дело №а-63/2018
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
15 мая 2018 года <адрес>
<адрес>вой суд в составе председательствующего судьи Евтуховой Т.С.
при секретаре судебного заседания ФИО3
с участием: представителей административного истца Федерального государственного бюджетного учреждения «<данные изъяты>» Федерального агентства по управлению государственным имуществом – ФИО6, выступающей по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО7, выступающего по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ года
представителя административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> – ФИО10, выступающей по доверенностям №, № от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя заинтересованного лица администрации города-курорта Кисловодска – ФИО4, выступающей по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Федерального государственного бюджетного учреждения «<данные изъяты>» Федерального агентства по управлению государственным имуществом к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес>, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о признании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости незаконным,
УСТАНОВИЛ:
Федеральное государственное бюджетное учреждение «<данные изъяты>» Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее по тексту – ФГБУ «Федеральный медицинский центр» Росимущества) обратилось в <адрес>вой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее по тексту – Управление Росреестра по <адрес>), Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> (далее по тексту – Комиссия), Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее по тексту – Росреестр), Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее по тексту – ФГБУ «ФКП Росреестра») об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости по тем основаниям, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>., назначение: земли населенных пунктов – под санаторий им. ФИО5, расположенный по адресу: <адрес>, является федеральной собственностью. Распоряжением ТУ Росимущества в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ передан ФГБУ «Федеральный медицинский центр» Росимущества на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере <данные изъяты>.
ДД.ММ.ГГГГ администрация города-курорта Кисловодска обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной – <данные изъяты>. В результате рассмотрения заявления Комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости более, чем на 30%, а именно на 157%. Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ кадастровая стоимость земельного участка определена в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.
Считают решение комиссии незаконным в связи с тем, что администрация города-курорта Кисловодска не является надлежащим лицом, имеющим право обращаться в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.
Права ФГБУ затрагиваются, так как после изменения кадастровой стоимости указанного земельного участка налоговая ставка для земельных участков с разрешенным видом использования – под санаторную деятельность, увеличена в 3 раза и составляет 1,5%, что негативно влияет на финансовое положение ФГБУ.
Комиссия не имела право удовлетворять заявление о пересмотре кадастровой стоимости в отсутствие положительного заключения, которое не было предоставлено администрацией города-курорта Кисловодска.
Кроме того, полагают, что представленный администрацией города-курорта Кисловодска отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ выполненный оценщиком ООО «Центр Экспертизы и оценки «<данные изъяты>» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Так, неверно проведен анализ рынка, некорректно проведен выбор аналогов, не приведена информация, существенно влияющая на стоимость объекта оценки, вид разрешенного использования оцениваемого объекта установлен некорректно, неверно подобраны объекты-аналоги по виду разрешенного использования, не учтено нахождение объекта в рекреационной зоне, а также отнесение санатория, расположенного на земельном участке к объектам культурного наследия. Отчет является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии – незаконным и подлежащим отмене.
Просят признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценки.
Исключить установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> руб. из сведений Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д.6-16).
ДД.ММ.ГГГГ представителями административного истца предоставлено заявление о дополнении ранее заявленных административных исковых требований, согласно которому также просят восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:34:020308:2, расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты>., определенном по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Указать, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, применяется для целей, установленных действующим законодательством с ДД.ММ.ГГГГ (т.4 л.д.124-127).
