Дело № 2-43/2020
(44RS0001-01-2019-003017-31)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 июня 2020 года г. Кострома
Свердловский районный суда города Костромы в составе
Судьи Комиссаровой Е.А.
при секретаре Приказчиковой Н.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования городской округ г. Кострома в лице администрации г. Костромы к Михеенко А.Н. о сносе самовольной постройки и по встречному иску Михеенко А.Н. к администрации г. Костромы о признании права собственности на самовольную постройку, о признании недействительным результатов кадастровых работ и признании права собственности на земельный участок
установил:
Администрация города Костромы обратилась в суд с иском к Михеенко А.Н. о сносе самовольной постройки, требования обоснованы тем, что <дата> в адрес Администрации города Костромы от Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области поступило уведомление о выявлении самовольной постройки от <дата>№ на земельном участке с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: 1, с приложением акта осмотра от <дата> №Ф218-19/03-К. Согласно данному акту на земельном участке по указанному адресу выявлено строительство отдельно стоящего трехэтажного кирпичного здания с габаритами ... м на ... м. В отношении здания не завершены отделочные работы по фасадам, здание не используется. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от <дата> права на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 1, общей площадью 875,95 кв.м не зарегистрированы. Согласно акту осмотра земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от <дата>, составленного в составе сотрудников Администрации города Костромы, а также майора полиции Участкового пункта полиции № на земельном участке с кадастровым номером № расположен отдельно стоящий трехэтажный кирпичный жилой объект, имеющий признаки самовольной постройки. При проведении осмотра не разграниченного земельного участка гражданин Михеенко А.Н. пояснил, что права на земельный участок не оформлял, отдельно стоящий трехэтажный кирпичный объект возвел сам за свои средства на месте ранее находившихся хозяйственных построек. Возводил, как многоквартирный дом. В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории города Костромы, утвержденными решением Думы города Костромы от <дата>№ (далее - Правила), земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 1, расположен в границах археологического культурного слоя, в связи с чем, на основании статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие градостроительных регламентов на него не распространяется. Инспекцией выдано заключение от <дата>№ по выбору и отводу земельных участков под проектирование и строительство в зонах охраны памятников, в соответствии с которым указанный земельный участок расположен на территории объекта археологического наследия «Участок культурного слоя бывшей Кузнечной и Гашеевой слобод, у Вологодской и Галичской дорог», XIV-XVIII вв. В Заключении Инспекции определен вид разрешенного использования земельного участка - историко-культурная деятельность. Изменение вида разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства осуществляется по результатам согласования проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, разработанной в соответствии с требованиями Федерального закона от 25.06.2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 к историко-культурной деятельности относится сохранение и изучение объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, исторических поселений, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом, а также хозяйственная деятельность, обеспечивающая познавательный туризм (код (числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участка 9.3). Заключением Инспекции установлены основные требования к архитектурно-планировочному решению: земельный участок возможно осваивать только через работы по сохранению (в т.ч. приспособлению) объектов культурного наследия. Строительство объектов капительного строительства и прочее освоение земельного участка, не направленное на сохранение объектов культурного наследия, невозможно до определения границ территорий объектов культурного наследия. Таким образом, строительство трехэтажного кирпичного здания на указанном земельном участке не допускается. Градостроительный план на указанный земельный участок Администрацией города Костромы не оформлялся. Разрешение на строительство данного объекта Администрацией города Костромы в установленном порядке не выдавалось. Таким образом, строительство объекта капитального строительства, расположенного по адресу: 1, ведется в отсутствие разрешения на строительство, а также с нарушением разрешенного использования земельного участка.
Истец просит обязать Михеенко А.Н., в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, за свой счет осуществить снос трехэтажного кирпичного объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: № по адресу: 1.
