет 4 869000 руб. (л.д.89, 133-134 т.4).
Давая оценку представленному в материалы дела отчёту №ГКЛО-22/39р об оценке рыночной стоимости арестованного имущества, суд отмечает, что оценщиком ФИО17 был применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метод прямой капитализации в рамках доходного подхода (л.д.181 т.2). В рамках отчета была применена скидка на условия сделки на уровне 9% для объектов недвижимости офисного назначения, что соответствует объектам офисной недвижимости, расположенным в населенных пунктах <адрес> (группа В) – л.д.196 т.2.
В качестве объектов-аналогов использовались три здания, обеспеченные электроснабжением, отоплением (газоснабжением), водоснабжением и канализацией: 1) одноэтажное административное здание площадью 306,80 кв.м, требующее проведения капитального ремонта, расположенное на земельном участке площадью 1700 кв.м в <адрес> городского поселения, стоимостью 6,3 млн.руб. с учётом НДС, стоимость 1 кв.м с НСД 20 535 руб.; 2) одноэтажное ПСН площадью 250 кв.м, требующее проведения капитального ремонта, расположенное на земельном участке площадью 3000 кв.м в <адрес>, стоимостью 5 млн.руб. с учетом НДС, стоимость 1 кв.м с НСД 20 000 руб.; 3) трехэтажное ПСН площадью 302 кв.м, требующее проведения косметического ремонта, расположенное на земельном участке площадью 350 кв.м в д.ФИО2 сельского поселения <адрес>, стоимостью 6,5 млн.руб. с учётом НДС, стоимость 1 кв.м с НСД 21 523 руб. (л.д.206 т.2).
Из таблицы следует, что стоимость 1 кв.м каждого объекта была уменьшена на 9% по условиям сделки (то есть торг), первых двух объектов увеличена на 18,8% ввиду отдаленности от КАД на 56 и 58 км, первого объекта увеличена на 2%, второго – увеличена на 0,7%, третьего – увеличена на 3,4% по коэффициенту застройки; первых двух объектов увеличена на 26% на проведение капитального ремонта, третьего объекта увеличена на 12% на проведение косметического ремонта, второго объекта уменьшена на 5% ввиду его площади. Скорректированная стоимость 1 кв.м составила: первого объекта – 27 420 руб., второго – 25 568 руб., третьего – 22 597 руб., исходя из которых стоимость 1 кв.м оцениваемого объекта составила 24 975 руб., а стоимость объекта оценки 9 817 597 руб. с НДС (л.д.212 т.2).
Доля стоимости земельного участка в стоимости комплекса недвижимости составила 0,12 (л.д.210 т.2). Стоимость земельного участка составила 1 178 000 руб., улучшения 8 639 597 руб. (л.д.216 т.2).
При доходном подходе выбраны три объекта-аналога, обеспеченные электроснабжением, отоплением (газоснабжением), водоснабжением и канализацией: 1) 1-2 этажа площадью 142 кв.м в <адрес>, с назначением административное, требующее капитального ремонта, стоимость 500 руб./кв.м в мес. с учётом НДС и без учета КУ; 2) одноэтажное площадью 50 кв.м в <адрес> с назначением ПСН, состояние нормальное, стоимостью 25 000 руб. в мес. с учётом НДС и без учёта КУ или 500 руб. за 1 кв.м; 3) 1-2 этажа площадью 200,2 кв.м в <адрес> с назначением ПСН, состояние нормальное, стоимостью 160 160 руб. в месяц с учетом НДС и без учета КУ или 800 руб. за 1 кв.м (л.д.219 т.2). Далее в отчете применены аналогичные корректировки, как при сравнительном подходе и определена арендная плата объекта оценки в 641 руб. в мес. за 1 кв.м (л.д.224 т.2). Рыночная стоимость объектов оценки, определенная в рамках доходного подхода, составила 9 723 800 руб. с учётом НДС (л.д.227 т.2).