В судебном заседании представители административного истца ФГБУ «Федеральный медицинский центр» Росимущества – ФИО6 и ФИО7 поддержали требования, по основаниям, изложенным в административном иске, также пояснив, что согласно разделу 8 Генерального плана, утвержденного Решением Думы города-курорта Кисловодска от ДД.ММ.ГГГГ№ (далее – Генплан) Кисловодский лечебный курортный парк является историко-культурным комплексом, находящимся на государственной охране, и Санаторий им. ФИО5 включен в данный историко-культурный комплекс в виду близкого расположения с ним. Также согласно разделу 8 Генплана ансамбль зданий санатория им <данные изъяты> указан как памятник архитектуры и градостроительства. Правилами землепользования и застройки города-курорта Кисловодска, утвержденными Решением Думы города курорта Кисловодска от ДД.ММ.ГГГГ№ (ПЗЗ) утверждены границы территориальных зон города - курорта Кисловодска и показаны на карте градостроительного зонирования. Согласно указанным ПЗЗ, а также сведений выписок из ЕГРН и публичной кадастровой карты, спорный земельный участок располагается исключительно в рекреационной зоне, в зоне с особыми условиями использования - в зоне объектов культурного наследия, на земельном участке располагается объект культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>.Е. Гинзбург, ФИО9, Вахтангов и др.», который постановлением ФИО1№ от ДД.ММ.ГГГГ поставлен на госучет и охрану, в связи с чем, не может иметь ВРИ «для объектов общественной делового назначения» и находиться в общественно-деловой зоне.
В нарушение положений п.22 ФСО №, при проведении оценки, оценщик не использовал данные ПЗЗ и генерального плана, что привело к составлению Отчета не соответствующего требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и федеральным стандартам: оценщиком неверно определен сегмент рынка, зонирование, к которому относится объект исследования, вид разрешенного использования; применены аналоги с отличными от оцениваемым земельным участком ценообразующими факторами.
Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по <адрес> и Комиссии Управления Росреестра по <адрес> – ФИО10 просила в удовлетворении административных исковых требований отказать в полном объеме, по основаниям, изложенным в письменных возражениях, согласно которым решение Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости, принято полномочным составом на основании заявления Администрации города-курорта Кисловодска и представленных ими документов, в том числе и отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, соответствующего требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) и установленным федеральным стандартам. Согласно отчету об оценке установлено, что значение рыночной стоимости земельного участка отличается от кадастровой стоимости более чем на 30%, а именно 157%. Отчет об оценке содержит всю необходимую информацию, которая подтверждена соответствующими ссылками на источники, приведены скриншоты справочников, подтверждающие использование корректировок, скриншоты объявлений, описаны количественные и качественные характеристики объекта оценки. Так как оцениваемый земельный участок имеет разрешенное использование «для объектов общественно-делового значения – под санаторий им. ФИО5», который осуществляет платное санаторно-курортное лечение, то является объектом коммерческого назначения и не относится к земельным участкам рекреационного назначения. В качестве объектов-аналогов использованы объекты, относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Так как кадастровая стоимость земельных участков, находящихся на территории города-курорта Кисловодска, затрагивает права такого муниципального образования, в связи с чем, администрация города-курорта Кисловодска является лицом, чьи интересы могут быть нарушены низкой кадастровой стоимостью.
Считают довод о не предоставлении положительного заключения заявителем при обращении в Комиссию несостоятелен, так как такое требование, согласно действующему законодательству, является необязательным.
При этом, считают заключение судебной оценочной экспертизы №-Э недопустимым доказательством, так как в экспертизе не представлено обоснование сделанных экспертом выводов о несоответствии исследуемого отчета об оценке действующему законодательству в области оценочной деятельности. Видом разрешенного использования оцениваемого участка, согласно актуальным данным Росреестра при наличии отдельного вида «зоны рекреационного назначения» (ст.35 ГрК РФ) является «общественно-деловая застройка». При оценке земельного участка единственно корректным является подбор аналогов аналогично ВРИ, что сделано в рамках отчета об оценке, в связи с чем, замечание о некорректном сегментировании объекта оценки является неверным (т.2 л.д.66-72, т.3 л.д.209-211, т.4 л.д.100-104).
Представитель заинтересованного лица Администрации города-курорта Кисловодска (далее по тексту – Администрация) просила в удовлетворении административных исковых требований отказать в полном объеме по тем основаниям, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> имеет существенное значение для определения суммы земельного налога, который поступает в бюджет городского округа города-курорта Кисловодска, является налоговым доходом местного бюджета, а соответственно и элементом муниципальной собственности, в связи с чем, снижение кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью затрагивают права и законные интересы органа местного самоуправления. В соответствии с положениями ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, Администрация имела право на обращение в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, так как указанный земельный участок, находящийся в федеральной собственности и предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования административному истцу, расположен в границах городского округа города-курорта Кисловодска.
