№ 2-2150/2023
70RS0004-01-2023-002252-29
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 октября 2023 г. Томск
Советский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Ткаченко И.А.
при секретаре Несмеловой С.С.,
с участием:
представителя истца Кузьминой М.Я. – Семенова М.А., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя ответчика Решетько Л.В. – адвоката Черникова В.А., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
третьего лица Розынко Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску Кузьминой М.Я. к Решетько Л.В. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, коммунальным платежам, процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещение ущерба, встречному иску Решетько Л.В. к Кузьминой М.Я. о взыскании неосновательного обогащения,
УСТАНОВИЛ:
Кузьмина М.Я. обратилась в суд с иском к Решетько Л.В. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 430000 руб., коммунальным платежам в размере 88869 руб. 70 коп., пени в размере 126650 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1347 руб. 04 коп., возмещении ущерба в размере 300701 руб.73 коп., а также просит взыскать с ответчика понесенные по делу судебные расходы по уплате госпошлины 12676 руб., на проведение оценки 15000 руб., на оплату услуг представителя 30000 руб.
Требования мотивированы тем, что истец Кузьмина М.Я., являясь индивидуальным предпринимателем, имеет в собственности нежилое здание площадью ... кв.м, кадастровый номер №, по адресу: <адрес>, которое использовалось в коммерческих целях. По договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ истец передала указанное нежилое здание и иное находящееся в нем имущество ИП Решетько Л.В. для использования его в рамках ведения предпринимательской деятельности. Нежилое здание и иное имущество, неразрывно связанное с арендуемым помещением и обеспечивающее его нормальную эксплуатацию, было принято ответчиком по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с договором арендатор обязан вносить арендную плату в размере 150000 руб. 15 числа каждого календарного месяца, своевременно оплачивать коммунальные платежи, немедленно информировать арендатора об аварийных ситуациях, любых повреждениях имущества, за свой счет устранять аварийные ситуации, производить текущий и косметический ремонт арендуемого помещения. Однако Решетько Л.В. в процессе эксплуатации принятого имущества свои обязательства по договору аренды надлежащим образом не исполнила, арендные и коммунальные платежи своевременно не вносила, в связи с чем, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по арендным платежам в размере 430000 руб., а также по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имеется задолженность за потребленную электроэнергию в размере 83828 руб.95 коп. и за вывоз и утилизацию ТКО в размере 5040 руб. 75 коп. После получения информации о том, что объект имеет значительные повреждения, предпринимательская деятельность не ведется, а контроль за состоянием объекта не осуществляется, истец ДД.ММ.ГГГГ провела совместно с арендатором проверку состояния объекта, по результатам которой было выявлено наличие значительных повреждений сантехники, оборудования отопления, мебели, ворот и признаки того, что объект длительное время не используется. По данному факту сотрудниками полиции была проведена проверка, взяты объяснения и вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ. По результатам оценки, проведенной ООО ... по заказу истца, составлен отчет от ДД.ММ.ГГГГ, которым установлена стоимость восстановительного ремонта арендуемого помещения и утраченного имущества (которое не подлежит восстановлению) в размере 300701 руб. 73 коп. После выявления факта недобросовестного поведения арендатора, объект с ДД.ММ.ГГГГ перешел под наблюдение собственника, а арендатору ДД.ММ.ГГГГ была направлена претензия о возмещении причиненного вреда и уведомление об одностороннем расторжении договора, дату которого истец полагает необходимым считать с ДД.ММ.ГГГГ. В добровольном порядке претензия ответчиком не удовлетворена. В связи с наличием задолженности в соответствии с условиями договора аренды на просроченную арендную плату подлежит начислению пеня из расчета 0,5% в день до ДД.ММ.ГГГГ, а также за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подлежат уплате проценты в соответствии со ст.395 ГПК РФ на сумму неудовлетворенных в добровольном порядке требований в размере 819571 руб. 43 коп. (из расчета 430000 руб. + 88869 руб. 70 коп. + 300701 руб. 73 коп.). Согласно информации, содержащейся в ЕГРИП, ответчик Решетько Л.В. с ДД.ММ.ГГГГ прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.
В порядке ст.137 ГПК РФ Решетько Л.В. предъявила встречный иск к Кузьминой М.Я., с учетом последующего увеличения требований просит взыскать с Кузьминой М.Я. в свою пользу 230000 руб. в качестве неосновательного обогащения.