В ходе рассмотрения дела представитель истца требования уточнила, просила обязать Михеенко А.Н. в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет осуществить снос трехэтажного кирпичного объекта капитального строительства, имеющего координаты: 1 (х2236,57;у 17858,18); т.2 (х 22330,67; у 17851,32); т.3 (х.22315,48;у 17864,38); т. 4 ( х 22321,39 у 17871,24), расположенного на земельном участке по адресу 1)
В ходе рассмотрения дела ответчик Михеенко А.Н. заявил встречные требования, просит сохранить трехэтажный кирпичный жилой дом, возведенный на земельном участке с кадастровым номером №, расположенный по адресу 1 в существующем виде. Признать за ним право собственности на трехэтажный кирпичный жилой дом, возведенный на земельном участке с кадастровым номером №, расположенный по адресу 1. Встречные исковые требования мотивировал тем, что в 2012 году он возвел индивидуальный жилой дом на земельном участке площадью ... кв.м. с кадастровым номером №, расположенном по адресу 1. Также на данном участке расположено домовладение, собственником 29/32 долей в праве общей долевой собственности на которое является Михеенко А.Н. Указанный земельный участок был предоставлен для эксплуатации домовладения, что подтверждается записью от <дата> выполненный в техническом паспорте домовладения.
Первую долю в праве (...) на домовладение Михеенко А.Н приобрел на основании договора дарения от <дата>№, от <дата>№ и от <дата>№ у К.А., которая в свою очередь унаследовала ее <дата> после смерти К.И.. Ранее данное домовладение принадлежало К.С., Б.Н. (нотариальная сделка от <дата>), К.Д. (нотариальная сделка от <дата>), Ф.Н. (договор дарения от <дата>). Ссылаясь на Декрет о земле 1917 года, ст. 21, 185 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года, ст. 87 Земельного кодекса РСФСР 1922 года, ст. 37 ЗК РСФСР (1991 года) полагает, что с момента приобретения Михеенко А.Н. прав на домовладение к нему перешло и право пользования вышеуказанным земельным участком. Соответственно возведение жилого дома градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан в результате возведения данного объекта подтверждается экспертным заключением, подготовленным ООО «Проектно-сметное бюро».
Просит сохранить трехэтажный кирпичный жилой дом, возведенный на земельном участке с кадастровым номером №, расположенный по адресу 1 в существующем виде. Признать за Михеенко А.Н. право собственности на трехэтажный кирпичный жилой дом, возведенный на земельном участке с кадастровым номером № по указанному адресу.
Кроме того Михеенко А.Н. <дата> обратился в суд с заявлением в котором просит признать недействительными результаты кадастровых работ, выполненных в связи с образованием земельного участка путем раздела с сохранением в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером №,в результате которых на государственный кадастровый учет был поставлен земельный участок с кадастровым номером №, и внесены изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о границах земельного участка с кадастровым номером №. Признать недействительной постановку на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером № и исключить сведения о данном земельном участке из Государственного кадастра недвижимости. Признать недействительным внесение изменений в сведения Государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № и восстановить сведения о данном земельном участке в соответствии со сведениями, имевшимися до постановки на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером №.
Признать за Михеенко А.Н. право (с учетом уточнения) общей долевой собственности – доля в праве ... на земельный участок площадью ... кв.м с кадастровым номером №. расположенный по адресу: 1.