Решение Комиссии принято в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Сведения, содержащиеся в публичной кадастровой карте, являются единственными и исчерпывающими сведениями о характерных признаках объекта недвижимости. Согласно данным публичной кадастровой карты вид разрешенного использования земельного участка – под общественно-деловую застройку.
Представитель административного ответчика Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в суд не явился, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представлено ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.
В письменном отзыве указывают, что обращение административного истца с административным иском в суд не вызвано какими-либо действиями со стороны Росреестра. Росреестр, в силу норм действующего законодательства, не имеет и не может иметь материальную заинтересованность в исходе дела (т.4 л.д.7-9).
Представители административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра», заинтересованных лиц Федерального агентства по управлению государственным имуществом, Комитета имущественных отношений администрации города-курорту Кисловодска в суд не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Суд, в соответствии с ч.4 ст.247 КАС РФ, с учетом мнения участников процесса, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, так как их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.
Допрошенная в судебном заседании эксперт <данные изъяты> Н.Л. поддержала выводы заключения, пояснила, что при проведении исследования отчета об оценки были выявлены нарушения требований законодательства об оценке. Согласно материалам дела вид разрешенного использования земельного участка определен - под санаторием им. <данные изъяты>, что было подтверждено в результате осмотра объекта оценки. Согласно ст. 98 Земельного кодекса РФ, территории под санаториями - относятся к зонам рекреации. Так как данные публичной карты и сведения из Росреестра должны быть идентичны, то считает, что в данном случае имеется ошибка или описка в данных публичной кадастровой карты. Так как оценщиком были выбраны аналоги коммерческого назначения, то необходимо было применение соответствующей корректировки.
Заслушав объяснения участников процесса, допросив эксперта Тё Н.Л., исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Согласно статье 66 Земельного Кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 данной статьи).
В соответствии с частями 1 и 4 статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы Комиссии.
Решения Комиссии могут быть оспорены в суде.
С учетом того, что целью обращения в Комиссию является пересмотр кадастровой стоимости, решение, действие (бездействие) Комиссии могут быть оспорены с соблюдением правил подсудности, установленных пунктом 15 статьи 20 КАС РФ, в порядке и сроки, предусмотренные главой 22 КАС РФ.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения ТУ Росимущества в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ ФГБУ «<данные изъяты>» Росимущества передан земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 331221 кв.м., назначение – земли населенных пунктов – под санаторий им. ФИО11, расположенный по адресу: <адрес>, на праве постоянного (бессрочного) пользования, запись регистрации права № от 28.12.2014г. (т.1 л.д. 23, 24).
Приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в <адрес>» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере - <данные изъяты> рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.117).
ДД.ММ.ГГГГ Администрация города-курорта Кисловодска обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, в котором просила установить кадастровую стоимость данного участка в размере рыночной – <данные изъяты> руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного оценщиком ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» ФИО12 (т.2 л.д.111, т.1 л.д.77-232).
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 10.08.2017г. № кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:34:020308:2 определена в размере рыночной стоимости 1 <данные изъяты>. (т.1 л.д.21- 22).
Не согласившись с указанным решением Комиссии, ФГБУ «<данные изъяты>» Росимущества обратилось в суд о его оспаривании с целью восстановления своих прав.
В силу требований ч.11 ст.226 КАС РФ на административного истца возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 КАС РФ, - наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдение сроков обращения в суд.
На административного ответчика возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
В подтверждение обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 КАС РФ административный истец указал, что в результате изменения кадастровой стоимости земельного участка, с ДД.ММ.ГГГГ налоговая ставка для земельных участков с видом разрешенного использования – под санаторную деятельность, была увеличена в 3 раза и составила 1,5% земельного налога, что негативно влияет на финансовое положение ФГБУ. Указанное подтверждает наличие нарушение прав административного истца оспариваемым решением и его право на обращение в суд с настоящим иском.
