дело № 3а-406/2022
УИД 26 ОS0000-04-2022-000251-25
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Ставрополь 21 октября 2022 года
Ставропольский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Товчигречко М.М.,
при секретаре судебного заседания Стасенко О.В.,
с участием представителя Министерства имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В.,
представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» А.А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии,
установил:
комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края от 17 мая 2022 года №41 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ….. в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке; исключении из Единого государственного реестра недвижимости установленную комиссией записи о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …. в размере 3 562 000 рублей; восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ….. в размере 5 854 539.6 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2019 года.
В обоснование административного иска истец указал, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 17 мая 2022 года № 41 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ….. установлена в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке 3 562 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Кадастровая стоимость земельного участка определена в ЕГРН в размере 5 854 539.6 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя считает решение комиссии от 17 мая 2022 года № 41 незаконным по следующим основаниям.
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
В рамках поданного А.Д.А. заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, заявителем был предоставлен отчет №28/2/2022 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: …….
Комитет считает, что представленный отчет не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, и неприменим при рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.
Федеральный стандарт оценки № 3 в пункте 3 устанавливает, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В пункте 5 ФСО № 3 указано, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно п. 13 ФСО № 1 Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом, могут применяться, как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
Комитет, считает, что данные требования Стандартов оценщиком не выполнены.
Сравнительный анализ объекта определения рыночной стоимости объекта недвижимости предполагает наличие максимально идентичных характеристик аналогов-объектов.
При этом, экспертом подобраны объекты-аналоги, значительно отличающиеся по площади от объекта исследования. Так, у земельного участка с кадастровым номером ….. площадь составляет 735 кв.м., у объектов-аналогов № 1 - 3 606 кв.м., № 2 - 11 803 кв.м., № 3 - 803 кв.м. Следовательно, экспертом применяются значительные корректировки.
Кроме того указано, что на объекте-аналоге № 3 расположено строение, что приводит к применению значительных корректировок к объекту-аналогу, данный объект-аналог, вызывает сомнения в корректности применения (неприменения) корректировок, его следовало исключить из числа объектов, выбранных для расчета рыночной стоимости объекта исследования.
В рамках проведенного исследования экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка применена корректировка на условия продажи (уторговывание), в размере - 15,7 %. Такая высокая поправка на торг применима в условиях пассивного рынка, однако Ставропольский край и г. Ставрополь, таковым не является.
Сравнительный анализ объекта определения рыночной стоимости объекта недвижимости, предполагает наличие максимально идентичных характеристик аналогов-объектов.
Согласно п. 11 ФСО № 4 для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.
С учетом вышеизложенного, по мнению административного истца, можно сделать вывод о том, что отчет об оценке не соответствует требованиям Федеральным стандартам оценки.
Комитет считает, что информация, используемая оценщиком, при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует названным требованиям Федеральных стандартов оценки. Следовательно, определенная в отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.
Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования.
Вместе с тем, комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость участка завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование.
Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости нарушает интересы муниципального образования города Ставрополя. Снижение кадастровой стоимости приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.
В судебное заседание представители административного истца Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, представители заинтересованных лиц: Управления Росреестра по Ставропольскому краю, филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Алехин Д.А., извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, не явились.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.
В судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В. просил отказать в удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании представитель ГБУ СК «Ставкрайимущество» А.А.А. просил принять законное решение, замечаний к заключению судебной экспертизы не имеет.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, А.Д.А. на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером …, площадью 735+/-9 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под магазинами, адрес: …...
Кадастровая стоимость земельного участка определена в ЕГРН в размере 5 854 539.6 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
В соответствии с отчетом ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» №28/2/2022 от 21 апреля 2022 года рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составила 3 562 000 рублей.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 17 мая 2022 года № 41 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:030819:43 установлена в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке 3 562 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …. от его кадастровой стоимости, определенной в размере 5 854 539.60 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, на 39.16%.
Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно положениям статей Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам.
В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).
Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 № 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.
В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года №1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 20 января 2021 года № 14 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.
В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.
При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).
Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что при обращении в комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.
В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.
Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.
При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.
Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края № 41 от 17 мая 2022 года следует, что поступившее 26 апреля 2022 года заявление рассматривала комиссия в составе: председателя комиссии М.Р.В. (заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), заместителя председателя комиссии: С.В.А. (начальник отдела землеустройства и мониторинга земель, кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Ставропольскому краю), члены комиссии: С.Д.И. (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации «Деловая Россия»), М.П.П. (сопредседатель Ставропольского краевого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России», член общественной палаты Ставропольского края, член общественного совета Северо-Кавказского федерального округа), секретарь комиссии З.О.С. (консультант сектора кадастровой оценки Министерства имущественных отношений Ставропольского края).
Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали «за», что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно.
Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.
В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.
По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.
На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением комиссии снижена кадастровая стоимость объекта недвижимости, указанного в иске, что повлечет за собой уменьшение поступлений арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах, административный истец вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.
В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
Настоящий административный иск поступил в суд 17 августа 2022 года. Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 17 мая 2022 года.
С учетом изложенного, по мнению суда, административное исковое заявление поступило в суд в пределах установленного законом срока обращения в суд с иском такой категории. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.
Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.
Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года №620).
В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).
Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Принимая во внимание, что вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела, его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование иска, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, определением краевого суда от 06 сентября 2022 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов».
Согласно выводам заключения эксперта АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» Ш.Д.А. № ЭЗ 250/2022 от 30 сентября 2022 года нарушения требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, а также иные нарушения, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости не выявлены.