Требования мотивированы тем, что Михеенко А.Н. на праве общей долевой собственности (доля в праве ...) принадлежит жилой дом с пристройкой, общей площадью ... сарай, уборная, ограждения по адресу .... Данное домовладение располагалось на земельном участке площадью ... кв.м. с кадастровым номером № по адресу 1, вид разрешенного использования: эксплуатация жилого дома. Указанный земельный участок был предоставлен для эксплуатации домовладения, что подтверждается записью от <дата>, выполненной в техническом паспорте домовладения. Первую долю в праве (...) на домовладение Михеенко А.Н. приобрел на основании договора дарения от <дата> у К.А.. Согласно справке БТИ от <дата> домовладение в составе двухэтажного жилого дома на кирпичном фундаменте под толевой кровлей, сарая под толем и ограждения, было зарегистрировано на праве личной собственности за Михеенко А.Н. ... доли М.В.... доли Б.В.... доля, Д.Т.... доля. Домовладение располагалось на земельном участке по землеотводным документам площадью ... кв.м. по данным последней инвентаризации – ... кв.м. по адресу 1. на основании договора купли-продажи от <дата> Михеенко А.Н. приобрел у Д.Т. принадлежащую ей долю, на основании договора купли-продажи доли от <дата> Михеенко А.Н. приобрел у П.Т. (наследницы Б.В.) принадлежащую ей долю.
Ссылаясь на Декрет о земле 1917 года, ст. 21, 185 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года, ст. 87 Земельного кодекса РСФСР 1922 года, ст. 37 ЗК РСФСР (1991 года) полагает, что законодательство, регулировавшее земельные отношения, права на землю неразрывно связывало с правами на строения, находящиеся на этой земле, что с переходом права собственности на жилой дом переходит право постоянного бессрочного пользования земельным участком. В силу ст.ст. 273, 552 ГК РФ покупатель здания, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Поскольку земельный участок, на котором расположен жилой дом по адресу 1, находился в фактическим бессрочном пользовании лиц до вступления в силу Закона СССР от 06 марта 1990 года № 1305-1 «О собственности в СССР», у которых Михеенко А.Н. приобрел право на долю в доме к нему перешло и право пользования земельным участком площадью 916 кв.м., который был учтен в сведениях БТИ. Сведения о фактических границах данного земельного участка имеются с 1950 года.
Кроме того с момента приобретения доли в праве общей долевой собственности на домовладение Михеенко А.Н. оплачивал земельный налог за земельный участок по адресу 1, что подтверждается квитанциями об оплате.
В 2009 году с целью установления границ данного земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства Михеенко А.Н. за свой счет организовал проведение землеустроительных работ, в результате которых был сформирован земельный участок для эксплуатации жилого дома по адресу 1, площадь которого уточнились с ... кв.м. до ... кв.м. Границы данного земельного участка были согласованы с Управлением градостроительства и архитектуры администрации города Костромы и утверждены Начальником Управления городских земель Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы. Земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером ....
Постановлением администрации г. Костромы от <дата>№ утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного в кадастровом квартале №, имеющего местоположение г. Кострома, в соответствии с которой земельный участок площадью ... кв.м. был разделен путем образования земельного участка площадью 400 кв.м. и оставлением исходного участка с кадастровым номером № в измененных границах. На основании данной схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в результате кадастровых работ был подготовлен межевой план, на основании которого Управлением Росреестра по Костромской области <дата> на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером № и внесены изменения в сведения Государственного кадстра недвижимости о границах земельного участка с кадастровым номером №. Данные кадастровые работы были проведены в отсутствие соответствующего согласия Михеенко А.Н. Полагает, что указанное постановление администрации города Костромы от <дата>№, а также межевой план земельного участка подготовлены с нарушением данной нормы права, поскольку смежная граница между земельным участком с кадастровым номером № и земельным участком с кадастровым номером № установлена с отступлением от границ, существующих на местности и закрепленных забором. В результате межевания забор Михеенко А.Н. стал находиться на земельном участке с кадастровым номером №. Площадь земельного участка с кадастровым номером № стала меньше на 400 кв.м. по сравнению с площадью, указанной в справке БТИ. Образование земельного участка с кадастровым номером № и изменение границ земельного участка с кадастровым номером № нарушает права и законные интересы Михеенко А.Н. на пользование земельным участком площадью 876 кв.м., который был сформирован для эксплуатации жилого дома по адресу 1. Действия администрации города Костромы по принятию Постановления от <дата>№, проведение кадастровых работ в отношении земельного участка с кадастровым номером № при наличии неразрешенного спора о праве в отношении данного участка являются отклонением от добросовестного поведения участника гражданского оборота.
