Дело №3а-195/2021
УИД 70OS0000-01-2021-000120-34
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
9 ноября 2021 г. Томский областной суд в составе
председательствующего Простомолотова О.В.
при секретаре Климашевской Т.Г.,
помощнике судьи К.,
с участием представителя административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области ФИО1,
представителя заинтересованного лица областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело №3а-195/2021 по административному иску ФИО3 к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном его рыночной стоимости,
установил:
ФИО3 в лице представителя О. в электронном виде обратился в Томский областной суд с административным иском к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области (сокращенное наименование – Управление Росреестра по Томской области) об установлении по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/ в размере его рыночной стоимости 5211000рублей.
В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу принадлежит на праве общей долевой собственности указанный объект недвижимости, кадастровая стоимость которого, установленная по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 18732115рублей 48 копеек, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке рыночной стоимости имущества, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.
Определением судьи от 21 июля 2021 г. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены муниципальное образование «Городской округ закрытое административно-территориальное образование Северск Томской области» в лице Администрации ЗАТО Северск, ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Сокол», общество с ограниченной ответственностью «Севторг».
Определением суда от 2 ноября 2021 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (сокращенное наименование – ФГБУ «ФКП Росреестра») в лице филиала по Томской области.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие административного истца ФИО3, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Томской области, представителей заинтересованных лиц муниципального образования «Городской округ закрытое административно-территориальное образование Северск Томской области» в лице Администрации ЗАТО Северск, общества с ограниченной ответственностью «Сокол», общества с ограниченной ответственностью «Севторг», ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Томской области, заинтересованного лица К.П.ВБ., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Представители административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области, заинтересованного лица областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (сокращенное наименование – ОГБУ «ТОЦИК») в судебном заседании полагали, что основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют в связи с нарушениями, допущенными экспертом при производстве судебной оценочной экспертизы.
В письменных отзывах на административное исковое заявление заинтересованные лица муниципальное образование «Городской округ закрытое административно-территориальное образование Северск Томской области» в лице Администрации ЗАТО Северск, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Томской области оставили решение вопроса об удовлетворении требований административного истца на усмотрение суда.
Административный ответчик Управление Росреестра по Томской области, а также заинтересованные лица общество с ограниченной ответственностью «Сокол», общество с ограниченной ответственностью «Севторг», ФИО4 письменные отзывы на административное исковое заявление не представили.
Изучив материалы административного дела, заслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, суд приходит к следующим выводам.
Административному истцу с 23 июня 2006 г. на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером /__/, общей площадью 606,4кв.м., расположенное по адресу: /__/.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере 18732115рублей 48 копеек по состоянию на 1 января 2019 г. определена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019 г. № 41 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области» (пункт 84417 Приложения). Определение указанной кадастровой стоимости также подтверждается данными выписки из ЕГРН (т. 1 л.д. 11).
ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Томской области акт об утверждении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости не составлялся.
Сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером /__/ внесены в ЕГРН 23 января 2020 г.
В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.
В соответствии со статьей 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого Кодекса, то есть в числе прочих – на расположенное в пределах муниципального образования здание, строение, сооружение, помещение.
В силу положений части 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных указанной статьей.
Распоряжением Департамента по управлению государственной собственностью Томской области № 118-О от 25 ноября 2020 г. «Об определении перечня объектов для целей налогообложения на 2021 год» спорное нежилое здание включено в перечень объектов для целей налогообложения на 2021 год, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (пункт 1683).
В соответствии с пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Вышеуказанные положения Налогового кодекса, введенные Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 334-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2019 г. (статья 3 указанного Закона) и применяются к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2019г.
При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. согласуется с приведенными выше положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в силу которых федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества не исключил установление кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 16 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты (решения, определения, постановления) по административным делам, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для органов государственной власти, иных государственных органов, органов местного самоуправления, избирательных комиссий, комиссий референдума, организаций, объединений, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Сведения о кадастровой стоимости, полученные в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений в ЕГРН, являющихся основанием для определения такой кадастровой стоимости в соответствии со статьей 16 указанного Федерального закона (часть 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ является отчет об оценке объекта.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце).
Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен отчет об оценке рыночной стоимости имущества № 202/21 от 7 июля 2021 г., подготовленный частнопрактикующим оценщиком Д., согласно которому по состоянию на 1 января 2019 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/ составляет 5211000 рублей.