Также оценщиком произведен расчёт рыночной стоимости объектов оценки затратным подходом: 1) стоимость строительства административно-бытового здания 16 611 903,36 руб., физический износ составляет 13,13%, итого стоимость объекта оценки с учётом износа, без НДС – 14 431 343 руб., с учётом НДС округлённо 17 318 000 руб.; 2) стоимость строительства производственно-складского комплекса 2 771 387,48 руб., физический износ составляет 20,41%, итого стоимость объекта оценки с учётом износа, без НДС – 2 205 798 руб., с учётом НДС округлённо 2 647 000 руб. Оба объекта – 19 965 000 руб., земельный участок 1 178 000 руб., итого рыночная стоимость объектов оценки, определенная в рамках затратного подхода составила 21 143 000 руб. с учётом НДС. В отчете допущена описка, вместо «затратного» написано «доходного» (л.д.232 т.2).
Далее в отчёте производится согласование результатов оценки: складываются стоимости, определенные при доходном подходе и сравнительном подходе и сумма делится на два. (9 723 800 руб. + 9 817 597 руб.)/ 2 = 9 770 699 руб. Затратный подход не участвует в согласовании результатов оценки, так как, по мнению оценщика, в условиях, когда цены в строительной отрасли сильно колеблются, наблюдается постоянный рост цен на строительные материалы и пр., достоверно определить затраты на строительство и реальную прибыль продавца в рамках затратного подхода невозможно. Данный подход ФИО2 отражает стоимость объекта со стороны продавца и не учитывает реальные предложения рынка недвижимости и покупательского спроса (л.д.234 т.2).
Тем не менее, оценщик использует данные, полученные в рамках затратного подхода стоимость административно-бытового здания 17 318 000 руб. составляет 86,74% в общей стоимости зданий, а стоимость производственно-складского комплекса 2 647 000 руб. – 13,26% в общей стоимости зданий.
Рыночная стоимость объекта оценки – арестованного имущества, принадлежащего ООО «СпецПромПроект» на дату оценки округленно составляет 9 770 000 руб. с учетом НДС 20% или 8 338 000 руб. без учета НДС 20%, в том числе земельный участок - 1 178 000 руб., нежилое здание с кадастровым номером 47:26:0102002:103 с учётом НДС – 7 452 855 руб., без учета НДС – 6 210 713 руб., нежилое здание с кадастровым номером 47:26:0102001:343 с учётом НДС – 1 139 145 руб., без учета НДС – 949 287 руб. (л.д.235 т.2). Ранее в отчёте было указано, что при проведении расчётов в составе объекта оценки не учитывалась площадь объекта незавершенного строительства, так как степень готовности объекта очень низкая, эксплуатация объекта невозможна. Наличие в составе объекта оценки объекта, незавершенного строительством, существенно не влияет на его стоимость на рынке коммерческой недвижимости (л.д.205 т.2). Речь идет о здании, от которого остался только фундамент. Поскольку ранее с объектами-аналогами сравнивалось только одно здание, и его рыночная стоимость была определена в 8 639 597 руб. (исключена стоимость земельного участка), то вычитание из данной суммы стоимости не участвовавшего в сравнении фундамента пропорционально стоимости этого объекта, определенного в рамках другого подхода, носит искусственный характер. Оценщику было дано задание оценить три объекта: земельный участок, здание и фундамент, в рамках сравнительного подхода он признал стоимость этого фундамента равной нулю, при доходном подходе фундамент не учитывал, а затратный подход отверг по вышеуказанным соображениям, следовательно, определенная оценщиком стоимость нежилого здания с кадастровым номером 47:26:0102001:343 имеет заведомо недостоверный характер, а также заведомо уменьшает на 1 139 145 руб. или на 949 287 руб. в зависимости от НДС стоимость нежилого здания с кадастровым номером 47:26:0102002:103.
В заключении в отчете ко всем стоимостям применена ликвидационная скидка при реализации имущества должника в рамках исполнительного производства, которая составляет 38,03% и получены окончательные результаты: рыночная стоимость без учета НДС 20% земельного участка составила 730 000 руб., нежилого здания с кадастровым номером 47:26:0102002:103 – 3 850 833 руб., нежилое здание с кадастровым номером 47:26:0102001:343 – 588 333 руб., итого 5 169 166 руб. Из отчёта следует, что ликвидационная стоимость объекта определяется на основе его рыночной стоимости в соответствии с концепцией вынужденности и ускоренности реализации объекта. Результатом оценки, выполненной при условии фиксированного периода экспозиции, если этот период короче разумно долгого периода экспозиции объекта, является не рыночная, а ликвидационная стоимость объекта (л.д.237 т.2). Оценщик принял срок вынужденной реализации объекта оценки в рамках исполнительного производства равным 2 месяцам. Рыночный срок экспозиции объектов оценки принят равным 16 месяцам (л.д.238 т.2).