Определением суда от <дата> вышеуказанные дела объединены для совместного рассмотрения.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечено Управление Росреестра по Костромской области, Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы.
В судебном заседании представители администрации города Костромы исковые требования о сносе строения поддержали, встречные иски Михеенко А.Н. не признали, пояснения дали в соответствии с представленными в материалы дела отзывами.
Представитель ответчика Михеенко А.Н. Харитонова А.А. иск администрации не признала, иски Михеенко А.Н. поддержала по указанным в них основаниях. В ходе рассмотрения дела дополнила, что земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне охраны исторической части города Костромы в связи с чем на основании пп. 1 п. 4 ст. 36 градостроительного кодекса РФ градостроительные регламенты на данный земельный участок не распространяются. Правовой режим использования данной территории был определен в установленном порядке приказом Инспекции от <дата>№, то есть после введения спорного объекта. В соответствии с постановлением администрации города Костромы от <дата>№, утвердившим режимы использования земель в границах зон охраны памятников истории и культуры исторической части города Костромы спорный земельный участок расположен в зоне охраны исторической части города Костромы.
Правила землепользования и застройки горда Костромы, действовавшие в период начала строительства спорного здания не запрещали новое строительство. Все существующие запреты введены после начала строительства спорного объекта. Просила применить срок исковой давности.
Представитель Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы иск администрации поддержал, иски Михеенко А.Н. не признал по основаниям, приведенным в письменных возражениях.
Представитель Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области иск администрации города Костромы считает обоснованным, иски Михеенко А.Н. не подлежащими удовлетворению, представили письменные возражения.
Управление Росреестра по Костромской области явку представителя не обеспечило, извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что Михеенко А.Н. на праве общей долевой собственности (доля в праве ...) принадлежит жилой дом с пристройкой, общей площадью ... кв.м. лит. А, А1, сарай, уборная, ограждения по адресу 1. Данное домовладение располагалось на земельном участке площадью ... кв.м. с кадастровым номером № по адресу 1, вид разрешенного использования: эксплуатация жилого дома.
Первую долю в праве (...) на домовладение Михеенко А.Н. приобрел на основании договора дарения от <дата> у К.А.
Муниципальному образованию городского округа г. Костромы с 2016 года принадлежит ... доли в праве на указанное домовладение.
В 2009 году с целью установления границ данного земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства Михеенко А.Н. организовал проведение землеустроительных работ, в результате которых был сформирован земельный участок для эксплуатации жилого дома по адресу 1, площадь которого уточнились с ... кв.м. до ... кв.м. Земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером №.
Права на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 1, общей площадью ... кв.м зарегистрированы не были.
<дата> в адрес Администрации города Костромы от Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области (далее Инспекция) поступило уведомление о выявлении самовольной постройки от <дата>№ на земельном участке с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: 1, с приложением акта осмотра от <дата> №Ф218-19/03-К.
Согласно данному акту на земельном участке по указанному адресу выявлено строительство отдельно стоящего трехэтажного кирпичного здания с габаритами 18,5 м на 8,5 м. В отношении здания не завершены отделочные работы по фасадам, здание не используется.
Согласно акту осмотра земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от <дата>, составленного в составе сотрудников Администрации города Костромы, а также майора полиции Участкового пункта полиции № на земельном участке с кадастровым номером 44:27:040506:134 расположен отдельно стоящий трехэтажный кирпичный жилой объект, имеющий признаки самовольной постройки.
Стороной ответчика не отрицалось возведение указанного здания, имеющего жилое назначение на месте хозяйственных построек (сарая).
