Дело № 2-153/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 марта 2012 года г. Стерлитамак
Стерлитамакский районный суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Усманова В.М.
при секретаре Кузнецовой Э.Р.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Варданяна Тиграна Мкртичовича об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан
УСТАНОВИЛ:
Заявитель ФИО3 обратился в суд с заявлением об оспаривании действий ФИО2 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее - ФИО2 по РБ).
Свои требовании мотивирует тем, что обратился в указанный орган с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве на объект недвижимого имущества по адресу: <адрес> ( здание - памятник «Дом Утямышева»), заключенного между Местным отделением общественно-государственной организации ДОСААФ <адрес> и заявителем ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором Отдела по <адрес> и <адрес>ФИО2 по РБ ФИО6 был вынесен отказ в государственной регистрации по делу правоустанавливающих документов 02:56:060403:0423 по причине того, что документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.
Среди оснований для отказа в государственной регистрации указаны: невозможность определить конкретный объект долевого строительства и количество участников финансирующих данный объект; отсутствие сведений о других сособственниках; невозможно определить цену договора; не предоставлена публикация проектной декларации, а так же документы подтверждающие возникновение застройщиком права аренды на земельный участок предоставленный для строительства; не представлено охранное обязательство по недвижимому памятнику истории и культуры № от ДД.ММ.ГГГГ, необходимое для государственной регистрации обременений содержащихся в охранном обязательстве; регистратором не получен ответ на запрос в Администрацию городского округа <адрес> о предоставлении полномочий на подписание разрешительных документов на строительство и реконструкцию памятника истории и культуры «Дома Утямышева».
Считает отказ в государственной регистрации незаконным, по следующим основаниям: объект долевого строительства определен в договоре и дополнительном соглашении к нему, приведены помещения и их характеристики; указан адрес объекта; количество участников, финансирующих данный объект не является обязательным условием составления договора долевого участия в строительстве, в то же время стороны договора определены конкретно в самом договоре.
В представленном на регистрацию дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ к договору в п.2 определены цена договора и порядок расчетов: 400 000 рублей в течение трех дней с момента регистрации договора участия в долевом строительстве и 100 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п.2 ст. 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации» Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления. Поэтому предоставление публикации проектной декларации не является обязательным.
В отношении здания-памятника «Дом Утямышева» действует охранное обязательство по недвижимому памятнику истории и культуры № от ДД.ММ.ГГГГ.
Не учтено государственным регистратором, что только при государственной регистрации договора купли продажи, а не договора долевого участия в строительстве, новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект.
На государственную регистрацию была предоставлена копия договора аренды земельного участка.
В силу п. 2 ст. 17 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Также необоснованно отказано в регистрации договора ввиду того, что государственный регистратор не получил ответ на свой запрос из Администрации городского округа <адрес> о подтверждении полномочий должностного лица, выдавшего разрешение на реконструкцию и строительство указанного объекта.
Указанное, по мнению заявителя, свидетельствует лишь о халатности сотрудников регистрационного органа, не отправивших своевременно запрос и не истребовавших ответ из Администрации городского округа.
Таким образом, заявитель просит признать действия ФИО2 по РБ по отказу в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к данному договору от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: РБ, <адрес>, незаконным и обязать ФИО2 по РБ зарегистрировать указанные договоры.
Заявитель ФИО3 в судебное заседание не явился.
ФИО2 заявителя – ФИО7 подтвердил, что заявитель извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не желает участвовать в судебном заседании.
С учетом мнения лиц, участвующих в деле и с учетом согласия ФИО2 заявителя суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие заявителя ФИО3
В судебном заседании ФИО2 заявителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ - ФИО7 изложенные в заявлении доводы полностью поддержал, просит признать действия ФИО2 по <адрес> по отказу в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к данному договору от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: РБ, <адрес>, незаконным и обязать ФИО2 по РБ зарегистрировать указанные договоры.
Пояснил, что оснований для отказа в государственной регистрации не имелось, все необходимые документы были представлены.
Стороны договора определены, в договоре отражены конкретные объекты долевого строительства – перечислены помещения и их характеристики.