Также, в обоснование своих требований относительно несоответствия отчета об оценке на основании которого было принято решение Комиссии, административный истец предоставил заключение специалиста <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ выполненного ООО «БизнесПрофиль», согласно которому отчет об оценке, выполненный ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закон и федеральных стандартов оценки и, дополнения от ДД.ММ.ГГГГ к заключению специалиста <данные изъяты>2017 согласно которым при использовании аналогов с назначением «автостоянка», «под торговый центр», «супермаркет» должна быть применена корректировка, так как на оцениваемом земельном участке, который находится в пределах зон с особыми условиями использования территорий, коммерческая застройка запрещена (т.1 л.д. 233-260, т.2 л.д.111-126).
Установленный частью 1 статьи 219 КАС РФ трехмесячный срок обращения в суд административным истцом не пропущен, поскольку оспариваемое решение Комиссии принято ДД.ММ.ГГГГ, а административное исковое заявление подано в суд ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.6-16).
Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, суд приходит к следующему.
Статьей 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ утвержден Порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).
Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии – при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.
В <адрес> на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от ДД.ММ.ГГГГ № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес>, в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии были внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.
В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.
Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств, следует, что представителем Администрации города-курорта Кисловодска при обращении в Комиссию был представлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.
В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.
Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.
Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от ДД.ММ.ГГГГ № П/485 установлено, что состав численный Комиссии – 4 человека.
Как видно из протокола № заседания комиссии от ДД.ММ.ГГГГ, а также листа голосования членов комиссии, решение об установлении кадастровой стоимости в размере равной рыночной стоимости в отношении спорного объекта недвижимости на заседании комиссии, являющимся правомочным, принято единогласно присутствующими на заседании членами комиссии (т. 2 л.д. 100-102, 103).
Положительное экспертное заключение на отчет об оценке заявителем не предоставлялось, что с учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, высказанной в определении от ДД.ММ.ГГГГ№-О, не свидетельствует о неправомерности принятого комиссией решения по данному основанию.
Таким образом, Комиссией принято оспариваемое решение в пределах предоставленных ей публичных полномочий, порядок принятия оспариваемого решения Комиссией соблюден.
Основанием для принятия оспариваемого решения об установлении кадастровой стоимости равной рыночной послужил представленный по заявлению Администрации города-курорта Кисловодска отчет об оценке рыночной стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного оценщиком ООО «ТРАЙКО» ФИО12 При этом, принимая оспариваемое решение, комиссия исходила из того, что оформление и содержание отчета об оценке рыночной стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Также Комиссия установила, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> отличается от кадастровой более, чем на 30%, а именно на 157% (рыночная стоимость, установленная на основании предоставленного отчета об оценке составляет <данные изъяты> руб., кадастровая стоимость – 748 148 745, 96 руб.) (т.2 л.д.93-94).
В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ разъяснена обязанность суда исследовать отчет об оценке объекта недвижимости, проверять его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В целях проверки отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ на предмет соответствия положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки судом назначена судебная оценочная экспертиза (т.4 л.д.1-5).
Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО Судебная экспертиза «ГлавЭксперт», отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, ФСО, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Информация, использованная оценщиком имеет отступления от требований достоверности, достаточности.
Так, эксперт указывает, что информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не является доступной, достаточной и содержание отчета об оценке вводит в заблуждение, допущены нарушения принципа обоснованности, мотивируя тем, что объект оценки относится к зонам рекреации, в которых установлен особый правовой режим землепользования, в то время, как оценщиком неверно определен сегмент рынка, к которому относится объект исследования, а именно назначение земельного участка определено – земли населенных пунктов, земли коммерческого назначения, что является нарушением п.22 б ФСО №, в связи с чем, неверно подобраны аналоги – «земельные участки коммерческого назначения», не применена соответствующая корректировка, которая существенным образом приводит к искажению итоговой величины рыночной стоимости земельного участка (нарушение пп. «в, е» п.22 ФСО№) (т.4 л.д. 20-65).
Проверив данные обстоятельства, выслушав позицию как представителей административного истца, так и представителей административных ответчиков, проанализировав заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ и отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенный оценщиком ООО «ТРАЙКО» ФИО12, суд приходит к выводу, что отчет об оценке, не отвечает требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности по следующим основаниям.