В обоснование встречного иска указано, что в соответствии с договором аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного сторонами в отношении объекта по адресу <адрес>, арендатор должен был вносить арендодателю ежемесячную плату в размере 150000 руб., из которых 50000 руб. засчитывались как арендная плата, а 100000 руб. составляют выкупной платеж. Кузьминой М.Я. в одностороннем порядке договор аренды расторгнут, доступ арендатора на арендуемый объект недвижимости прекращен по инициативе арендодателя, в связи с чем, уплаченные в счет выкупной цены денежные средства, не возвращенные арендатору, составляют неосновательное обогащение арендодателя.
Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены Розынко Е.В. и Вьюненко В.А.
Истец Кузьмина М.Я., будучи надлежащим образом извещена о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явилась, направила представителя.
Участвуя в судебном заседании, представитель истца Семенов М.А. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, встречный иск полагал не подлежащим удовлетворению. Дополнительно суду пояснил, что сторонами был заключен смешанный договор, содержащий элементы договоров аренды и купли-продажи, в договоре согласованы условия об оплате, в том числе, что 100000 руб. ежемесячно уплачиваются в счет выкупной стоимости имущества, 50000 руб. составляют арендную плату. Имущество комплекса передавалось арендатору в работоспособном состоянии, принято им без замечаний, ответственность за его сохранность в соответствии с условиями договора лежит на арендаторе. Договор был расторгнут, купля-продажа не состоялась, до момента расторжения договор являлся действующим. Ключи были переданы арендатором добровольно. Арендованному имуществу был причинен вред, в ненадлежащем состоянии комплекс стал после ответчика, которому при заключении договора имущество было передано без замечаний. Собственник сама отремонтировала часть повреждений. Договор с поставщиком электроэнергии заключен с Б., так как до ДД.ММ.ГГГГ собственником здания был Б., после перехода права собственности новый договор с Кузьминой М.Я. заключен не был, поэтому в документах стоит фамилия Б.. По договору арендатор должен был производить оплату коммунальных платежей, однако этого не делал, оплата была внесена Кузьминой М.Я.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель истца подтвердил внесение ответчиком общей суммы арендных платежей и выкупных платежей в размере 380000 руб. (за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 150000 руб., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 150000 руб.. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 80000 руб.). В дальнейшем при рассмотрении дела, указал, что ответчиком доказано внесения платежей лишь на с3умму 280000 руб.
Ответчик Решетько Л.В., извещенная о судебном заседании надлежащим образом, в суд не явилась, направила представителя.
Представитель ответчика – адвокат Черников В.А. в судебном заседании исковые требования не признал, встречный иск поддержал. Представил заявление о возмещении судебных расходов, понесенных ответчиком в связи с рассмотрением настоящего дела, а именно: расходов по уплате государственной пошлины за подачу встречного иска в сумме 5500 руб. и расходов на оплату услуг представителя в сумме 40000 руб. В обоснование своей позиции суду пояснил, что арендатором в счет оплаты по договору были внесены платежи на общую сумму 380 000 руб., в том числе, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 150 000 руб. наличными, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 руб. путем перечисления на банковский счет истца и 100 000 руб. наличными, а также ДД.ММ.ГГГГ были перечислены денежные средства в размере 70 000 руб. и 10 000 руб. Поскольку фактически ответчику в собственность никакой части имущества передано не было, с ДД.ММ.ГГГГ ее отстранили от пользования арендованным имуществом, то 230 000 руб. уплаченные в счет выкупных платежей, подлежат возврату истцом. За время фактического пользования арендованным имуществом просрочек платежей не было. Коммунальные платежи ответчиком оплачивались. Полагал, что отчет об оценке не подтверждает ущерб, поскольку из него не понятно, что за имущество оценивалось, оценщик не указывал ни модель, ни серийные номера техники, ответчик и третьи лица не присутствовали при производстве оценки.
Третье лицо Розынко Е.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, встречный иск полагала подлежащим удовлетворению. Суду пояснила, что договор аренды с истцом заключила её мать Решетько Л.В., а фактически эксплуатацией комплекса, арендованного у Кузьминой М.Я., занималась она и ее муж Вьюненко А.В. Однако работать они не смогли, так как деятельность оказалась убыточной, фактически проработали только 2 месяца, в ДД.ММ.ГГГГ позвонили истцу по телефону, сообщив, что хотят расторгнуть договор. Истец договор расторгать не хотела, ДД.ММ.ГГГГ уже была в г. Томске, на следующий день забрала ключи и с этого момента доступа на территорию комплекса они не имели. Она встречалась с истцом около комплекса только на улице, по комплексу не ходили и имущество не проверяли. Имущество они не ломали, факт протечки был на 3-м этаже, однако сразу всё было ликвидировано, обо всех неполадках сразу сообщали Кузьминой М.Я. и устраняли их своими силами, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ все было исправно, система отопления работала, бильярдный стол был в том же состоянии, как был передан, штукатурки в некоторых местах не было уже в момент передачи имущества, в том числе, на месте, где стояла стиральная машина, обнаружили это, когда отодвинули машину от стены, котел уже был вареный, створка ворот от ветра слетела с петель, у нее не хватило сил их повесить, из администраторской вещи были перенесены в другое помещение, так как собирались делать ремонт. Котел в месте сварки подтекал, хотя они его варили. За электроэнергию она ничего не платила, переводила суммы истцу, которая сама производила оплату. В ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ электроэнергию не оплачивали.
