УИД: 66OS0000-01-2020-000462-62
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Екатеринбург | 02 марта 2021 года |
Номер производства № 3а-41/2021 |
Резолютивная часть решения объявлена 02 марта 2021 года.
Мотивированное решение изготовлено 09 марта 2021 года.
Свердловский областной суд в составе
судьи Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Зайнуллиным И.У. с использованием средств аудиозаписи,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное производство № 3а-41/2021
по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Уктус» (ИНН 6679101360)
к административным ответчикам – Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области,
с участием заинтересованных лиц – ФГБУ «ФКП Росреестра», в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по УФО, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 28 Свердловской области
об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№>,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Уктус» (далее – административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Кировград, на территории Ежовского рудника, с кадастровым номером 66:49:0000000:2327 (далее – объект недвижимости, здание), равной его рыночной стоимости 11845 руб., а также взыскать расходы на оплату государственной пошлины, расходы на оплату услуг представителя, расходы за составления отчета об оценке.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником объекта недвижимости.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 9267757,952 руб., в то время как рыночная стоимость определена в размере 11 485 руб., что подтверждается отчетом об оценке от 03 июля 2020 года № 170-20/Н-1, выполненным оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы» Б.
Определением суда от 14 января 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 28 Свердловской области.
В судебном заседании принял участие представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области Никитин А.А.
Иные лица, участвующие в деле, - административный истец, Управление Росреестра по Свердловской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому федеральному округу, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 28 Свердловской области представителей в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Ранее в адрес суда поступил отзыв ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому федеральному округу, в котором подтвержден размер и дата определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 28 Свердловской области направлены пояснения, в которых представитель указал, что на данный момент налоговый орган не располагает данными о том, каким образом налогоплательщик исчислял авансовые платежи по налогу на имущество организаций в течение 2020 года.
На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть административное дело при имеющейся явке.
Заслушав объяснения представителя административного ответчика Никитина А.А., допросив в качестве свидетеля в судебных заседаниях 25 февраля 2021 года и 02 марта 2021 года оценщика Б., исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 КАС РФ.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлением Правительства Свердловской области от 30 ноября 2017 года № 884-ПП установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» - 01 января 2018 года.
Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 08 февраля 2018 года № 243 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области» 2019 год определен годом проведения работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области: зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов, предприятий как имущественных комплексов и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков).
В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 27 сентября 2019 года № 2500 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области: зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов по состоянию на 01 января 2019 года.
Право участников гражданского оборота на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Названными нормативными правовыми актами установлено, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из материалов административного дела, административный истец является собственником здания; назначение – нежилое; общей площадью 1 592 кв. м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Кировград, на территории Ежовского рудника.
Обращаясь с административным иском в суд, административный истец просит пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости, утвержденную Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 27 сентября 2019 года № 2500 по состоянию на 01 января 2019 года в размере 9267757,952 руб., сведения о которой, внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 12 января 2020 года.
Согласно абзацу 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Несмотря на то, что здание не включено в Перечень объектов недвижимого имущества, утвержденный Правительством Свердловской области, согласно которому налоговая база в отношении объектов недвижимости определяется как кадастровая стоимость, и рассматриваемое административное исковое заявление не содержит сведений о том, что в отношении объекта недвижимости реализуется правомочие собственника по его отчуждению, суд полагает, что у административного истца имеются достаточные основания для реализации как права на проведение оценки рыночной стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости для целей пересмотра утвержденной в отношении него кадастровой стоимости, так и на обращение в суд по вопросу установления в отношении такого объекта недвижимости кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости.
Как предусмотрено статьей 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В судебных заседаниях был допрошен в качестве свидетеля оценщик, составивший отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости – Б., которая после предупреждения её об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации подтвердила выводы, изложенные в отчете, пояснив, что ею составлен отчет об оценке № 170-20/Н-1 от 03 июля 2020 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 11 485 руб.
Согласно содержанию отчета, объектом оценки выступило нежилое здание административно-бытового корпуса, которое на момент осмотра не эксплуатируется; общий износ здания составляет 90 процентов; техническое состояние аварийное, не пригодное для дальнейшей эксплуатации; отсутствуют оконные и дверные проемы, коммуникации, кровля, стены и перекрытия.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки проведен затратным подходом.
Оценщик рассчитал восстановительную стоимость объекта недвижимости методом сравнительной единицы с использованием укрупненных показателей стоимости строительства. Для расчета полной восстановительной стоимости здания был использован межрегиональный бюллетень КО-ИНВЕСТ.