Цена договора, сроки и порядок оплаты конкретизированы в дополнительном соглашении.
Предоставление публикации проектной декларации не требуется, т.к. в данном случае привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства объекта недвижимости осуществлялось без производства, размещения и рекламы, связанной с привлечением денежных средств.
В отношении здания-памятника продолжается действие охранного обязательства по недвижимому памятнику истории и культуры № от ДД.ММ.ГГГГ.
Факт неполучения государственным регистратором ответа на свой запрос в Администрацию <адрес> не свидетельствует о недостатках представленных заявителем в регистрирующий орган документов, а подтверждает халатность сотрудников данного органа государственной регистрации.
Разрешение на строительство было выдано правомочным лицом, до его выдачи были получены все необходимые согласования. Целью договора выступала необходимость сохранения данного здания как памятника культуры.
Тем самым, считает, что отказ государственного регистратора не соответствует требованиям закона,
В судебном заседании ФИО2 по РБ по доверенности № от 21.11.2011г. ФИО8 просит отказать в удовлетворении заявления
Пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ в отдел по <адрес> и городу Стерлитамак ФИО2 по РБ обратились ФИО3 и председатель Местного отделения Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флота России» <адрес>ФИО9 с заявлениями о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором Республики Башкортостан ФИО6 государственная регистрация договора участия в долевом строительстве на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес>, была приостановлена в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав и достоверности сведений, указанных в представленных документах, на срок до ДД.ММ.ГГГГ, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, о чем заявитель ФИО3 и председатель Местного отделения Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флота России» <адрес>ФИО9 были уведомлены.
Представленные для государственной регистрации договор участия в долевом строительстве от 10.11.2011г. и дополнительное соглашение к нему от 22.12.2011г. не содержат определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; сведений о других лицах, участвующих в финансировании объекта долевого строительства; цены договора, сроки и порядок ее уплаты.
Заявителями не представлен документ с описанием объекта долевого строительства, составленный застройщиком и согласованный с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве заявителями не представлены публикация проектной декларации в соответствии с требованиями ст.3, 19 Закона о долевом строительстве, документы, подтверждающие права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка. Единый государственный реестр прав содержит сведения об аренде земельного участка, расположенного по адресу: РБ, <адрес>, с кадастровым номером 02:56:060403:423 с разрешенным использованием для обслуживания нежилого строения - административного здания.
Заявителями на государственную регистрацию было представлено Разрешение на строительство от 10.10.2011г., в соответствии с которым разрешается реконструкция и строительство объекта капитального строительства- здания памятника «Дома Утяшевых» по <адрес>.
После приостановления государственной регистрации, для уточнения, является ли объект недвижимого имущества, расположенный по вышеуказанному адресу, объектом культурного наследия и выдавалось ли охранное обязательство на данный объект, для государственной регистрации заявителями дополнительно представлена копия охранного обязательства по недвижимому памятнику истории и культуры № от ДД.ММ.ГГГГ. Последний документ ранее не был представлен Местным отделением Общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" <адрес>, в собственности которого находится объект недвижимого имущества, являющийся памятником истории и культуры, для государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.
В ЕГРП зарегистрировано право собственности Местного отделения Общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" <адрес> Республики Башкортостан на административное здание площадью 392,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, Худайбердина, ул, <адрес>, запись №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ.
В ФИО2 по РБ было представлено письмо отдела по охране культурного наследия Министерства культуры Республики Башкортостан от 13.09.2011г. № с перечнем объектов культурного наследия, из которого следует, что объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес>, является памятником архитектуры -«Дом Утяшева». Реставрация, консервация и ремонт памятников истории и культуры осуществляется в целях и с учетом обеспечения их сохранности только с разрешения государственных органов охраны памятников и под их контролем.
В соответствии с пунктом 5 части 5 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается в осуществлении строительства, реконструкции объекта культурного наследия, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта, - исполнительными органами государственной власти, осуществляющими функции в области охраны объектов культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
На запрос государственного регистратора в Администрацию городского округа <адрес> Республики Башкортостан от 14.12.2011г. исх.№ о предоставлении сведений о полномочиях лица, подписавшего разрешительные документы на строительство и реконструкцию памятника архитектуры «Дом Утяшева» сведения также не представлены.