Таким образом, оценщик в отчете определил ликвидационную стоимость всех трех объектов, назвав её рыночной. Федеральным законом "Об исполнительном производстве" установлено требование, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам. Понятие рыночной стоимости раскрыто в части 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Определенная оценщиком стоимость всех трех объектов не является рыночной, поскольку он исходит из вынужденного характера сделки – продажа имущества в рамках исполнительного производства. Суд находит недостоверными сведения, содержащиеся в отчете, о рыночной стоимости земельного участка площадью 5645+/-53 кв.м, с кадастровым номером 47:26:0102002:71, расположенном по адресу: <адрес>, д.Федоровское, <адрес>Б, с учетом НДС 20% - 730 000 руб., без учета НДС 20% - 730 000 руб.; нежилого здания площадью 393,1 кв.м с кадастровым номером 47:26:0102002:103, расположенного по тому же адресу, с учетом НДС 20% - 4 621 000 руб., без учета НДС 20% - 3 850 833 руб.; нежилого здания площадью 1259,1 кв.м с кадастровым номером 47:26:0102001:343, расположенного по тому же адресу, с учетом НДС 20% - 706 00 руб., без учета НДС 20% - 588 333 руб. (л.д.39-41, 178-180 т.1, л.д.47-48, 132-134 т.2).
Исковое требование о признании отчета оценщика недостоверным не может быть удовлетворено, поскольку отчет выполнен не административными ответчиками, а третьим лицом – заинтересованным лицом ООО «Аналитический центр «Кронос», сам по себе отчёт не создает правовых последствий для сторон исполнительного производства, юридические последствия имеют принятые на основе его постановления о принятии результатов оценки.
У суда нет оснований для несогласия с выводами эксперта о рыночной стоимости арестованных в рамках исполнительных производств земельного участка и расположенных на нём объектов. Эксперт ФИО1 имеет высшее техническое образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ по направлению «Оценка недвижимости», выдан ФБУ «Федеральный ресурсный центр», действителен до ДД.ММ.ГГГГ; диплом о профессиональной переподготовке Межотраслевого института повышения квалификации и переподготовки кадров СПб государственного инженерно-экономического университета, ПП № от ДД.ММ.ГГГГ, специализация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Судебная оценочная экспертиза» Московского финансово-промышленного университета «Синергия», регистрационный №; диплом о профессиональной переподготовке СПб государственного университета, ПП № от ДД.ММ.ГГГГ, специализация «Оценка стоимости недвижимости»; является членом Ассоциации саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», членом Некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (л.д.11, 135-139 т.4).
Суд отвергает утверждение ООО «Аналитический центр «Кронос» о заинтересованности эксперта, которое основывает исключительно на том, что данный эксперт был предложен административными истцами. Выбор эксперта был осуществлен судом по тем соображениям, что эксперт ФИО1, являющийся генеральным директором Общества с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «ФИО8-Оценка» предложил наименьшую цену за проведение исследования, что следует из ответов на запросы суда (л.д.165-183 т.3). Административные истцы, будучи взыскателями по нескольким исполнительным производствам, длительное время не могут получить с должника присужденное им, поэтому цена исследования для них важна. Предыдущая экспертиза не была проведена ввиду того, что экспертное учреждение значительно увеличило цену исследования.
Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения (л.д.10 т.4). Выводы эксперта о рыночной стоимости объектов оценки обоснованны проведенным им исследованием.