По мнению истца строительство трехэтажного кирпичного здания ( с координатами т. 1 (х2236,57;у 17858,18); т.2 (х 22330,67; у 17851,32); т.3 (х.22315,48;у 17864,38); т. 4 ( х 22321,39 у 17871,24) ) на земельном участке не допускается, градостроительный план на указанный земельный участок Администрацией города Костромы не оформлялся, разрешение на строительство данного объекта Администрацией города Костромы в установленном порядке не выдавалось, в связи с чем строительство объекта капитального строительства, расположенного по адресу: 1, ведется в отсутствие разрешения на строительство, а также с нарушением разрешенного использования земельного участка.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
С учетом вышеуказанных обстоятельств по мнению суда у администрации г. Костромы имелись основания для обращения с настоящим иском в суд на основании уведомления Инспекции.
При этом материалами дела не подтверждается довод представителя ответчика о начале строительства спорного объекта в 2012 году. Представленный представителем ответчика договор подряда от <дата> с ООО «Меридиан» безусловным доказательством этого не является. Напротив, согласно представленным снимкам съемки спорного жилого квартала на 2015-2016 года строительство начато именно в данный период.
В суде участниками процесса не отрицалось, что здание возведено на месте ранее существовавшего сарая.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории города Костромы, утвержденными решением Думы города Костромы от <дата>№ (далее - Правила), земельный участок с кадастровым номером № по адресу: Российская Федерация, <адрес>, расположен в границах археологического культурного слоя, в связи с чем, на основании статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие градостроительных регламентов на него не распространяется.
Инспекцией по охране объектов культурного наследия Костромской области выдано заключение от <дата>№ по выбору и отводу земельных участков под проектирование и строительство в зонах охраны памятников, в соответствии с которым указанный земельный участок расположен на территории объекта археологического наследия «Участок культурного слоя бывшей Кузнечной и Гашеевой слобод, у Вологодской и Галичской дорог», XIV-XVIII вв. В Заключении Инспекции определен вид разрешенного использования земельного участка - историко-культурная деятельность. Изменение вида разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства осуществляется по результатам согласования проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, разработанной в соответствии с требованиями Федерального закона от 25.06.2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 к историко-культурной деятельности относится сохранение и изучение объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, исторических поселений, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом, а также хозяйственная деятельность, обеспечивающая познавательный туризм (код (числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участка 9.3). Заключением Инспекции установлены основные требования к архитектурно-планировочному решению: земельный участок возможно осваивать только через работы по сохранению (в т.ч. приспособлению) объектов культурного наследия. Строительство объектов капительного строительства и прочее освоение земельного участка, не направленное на сохранение объектов культурного наследия, невозможно до определения границ территорий объектов культурного наследия.
Постановлением администрации г. Костромы от 09 октября 2019 года № 1946 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного в кадастровом квартале №, имеющего местоположение г. Кострома, в соответствии с которой земельный участок площадью ... кв.м. был разделен путем образования земельного участка площадью 400 кв.м. и оставлением исходного участка с кадастровым номером № в измененных границах. На основании данной схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в результате кадастровых работ был подготовлен межевой план, на основании которого Управлением Росреестра по Костромской области 23 октября 2019 года на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером № (400 кв.м.) и внесены изменения в сведения Государственного кадастра недвижимости о границах земельного участка с кадастровым номером №.
Таким образом в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № спорный возведенный трехэтажный кирпичный объект капитального строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером № по адресу 1 общей площадью 400 кв.м. с разрешенным использованием: историко-культурная деятельность, права на земельный участок не зарегистрированы
Суд не согласен с доводами ответчика о незаконности проведенных кадастровых работ по разделу земельного участка с кадастровым номером 44:27:040506:134 в силу следующего.
Как указано выше на земельном участке с кадастровым номером №по адресу 1 площадью 875,95 кв.м. с разрешенным использованием: для эксплуатации жилого дома, относящемся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, расположен жилой дом с кадастровым номером №, принадлежащий Михеенко А.Н. и муниципальному образованию городской округ город Кострома на праве общей долевой собственности, а также хозяйственные постройки. На указанном земельном участке в том месте, где ранее располагалась хозяйственная постройка (сарай) Михеенко А.Н. самовольно возвел здание с признаками объекта капитального строительства.