Поскольку заявителями ФИО3 и ФИО2 Местного отделения Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флота России» <адрес> Республики Башкортостан ФИО9 не были устранены причины, препятствовавшие государственной регистрации прав, ДД.ММ.ГГГГ на основании абз. 4, 10 пункта 1 статьи 20, пунктов 1, 2 статьи 19 Закона о регистрации государственным регистратором Республики Башкортостан ФИО6 принято решение об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве на вышеуказанный объект недвижимого имущества по причинам: документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представленные документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, о чем заявителям сообщено письмом от ДД.ММ.ГГГГ.
Считает, что оспариваемые заявителем действия регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве законны и обоснованны и не нарушают права заявителя. Просит в удовлетворении заявления отказать.
ФИО2 заинтересованного лица – Местного отделения ДОСААФ ФИО9 в судебное заседание не явился, суд с учетом мнения сторон, считает возможным рассмотреть заявление ФИО3 без участия ФИО2 ДОСААФ, надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения заявления.
Согласно пояснениям ФИО2 заинтересованного лица - ФИО9 в предварительном судебном заседании заявление ФИО3 он поддерживает.
Пояснил, что местное отделение ДОСААФ является собственником здания, расположенного по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано, имеется свидетельство о праве собственности, заключен договор аренды земельного участка, на котором расположено здание. Цель обращения в ФИО4 – сохранение объекта культурного наследия. ФИО3 желает вкладывать инвестиции и сохранить объект. Все разрешения были получены, документация прошла экспертизу. Со стороны отдела ДОСААФ никаких претензий нет. Просит удовлетворить заявление.
Суд, заслушав ФИО2 заявителя и ФИО2 по РБ, исследовав материалы дела, считает заявление подлежащим удовлетворению.
В соответствии с абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Как следует из исследованных судом доказательств, ДД.ММ.ГГГГ в Отдел по <адрес> и городу Стерлитамак ФИО2 по РБ обратились ФИО3 и ФИО2 Местного отделения Общероссийской общественно-государственной организации ДОСААФ России <адрес>ФИО10 (действующий на основании Устава Общероссийской общественно-государственной организации ДОСААФ России от ДД.ММ.ГГГГг.) с заявлениями о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве на объект недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.34, 35).
Согласно указанному договору Местное отделение Общероссийской общественно-государственной организации ДОСААФ России <адрес> в лице председателя ФИО9 (застройщик) и ФИО3 (участник долевого строительства) заключили договор, предметом которого является долевое участие участника долевого строительства в реставрации фасадов здания памятника «Дома Утямышева», реконструкции двухэтажного административного здания и строительства пристроя к нему, которое будет осуществляться по адресу: <адрес>, на земельном участке, принадлежащем Застройщику на праве аренды согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6-7).
В п.2 договора указаны цена договора и порядок расчетов: долевое участие участника долевого строительства в реставрации, реконструкции административного здания и строительстве пристроя к нему будет осуществляться в 2 этапа: сумма в размере 480 000 руб. передана Застройщику участником долевого строительства до подписания договора и была использована для оплаты расходов по разработке проектно-сметной документации; реконструкция административного здания и строительство пристроя к нему осуществляется Участником долевого строительства за его счет.
В силу п.3.1. договора Застройщик обязуется предоставить место для строительства пристроя к административному зданию с разрешением на строительство.
Согласно п.3.2. договора после окончания строительства Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства в собственность помещения на 1 этаже - офисы 4, 5, 6, пост охраны: на 2 этаже – офисы 2, 3, 4) и 1/ 2 долю в праве общей долевой собственности на 1 этаже – тамбуры, коридоры, лестничная клетка, санузел; на 2 этаже – коридор, санузел лестничная клетка, в пристрое к административному зданию.
Пунктом 4.1 договора предусмотрены обязательства участника долевого строительства реконструировать административное здание, построить пристрой к нему в срок 3 года, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.
В пункте 8 договора установлен гарантийный срок на объект долевого строительства – 3 года с даты подписания передаточного акта.
