К делу № 2-8141/2016
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 октября 2016 года г. Таганрог
Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Курасовой Е.А.,
при секретаре судебного заседания Нечепуренко М.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Федорцовой Т.П. к Федорцову В.А. о расторжении договоров аренды объектов недвижимого имущества и аннулировании регистрационной записи,
У С Т А Н О В И Л:
Истица обратился в суд с иском к Федорцову В.А. о расторжении договоров аренды недвижимого имущества и аннулировании регистрационной записи, в обоснование иска, указав, что <дата> между ней и ответчиком был заключен договор аренды жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер <данные изъяты> этажность <данные изъяты> земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов -для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>. Жилой дом и земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись.
Также <дата> между сторонами был заключен договор аренды холодильника, назначение нежилое здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м., инвентарный №, этажность1, кадастровый № и земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов-для эксплуатации холодильника, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, находящейся по адресу: <адрес>. Холодильник и земельный участок для эксплуатации холодильника принадлежит арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись.
Согласно заключенным договорам аренды, плата за аренду жилого дома и земельного участка по <адрес> составляет 50 000 рублей в год, за аренду холодильника и земельного участка по <адрес>, плата также составляет 50 000 рублей в год.
Указанные договоры заключены на 30 лет до <дата>. Помимо указанной арендной платы между сторонами были согласованы ежемесячные платежи в размере 62 000 рублей, о чем истицей выдавались расписки при их получении. Между тем, в настоящее время указанные ежемесячные платежи по непонятным причинам прекращены и с середины августа 2015 г. по настоящее время не выплачиваются.
По информации, представленной отделом оценки Таганрогской межрайонной торгово-промышленной палаты, по состоянию на <дата>, рыночная стоимость аренды (найма) домовладения, аналогичному дому по <адрес>, может составлять без учета коммунальных платежей 37500 рублей в месяц, а рыночная стоимость аренды 1 кв.м. аналогичного холодильно-складского комплекса может составлять без учета коммунальных платежей 365 рублей в месяц за 1 кв.м.
Информационное письмо начальника отдела Таганрогской межрайонной торгово-промышленной палаты от <дата>, в котором указано, что среднерыночная стоимость аренды 1 кв.м. аналогичного холодильно-складского комплекса, по состоянию на <дата> может составлять 365 рублей в месяц, соответственно рыночная стоимость аренды склада холодильника, площадью <данные изъяты> составит 247 178 рублей, а средняя рыночная стоимость аренды аналогичного домовладения, по состоянию на <дата> год может составлять 37500 рублей в месяц, без учета коммунальных платежей.
Истица указывает, что пока ответчиком выплачивались ей ежемесячные арендные платежи в сумме 62 000 рублей в месяц, её все устраивало, поскольку арендная плата за год составляла в сумме порядка 744 000 рублей.
Помимо этого со стороны ответчика, стали перевыставляться на имя истицы квитанции по коммунальным платежам, электроэнергии и иным расходам, связанным с эксплуатацией арендуемых объектов. Ответчик также обратился в суд о взыскании с нее расходов по замене кабеля и ремонту котла. Ответчиком перевыставляются на истца расходы по электроэнергии, сумма которых в месяц в несколько раз превышает установленную договором арендную плату.
Все вышеизложенное истица считает не только убыточным при арендной плате в размере 50 000 рублей год, но и кабальным, поскольку договоры аренды заключены на 30 лет до <дата>. Считает, что Арендатор, злоупотребляет своими правами, использует арендованное имущество в предпринимательских целях (сдает в субаренду), извлекает прибыль, и при этом, перевыставляет на арендодателя все возможные расходы, в том числе по коммунальным платежам и электроэнергии, которая была затрачена при использовании объекта в своих коммерческих целях.