Согласно статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Из содержания положенного в основу оспариваемого решения комиссии отчета № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что оценщик произвел анализ рынка с использованием сравнительного подхода, с применением метода сравнения продаж.
Согласно пунктам 12-14 Федерального стандарта оценки № утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№ «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки №, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки №, утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№, в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Подпунктом «е» пункта 22 ФСО № установлены элементы сравнения.
Как следует из отчета об оценке, оценщик определил, что объект оценки и выбранные объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка (земельные участки коммерческого назначения) (т.1 л.д.154).
Согласно Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта <адрес>, утвержденного Решением Думы города-курорта Кисловодска от ДД.ММ.ГГГГ№ (далее по тексту ПЗЗ), земельный участок располагается в рекреационных зонах, в частности в зоне лечебно-профилактических и оздоровительных объектов (РЛ) и в зоне прогулок и отдыха (РО).
Особенностью рекреационных зон в составе земель населенных пунктов является то, что их правовой режим определяется градостроительным регламентом территориальной зоны, устанавливаемым правилами землепользования и застройки. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, разрабатываемый индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможностей территориального сочетания различных видов использования земельных участков (п.2 ст.85 ЗК РФ).
Статьями 45.2, 45.3 ПЗЗ установлены основные виды разрешенного использования земельных участков и капитального строительства в зонах РЛ и РО.
Согласно п.5 ст.45.3 ПЗЗ часть территории, входящей в состав зоны РЛ, находится в пределах зон с особыми условиями использования территории. Для данных территорий в соответствии с законодательством РФ установлены ограничения использования земельных участков.
Соответственно для оцениваемого земельного участка установлены такие ограничения.
Так, согласно карты зон с особыми условиями использования территории (часть 2 правил) оцениваемый земельный участок располагается в зоне охраны объектов культурного наследия. На земельном участке располагается объект культурного наследия федерального значения «санаторий имени ФИО5, 1938, архитектуры ФИО8, ФИО13 и др.» (далее памятник), который поставлен на государственный учет и охрану постановлением ФИО2№ от ДД.ММ.ГГГГ.
Приказом Министерства культуры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «О границе территории объекта культурного наследия федерального значения ««санаторий имени ФИО5 1938, архитектуры ФИО8, ФИО13 и др.» утверждена граница территории объекта культурного наследия федерального значения Санаторий им.Орджоникидзе, описаны границы территории объекта культурного наследия федерального значения и правовой режим использования земельных участков в границах территории объекта культурного наследия федерального значения Санаторий им.Орджоникидзе.
Согласно данного приказа, границей территории объекта культурного наследия является граница оцениваемого земельного участка. Установленный правовой режим использования земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в границах территории объекта культурного наследия направлен исключительно на сохранение объекта культурного наследия Санатория им.Орджоникидзе и включает в себя ряд существенных ограничений по его использованию.
В судебном заседании и по материалам дела также установлено, что оцениваемый земельный участок находится во второй зоне горно-санитарной охраны. На территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов (п.13 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 07.12.1996г. № «Об утверждении положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения»).
Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют, что оцениваемый земельный участок не может быть отнесен к сегменту рынка, как коммерческая застройка и проводя оценку рыночной стоимости земельного участка под санаторием им.ФИО5, оценщику необходимо было учитывать, в том числе особенности правового режима использования данного земельного участка и введенные ограничения.
Однако без учета вышеуказанных обстоятельств, оценщик ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО», отнес оцениваемый земельный участок к землям коммерческого назначения, вид разрешенного использования – для объектов общественно-делового значения. При этом, при проведении оценки, была получена выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, содержащая в разделе 1 кадастровые сведения о территории объекта культурного наследия. Кроме того, сведения о границе территории объекта культурного наследия, правовом режиме использования земельного участка, установленные приказом Министерства культуры <адрес> от 19.04.2013г. № включены в публичную кадастровую карту в раздел ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территории). Данные сведения являются общедоступными.