Одновременно с договором на государственную регистрацию были представлены разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ и проектная документация (л.д.32).
ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором Республики Башкортостан ФИО6 вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации по заявлениям ФИО3 и председателя Местного отделения ДОСААФ <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав и достоверности указанных сведений в представленных документах: договор не содержит определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; цену договора, срок и порядок оплаты; не представлен документ с описанием объекта долевого строительства, составленный Застройщиком и согласованный с участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта на плане создаваемого объекта и планируемой площади объекта долевого строительства.
Не представлены публикация проектной декларации, документы в подтверждение права аренды земельного участка у застройщика.
Необходимо уточнить, является ли объект недвижимости объектом культурного наследия и выдавалось ли охранное обязательство на памятник истории и культуры.
Необходимо уточнить полномочия лица, подписавшего разрешение на строительство и реконструкцию памятника «Дом Утямышева» (л.д.39-41).
Во исполнение указаний государственного регистратора ФИО3 и ФИО9 представили дополнительно договор аренды земельного участка, дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ;. выписку из протокола заседания комиссии по застройке; заключение Министерства культуры и национальной политики РБ от 23.07.2010г.; заключение по результатам обследования здания; научно-проектную документацию; охранное обязательство от 20.10.2003г.; проект строительства и реконструкции здания, проектную документацию ( л.д.44-45).
Однако ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором ФИО6 принято решение об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве ввиду неустранения причин, препятствующих государственной регистрации (л.д.81-84).
Отказ мотивирован следующими причинами:
Документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
Не представлены документы, необходимые для государственной регистрации.
В частности, государственный регистратор ссылается на то, что из договора участия в долевом строительстве и дополнительного соглашения к нему невозможно определить конкретный объект долевого строительства и количество участников, финансирующих данный объект, также указанный договор и соглашение не содержат сведений о других сособственниках, участвующих в финансировании объекта долевого строительства.
В силу п.4 ст.4 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных объектов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» ( далее – ФЗ №) договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Однако вопреки доводам государственного регистратора в договоре перечислены подлежащие передаче участнику долевого строительства объекты: перечислены все подлежащие ФИО3 передаче помещения, площадь каждого из них, место расположения.
К тому же, в приложении к договору приведена планировка помещений, согласованная сторонами договора (л.д.9).
Какие основания не позволили государственному регистратору определить эти объекты, в отказе не указано.
Далее, в договоре указаны стороны договора: ФИО3 – участник долевого строительства и Местное отделение ДОСААФ <адрес> – заказчик.
О наличии других сособственников в договоре не указано ввиду их фактического отсутствия, поэтому они и не были указаны в договоре, что подтвердил суду ФИО2 заявителя.
Тем самым, суд считает необоснованными мотивы государственного регистратора, изложенные в отказе, об отсутствии сведений о других сособственниках, участвующих в финансировании объекта долевого строительства.
В соответствии с п.4 ст.4 ФЗ № договор участия в долевом строительстве должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Государственный регистратор в своем отказе указал, что из договора и дополнительного соглашения невозможно определить цену договора, сроки и порядок ее уплаты (составляет ли она 480 000 руб., 500 000 руб. или 980 000 руб.).
Однако в дополнительном соглашении к договору в п.2 конкретно прописана цена, сроки и порядок уплаты: в частности, сумма в размере 400 000 руб. будет передана Застройщику участником долевого строительства в течение 3 дней с момента регистрации договора, сумма в размере 100 000 руб. будет передана Застройщику участником долевого строительства в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Стороны договорились, что реконструкция пристроя административного здания и строительство пристроя к нему осуществляется участником долевого строительства за его счет.
В дополнительном соглашении, заключенном сторонами во исполнение требований государственного регистратора от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации, имеется указание: читать п.2 «Цена договора и порядок расчетов» читать в следующей редакции (и далее по тексту), т.е. внесены уточнения в договор участия в долевом строительстве именно в указанной части.
Тем самым, цена договора, сроки и порядок уплаты определены и конкретизированы в дополнительном соглашении.