Математические ошибки не выявлены.
Ошибки в подборе объектов-аналогов с учетом местоположения объекта, целевого использования и наличия ограничений по целевому использованию, физических характеристик объекта, объема передаваемых прав не выявлены.
Информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой.
Отчет об оценке рыночной стоимости от 21 апреля 2022 года № 28/2/2022, составленный оценщиком Т.А.С., соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.
Выявленные нарушения не повлияли на определение итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости.
Оценив указанное заключение эксперта по правилам статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу.
В заключении эксперт установил, что форма отчета об оценке № 28/2/2022 от 21 апреля 2022 года, выполненного оценщиком Т.А.С. соответствует требованиям Федерального закона и ФСО в следующей части: требования к описанию объекта оценки - нарушения требований не установлены; к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки - нарушения требований не установлены; к корректному подбору объектов-аналогов - нарушения требований не установлены.
В скриншотах объявлений к объектам-аналогам присутствует информация об адресе земельного участка, что дает возможность определить район расположения внутри города, информация о праве собственности на земельный участок, о фактической площади и виде разрешенного использования, информация о кадастровых номерах земельных участков объектов-аналогов отсутствует, однако в отношении объектов-аналогов в законодательстве об оценочной деятельности имеются следующие требования в ФСО №1 и ФСО №7:
Согласно п. 14 ФСО № 1 «объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.»
Согласно п. 22 ФСО № 1 «Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: a) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; b) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; Методические материалы НП «СРОО «Экспертный совет» 4
Согласно п. 22 ФСО №7: a) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; b) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке».
Таким образом, федеральные стандарты оценки не содержат требований об указании кадастровых номерах аналогов, либо иных идентификационных сведений, а также требований об обеспечении проверки информации об их характеристиках и сделках.
Определение факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости и иные нарушения, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости - не установлены
Математические ошибки не установлены.
Замечания к отчету об оценке не влияющие на итоговую стоимость объекта оценки: 1. представленная в материалах административного дела копия отчета об оценке не подписана оценщиком должным образом, отсутствует печать организации, подписи руководителя и оценщика; 2. в соответствии с п. 12 ФСО № 3 «Документы, предоставленные заказчиком, должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке. В представленном отчете в материалах административного дела приложения не подписаны уполномоченным лицом Заказчиком, однако на рассмотрение предоставлена копия не подписанного отчета об оценке.
Нарушения требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета № 28/2/2022 от 21 апреля 2022 года, выполненного оценщиком Т.А.С., при определение факторов, влияющих на стоимость земельного участка, а также иные нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не выявлены.
Экспертом сделаны следующие выводы в отношении нарушения требований ФСО, предъявляемых: к описанию объекта оценки - нарушения требований не установлены; к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки - не установлены; к корректному подбору объектов-аналогов - нарушения требований не установлены; иные нарушения, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости - не установлены; наличие математических ошибок - не установлены.
Выявлены незначительные нарушения оформления отчета об оценке, не влияющие на итоговую рыночную стоимость, не позволяющие делать вывод о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства.
При этом, суд исходит из того, что заключение судебной экспертизы АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» Ш.Д.А. № ЭЗ 250/2022 от 30 сентября 2022 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено, в заключении эксперт ответил на поставленный вопрос.
Ходатайств о назначении, повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.
Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.
Таким образом, суд приходит к выводу об отклонении доводов административного истца о несоответствии отчета об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» № 28/2/2022 от 21 апреля 2022 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.
С учетом изложенного, а также отсутствия по делу надлежащих доказательств, опровергающих выводы судебной оценочной экспертизы АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» Ш.Д.А. № ЭЗ 250/2022 от 30 сентября 2022 года, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований к признанию оспариваемого решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений по Ставропольскому краю незаконным и об отказе в удовлетворении заявленных в административном иске требований.
Одновременно с экспертным заключением в суд от экспертной организации поступило ходатайство о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере 40 000 рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (статья 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Согласно положениям статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1), расходы на оплату услуг представителей (пункт 4), другие признанные судом необходимыми расходы (пункт 7).
Как отмечалось выше, по рассматриваемой категории споров в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на административного истца возлагается бремя доказывания нарушения его прав, свобод и законных интересов.
В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы
С учетом изложенного, исходя из системного толкования указанных процессуальных норм, а также учитывая, что судебная оценочная экспертиза по настоящему административному делу назначена в целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование административного иска, которому отказано в удовлетворении заявленных требований, то расходы за ее проведение подлежат взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении административных исковых требований комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края от 17 мая 2022 года № 41 в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …. в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке - отказать.
Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом в пользу автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» судебные расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в размере 40 000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты:
автономная некоммерческая организация «Межрегиональное агентство судебных экспертов», АНО «МАСЭ»
юридический адрес: 355000 г. Ставрополь, пр. Кулакова, 8, оф. 306
потовый адрес: 355000 г. Ставрополь, пр. Кулакова, 8, оф. 306
телефон 8 988 758 85 94
e-mail anomase@mail.ru
ИНН/КПП 2635247300/263501001
ОГРН 1202600013219
Банк: филиал «Центральный» банка ВТБ (ПАО) в г. Москве
БИК 044525411
Кор/счет 30101810145250000411
Рас/счет 40703810710590000038
Генеральный директор Ш.Д.А.
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.
Решение в окончательной форме изготовлено 21 октября 2022 года.
Председательствующий судья М.М. Товчигречко