Из отчета об оценке следует, что оценщик анализировал рынок продаж не аналогичных объектов. В качестве аналогов оценщиком выбраны земельные участки, расположенные не в аналогичной зоне, с иным видом разрешенного использования без учета расположения земельного участка в зоне с особыми условиями территории. Использование для расчета рыночной стоимости аналоги с назначением «автостоянка», «под торговый центр», «супермаркет», которые расположены в зонах, где размещена коммерческая застройка и не корректировать их на зону рекреации и имеющиеся ограничения, приводит к значительному искажению результатов оценки.
Необходимость использования аналогов с аналогичным видом разрешенного использования, и других элементов, установлена п.22 ФСО №, в связи с чем, позиция представителя административных ответчиков, что законодательством РФ не установлено требование использования с аналогичным ВРИ, является ошибочной.
Кроме того, анализ рынка проведен неверно, в списке представленных объектов-аналогов отсутствуют объявления о продаже земельных участков в Курортной зоне <адрес>, где располагается оцениваемый объект, который граничит с территорией Кисловодского лечебного курортного парка. Также суд приходит к выводу о неправильном применении корректировки на локальное местоположение, так как выбранные оценщиком объекты-аналоги расположены в разных районах города (аналоги № и № относятся к центрам административных районов города, а аналоги № и № – к районам крупных автомагистралей города), что также приводит к значительному изменению итоговой рыночной стоимости объекта оценки.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что оценщиком некорректно подобраны объекты аналоги и неверно определены факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.
Следовательно, отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ выполнен в нарушение федеральных стандартов оценки, приведших к искаженному результату рыночной стоимости, такой отчет в соответствии с положениями статьи 11 Закона об оценочной деятельности не может быть признан достоверным и допустимым.
Довод представителей административных ответчиков и администрации города-курорта Кисловодска о том, что согласно данным публичной кадастровой карты разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определено как для объектов общественно-делового значения не может быть принят во внимание, поскольку при проведении оценки, как указано выше, оценщик должен руководствоваться положениями ст.11 Закона об оценочной деятельности, п.5 ФСО №, п.п.11, 14, 22 ФСО№.
Рассматривая доводы представителя административных ответчиков относительно о недопустимости заключения эксперта №Э от ДД.ММ.ГГГГ в качестве доказательства, суд признает необоснованными по следующим основаниям.
В силу ст.62, ч.8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами.
В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ и Законом об оценочной деятельности.
Оценив данное заключение эксперта в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд находит его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта, не имеется.
При этом, суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательного значения, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Замечания, поступившие относительно заключения судебной оценочной экспертизы мотивировано отвергнуты экспертом <данные изъяты> Н.Л., допрошенной в судебном заседании.
Таким образом, стороны по делу, доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является необоснованным, не представили.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что положенный в основу оспариваемого решения комиссии отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенный оценщиком ООО «ТРАЙКО» ФИО12 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:34:020308:2, является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от ДД.ММ.ГГГГ в отношении установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной – незаконным и подлежащим отмене.
Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, абзац тридцать девятый статьи 24.18, абзацы первый и второй статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
С учетом изложенного, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению с восстановлением в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 748 148 745, 96 рублей.
Генеральным директором ООО «Ставропольское <данные изъяты>» подано заявление о взыскании расходов по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 рублей ( т.4 л.д.15).
Согласно части 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.
Судебные расходы по оплате экспертизы в размере 20 000 рублей на основании абзаца 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, главы 10 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в абзаце 6 пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, подлежат взысканию с Управления Росреестра по <адрес> за счет казны Российской Федерации.
Предусмотренных частью 3 статьи 109 КАС РФ оснований для уменьшения размера указанных расходов не имеется.
Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральный медицинский центр» Федерального агентства по управлению государственным имуществом к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес>, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о признании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости незаконным, удовлетворить.
Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценки.
Исключить, установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 927 375 000 руб. из сведений Единого государственного реестра недвижимости.
Восстановить в Государственном кадастре недвижимости с ведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:34:020308:2, расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей 96 копеек определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, применяется для целей, установленных действующим законодательством, с ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес> в пользу ООО «<адрес>вое специализированное экспертное учреждение Судебная Экспертиза «ГлавЭксперт» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 (двадцати тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в апелляционную инстанцию <адрес>вого суда.
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий судья Т.С.Евтухова