В отказе государственного регистратора содержатся указания на такие недостатки представленных заявителем документов, как непредоставление публикации проектной декларации, документов, подтверждающих возникновение у застройщика права собственности, аренды или субаренды на земельный участок, представленный для строительства объекта недвижимости.
Действительно, на основании п.2 ст.19 ФЗ № указано: проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 ст.23 настоящего Федерального закона контролирующий орган.
Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную документацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
В судебном заседании ФИО2 заявителя пояснил, что в данном случае не было необходимости публикации проектной декларации в средствах массовой информации и информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, т.к. не осуществлялось производство, размещение и распространение рекламы, связанной с привлечением денежных средств.
На основании ч.1 ст.249 ГПК РФ обязанности по доказыванию законности оспариваемых решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих возлагаются на органы и лиц, которые приняли оспариваемые решения или совершили оспариваемые действия (бездействие).
Суд соглашается с доводами заявителя в указанной части, т.к. доказательств обратному в отказе государственного регистратора не имеется, не поступили они в судебном заседании.
Что касается доводов государственного регистратора о том, что не представлены документы, подтверждающих возникновение у застройщика права собственности, аренды или субаренды на земельный участок, представленный для строительства объекта недвижимости, суд принимает во внимание, что заявителем ФИО12 и застройщиком (Местное отделение ДОСААФ) были представлены договор аренды земельного участка, выписка из протокола заседания комиссии по застройке.
Согласно договору аренды земельного участка № зем от ДД.ММ.ГГГГ Администрация городского округа <адрес> (Арендодатель) и Местное отделение ДОСААФ <адрес> (Арендатор) заключили указанный договор, по условиям которого Администрация городского округа <адрес> передает арендатору в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 630 кв.м., цель использования: обслуживание нежилого строения – административного здания, объект недвижимости – нежилое строение, категория земель: земли населенных пунктов. Имеющиеся на участке объекты недвижимости находятся в собственности. Срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.59-63).
Согласно выписке из протокола № заседания комиссии по застройке Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГФИО1 РОСТО (ДОСААФ) строительство пристроя и реконструкции здания по <адрес>, согласовать в границах арендуемого земельного участка в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия (л.д.54).
Из отказа государственного регистратора неясно, по каким основаниям представленные документы не соответствуют требованиям действующего законодательства, в то время как земельный участок предоставлен Застройщику (Местному отделу ДОСААФ) на праве аренды, срок которой не истек, а строительство пристроя и реконструкция здания согласованы именно в пределах арендованного земельного участка.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что заявителем и застройщиком были представлены надлежащие документы, подтверждающие возникновение у застройщика права аренды на земельный участок, однако необоснованно государственный регистратор пришел к выводу об отсутствии у застройщика указанных документов.
По мнению государственного регистратора, разрешение на строительство пристроя от ДД.ММ.ГГГГ вызывает сомнения, т.к. не был получен ответ на запрос государственного регистратора, направленный в Администрация городского округа <адрес> о наличии соответствующих полномочий у должностного лица, подписавшего разрешение.
Государственный регистратор ссылается на то, что разрешение на строительство выдается в случае осуществления строительства, реконструкции объекта культурного наследия, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта, - исполнительными органами государственной власти, осуществляющими функции в области охраны объектов культурного наследия (ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, Федеральный Закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»). По мнению государственного регистратора требрвания закона не соблюдены.
Суд не может согласиться с такой позицией.
Из разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Администрация городского округа <адрес> разрешает строительство пристроя и реконструкцию двухэтажного административного здания, реставрацию фасадов здания памятника «Дома Утяшева» по <адрес>. Срок действия разрешения – до ДД.ММ.ГГГГ. разрешение подписано зам. главы администрации (л.д.38).
Как видно из материалов дела правоустанавливающих документов, ДД.ММ.ГГГГ государственный регистратор направил запрос в Администрацию городского округа <адрес> с требованием предоставить документ, которым заместителю главы <адрес> предоставлены полномочия на подписание указанного документа (л.д.42).
Суд не может согласиться с приведенными в отказе доводами о том, что, поскольку не получен ответ на запрос государственного регистратора, то необходимо отказать в государственной регистрации.