Также истица указывает, что сделки были заключены сразу же после смерти её мужа, который приходится братом ответчику. Муж истицы был единственным кормильцем в семье, занимался предпринимательской деятельностью по реализации и хранению овощей и фруктов, для чего использовал спорное имущество. Истица вопросов предпринимательской деятельности никогда в своей жизни не касалась. И с выходом на пенсию вела домашнее хозяйство. Ответчик пообещал, что он будет всячески содержать и обеспечивать истицу, для чего предложил взять в аренду жилой дом и склад холодильник, а ей выплачивать достойное содержание в виде арендной платы. Оставшись одна, находясь в депрессии после смерти мужа, она согласилась на тех условиях, которые предложил ответчик, который сам составлял договор, который лично предложил в каждом договоре указать только 50 000 рублей в год, а дополнительно он будет ежемесячно оплачивать 62 000 рублей ей пожизненно, что истицу в той ситуации устраивало. Арендатор оплачивал дополнительно ежемесячную арендную плату в размере 62 000 рублей в месяц с <дата> включительно, а арендодатель принимал данную оплату, в качестве арендной. Указанное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением Таганрогского городского суда по делу № от <дата>
<дата> очередной ежемесячный платеж в адрес истицы не поступил. В настоящее время задолженность арендатора по договорам аренды составляет 744 000 рублей.
Истица также указывает, что в момент заключения договоров ответчик воспользовался ее психологическим состоянием и материальной зависимостью, составил договор таким образом, чтобы в любой момент прекратить выплату арендной платы. Основываясь на полном и безоговорочном доверии со стороны истицы, имущественный комплекс был передан ответчику в полное управление и содержание. Между тем, воспользовавшись её доверием, Федорцов В.А. ее обманул, и с <дата> перестал платить ежемесячную арендную плату, а также стал перевыставлять расходы по коммунальным и иным платежам. Данное обстоятельство ставит ее в невыгодное положение, поскольку она, как арендодатель остается еще и должна ответчику-арендатору и согласно претензий ответчика ее задолженность постоянно увеличивается. С <дата> ответчик вообще ничего не выплачивал истице по договору, только выставляет претензии. При проведении экспертизы в торгово-промышленную палату, когда приехали эксперты <дата>, он отказывался допустить экспертов к осмотру, скандалил. Ответчик препятствовал доступу к домовладению инженерам-проектировщикам ООО <данные изъяты> геодезистам, которые должны были сделать съемку для оформления проекта водоснабжения и канализации.
В адрес ответчика Федорцова В.А. <дата>, <дата> направлялись претензии в которых истица указывала на её право на расторжение договоров аренды, либо на изменение размера арендной платы до 100 000 рублей ежемесячно. Помимо этого в адрес Федорцова В.А. направлялись претензии от <дата> и от <дата> с требованиями о расторжении договоров и погашении задолженности.
На основании изложенного истица просит суд: расторгнуть договор аренды от <дата> жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер <данные изъяты> этажность 2, земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов-для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>, заключенный между Федорцовой Т.П. и Федорцову В.А.; расторгнуть договор аренды от <дата> холодильника назначение нежилое здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м., инвентарный №, этажность 1, кадастровый № и земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации холодильника, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, находящейся по адресу: <адрес>, заключенный между Федорцовой Т.П. и Федорцову В.А.; обязать ответчика передать по акту приема-передачи истице жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер «Ф», этажность 2, земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов-для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес> и холодильник, назначение нежилое здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м., инвентарный №, этажность1, кадастровый № и земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов-для эксплуатации холодильника, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, находящейся по адресу: <адрес>
В дополнении оснований к исковому заявлению истица указала, что в нарушение условий договоров аренды арендатор сдал арендованное имущество в субаренду компании <данные изъяты> (<данные изъяты>), без согласия арендодателя.