В связи с наличием возражений административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ «ТОЦИК» относительно выводов, изложенных в указанном отчете, по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой определением суда от 20 августа 2021 г. поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка».
По результатам проведения экспертизы составлено заключение эксперта № 126-С от5 октября 2021 г., в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2019 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/ составляет 5188400 рублей.
В судебное заседание экспертом О. представлены дополнительные расчеты к заключению эксперта № 126-С от5 октября 2021 г., произведенные в связи с допущенными техническими ошибками, в частности, в связи с неправильным указанием типа объекта, выбранного в качестве аналога № 2 в рамках сравнительного подхода – здание вместо помещения. В результате перерасчета экспертом уточнена итоговая рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/, которая в итоге составила 5385100 рублей.
Поскольку экспертной организации были представлены все материалы административного дела, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости имущества №202/21 от 7 июля 2021 г. и возражения административного ответчика и заинтересованного лица относительно данного отчета, суд считает, что результат судебной оценочной экспертизы основан на всестороннем изучении экспертом обстоятельств дела и доводов сторон.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы эксперт при оценке спорного объекта недвижимости использовал сравнительный и доходный подходы. Отказ от применения затратного подхода экспертом мотивирован.
При проведении исследования экспертом проведена выборка объектов-аналогов и определены по четыре аналога для определения стоимости объекта сравнительным и доходным подходами. В ходе анализа к ценам аналогов экспертом применены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки, по всем значимым группам элементов сравнения, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.
В результате проведенного исследования экспертом определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с учетом преимуществ и недостатков использованных подходов, особенностей оцениваемого объекта и текущего состояния рынка недвижимости, кроме того, стоимость объекта оценки «очищена» от стоимости земельного участка.
Приложением к экспертному заключению являются скриншоты, содержащие информацию о фактических данных о ценах предложений с объектами из сегментов рынка, к которым может быть отнесен исследуемый объект, а также информацию об объектах-аналогах, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.
Таким образом, у суда нет оснований сомневаться в размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, указанной в заключении судебной оценочной экспертизы.
Доводы представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области, а также заинтересованного лица ОГБУ «ТОЦИК» о недостоверности заключения судебной оценочной экспертизы судом проверены и отвергаются как необоснованные.
Так, допрошенная в судебном заседании эксперт О. дала последовательные и убедительные показания относительно хода и результатов проведенного исследования, соответствующие нормативным положениям, регулирующим вопросы проведения такого рода оценки.
Из положений пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 следует, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В обоснование своей позиции административный ответчик Департамент по управлению государственной собственности Томской области в письменных возражениях на заключение эксперта, аналогичных по содержанию дополнительному отзыву ОГБУ «ТОЦИК» на административное исковое заявление, указал, что эксперт при проведении расчетов применил к объектам-аналогам такие корректировки как «физическое состояние здания», «состояние отделки», «тип отделки», указывая при этом конкретные характеристики аналогов в соответствии с примененной корректировкой. При этом в заключении отсутствует информация о техническом состоянии объектов-аналогов и типах их отделки, что нарушает требования пункта 5 ФСО № 3, предусматривающие, что информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.
Суд, оценивая заключение судебной оценочной экспертизы с учетом показаний эксперта, данных в судебном заседании, приходит к выводу о необоснованности указанного довода. Так, в судебном заседании эксперт О., будучи предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заведомо ложных показаний, пояснила, что выводы о физическом состоянии здания и отделки сделаны, исходя из фотографий объектов-аналогов, размещенных в объявлениях о продаже (страницы 63, 64, 68 заключения эксперта). Кроме того, размещение в принятых за аналоги объектах помещений торгового назначения крупных продовольственных магазинов свидетельствует о надлежащем техническом состоянии этих помещений, а также наличии отделки среднего состояния, не требующей косметического ремонта.
Как следует из подпункта «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов; использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Согласно пункту 25 ФСО № 7 оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности; при этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Суд учитывает, что справочные информационные ресурсы, необходимые эксперту для производства экспертизы и дачи заключения, не относятся ни к одному из видов доказательств, которые определены нормами процессуального права, и, соответственно, законодателем не ограничено право эксперта по их отысканию и использованию. Таким образом, на первое место выступает требование к достоверности используемых информационных ресурсов, под которой, помимо указанного выше признака, понимается и то, что документы или данные, составляющие эти информационные ресурсы, не изменились в процессе публикации (или после публикации) и соответствуют исходным документам или данным, принятым к публикации.