Третье лицо Вьюненко В.А., будучи надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, а также письменные пояснения по фактическим обстоятельствам дела в части внесения арендной платы, указав, что он вместе со своей супругой Розынко Е.В. ДД.ММ.ГГГГ сняли наличные денежные средства в банкомате с карты Решетько Л.В. в размере 148500 руб., из них 100000 руб. отвезли Кузьминой М.Я. в счет выкупных платежей по банному комплексу, который располагался по адресу: <адрес>, который арендовался Решетько Л.В. Денежные средства были переданы Кузьминой М.Я. из рук в руки его супругой Розынко Е.В. в его присутствии. Расписку не взяли, так как это происходило на улице. Кузьмина М.Я. обещала привезти расписку по адресу <адрес> самостоятельно, но этого не сделала. Данный платеж предназначался в счет выкупных платежей по договору, который был заключен ДД.ММ.ГГГГ между Кузьминой М.Я. и Решетько Л.В.
На основании ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика и третьего лица Вьюненко В.А. в связи с наличием сведений об их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания.
Заслушав объяснения представителей сторон, третьего лица Розынко Е.В., допросив свидетелей, изучив материалы дела, исследовав и оценив письменные доказательства, представленные сторонами, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4 ст.421 ГК РФ).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п.1 ст.422 ГК РФ).
Исходя из содержания указанных норм в их взаимосвязи, стороны договора вправе по своей воле определять его содержание и формировать его конкретные условия, если только содержание какого-либо условия императивно не определено законом или иными правовыми актами.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п.1 ст.425 ГК РФ). При этом согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 2 статьи 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 ГК РФ).
Согласно статье 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, в том числе и письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от ДД.ММ.ГГГГ№ истец Кузьмина М.Я. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя с ДД.ММ.ГГГГ (ОГРНИП №), осуществляет физкультурно-оздоровительную деятельность (код №) в качестве основного вида деятельности, одним из дополнительных видов деятельности является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом (код №).
Судом установлено, что Кузьмина М.Я. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником здания, назначение: нежилое, ... – этажный (подземных этажей – ...), общей площадью ... кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, бланк №.
ДД.ММ.ГГГГ между ИП Кузьминой М.Я. (Арендодатель) и ИП Решетько Л.В. (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, предметом которого является предоставление Арендодателем за плату во временное пользование Арендатора нежилого здания, назначение: нежилое, общей площадью ... кв.м, кадастровый номер №, этажей ... в том числе подземных ..., находящегося по адресу: <адрес>. Одновременно Арендодатель передает Арендатору в пользование иное имущество, неразрывно связанное с арендуемым помещением: в том числе: коммуникации водоснабжения и канализации, электрические сети, сантехническое оборудование, а также иное имущество, обеспечивающее нормальную эксплуатацию данных сетей и коммуникаций, а также всего Объекта аренды в целом (п.1.1 договора).
В соответствии с договором аренды Арендодатель принял на себя обязательство передать помещение Арендатору по Акту приема-передачи (приложение № 1 к настоящему договору) в котором указывается (техническое и другое) состояние Помещений на момент передачи их в аренду (п.1.7 договора), а Арендатор обязался вносить ежемесячную плату 15 числа каждого календарного месяца (п.6.2); своевременно оплачивать коммунальные платежи (п.3.2.2); нести возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией арендованного помещения расходы; за свой счет производить текущий и косметический ремонт арендуемого помещения; поддерживать помещение в исправном состоянии (п.3.2.8).
Установленная пунктом 6.1 договора ежемесячная плата составляет 150000 рублей, из которых 50000 (пятьдесят тысяч) рублей засчитываются как Арендная плата (п.6.1.1), оставшаяся часть в размере 100000 (сто тысяч) рублей засчитывается в часть покупной цены последующего выкупа. По соглашению сторон общая стоимость недвижимости в последующем составляет 10000000 (десять миллионов) рублей (п.6.1.2).
Коммунальные услуги (оплата за пользование электричеством, водоснабжением, водоотведением, охрану, Интернет, расходы на сотрудников организации) оплачиваются Арендатором с учетом фактических затрат по отдельным счетам, выставленным Арендодателем с приложением первичных документов (п.6.1.2).