Суд считает, что в данном случае заявитель не может нести ответственность за неполучение ответа на запрос государственного регистратора из Администрации городского округа <адрес>.
В силу п.3 ст.8 ФЗ № «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в срок не более чем 10 дней с даты обращения органы государственной власти, местного самоуправления, организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, обязаны предоставить такие сведения … органам, осуществляющим государственную регистрацию прав.
В то же время, в деле правоустанавливающих документов не имеется сведений об отправлении указанного запроса и вручении его органу местного самоуправления, что лишает суд возможности установить факт надлежащего и своевременного вручения запроса адресату.
Указанные упущения не свидетельствуют о том, что именно по вине заявителя не представлен в орган государственной регистрации названный документ, т.к. заявитель лишен возможности самостоятельно истребовать данный документ. А государственный регистратор не принял исчерпывающих мер для получения ответа на свой запрос для проверки полномочий должностного лица.
Касательно мотивов отказа в части необходимости учета особенностей объекта недвижимости в качестве памятника истории и культуры, следует заметить, что доводы государственного регистратора в сообщении об отказе изложены крайне непонятно, из них невозможно установить, какие именно основания привели к возникновению сомнений у государственного регистратора, в чем состоят упущения сторон договора.
Так, в сообщении об отказе приведены ссылки на п.3 ст.8 ФЗ № «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому органы охраны объектов культурного наследия направляют в органы, осуществляющие государственную регистрацию, сведения о недвижимом имуществе, отнесенным к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов РФ.
Во исполнение требований государственного регистратора ФИО3 и ФИО9 предоставили копию охранного обязательства по недвижимому памятнику истории и культуры № от 20.10.2003г. (л.д.50), согласно которому Стерлитамакская городская организация БРОО Общероссийской ОО «Российская оборонная спортивно-техническая организация» - «РОСТО» (пользователь) принимает на себя полную ответственность за сохранность памятника – Дома Утямышева конца 19 века, находящегося под охраной государства, в целях его дальнейшего сохранения как памятника истории и культуры, обязуется использовать исключительно по назначению: учебное учреждение и офис; обязуется проводить ремонтно-реставрационные работы, предусмотренные актом технического состояния (л.д.50-51).
Согласно акту технического состояния здания-памятника от ДД.ММ.ГГГГ в целях сохранения памятника и создания нормальных условий для его использования пользователь обязан провести научно-исследовательские и проектные работы, ремонтно-восстановительные и реставрационные работы (по перечню).
Здание – памятник должен использоваться пользователем с соблюдением условий, предусмотренных Федеральным законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (л.д.52-53).
Из отзыва ФИО2 по РБ следует, что в ЕГРП зарегистрировано право собственности Местного отделения ДОСААФ <адрес> на административное здание площадью 392,8 кв.м. по адресу: <адрес>, дата регистрации – ДД.ММ.ГГГГ (л.д.29).
Тем самым, стороны договора представили охранное обязательство.
В ФИО2 по РБ было представлено письмо отдела по охране культурного наследия Министертсва культуры Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ с перечнем объектов культурного наследия, согласно которому объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, является памятником архитектуры –Домом Утямышева (л.д.87-88).
В уведомлении о приостановлении государственной регистрации заявителям не выдвигалось требований о предоставлении иных документов относительно объекта недвижимости - памятника архитектуры.
В то же время из ответа Отдела по охране культурного наследия Министерства культуры Республики Башкортостан не содержится возражений относительно государственной регистрации вышеупомянутого договора и дополнительного соглашения, а указано лишь на необходимость производства государственной регистрации только при наличии охранного обязательства на памятник истории и культуры (которое было предоставлено стороной договора в регистрирующий орган), и производстве записей в графе «существующие ограничения (обременения) права (л.д.86).
Суд считает, что допущенная в разрешении на строительство от ДД.ММ.ГГГГ ошибка в наименовании объекта недвижимости – Дом Утяшева (хотя согласно охранному обязательству и Перечню объектов культурного наследия правильное наименование – Дом Утямышева) носит технический характер и не влечет недействительность разрешения, т.к. адрес объекта указан верно – <адрес>.