Стороной административного ответчика не представлены сведения, подвергающие сомнению использованные экспертом справочные данные, в связи с чем соответствующий довод не может быть принят во внимание.
Из имеющейся в заключении эксперта информации об объекте-аналоге № 1, выбранном в рамках сравнительного подхода, расположенном по адресу: /__/, действительно следует, что в состав реализуемого имущества входит, в том числе, движимое имущество в количестве 21 единицы, представляющее собой кондиционеры и сплит системы (стр. 61-62 заключения эксперта № 126-С). При этом эксперт пояснила, что тот факт, что при проведении расчетов и применении корректировок данное обстоятельство не учтено, объясняется следующим. Указанные объекты движимого имущества относятся к системе вентиляции, являются конструктивными элементами помещения, характерными для помещений торгового назначения. Определение подлежащей применению корректировки в данном случае невозможно с учетом ретроспективного характера исследования и отсутствия информации о возможности демонтажа указанных объектов и соизмеримости стоимости такого демонтажа по отношению к стоимости самих объектов без их осмотра. Осмотр указанного объекта-аналога с целью установления указанных обстоятельств невозможен в связи с тем, что аукцион проведен более трех лет назад, а оценка носит ретроспективный характер. Кроме того, как пояснила эксперт, других подходящих аналогов, соответствующих требованиям пункта 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от20 мая 2015 г. № 297, в ЗАТО Северск в связи с неразвитостью рынка коммерческой недвижимости не имеется.
Также в качестве обстоятельства, свидетельствующего о несоответствии заключения эксперта требованиям федеральных стандартов оценки, административный ответчик Департамент по управлению государственной собственности Томской области указывает следующее. Экспертом при проведении расчетов в рамках доходного подхода применена корректировка на состав арендной платы в размере 0,92, что подразумевает под собой исключение из ставки арендной платы в отношении объектов-аналогов расходов на коммунальные платежи. Однако в отношении аналогов № 3 и № 4 данные о составе арендной ставки отсутствуют, соответственно, применение понижающей корректировки экспертом не обосновано. В судебном заседании эксперт пояснила, что принимая решение о применении понижающей корректировки на состав арендной платы к стоимости всех четырех объектов-аналогов, она исходила из того, что неуказание продавцом в объявлении о продаже недвижимости на включение коммунальных платежей в состав арендной платы свидетельствует о том, что стоимость коммунальных услуг не является составной частью арендной ставки, доказательства обратного отсутствуют.
Довод административного ответчика о нарушении экспертом требований пункта 8 ФСО № 1 в части использования информации о событиях, произошедших после даты оценки, также не принимается судом во внимание в связи со следующим. Из объявлений о продаже объектов, принятых за аналоги № 2, № 3 и № 4 в рамках доходного подхода, следует, что они опубликованы в 2017, 2018 и 2016 годах соответственно (стр. 74, 76, 77 заключения эксперта № 126-С), а в 2020 году были обновлены. Вопреки доводам административного ответчика данное обстоятельство не свидетельствует об изменении данных об объекте продажи, содержащихся в объявлениях.
Таким образом, с учетом показаний эксперта суд находит необоснованными доводы административного ответчика и заинтересованного лица о нарушении экспертом при проведении судебной оценочной экспертизы требований законодательства о судебно-экспертной и оценочной деятельности.
Оценив заключение судебной экспертизы по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом допроса эксперта, дополнительных расчетов суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости может быть установлена на вышеуказанную дату в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.
Согласно статье 248, части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости; также в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления в суд или соответствующую комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области в отношении спорного нежилого здания административный истец не обращался; административное исковое заявление подано в суд 19 июля 2021 г.
В соответствии с требованиями пункта 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указанные сведения об изменении кадастровой стоимости, включая дату подачи соответствующего заявления, подлежат внесению в кадастр недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ФИО3 к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/, общей площадью 606,4 кв.м., расположенного по адресу: /__/ в размере его рыночной стоимости – 5385100 рублей по состоянию на 1 января 2019 г. для применения в целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 19 июля 2021 г.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Томский областной суд.
Председательствующий
Мотивированное решение изготовлено 22 ноября 2021 г.