Согласно акту приема-передачи, подписанному сторонами, нежилое здание <адрес> передано Арендатору ДД.ММ.ГГГГ совместно с иным имуществом, перечень которого приведен в акте приема-передачи. Данный перечень содержит наименование входящих в состав Объекта аренды нежилых помещений (гостиница, маленькая баня, большая баня), а также наименование и количество находящегося в данных помещениях движимого имущества (мебели, технических и бытовых приборов, оборудования и иных вещей).
Своими подписями в акте приема-передачи стороны договора подтвердили, что здание находится в технически исправном состоянии, коммуникации работают исправно, видимые нарушения санитарных правил и правил противопожарной безопасности отсутствуют. Во время осмотра помещения недостатков не обнаружено. Претензий от сторон договора аренды в момент приема-передачи помещения и иного имущества не поступило.
При этом по устной договоренности между собой стороны пришли к соглашению, что целевое назначение имущества, переданного в аренду, не подлежит изменению Арендатором, нежилое здание будет использоваться как банный комплекс, что сторонами договора не оспаривается.
По мнению суда, при установлении факта передачи Арендодателем в пользование объекта аренды и принятия данного имущества Арендатором без каких-либо замечаний, достижения сторонами договора соглашения о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования, а также его исполнения ими, следует исходить из того, что указанное соглашение связало стороны договора обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В силу ст. 309 ГК РФ, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Согласно выписке из ЕГРИП от ДД.ММ.ГГГГ№ на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ ответчик Решетько Л.В. имела статус индивидуального предпринимателя, в дальнейшем прекратила осуществление предпринимательской деятельности, о чем ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРИП внесена соответствующая запись.
Из пояснений представителей сторон и третьего лица Розынко Е.В. следует, что арендованное у Кузьминой М.Я. нежилое здание по вышеуказанному адресу ответчик передала в фактическое владение Розынко Е.В. и Вьюненко В.А., которые начали использовать его в коммерческих целях.
Розынко Е.В. приходится дочерью ответчику Решетько Л.В., что подтверждается копией записи акта о рождении № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно свидетельству о заключении брака серии № выданному повторно ДД.ММ.ГГГГ, Розынко Е.В. и Вьюненко В.А. являются супругами, брак заключен ДД.ММ.ГГГГ.
На основании ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 1.5 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили срок аренды, который составляет ... месяцев, начиная с даты подписания договора, с возможностью его автоматической пролонгации на тех же условиях и на тот же срок, неограниченное количество раз, если Арендатор не заявил письменно о расторжении договора за один месяц до окончания срока действия договора.
Договором аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут по письменному соглашению сторон (п.11.1); одностороннее расторжение договора не допускается кроме случаев, указанных в законе и договоре (п.11.2).
Пунктом 11.4 договора определено, что Арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора и требовать его расторжения во внесудебном одностороннем порядке в соответствии с п.3 статьи 450 ГК РФ в следующих случаях: при наступлении ситуации, указанной в п.6.5 договора (п.11.4.1); при наступлении ситуации, указанной в п.3.2.1 договора (п.11.4.2); в случае осуществления Арендатором любых действий, влекущих ухудшение объекта аренды (оборудование, коммуникации), включая ситуацию, предусмотренную частью второй п.3.2.1.2 договора (п.11.4.3); в случае двукратной просрочки исполнения Арендатором обязательства по внесению арендной платы более чем на 15 календарных дней (п.11.4.4).
Условиями договора предусмотрено, что в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным п.п. 11.4.1, 11.4.2, 11.4.3 и 11.4.4 договора, Арендодатель направляет Арендатору письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, и договор считается расторгнутым по истечении 10 (десяти) календарных дней с момента получения Арендатором уведомления о расторжении договора.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика заказным почтовым отправлением было направлено письменное уведомление об одностороннем отказе Арендодателя от исполнения договора, которое согласно отчету об отслеживании данного отправления, сформированному на сайте Почты России, получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.
Как указывает истец в обоснование иска и следует из вышеназванного уведомления, основанием для расторжения в одностороннем порядке по инициативе Арендодателя договора аренды, заключенного с ответчиком, явилась совокупность обстоятельств, а именно: наличие задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, отсутствие какой-либо деятельности на территории комплекса и отсутствие контроля за состоянием объекта, а также повреждение арендованного имущества.
Факт повреждения имущества банного комплекса был выявлен истцом по результатам лично проведенной проверки состояния объекта 06.03.2023, после чего истец обратилась с заявлением в полицию, в котором указала, что в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сдавала в аренду Решетько Л.В. комплекс ... по адресу: <адрес>. Приехав по указанному адресу ДД.ММ.ГГГГ, увидела повреждения примерно на сумму около 300 тысяч рублей.