Суд находит не состоятельными следующие возражения заинтересованного лица о порочности заключения эксперта: 1) эксперт определял стоимость земельного участка, здания и фундамента, тогда как надо было оценивать комплекс в целом, а не каждый объект по отдельности, так как реализация здания и участка по отдельности невозможна; 2) эксперт определил физический износ зданий, не имея специальности строителя, не будучи строительно-техническим экспертом; 3) не проводил анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
Исходя из требований исполнительного документа, обращению взыскания подлежали три объекта: земельный участок, нежилое трехэтажное здание (административно-бытовое) и нежилое одноэтажное здание (производственно-складской комплекс), поэтому следовало делать оценку каждого объекта. В процессе исполнительного производства от нежилого одноэтажного здания (производственно-складского комплекса) остался только фундамент, соответствующие изменения внесены в исполнительное производство.
В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Министерства экономического развития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611, при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:
а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;
б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;
в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);
г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:
определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
определение прибыли предпринимателя;
определение износа и устареваний;
определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;
д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;
е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:
данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
сметных расчетов;
информации о рыночных ценах на строительные материалы;
других данных;
ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;
з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;
и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.
Из данного пункта следует, что стоимости земельного участка и расположенного на нём объекта определяются отдельно; что оценщик обязан определить износ объекта недвижимости и его устаревание, и уполномочен это делать. Методики определения физического износа зданий указаны в заключении эксперта, о чем ранее указано в настоящем решении (л.д.79-81 т.4).
Доводы заинтересованного лица о неверном подборе объекта-аналога для расчета стоимости фундамента являются необоснованными, объекты-аналоги не могут быть полностью тождественными оцениваемым объектам. Разница доли фундамента в оцениваемом объекте 10,3%, в объекте-аналоге – 14,9% – незначительна. Экспертом определена стоимость фундамента, исходя из реальной его доли 10,3% в существовавшем ранее одноэтажном здании.
Эксперт не должен был проводить анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, поскольку в рамках исполнительного производства исключается перепрофилирование объекта и его использование по другому назначению, отличному от указанного в документах на данное имущество, арестованное имущество выставляется на торги с характеристиками, указанными в правоустанавливающих документах, например, административно-бытовое здание площадью 393,1 кв.м, назначение: нежилое (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ – л.д.25 т.1).
В силу части 3 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление о признании незаконными решений, действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя может быть подано в суд в течение десяти дней со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
Административное исковое заявление ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 направлено в адрес суда ДД.ММ.ГГГГ (л.д.61 т.1), административное исковое заявление ООО «СпецПромПроект» - ДД.ММ.ГГГГ (л.д.69 т.2). Из представленных в материалы дела документов следует, что копии оспариваемых постановлений были получены ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7ДД.ММ.ГГГГ (л.д.51-53 т.1), а ООО «СпецПромПроект» - ДД.ММ.ГГГГ (л.д.59-60 т.2).Таким образом, срок на обращение в суд административными истцами не был пропущен.
В соответствии с частью 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания незаконными решения, действия (бездействия) должностного лица службы судебных приставов необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие решения, действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения, и нарушение решением, действием (бездействием) прав и законных интересов административного истца (пункт 1). При отсутствии хотя бы одного из названных условий (отсутствия совокупности названных условий) суд отказывает в удовлетворении требования о признании незаконными оспариваемых решения, действия (бездействия) (пункт 2).
Суд считает тождественными требования административных истцов о признании незаконными действий / бездействия судебного пристава-исполнителя <адрес> отделения УФССП России по <адрес>ФИО18, заключающиеся в вынесении постановлений от ДД.ММ.ГГГГ №№ и 47035/22/7558700 о принятии результатов оценки по материалам исполнительного производства №-ИП, постановлений от ДД.ММ.ГГГГ №№ и 47035/22/7561161 о передаче арестованного имущества на торги;
и о признании незаконными и необоснованными постановлений судебного пристава-исполнителя <адрес> отделения УФССП России по <адрес>ФИО18 от ДД.ММ.ГГГГ №№ и 47035/22/7558700 о принятии результатов оценки по материалам исполнительного производства №-ИП; постановлений судебного пристава-исполнителя <адрес> отделения УФССП России по <адрес>ФИО18 от ДД.ММ.ГГГГ №№ и 47035/22/7561161 о передаче арестованного имущества на торги. Речь идет об одном и том же – постановлениях
Суд находит, что действия, связанные с оценкой принадлежащего должнику имущества, судебным приставом-исполнителем совершены в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", поскольку судебный пристав-исполнитель не вправе давать правовую оценку отчету оценщика с позиции его достоверности и обоснованности, и в силу закона стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя.