Поскольку здание административно-бытового корпуса входило в состав производственного комплекса по добыче медной руды на Ново-Ежовском руднике, который работал с 1967 по 1991 годы, в качестве аналога подобран объект код. ruПЗ13.000.0090 из Сборника КО-ИНВЕСТ, 2016, УПСС «Промышленные здания» из раздела «Угольная, сланцевая, торфяная, горнопрудная и горнодобывающая промышленность».
Из устных пояснений свидетеля следует, что расчет был произведен с выделением коэффициента НДС 1,20, в связи с чем, судом предложено оценщику представить дополнительный отчет об определении итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости без выделения в расчете налога на добавленную стоимость по состоянию на дату оценки.
С учетом представленного дополнительного отчета рыночная стоимость объекта недвижимости установлена на дату оценки в размере 9571 рублей.
Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального Закона № 135-ФЗ, а критерии оценки - закреплены в ФСО № 1 и ФСО № 3.
По общему правилу, отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.
Отчет с дополнением составлен оценщиком Б., имеющей специальное образование в области оценочной деятельности и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 01 февраля 2019 года.
В соответствии с требованиями п. 6 ФСО № 3 отчет об оценке и дополнение к отчету пронумерованы постранично, прошиты, подписаны оценщиком Б. и руководителем ООО «Региональный центр оценки и экспертизы».
Выводы, изложенные в отчете с дополнением к нему соответствуют предмету исследования: указана подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта недвижимости; отчет составлен на дату оценки – 01 января 2019 года; в отчете приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.
Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Оценив представленный в дело отчет с учетом его дополнения, суд, признает его соответствующим требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.
Доводов о том, что отчет составлен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при его составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики объекта оценки, административными ответчиками не заявлено, равно как и ходатайств о назначении судебной экспертизы.
Руководствуясь положениями статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признает названный выше отчет об оценке с учетом его дополнения и показаний свидетеля надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 9571 руб. на дату оценки – 01 января 2019 года.
При таких обстоятельствах, административный иск подлежит удовлетворению.
Суд устанавливает по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 9 571 руб.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Федерального закона № 135-ФЗ, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области 10 сентября 2020 года, следовательно, указанная дата обращения в Комиссию подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФК судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
На основании статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам (пункт 1), расходы на оплату услуг представителя (пункт 4), другие признанные судом необходимыми расходы (пункт 7).
Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 111 КАС РФ).
Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ с учетом того, что главой 25 названного Кодекса не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.
Определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости (9267757,952 руб.) существенно превышает итоговую величину его рыночной стоимости (9 571 руб.), установленной судом в качестве кадастровой.
По мнению суда, такое превышение свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости.
С учетом изложенного имеются законные основания для взыскания с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, - Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области - судебных расходов в пользу административного истца.
Так, подлежат взысканию с административного ответчика в пользу административного истца расходы на уплату государственной пошлины в размере 2 000 руб. (платежное поручение № 1891 от 12 октября 2020 года).
Между тем, правовых оснований для взыскания с административного ответчика расходов на оплату услуг представителя в размере 15000 руб., расходов по оплате проведения оценки в размере 24000 руб. у суда не имеется на основании следующего.
Административный истец имеет право на компенсацию судебных расходов лишь в той части, в которой было доказано, что они были фактически понесены, были необходимы и не превышали разумных пределов.
Реальная стоимость услуг доказана, если административный истец оплатил услуги.
В настоящем административном деле, представителем административного истца представлена копия договора № 170-0/Н от 28 апреля 2020 года, заключенного между ООО «Региональный центр оценки и экспертизы» и ООО Управляющая компания «УКТУС» на осуществление оценочных работ по определению рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: <№>, однако не представлены платежные документы об оплате услуг оценщика.
Кроме этого, заявляя о возмещении расходов на оплату услуг представителя, Жадейкин А.Д. не представил в суд ни договор на оказание юридических услуг, ни платежные документы об оплате услуг представителя.
При таких обстоятельствах суд не усматривает каких-либо законных оснований, способных заставить его признать, что судебные расходы на оплату услуг, требование о возмещении которых заявлено административным истцом были фактически понесены, следовательно, в удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 15000 руб., расходов по оплате проведения оценки в размере 24000 руб. надлежит отказать.
Руководствуясь статьями 103, 106, 111, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Уктус» удовлетворить.
Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Кировград, на территории Ежовского рудника с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости 9 571 (девять тысяч пятьсот семьдесят один) руб.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, считать 10 сентября 2020 года.
Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в счет возмещения судебных расходов в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Уктус» (ИНН 6679101360) государственную пошлину в размере 2000 (две тысячи) рублей.
В остальной части в удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов отказать.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.
Судья С.Н. Полевщикова