В ходе судебного разбирательства истица уточнила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, и просила суд: расторгнуть договор аренды от <дата> жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер «Ф», этажность 2, земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>, заключенный между Федорцовой Т.П. и Федорцову В.А. и погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество № от <дата>; расторгнуть договор аренды от <дата> холодильника назначение нежилое здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м., инвентарный №, этажность1, кадастровый № и земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации холодильника, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, находящейся по адресу: <адрес>, заключенный между Федорцовой Т.П. и Федорцову В.А. и погасить реестровую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество № от <дата>;
В судебном заседании истица и ее представитель Бушуев В.А., действующий на основании доверенности от <дата> исковые требования поддержали в полном объеме, с учетом уточнений, ссылаясь на доводы изложенные в иске, просили удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Ответчик Федорцов В.А. в судебное заседание не явился. Как усматривается из материалов дела, судебное извещение, направленное Федорцову В.А. <дата> по адресу <адрес> возвращено <дата> по причине истечения срока хранения. Телеграмма на имя Федорцова В.А., направленная по адресу <адрес> вручена <дата> в 13 ч. 20 мин. арендатору <данные изъяты> Телеграмма на имя Федорцова В.А., направленная по адресу <адрес>, не доставлена по причине, квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является. В материалы дела представлен акт от <дата> в согласно которого <данные изъяты><данные изъяты>, <дата> в 19-00 явились по адресу <адрес>, для вручения судебного извещения ответчику. Как указано в акте, после длительного стука, окно дома по указанному адресу открыла жена ответчика <данные изъяты>, ей было предложено получить извещение, но она отказалась, мотивируя тем, что в дела мужа не вмешивается. Извещение ей было зачитано, но она сказала, что мужу передавать ничего не будет, он и так знает о наличии судебного дела.
В соответствии с ч. 1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.
Согласно ч. 4 ст. 1, ч. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, не допускается злоупотребление правом. В силу ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.
По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.
Учитывая указанные обстоятельства, суд признает извещение ответчика надлежащим. Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу. Такой вывод не противоречит положениям ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст. 7,8,10 Всеобщей декларации прав человека и ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах. В условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав, перечисленных в ст. 35 ГПК РФ, неявку лиц в судебное заседание нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.
В силу ст. 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при отказе адресата принять судебную повестку или иное судебное извещение лицо, доставляющее или вручающее их, делает соответствующую отметку на судебной повестке или ином судебном извещении, которые возвращаются в суд. Адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.
По указанным выше основаниям суд считает извещение ответчика надлежащим и считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика – Федорцова В.А.
Третье лицо ИП Ильянов И.А. в судебное заседание не явился, в материалах дела имеется уведомление о вручении судебной повестки, полученной <дата> Ильяновым И.А. лично.
По указанным выше обстоятельствам суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В ходе рассмотрения гражданского дела судом в качестве свидетелей были допрошены: <данные изъяты> который пояснил, что работал с братом ответчика. Дружеских или неприязненных отношений со сторонами по делу не имеет. <дата> примерно в 19-00, плюс десять минут, представитель истца Федорцовой Т.П. – Бушуев В.А. вручал судебное извещение о дате и времени рассмотрения дела, назначенного на <дата> в 14 часов 30 минут, ответчику Федорцову В.А. по адресу: <адрес>. Это частный дом. Супруга ответчика – <данные изъяты> открыла окно. <данные изъяты> озвучил повестку и попросил <данные изъяты> передать ее Федорцову В.А., на что она ответила, что передавать ему ничего не будет. Жена ответчика знает о том, что в суде рассматривается данный спор, но сознательно отказалась принять повестку. Был ответчик дома или нет, пояснить не смог. Также свидетель пояснил, что <дата> приехали на автомашине <данные изъяты> по адресу: <адрес>. Там располагается строительная база компании <данные изъяты>, идут работы по продаже, перевозке строительных материалов. На базе ответчика Федорцова В.А. он не видел. При осмотре с ним присутствовали <данные изъяты> истица <данные изъяты>
Свидетель <данные изъяты> пояснил суду, что с истцом и ответчиком по делу знаком. Дружеских и неприязненных отношений со сторонами нет. Раньше, с <данные изъяты> года он работал с <данные изъяты>, который приходился ответчику родным братом. <дата> представитель истца Федорцовой Т.П. – Бушуев В.А. вручал судебное извещение о дате и времени рассмотрения дела, назначенного на <дата> в 14 часов 30 минут, адресованное ответчику Федорцову В.А. по адресу: <адрес>. Федорцова В.А. там не было. Представитель разговаривал с супругой ответчика через окно, озвучил ей содержание судебной повестки, но она отказалась передавать повестку, знает о споре в суде, но отказалась получать повестку. Также свидетель пояснил, что <дата> они приехали на автомашине <данные изъяты> по адресу: <адрес>. По данному адресу работает склад. Называется <данные изъяты> Он присутствовал при разговоре <данные изъяты> с охранником и кладовщиком, они пояснили, что там сейчас склад.