Самовольно возведенный объект расположен в северо-восточной части земельного участка с кадастровым номером 44627:040506:134 площадью 875,95 кв.м., тогда как жилой дом, принадлежащий сторонам по делу расположен в юго-западной части земельного участка.
Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Использование самовольной постройки не допускается.
В соответствии с п. 6.2 ст. 54 ЗК РФ в случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, обеспечивает образование земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, если образование такого земельного участка возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, и принимает решение об изъятии образуемого земельного участка в срок не более чем четыре месяца со дня поступления уведомления, указанного в пункте 6.1 настоящей статьи. При этом указанные органы вправе требовать возмещения расходов на выполнение кадастровых работ от землевладельца, землепользователя исходного земельного участка.
Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 875,95 кв.м. является делимым, в соответствии с п. 6.2 ст. 54 ЗК РФ постановлением администрации города Костромы от <дата>№ об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного в кадастровом квартале №, имеющего местоположение по адресу 1 утверждена схема расположения земельного участка, образуемого из земельного участка с кадастровым номером № со следующими характеристиками: местоположение земельного участка по адресу 1, площадь земельного участка 400 кв.м., разрешенное использование: историко-культурная деятельность, категория земель: земли населенных пунктов. Земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером №.
Данный земельный участок образован так, что в его границах расположено самовольно возведенное Михеенко А.Н. здание, при этом жилой дом с кадастровым номером № расположен на земельном участке с кадастровым номером № в измененных границах.
При этом суд учитывает, что раздел земельного участка обусловлен наличием в его границах одновременно жилого дома и самовольно возведенного Михеенко А.Н. здания. Таким образом образование земельного участка под самовольной постройкой направлено на реализацию положений действующего законодательства, предупреждение нарушения требований земельного законодательства, что не предполагает согласование таких действий уполномоченным органом с третьими лицами.
Кроме того, в силу подпункта 5 п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случае образования земельных участков, на которых расположены самовольные постройки в соответствии с п. 5 ст. 46 п. 6.2 ст. 54, п. 2 ст. 54.1 ЗК РФ.
Доводы стороны ответчика о том, что раздел земельного участка произведен до признания судом спорного трехэтажного здания самовольной постройкой основаны на ошибочном толковании положений п. 6.2 ст. 54 ЗК РФ.
Раздел земельного участка осуществлен с соблюдением требований ст.ст. 11.9,11.10 ЗК РФ, существование земельного участка с кадастровым номером № в измененных границах не приводит к нарушению прав собственников жилого дома.
Кроме того, суд учитывает, что Михеенко А.Н. своими действиями и без согласования с сособственником жилого дома ограничил возможность использования земельного участка под самовольно возведенным зданием, образование земельного участка под таким объектом не нарушает его права на земельный участок под жилым домом с кадастровым номером №, а сам раздел земельного участка направлен в том числе на обеспечение его гражданско-правовой оборотоспособности без обременения ограничениями, связанными с существованием на нем самовольно возведенного здания.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований Михеенко А.Н. в указанной части не имеется.
В соответствии с п. 1 ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
В соответствии со ст. 39.5 ЗК РФ, предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления, в том числе земельного участка иным не указанным в подпункте 6 настоящей статьи отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в случаях, предусмотренных федеральными законами, отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1).
В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2).
Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 3).
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 3 Закона Костромской области от 22.04.2015 №668-5-ЗКО «О предоставлении земельных участков отдельным категориям граждан в собственность бесплатно» предоставление земельных участков гражданам в собственность бесплатно осуществляется в случае предоставления: земельных участков для эксплуатации индивидуального жилого дома, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством порядке.