Заявление истца зарегистрировано в КУСП ОМВД России по ... району г. Томска № от ДД.ММ.ГГГГ.
В ходе проведения проверки изложенных в заявлении фактов сотрудниками полиции проведен осмотр места происшествия, опрошены Кузьмина М.Я. и Розынко Е.В.
Из письменных объяснений Кузьминой М.Я., данных ею ДД.ММ.ГГГГ, следует, что в ДД.ММ.ГГГГ ей на счет не поступили денежные средства за аренду здания по адресу: <адрес> по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с Решетько Л.В., после чего ей также поступил звонок из горсетей о задолженности за электроэнергию. Знакомые, проверившие здание по ее просьбе, сообщили о повреждении двери в здание и ворот на территорию, а также что в здании никого нет. По приезду в г. Томск ДД.ММ.ГГГГ, она сразу поехала к зданию по вышеуказанному адресу, где увидела сломанную воротину и поврежденные двери в здание. В дальнейшем обнаружила, что разобрана вся администраторская и нет никакого оборудования, в гостинице в номере люкс оторвана раковина, вздутые полы и сломана душевая кабинка. В бане в санузле нет унитаза и раковины, и сломано поливочное ведро. В кочегарке котел разморожен, и отопления в здании нет. В парной нет полков, сломана лестница на второй этаж и порван кожаный диван. Причиненный материальный ущерб не менее 300 000 рублей.
В протоколе осмотра места происшествия от ДД.ММ.ГГГГ следователем зафиксированы повреждения пластиковых дверей входа в здание в виде сломанной части панели двери, в моечной на стене висит ведро с повреждениями в виде отломанных досточек от ведра, на левой стенке котла имеется сварочный шов, который имеет трещины, во дворе здания по всей территории хаотично разбросан мусор. На фотографиях с места происшествия видны снятая с петель створка ворот, ведущих во двор, ведро в моечной с отломанными дощечками, отсутствие сантехнического оборудования в санузле, пустое помещение администраторской (отсутствие мебели и оборудования).
Из объяснений Розынко Е.В., полученных ДД.ММ.ГГГГ в рамках КУСП, следует, что комплексом по адресу <адрес> занималась она, ее мама (Решетько Л.В.) просто заключала договор. При эксплуатации комплекса начались проблемы в виде потеков отопления, засорения канализации. Она начала своими силами чинить отопление и здание, из администраторской вынесла всю мебель в гараж для того, чтобы покрасить стены, купила краску и все необходимое, все это находится в комплексе. Затем в бане побежал санузел, она также купила новый и он лежит в комплексе. Когда она принимала комплекс, котел уже был вареный, и она также его варила, так как он бежал. Ворота во двор сломались от ветра. На втором этаже в номере люкс прорвало кран, в связи с чем, затопило пол, и чтобы это починить, она убрала раковину и душевую кабинку, и они также находятся в комплексе. Обо всех неполадках она сообщала Кузьминой М.Я.
По результатам проведенной проверки постановлением следователя СО ОМВД России по ... району г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела в отношении Розынко Е.В. по признакам состава преступления, предусмотренного п. «в» ч.3 ст.158 ГПК РФ, отказано по основаниям п.2 ч.1 ст.24 УПК РФ (в связи с отсутствием состава преступления).
Ответчик Решетько Л.В. в свою очередь ДД.ММ.ГГГГ обратилась в полицию по факту конфликта с арендодателем, указав, что с ДД.ММ.ГГГГ не имеет доступа в нежилое помещений по адресу <адрес>, поскольку по просьбе собственника помещений ее мужу ДД.ММ.ГГГГ переданы все ключи и рабочий телефон. Кузьмина М.Я. препятствует предпринимательской деятельности, с ДД.ММ.ГГГГ блокирует возможность доступа в нежилое помещение, находясь на территории самостоятельно, не расторгает договор и требует дальнейшей оплаты по договору.
Заявление ответчика зарегистрировано в КУСП ОМВД России по ... району г. Томска № от ДД.ММ.ГГГГ. Опрошенная в ходе проверки по данному заявлению <адрес>, Решетько Л.В. пояснила, что заключила договор аренды банного комплекса по адресу <адрес>, однако в ДД.ММ.ГГГГ захотела расторгнуть договор, так как аренда комплекса не приносит дохода, но арендодатель не согласился расторгать договор и требует дальнейшей оплаты за аренду. ДД.ММ.ГГГГ с арендодателем была устная договоренность о расторжении договора без судебного разбирательства. Просила проверку по заявлению прекратить, так как обращалась в полицию с целью фиксирования данного факта для возможного дальнейшего гражданского судопроизводства.