Свидетель <данные изъяты> пояснила суду, что работала у <данные изъяты> около 20 лет. В <дата> в марте уволилась. Дружеских и неприязненных отношений со сторонами нет. <дата> представитель истца Федорцовой Т.П. – Бушуев В.А. вручал судебное извещение о дате и времени рассмотрения дела, назначенного на <дата> в 14 часов 30 минут, адресованное ответчику Федорцову В.А. по адресу: <адрес>. С ними были также <данные изъяты> и Федорцова Т.П. Также свидетель пояснила, что <дата> они приехали на автомашине <данные изъяты> по адресу: <адрес>, там располагается склад строительных материалов <данные изъяты>, что подтвердил охранник, который разговаривал с представителем истца в их присутствии. Раньше там были специальные холодильные установки, вентиляционные установки, их включали по времени, двери были железные в каждой холодильной камере. Сейчас все оборудование находится в запущенном состоянии и по назначению не используется.
В ходе судебного разбирательства были допрошены эксперты <данные изъяты><данные изъяты> и <данные изъяты>
Эксперт – <данные изъяты>, пояснил суду, что выезжал <дата>, по адресу: <адрес>, для проведения исследования по заявке Федорцовой Т.П. При проведении исследования присутствовали <данные изъяты> Задача экспертизы была – установить используется ли данное нежилое помещение по назначению. Он увидел, что холодильник по назначению не используется, а используется под склад строительных материалов, там находится организация <данные изъяты> В холодильниках были демонтированы межкамерные двери, отсутствовало холодильное оборудование. На территории склада была складирована стеклотара. При попытке осмотреть жилое помещение на территории, с правой стороны мужчина, приоткрыв дверь, сказал им уходить и никого не впустил. Свое экспертное заключение поддерживает в полном объеме.
Эксперт – <данные изъяты> пояснила суду, что ей нужно было дать справку об оценке среднерыночной стоимости сдачи в аренду имущества, расположенного по адресу: <адрес>, при использовании сравнительного метода. Свою справку о среднерыночной стоимости поддерживает. Считает, что стоимость аренды – 50 000 рублей в месяц занижена по сравнению со среднерыночной стоимостью.
Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.
Как установлено судом и следует из материалов дела <дата> между истцом и ответчиком был заключен договор аренды жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер <данные изъяты> этажность 2, земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов -для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>. Жилой дом и земельный участок принадлежит истицы (арендодателю) на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись.
Также <дата> между истцом и ответчиком был заключен договор аренды холодильника, назначение нежилое здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м., инвентарный №, этажность1, кадастровый № и земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации холодильника, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, находящейся по адресу: <адрес> Холодильник и земельный участок для эксплуатации холодильника принадлежит истице (арендодателю) на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись.
По условиям договора аренды от <дата> (л.д. 14), плата за аренду жилого дома и земельного участка по <адрес>, согласно п. <данные изъяты> договора составляет 50 000 рублей в год, договор заключен сроком на <данные изъяты> лет, до <дата> (п.<данные изъяты> договора).
В соответствии с п.<данные изъяты> договора аренды от <дата> (л.д. 14) арендная плата за аренду нежилого здания - холодильник и земельного участка по <адрес>, также составляет 50 000 рублей в год. Договор заключен сроком на 30 лет, до <дата> (п.<данные изъяты> договора).
Судом также установлено, что помимо указанной арендной платы между сторонами были согласованы ежемесячные платежи в размере 62 000 рублей, о чем истицей выдавались расписки при их получении. И в настоящее время указанные ежемесячные арендные платежи прекращены и с середины августа 2015 г. по настоящее время не выплачиваются. Задолженность по договору составляет 744 000 рублей.
В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, избирая способы защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, однако правовой результат удовлетворения заявленных требований или отказа в таком удовлетворении зависит от того, насколько будут доказаны обстоятельства, на которые ссылается истец, основаны ли его требования на законе и верно ли заявителем избран способ защиты.