Постановления от ДД.ММ.ГГГГ о передаче арестованного имущества на торги соответствуют части 6 статьи 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве", согласно которой судебный пристав-исполнитель не ранее десяти и не позднее двадцати дней со дня вынесения постановления об оценке имущества должника выносит постановление о передаче имущества должника на реализацию.
Однако, проанализировав положения вышеназванного Федерального закона и Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценив представленные доказательства в их совокупности, суд пришёл к выводу о несоответствии оспариваемых постановлений о принятии результатов оценки требованиям действующего законодательства в части определения рыночной стоимости спорных земельного участка, здания и фундамента в связи с принятием судебным приставом-исполнителем за основу недостоверной (не соответствующей реальной рыночной стоимости) оценки стоимости недвижимого имущества должника ООО «СпецПромПроект».
Признавая недостоверными результаты оценки объектов недвижимости, произведенные в рамках исполнительного производства, суд устанавливает стоимость имущества на основании выводов эксперта по результатам проведенной судебной экспертизы, возлагая на судебного пристава-исполнителя обязанность вынести постановление в отношении нереализованного имущества ООО «СпецПромПроект» с указанием оценки имущества должника в соответствии с рыночной стоимостью, установленной проведенной по административному делу судебной экспертизой.
В соответствии с частью 1 статьи 34 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" возбужденные в отношении одного должника несколько исполнительных производств имущественного характера, а также возбужденные в отношении нескольких должников исполнительные производства по солидарному взысканию в пользу одного взыскателя объединяются в сводное исполнительное производство.
Решение вопроса об объединении исполнительных производств в сводное исполнительное производство в каждом конкретном случае остается на усмотрение судебного пристава-исполнителя, и подлежит разрешению с учетом особенностей исполнительных производств и целесообразности их объединения в целях правильного, своевременного и полного исполнения исполнительных документов.
По смыслу указанной нормы все исполнительные действия, совершенные в рамках сводного исполнительного производства, распространяются на каждое исполнительное производство, включенное в его состав.
Учитывая, что по исполнительным производствам, по которым взыскателями являются административные истцы, постановления о принятии результатов оценки не выносились, ДД.ММ.ГГГГ исполнительные производства №-ИП, №-ИП, №-ИП, №-ИП, №-ИП были объединены в сводное исполнительное производство №-СД, у суда отсутствуют основания для обязания судебного пристава-исполнителя <адрес> отделения УФССП России по <адрес>ФИО18 вынести новые постановления по исполнительным производствам в пользу взыскателей ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к должнику Обществу с ограниченной ответственностью «СпецПромПроект» об обращении взыскания на объекты недвижимости с указанием оценки имущества должника, установленной судом.
Разрешение требования о привлечении судебного пристава-исполнителя ФИО18 к дисциплинарной и иной ответственности не относится к компетенции суда и подлежит отказу.
В силу положений ч.1 ст.103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В соответствии со ст.106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; другие признанные судом необходимыми расходы.
Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения; размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами (ч.3 ст.108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
В силу разъяснений, данных в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", при удовлетворении заявления об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника судебные расходы по делу подлежат возмещению привлеченным к участию в деле территориальным органом ФССП России, в котором осуществляет (осуществляло) служебную деятельность указанное должностное лицо.
Согласно счёту Общества с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «ФИО8-Оценка» стоимость экспертизы составила 30 000 руб. (л.д.249 т.3). Согласно платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ№ФИО5 внёс данную сумму на счёт Управления судебного департамента в <адрес> л/с 05451301500 в качестве оплаты судебной экспертизы (л.д.140 т.4). Генеральный директор Общества с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «ФИО8-Оценка» ФИО1 просил перечислить данную сумму с указанного счета на счет организации по указанным в сопроводительном письме реквизитам (л.д.248 т.3).