Суд не может также согласиться с содержащимися в отзыве ФИО2 по РБ доводами о том, что решением государственного регистратора не были нарушены права заявителя, поэтому нет оснований для удовлетворения заявления.
В соответствии со ст.255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых:
нарушены права и свободы граждан;
созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод:
на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
В данном случае отказ государственного регистратора непосредственно привел к созданию препятствий заявителю в государственной регистрации его прав, возникающих из договора участия в долевом строительстве.
Государственный регистратор мотивирует отказ также тем, что охранное обязательство не было представлено на государственную регистрацию.
Из отказа непонятно, в чем заключалось нарушение Местного отделения ДОСААФ <адрес> – в том, что оно заранее не представило охранное обязательство на государственную регистрацию до заключения договора с ФИО3 или же не представило его при регистрации самой сделки и как это обстоятельство препятствовало регистрации договора..
Вместе с тем согласно п.3 ст.63 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской федерации» впредь до вступления в силу утвержденных Правительством Российской Федерации нормативных актов, издание которых отнесено настоящим Федеральным законом к полномочиям Правительства Российской Федерации, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ сохраняются правила охраны, реставрации и использования памятников истории и культуры Российской Федерации, установленные Положением об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденным Постановлением ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ N 865 (СП ФИО1, 1982, N 26, ст. 133), что подтверждается действующим охранным обязательством по недвижимому памятнику истории и культуры № от ДД.ММ.ГГГГ.
Впредь до включения объекта культурного наследия в реестр в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ подлежат государственной регистрации требования к сохранению объекта культурного наследия, изложенные в охранно-арендном договоре, охранном договоре и охранном обязательстве и являющиеся обременением, стесняющим правообладателя при осуществлении им права собственности либо иных вещных прав на данный объект недвижимого имущества.
Таким образом, требования о государственной регистрации обременений содержащихся в охранном обязательстве неправомерны, так как они должны были быть зарегистрированы до ДД.ММ.ГГГГ. А после указанной даты они должны вноситься в Единый реестр объектов культурного наследия, согласно Положению о едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.
ФИО2 по РБ в судебном заседании настаивала на необходимости истребования кадастрового паспорта на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.
Также ФИО2 по РБ в судебном заседании указывала о необходимости проверки полномочий председателя местного отделения ДОСААФ ФИО9 при заключении договора и дополнительного соглашения.
Однако ни в уведомлении о приостановлении государственной регистрации договора, ни в отказе в государственной регистрации не было указано на необходимость предоставления указанных документов, к тому же полномочия председателя местного отделения ДОСААФ ФИО9 не вызывали сомнений у государственного регистратора при принятии решений.
Тем самым, возражения ФИО2 по РБ явно выходят за пределы оспариваемого решения, являются дополнительными основаниями, которые не были отражены в решении государственного регистратора и не подлежат рассмотрению судом.
Иных обстоятельств, являющихся основаниями для отказа в государственной регистрации в силу ст. 20, 21 Закона о регистрации, регистрирующим органом в сообщении о приостановлении регистрации и в оспариваемом отказе не приведены.
Таким образом, отказ государственного регистратора является незаконным, необоснованным.
Допущенное нарушение прав и законных интересов должно быть устранено путем возложения на ФИО2 по <адрес> обязанности зарегистрировать договор долевого участия в долевом строительстве и дополнительное соглашение к данному договору на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: РБ, <адрес>.
На основании изложенного и руководствуясь ст.17, 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ, ст.4, 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 63 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации", ст.ст. 254-258 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Заявление ФИО3 об оспаривании действий ФИО2 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> удовлетворить.
Признать незаконными действия ФИО2 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан по отказу в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и дополнительного соглашения к данному договору на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес>.
Обязать ФИО2 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрировать договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Местным отделением Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» <адрес>. с одной стороны, и ФИО3, с другой стороны, и дополнительное соглашение к данному договору от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: РБ, <адрес>.
Решение может быть обжаловано апелляционном порядке в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи жалобы через Стерлитамакский районный суд РБ.
Председательствующий судья В.М. Усманов