Согласно пп. 2 п. 2 ст. 3 указанного Закона, земельные участки в случае, указанном в пункте 1 части 1 настоящей статьи, предоставляются гражданам, являющимся собственниками индивидуального жилого дома и которые являются инвалидами, а также членами семьи, имеющей в своем составе инвалида (в том числе инвалида с детства, ребенка-инвалида).
В соответствии с п. 4 ст. 28 Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.
Из приведенных положений законодательства следует, что земельный участок может быть предоставлен в общую долевую собственность собственников объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке, только в том случае, если объект недвижимости находится в частной собственности.
В рассматриваемом случае жилой дом находится в общей долевой собственности истца и муниципального образования, в связи с чем предоставление земельного участка под таким объектом в общую долевую собственность положениями ЗК РФ не предусмотрено.
Истец не имеет права на приобретение заявленного земельного участка в собственность без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.
Право пользования Михеенко А.Н. земельным участком, на котором расположен жилой дом не оспаривается, однако положения вышеуказанных нормативных актов препятствуют передаче, а равно признанию за Михеенко А.Н. при данных обстоятельствах права собственности на земельный участок, несмотря на то, что законодательство регулировавшее земельные отношения, связывало с правами на строения и право на землю. В связи с чем доводы представителя ответчика в указанной части суд также считает необоснованными, а требования не подлежащими удовлетворению.
Согласно п.1,2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
В силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для строительства объектов капитального строительства необходимо получение разрешения на строительство как на момент возведения спорного объекта, так и в настоящее время, поскольку с 04 августа 2018 года в силу ст. 51.1 ГрК РФ строительство объектов индивидуального жилищного строительства осуществляется на основании уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке, то есть необходимо в любом случае получение исходно-разрешительной документации для строительства.
Михеенко А.Н. в администрацию города Костромы с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства по адресу 1 в порядке ст. 51 ГрК РФ либо с уведомлением о планируемом строительстве объекта ИЖС в порядке ст. 51.1 ГрК РФ не обращался. Надлежащие меры к легализации объекта не предпринимал.
При этом из материалов дела и представленных в том числе стороной ответчика документов не следует однозначный вывод о том, что спорный объект является индивидуальным жилым домом.
Как следует из материалов дела земельный участок, на котором расположен спорный объект, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, права на земельный участок Михеенко А.Н. в соответствии с требованиями действующего законодательства не оформлены. При этом земельный участок относится к объектам культурного наследия (памятник археологии).
Михеенко А.Н. использовал земельный участок с кадастровым номером 44:27:0404506:134, относящийся к землям, право государственной собственности на которые не разграничено и действие градостроительных регламентов на которые не распространяется, путем возведения на нем спорного объекта
Согласно ч.ч. 4,7 ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки: в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия.
Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Использование земельных участков в границах особых экономических зон определяется органами управления особыми экономическими зонами. Использование земель или земельных участков из состава земель лесного фонда, земель или земельных участков, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий, определяется соответственно лесохозяйственным регламентом, положением об особо охраняемой природной территории в соответствии с лесным законодательством, законодательством об особо охраняемых природных территориях.
Таким образом у Михеенко А.Н. возникла обязанность по получению информации по использованию земельного участка, на котором предполагалось строительство спорного объекта, в том числе о видах разрешенного использования земельного участка, параметрах разрешенного строительства, требованиям к архитектурному решению объекта в Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области.
Несоблюдение данной обязанности привело к строительству самовольного объекта с нарушением вида разрешенного использования земельного участка.
В силу ч. 1 ст. 51 ГрК РФ Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации установленным в соответствии с частью 7 статьи 36 настоящего Кодекса требованиям к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке. (ч. 1.1 ст. 51 ГрК РФ)
Таким образом, учитывая заключение Инспекции от 06 июня 2019 года № 110-19, которым определен вид разрешенного использования земельного участка «историко-культурная деятельность», не предусматривающий строительство капитальных объектов, основания к выдаче разрешения на строительство спорного объекта на данном земельном участке отсутствуют.