Из положений ст.46 Конституции и требований ч.1 ст.3 ГПК РФ следует, что судебная защита прав заинтересованного лица возможна только в случае реального нарушения права, свобод и законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Между тем, ответчик (арендатор) оплачивал дополнительно ежемесячную арендную плату в размере 62 000 рублей в месяц с <дата> по июль 2015 года включительно, а арендодатель принимал данную оплату, в качестве арендной. Указанное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением Таганрогского городского суда по делу № от <дата> (л.д.36-38) В котором Таганрогский городской суд установил, что согласно имеющихся в материалах дела расписках, истица Федорцова Т.П. получала от ответчика ежемесячно с <дата> по <дата> включительно дополнительную арендную плату в размере 62 000 рублей за аренду земельных участков и сооружений, расположенных по адресу: <адрес>. Данное обстоятельство также подтвердила истица в судебном заседании.
Согласно п.2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, факт оплаты по договорам ежемесячной арендной платы в размере 62 000 рублей с <дата> по <дата> включительно суд считает установленным и не подлежащим доказыванию в настоящем деле в порядке статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Действия ответчика, который в течении нескольких лет вносил ежемесячно арендную плату в сумме 62 000 рублей, суд расценивает как его согласие на внесение изменений в договор аренды. Подобные действия Гражданское законодательство определяет как конклюдентные.
В Гражданском кодексе Российской Федерации о таких действиях говорится применительно к стадии заключения договора (п. 2 ст. 158, п. 3 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Закон связывает эти действия с выражением воли лица на вступление в сделку либо на ее изменение или расторжение. Таким образом, конклюдентные действия могут иметь правовые последствия не только на стадии заключения договора, но и при изменении его условий, а также при расторжении договора. Кодекс устанавливает, что конклюдентные действия могут заменять собой акцепт оферты, заявленной в письменном виде (п. 3 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Причем акцептом такие действия будут считаться, даже если условия оферты выполнены лишь в определенной части. Как следует из положений статьи 438 Кодекса, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Таким образом, суд приходит к выводу, что стороны путем совершения конклюдентных действий согласовали изменение условий договоров аренды, а именно, арендатор с <дата> оплачивал ежемесячно 62000 рублей, а арендодатель принимал эту оплату в качестве арендной, о чем выдавал соответствующие расписки. Таким образом, подобными действиями стороны внесли изменения в условия договора аренды, а действия ответчика в течении длительного времени расцениваются как его согласие на установленные условия.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствиями с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Решением суда от <дата> по делу № подтверждается, что последний платеж был произведен в <дата> а в <дата> арендодатель перестал выплачивать арендную плату. Таким образом, по состоянию на август 2016 года задолженность арендатора по договорам аренды составляет 744 000 рублей. Доказательства оплаты арендной платы в полном объеме ответчик суду не представил, в нарушение требований ст. 56,57 ГПК РФ.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Таким образом, невыплата ежемесячной арендной платы ответчиком с августа 2015 года по настоящее время является одним из оснований возникновения права истца на требование о досрочном расторжении договора аренды.
Согласно абз.2. ст. 629 ГК РФ Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В соответствии пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
По информации, представленной отделом оценки <данные изъяты>, по состоянию на <дата>, рыночная стоимость аренды (найма) домовладения, аналогичному дому по <адрес>, может составлять без учета коммунальных платежей 37500 рублей в месяц (л.д. 45-48), а рыночная стоимость аренды 1 кв.м. аналогичного холодильно-складского комплекса может составлять без учета коммунальных платежей 365 рублей в месяц за 1 кв.м. (л.д.40-44).Соответственно средняя рыночная стоимость аренды склада холодильника, площадью <данные изъяты> будет составлять 247 178 рублей в месяц, без учета коммунальных платежей.
Указанные данные подтверждены экспертом <данные изъяты><данные изъяты>., допрошенной в судебном заседании, которая поддержала вышеуказанное заключение. Считает, что стоимость аренды – 50 000 рублей в год занижена по сравнению со среднерыночной стоимостью. Оснований не доверять показаниям специалиста, предупрежденного в соответствии со статьями 307, 308 Уголовного кодекса РФ у суда не имеется.
При таких обстоятельствах, арендная плата прописанная в п.<данные изъяты> договора аренды жилого дома от <дата> и договора аренды склада холодильник в размере 50 000 рублей в год по каждому объекту недвижимого имущества представляется явно заниженной, что естественно ставит арендодателя, владельца объектов недвижимого имущества, в заведомо невыгодное положение. Ввиду чего, стороны в дополнение к ежегодной арендной плате, по взаимному согласию установили ежемесячные платежи в размере 62 000 рублей.