В рамках настоящего дела истцом заявлены ко взысканию с ответчика задолженность по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 430 000 руб., задолженность за потребленную электроэнергию в размере 83 828 руб.95 коп. и за вывоз и утилизацию ТКО в размере 5 040 руб. 75 коп., образовавшаяся по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, пени на просроченную арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 126 650 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 819 571 руб. 43 коп., а также в счет возмещения ущерба 300 701 руб.73 коп.
Исходя норм материального права, регулирующих арендные отношения, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
Вследствие этого, для правильного разрешения спора о взыскании арендной платы существенное значение имеет обстоятельство, является ли договор аренды действующим либо указанный договор прекращен.
Рассматривая доводы и возражения сторон относительно срока действия договора аренды, суд исходит из следующих обстоятельств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п.1 ст. 450 ГК РФ).
Статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель в праве потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Как установлено судом и следует из материалов дела истцом в соответствии с п.п.11.4.4, 11.4.5 договора в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлено по почте письменное уведомление об одностороннем отказе Арендодателя от исполнения договора, в связи с чем истец полагает, что датой расторжения договора следует считать ДД.ММ.ГГГГ, и, соответственно, арендные платежи подлежат уплате ответчиком до указанной даты.
Вместе с тем, как следует из искового заявления, пояснений представителя ответчика и третьего лица Розынко Е.В., зафиксировано в материалах КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ, объект по адресу: <адрес> в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ находился под наблюдением у собственника, ответчик и третьи лица в указанный период доступа на территорию комплекса не имели, ДД.ММ.ГГГГ ответчик по требованию истца передала ей ключи от нежилого помещения, являющегося предметом аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ, что представителем истца не отрицалось.
Формальное отсутствие двустороннего акта возврата объекта аренды истцу, как полагает суд, не свидетельствует о продолжении действия договора аренды до момента получения ответчиком уведомления об одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора, поскольку конклюдентные действия сторон по расторжению договора аренды (устное требование арендодателя возвратить ключи от нежилого помещения, создание препятствий арендатору в пользовании арендованным имуществом, передача арендатором ключей от нежилого помещения по требованию арендодателя) свидетельствуют о прекращении существовавших арендных отношений с ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме. Эта позиция применима и к прекращению договора (определение Верховного Суда Российской Федерации
от 26 декабря 2016 г. № 309-ЭС16-14273).
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что ДД.ММ.ГГГГ договор аренды нежилого помещения, заключенный между Кузьминой М.Я. и Решетько Л.В., был расторгнут ввиду фактической передачи собственнику нежилого помещения, являющегося предметом аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ. При этом доказательств того, что после указанной даты арендные правоотношения между Кузьминой М.Я. и Решетько Л.В. продолжались, в материалы дела не представлено.
Пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Действия сторон правоотношения, как полагает суд, являются свидетельством прекращения спорного правоотношения и в части прекращения вытекающих из договора аренды обязанностей по оплате аренды.
Соответственно, в рамках настоящего дела с ответчика может быть взыскана задолженность по арендной плате лишь за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Рассматривая доводы и возражения сторон относительно размера образовавшейся задолженности по договору от ДД.ММ.ГГГГ, суд исходит из того, что в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как указывалось выше, условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ установлена обязанность Арендатора вносить ежемесячную плату 15 числа каждого календарного месяца (п.6.2). Согласно пункту 6.1 договора ежемесячная плата составляет 150 000 рублей, из которых 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей засчитываются как Арендная плата (п.6.1.1), оставшаяся часть в размере 100 000 (сто тысяч) рублей засчитывается в часть покупной цены последующего выкупа. По соглашению сторон общая стоимость недвижимости в последующем составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей (п.6.1.2).
Согласно пояснениям представителя истца, заявленная ко взысканию задолженность по арендной плате в размере 430 000 руб. складывается из разницы между подлежащими уплате ежемесячными платежами по договору в размере 150000 руб. ежемесячно за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и фактически произведенной ответчиком оплатой по договору в общей сумме 280000 руб., в том числе оплаченных ДД.ММ.ГГГГ наличными 150 000 руб. в день подписания договора аренды, перечислений на счет истца ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ в размере 70000 руб. и ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 000 руб.
Оспаривая размер задолженности по арендным платежам, представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что арендатором в счет оплаты по договору были внесены платежи на общую сумму 380000 руб., в том числе, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 150000 руб. наличными, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 50000 руб. путем перечисления на банковский счет истца и 100000 руб. наличными, а также ДД.ММ.ГГГГ были перечислены денежные средства в размере 70000 руб. и 10000 руб.