Поскольку при разрешении дела судом признана недостоверной принятая судебным приставом-исполнителем на основании отчета оценка имущества, и установлены стоимость имущества в соответствии с заключением проведенной по делу судебной экспертизы и факт нарушения прав и законных интересов административного истца принятой судебным приставом-исполнителем оценкой имущества в связи с ее недостоверностью, то расходы по проведению такой экспертизы подлежат взысканию с Управления Федеральной службы судебных приставов по <адрес> в пользу ФИО5, при этом внесенная им сумма подлежит перечислению со счёта Управления судебного департамента в <адрес> Обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «ФИО8-Оценка».
На основании изложенного, руководствуясь статьей 175 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные иски ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и Общества с ограниченной ответственностью «СпецПромПроект» удовлетворить частично.
Признать незаконными постановления судебного пристава-исполнителя <адрес> отделения УФССП России по <адрес>ФИО18 от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки, вынесенные в рамках исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, в части определения рыночной стоимости земельного участка площадью 5645 кв.м с кадастровым номером 47:26:0102002:71, расположенного по адресу: <адрес>-б – рыночная стоимость 730 000 руб.; в части определения рыночной стоимости нежилого трехэтажного здания (административно-бытового) площадью 393,1 кв.м, расположенного по тому же адресу – рыночная стоимость 3 850 833 руб.; в части определения рыночной стоимости фундамента, расположенного по тому же адресу – рыночная стоимость 588 333 руб.
Обязать судебного пристава-исполнителя <адрес> отделения УФССП России по <адрес> вынести новое постановление в отношении нереализованного имущества Общества с ограниченной ответственностью «СпецПромПроект» с указанием оценки имущества должника, в соответствии с рыночной стоимостью, установленной проведенной по административному делу судебной экспертизой: земельного участка площадью 5645 кв.м с кадастровым номером 47:26:0102002:71, расположенного по адресу: <адрес>-б – рыночная стоимость 4 283 800 рублей; трехэтажного нежилого здания (административно-бытового) площадью 393,1 кв.м, расположенного по тому же адресу – рыночная стоимость 11 287 000 руб.; фундамента, расположенного по тому же адресу – рыночная стоимость 4 869 000 руб.
Отказать в удовлетворении административных исковых требований о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя <адрес> отделения УФССП России по <адрес>ФИО18, выразившихся в передаче арестованного имущества на торги, а также постановлений от ДД.ММ.ГГГГ о передаче арестованного имущества на торги, вынесенных в рамках исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ;
обязании старшего судебного пристава <адрес> отделения УФССП России по <адрес> и его заместителя устранить нарушения прав и законных интересов административных истцов, путём отмены постановлений судебного пристава-исполнителя <адрес> отделения УФССП России по <адрес>ФИО18 от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки, от ДД.ММ.ГГГГ о передаче арестованного имущества на торги, вынесенных в рамках исполнительного производства №-ИП;
признании недостоверным отчёта ООО «Аналитический центр «Кронос» №ГКЛО-22/56-р от ДД.ММ.ГГГГ об оценке;
обязании судебного пристава-исполнителя <адрес> отделения УФССП России по <адрес>ФИО18 вынести новые постановления по исполнительным производствам в пользу взыскателей ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к должнику Обществу с ограниченной ответственностью «СпецПромПроект» об обращении взыскания на объекты недвижимости с указанием оценки имущества должника, установленной судом;
а также в удовлетворении остальных административных исковых требований.
Управлению судебного департамента в <адрес> перечислить 30 000 руб. на расчетный счет 40№ Общества с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «ФИО8-Оценка» ИНН 7804135089/КПП 780401001, ОГРН 1027802497106, Северо-Западный банк ПАО Сбербанк. <адрес>, к/счет 30№, БИК 044030653.
Взыскать с Управления Федеральной службы судебных приставов по <адрес> в пользу ФИО5 30 000 руб. в возмещение судебных расходов.
По вступлении решения в законную силу отменить запрет судебному приставу-исполнителю обращения взыскания на земельный участок с кадастровым номером 47:26:0102002:71, расположенный по адресу: <адрес>-б; административно-бытовое здание с кадастровым номером 47:26:0102002:103; производственно-складской комплекс (фундамент – оставшаяся часть 10,3%) с кадастровым номером 47:26:0102001:343.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме (ДД.ММ.ГГГГ) путем подачи апелляционной жалобы через Тосненский городской суд.
Судья: подпись