Согласно п. <данные изъяты> договора аренды жилого дома от <дата> и договора аренды склада холодильник от <дата> Арендатор вправе сдавать указанное помещение в субаренду с согласия Арендодателя.
Истица утверждает, что в настоящее время территорию арендуемого объекта нежилого здания Холодильник, расположенного по адресу <адрес> занимает неизвестная ей организация <данные изъяты> (ИП Ильянов И.А.), которая якобы по договору субаренды с ответчиком арендует принадлежащее ей недвижимое имущество.
Между тем, как установлено судом, и подтверждается материалами дела, заключением эксперта <данные изъяты>№ от <дата> на территории объекта, расположенного по адресу <адрес> располагается склад строительных материалов и идет торговля ими (фото1-10,16,17,19-23,37-48). При анализе фото таблицы, прилагаемой к экспертному заключению, видно, что склад используется организацией <данные изъяты> указаны ее контактные телефоны. На фасадных частях нежилого здания склада-холодильник прикреплены вывески с логотипом торговой марки <данные изъяты> Эксперт <данные изъяты><данные изъяты>, предупрежденный по статьям 307-308 Уголовного кодекса РФ, допрошенный в судебном заседании, поддержал свое заключение.
Согласно информации из сети Интернет, с сайта <данные изъяты> в разделе «О компании» Ильянов И.А. именуется директором компании <данные изъяты> В разделе реквизиты указано: ИП Ильянов И.А., ИНН №, ОГРНИП №, юр.адрес: <адрес> фактический адрес: <адрес>
В разделе доставка, а также в разделе контакты и реквизиты указан адрес реализации товара по адресу <адрес>, путем самовывоза со склада.
Таким образом, обстоятельства наличия в настоящее время на территории арендуемого объекта склад - холодильник организации «СтройДвор», нашли свое подтверждения в показаниях свидетелей <данные изъяты> У суда нет оснований не доверять показаниям свидетелей, поскольку они являются последовательными, согласующимися друг с другом, не противоречат имеющимся материалам дела, перед дачей показаний названные свидетели были предупреждены судом об уголовной ответственности по ст.ст. 307-308 УК РФ.
Таким образом, установлен факт того, что организация <данные изъяты> (ИП Ильянов И.А.) занимает территорию арендуемого объекта нежилое здание Холодильник, принадлежащего на праве собственности истице.
В соответствии с пунктом 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации сдавать арендованное имущество в субаренду арендатор вправе только с согласия арендодателя.
Законодатель прямо не устанавливает форму, в которой должно быть получено такое согласие, однако предполагается, что оно должно быть в письменной форме, где воля арендодателя должна быть четко выражена (согласие может быть оформлено в дополнительном соглашении, в письме, в протоколе и др.).
Доказательства получения письменного разрешения (согласия) арендодателя на размещение на территории принадлежащего ему объекта недвижимого имущества организации <данные изъяты> равно как и на заключение с указанной организацией договор субаренды в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах действия ответчика (арендатора), противоречат условиями договора аренды. При передаче помещения в субаренду без согласия арендодателя, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в соответствии со статьями 615 и 619 Гражданского кодекса РФ.
Согласно п.<данные изъяты> договора аренды жилого дома от <дата> и договора аренды нежилого здания Холодильник, счета за коммунальные услуги, услуги телефонной связи, интернета оплачивает Арендатор. В соответствии с п. <данные изъяты> указанных договоров, Арендатор обязан производить текущий ремонт помещения.
Между тем, в соответствии с актом сверки с ПАО <данные изъяты>, задолженность по оплате за электроэнергию составляет 9 826,05 рублей.
Наличие непогашенной задолженности по коммунальным платежам также свидетельствует о нарушениях со стороны ответчика условий договора аренды.
Согласно заявления ответчика на имя истицы от <дата> (л.д.23) Федорцов В.А. направляет в адрес истицы квитанции по оплате за газ, воду, и электроэнергию за <дата> в котором в дальнейшем просит, начиная с <дата> самостоятельно осуществлять расчеты с энергоснабжающими организациями.