В подтверждение произведенных платежей стороной ответчика в материалы дела представлены:
- расписка о получении Кузьминой М.Я. от Решетько Л.В. 150000 руб. – 50000 руб. аренда за комплекс за ноябрь месяц и 100000 руб. в счет выкупа комплекса по адресу: <адрес> (л.д. 150),
- чек ... по операции от ДД.ММ.ГГГГ о переводе с карты Решетько Л.В. на карту Кузьминой М.Я. денежной суммы 50000 руб. (л.д. 147),
- отчет по карте № о переводе ДД.ММ.ГГГГ на карту Кузьминой М.Я. 70000 руб. (л.д. 148),
- отчет по карте № о переводе ДД.ММ.ГГГГ на карту Кузьминой М.Я. 10 000 руб. (л.д. 149),
- письменные пояснения третьего лица Вьюненко В.А. от ДД.ММ.ГГГГ, из которых следует, что ДД.ММ.ГГГГ он вместе со своей супругой Розынко Е.В. сняли наличные денежные средства в банкомате с карты Решетько Л.В. в размере 148 500 руб., из которых 100 000 руб. были переданы его супругой Розынко Е.В. в его присутствии Кузьминой М.Я. наличными в счет выкупных платежей по банному комплексу по адресу: <адрес>, который арендовался Решетько Л.В. по договору от ДД.ММ.ГГГГ. Передача денежных средств распиской не оформлялась, так как происходила на улице. Со своей стороны Кузьмина М.Я. обещание самостоятельно привезти расписку по адресу <адрес> не исполнила.
Довод представителя истца о недопустимости подтверждения факта передачи денежных средств в размере 100000 руб. свидетельскими показаниями отвергаются судом, с учетом того обстоятельства, что ранее, участвуя в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, представитель истца подтвердил, что общая сумма внесенных ответчиком платежей в счет оплаты по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ составила 380000 руб., в том числе, с учетом оплаты 100000 руб. наличными, что отражено в протоколе судебного заседания (л.д. 242), данные обстоятельства также указаны в обоснование иска. Однако представитель истца в дальнейшем изменил позицию, указывая, что оплата произведена ответчиком в меньшем размере.
Кроме того, письменные пояснения третьего лица Вьюненко В.А. подтверждаются аналогичными пояснениями, данными в судебном заседании третьим лицом Розынко Е.В., а также историей операций по дебетовой карте ..., оформленной на имя Решетько Л.В., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, из которой усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ с карты снята денежная сумма 148500 руб.
Из объяснений Кузьминой М.Я. от ДД.ММ.ГГГГ, данных в рамках КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что просрочка по оплате договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ возникла в ДД.ММ.ГГГГ, поскольку, как указывает заявитель, в ДД.ММ.ГГГГ ей на счет не поступила оплата по договору аренды. При обращении в полицию на наличие задолженности на за иные периоды Кузьмина М.Я. не ссылалась.
Несмотря на отсутствие письменных доказательств передачи истцу ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере 100000 руб., совокупность представленных доказательств убеждает суд в обоснованности позиции стороны ответчика о размере внесенных в счет оплаты по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств, в связи с чем, суд считает установленным, что общая сумма внесенных ответчиком платежей в счет оплаты по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ составляет 380 000 руб.
Суд также полагает заслуживающим внимания довод представителя ответчика о том, что из указанной суммы платежей подлежит исключению 230000 руб., внесенных в счет выкупных платежей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, которые составляют неосновательное обогащение истца, исходя при этом из следующего.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.
Свобода договора, подразумевая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Условия договора подлежат истолкованию с учетом необходимости сохранения баланса интересов сторон при прекращении договора, недопустимости извлечение финансовой выгоды одной стороны за счет другой.
При толковании условий договора аренды, заключенного сторонами, суд учитывает также положения пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающего, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Анализ условий договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ с учетом буквального толкования содержащихся в нем положений, приводит суд к выводу о том, что указанный договор является смешанным (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), содержащим в себе элементы договоров аренды и купли-продажи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель - принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Заключенный между сторонами договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ являет собой в совокупности договор купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа, а также договор аренды, по условиям которого до выплаты полной стоимости нежилого помещения Решетько Л.В. пользуется им как объектом аренды, при этом платежи по договору аренды с правом выкупа имеют двойной статус: арендной платы и выкупной цены, которая устанавливается арендатором не за пользование имуществом, а за приобретение на него права собственности, и обязанностью арендатора является только внесение арендной платы, тогда как внесение выкупной цены является его правом.