То обстоятельство, что заключение Инспекции выдано в 2019 году и отсутствовало на момент начала строительства спорного объекта не может быть положено в основу вывода о том, что на момент начала строительства спорного объекта не был установлен такой вид разрешенного использования земельного участка как историко-культурная деятельность, поскольку строительство Михеенко А.Н. без исходно-разрешительной документации и повлекло нарушение использования земельного участка.
Таким образом спорный объект возведен на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта.
Земельный участок, на котором располагалось домовладение, принадлежащее Михеенко А.Н. и муниципальному образованию, находился в фактическом пользовании собственников домовладения с момента его возведения. Данный земельный участок был предназначен для эксплуатации на нем существующего домовладения. Михеенко А.Н. не является собственником земельного участка, в том числе и на котором в настоящее время расположен спорный объект, а также не является и иным правообладателем земельного участка.
Таким образом, Михеенко А.Н. как лицо, не обладающее правами, признаваемыми действующим законодательством, на земельный участок, при этом являющийся собственником жилого дома, расположенного на земельном участке, вправе пользоваться земельным участком исключительно для эксплуатации жилого дома. Использовать земельный участок в иных целях (строительство например) Михеенко А.Н. не вправе. Таким образом, возводя спорный объект на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена и не предоставленного для указанных целей Михеенко А.Н. нарушил требования земельного законодательства.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь создаваемый объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
В ходе рассмотрения настоящего спора не установлены условия, предусмотренные ст. 222 ГК РФ необходимые для сохранения самовольной постройки и признания права собственности на нее: права на земельный участок, в границах которого осуществлена спорная постройка отсутствуют, надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что на день обращения в суд спорный объект соответствует установленным требованиям не имеется, сохранение самовольной постройки затрагивает и нарушает права администрации города Костромы на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 44:27:040506:678, в связи с нахождением на нем самовольно возведенного объекта.
Учитывая обстоятельства, имеющие место на момент рассмотрения дела, суд не принимает во внимание в качестве надлежащего доказательства соответствия объекта градостроительным, противопожарным нормам и правилам заключение по результатам обследования жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №по адресу 1, выполненное экспертом ООО «Проектно-строительное бюро». Ответчик правом на назначение судебной строительно-технической экспертизы не воспользовался.
Суд не усматривает оснований полагать о пропуске истцом срока исковой давности, обращая внимание при этом, что настоящий иск подан <дата>, а как следует из материалов гражданского дела Свердловского районного суда г. Костромы № первый документ, зафиксировавший в установленном порядке нахождение на земельном участке объекта самовольного строительства составлен <дата>.
При таких обстоятельствах имеются основания для удовлетворения иска администрации города Костромы о сносе самовольно возведенного Михеенко А.Н. объекта с вышеуказанными координатами по адресу 1.
В силу ч. 6 ст. 55.32 ГрК РФ снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, в срок, установленный соответствующим решением суда или органа местного самоуправления.
С учетом установленных обстоятельств обязанность по сносу строения следует возложить на Михеенко А.Н. как лицо, создавшее указанную самовольную постройку, установив срок для ее сноса 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
На основании вышеизложенного руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
Обязать Михеенко А.Н. в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет осуществить снос трехэтажного кирпичного объекта капитального строительства, имеющего координаты: 1 (х2236,57;у 17858,18); т.2 (х 22330,67; у 17851,32); т.3 (х.22315,48;у 17864,38); т. 4 ( х 22321,39 у 17871,24), расположенного на земельном участке по адресу 1
Иск Михеенко А.Н. к администрации г. Костромы о признании права собственности на самовольную постройку, о признании недействительным результатов кадастровых работ и признании права собственности на земельный участок оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд в течение месяца через Свердловский районный суд г. Костромы.
Судья