В письме от <дата> (л.д.34) на имя истицы ответчик просит принять срочные меры по ремонту системы отопления. В сообщении от <дата> (л.д.35) ответчик указывает, что подстанция с напряжением 6 000Вт неисправна, и просит обеспечить ремонт на сумму 150 000 рублей — 180 000 рублей. В случае не принятия срочных мер, указывает, что будет вынужден выполнить ремонтные работы из своих средств, с компенсацией за счет арендной платы.
В заявлении на имя истицы от <дата> (л.д.22) ответчик требует от истицы произвести ремонт подстанции ТП-284, которая обеспечивает электро-энергией здание «холодильник», ориентировочной стоимостью 25 000 рублей - 35 000 рублей. В случае не принятия мер будет вынужден выполнить работы за свой счет с удержанием соответствующей суммы из арендной платы.
Все вышеизложенное указывает на то, что ответчик перевыставляет на истицу все расходы по содержанию и обслуживанию арендованных объектов имущества.
Согласно ч. 4 ст. 1, ч. 1 ст. 10 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, не допускается злоупотребление правом.
Как следует из разъяснений, указанных в пункте 1 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
По смыслу п. п. 1, 2 ст. 10, п. 1 ст. 423 ГК РФ встречное предоставление не должно приводить к неосновательному обогащению одной из сторон либо иным образом нарушать основополагающие принципы разумности и добросовестности, что предполагает соблюдение баланса прав и обязанностей сторон договора. Встречное предоставление не может быть основано на несправедливых договорных условиях, наличие которых следует квалифицировать как недобросовестное поведение.
Принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является безграничным. Сочетаясь с принципом добросовестного поведения участника гражданских правоотношений, он не исключает оценку разумности и справедливости условий договора.
Согласно пункту 1 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.
Встречное предоставление не должно приводить к неосновательному обогащению одной из сторон либо иным образом нарушить основополагающие принципы разумности и добросовестности, что предполагает соблюдение баланса прав и обязанностей сторон договора. Условия договора не могут противоречить деловым обыкновениям и не могут быть явно обременительными для заемщика.
Таким образом, встречное предоставление не может быть основано на несправедливых договорных условиях, наличие которых следует квалифицировать как недобросовестное поведение. (Определение Верховного Суда РФ от 29.03.2016 N 83-КГ16-2, Судебная коллегия по гражданским делам).
Как предусмотрено абз. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из материалов дела следует, что в адрес ответчика Федорцова В.А. <дата>, <дата> направлялись претензии в которых истица указывала на её право на расторжение договоров аренды, либо на изменение размера арендной платы до 100 000 рублей ежемесячно. Указанный факт также нашел свое отражение в решении Таганрогского городского суда по делу №.
Помимо указанного, в адрес Федорцова В.А. неоднократно направлялись претензии, от <дата> и от <дата>, с требованиями о расторжении договоров и погашении задолженности, которые оставлены им без ответа.
Анализируя изложенное, суд пришел к выводу, что прописанная в п. <данные изъяты> договоров арендная плата, в размере 50 000 рублей в год, которая не соответствует средней рыночной арендной плате, наличие подтвержденных фактов перевыставления на арендодателя счетов, расходов по содержанию и обслуживанию арендуемого имущества, расходов по коммунальных платежам, носят явные признаки злоупотребления правом и недобросовестного поведения со стороны арендатора, при том, что имеет место явное нарушение прав истца как собственника имущества.
В соответствии со ст. 88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно пункту 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
При таких обстоятельствах, государственная пошлина в размере 300 рублей, уплаченная истицей в порядке подпункта 3 пункта 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Федорцовой Т.П. к Федорцову В.А. - удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды от <дата> жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер <данные изъяты> этажность 2, земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>, заключенный между Федорцовой Т.П. и Федорцову В.А. и погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество № от <дата>
Расторгнуть договор аренды от <дата> холодильника назначение нежилое здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м., инвентарный №, этажность1, кадастровый № и земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации холодильника, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, находящейся по адресу: <адрес> заключенный между Федорцовой Т.П. и Федорцову В.А. и погасить реестровую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество № от <дата>.
Взыскать с Федорцову В.А. с пользу Федорцовой Т.П. расходы по государственной пошлины в сумме 300 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Курасова Е.А.
Решение в окончательной форме изготовлено 01 ноября 2016 года.