С учетом правовой природы рассматриваемого договора при расторжении или прекращении по иным основаниям договора аренды с правом выкупа прекращается обязательство арендодателя по передаче в собственность арендатора имущества, являющегося предметом договора, а также обязательство арендатора по выплате суммы стоимости указанного имущества, соответственно, оснований для удержания арендодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены арендатором в счет погашения выкупной цены арендованного имущества, не имеется.
Иное толкование закона, предусматривающее сохранение у арендодателя как имущества, в отношении которого заключен договор аренды с правом выкупа, так и платежей, полученных в счет стоимости указанного имущества, противоречит положениям статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопустимости неосновательного обогащения.
Следует отметить, что правовая природа договора аренды, предусматривающего, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды, имеет сходную правовую природу с договором лизинга с условием выкупа предмета лизинга, являющимся одним из видов договора аренды, в связи с чем к спорным правоотношениям применимы разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. № 17 «Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга», учитывая, что в силу части первой статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 № 8-ФКЗ, разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, упраздненного Законом Российской Федерации о поправке к Конституции Российской Федерации от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации.
Согласно пункту 3.1 названного постановления Пленума, расторжение договора выкупного лизинга, в том числе по причине допущенной лизингополучателем просрочки уплаты лизинговых платежей, не должно влечь за собой получение лизингодателем таких благ, которые поставили бы его в лучшее имущественное положение, чем то, в котором он находился бы при выполнении лизингополучателем договора в соответствии с его условиями (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК РФ).
В то же время расторжение договора выкупного лизинга по причине допущенной лизингополучателем просрочки в оплате не должно приводить к освобождению лизингополучателя от обязанности по возврату финансирования, полученного от лизингодателя, внесения платы за финансирование и возмещения причиненных лизингодателю убытков (статья 15 ГК РФ), а также иных предусмотренных законом или договором санкций.
В связи с этим расторжение договора выкупного лизинга порождает необходимость соотнести взаимные предоставления сторон по договору, совершенные до момента его расторжения (сальдо встречных обязательств), и определить завершающую обязанность одной стороны в отношении другой согласно правилам, приведенным в следующих пунктах данного постановления.
В частности, в пункте 3.2 постановления указано, что если полученные лизингодателем от лизингополучателя платежи (за исключением авансового) в совокупности со стоимостью возвращенного ему предмета лизинга меньше доказанной лизингодателем суммы предоставленного лизингополучателю финансирования, платы за названное финансирование за время до фактического возврата этого финансирования, а также убытков лизингодателя и иных санкций, установленных законом или договором, лизингодатель вправе взыскать с лизингополучателя соответствующую разницу.
Таким образом, из приведенных разъяснений следует, что стороны договора аренды, предусматривающего переход предмета аренды в собственность арендатора в случае выплаты его стоимости, имеют право на взаимное предоставление по договору, в случае, если арендатор не осуществил полную оплату стоимости арендованного имущества, в частности, арендатор вправе требовать возврата суммы уплаченных им платежей в счет покупной стоимости имущества, а арендодатель - вправе получить плату за пользование указанным имуществом.
Пунктом 2 статьи 453 ГК РФ установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
При этом пунктом 4 названной статьи установлено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные названной главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Кодекса).
Применительно к вышеприведенной норме, обязательство из неосновательного обогащения возникает при наличии определенных условий, которые составляют фактический состав, порождающий указанные правоотношения.
Условиями возникновения неосновательного обогащения являются следующие обстоятельства: приобретение (сбережение) имущества имело место, приобретение произведено за счет другого лица (за чужой счет), приобретение (сбережение) имущества не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, прежде всего договоре, то есть, произошло неосновательно. При этом указанные обстоятельства должны иметь место в совокупности.
Поскольку после расторжения ДД.ММ.ГГГГ договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ имело место удержание арендодателем - стороной возмездной сделки - оплаченной части фактической выкупной цены без предоставления арендатору в части, касающейся выкупа, встречного исполнения (передачи имущества), суд приходит к выводу о правомерности требований встречного иска о возврате Арендатору денежных средств, фактически внесенных им в счет погашения выкупной цены.
Таким образом, с Кузьминой М.Я. в пользу Решетько Л.В. подлежит взысканию неосновательное обогащение (выкупные платежи) в сумме 230 000 руб., внесенные последней за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Разрешая требование истца о взыскании задолженности по арендным платежам, суд, принимая во внимание назначение платежей, внесенных ответчиком в счет оплаты по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, и их размер, приходит к выводу о том, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендные платежи были внесены ответчиком в полном объеме (ДД.ММ.ГГГГ 50000 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ - 50000 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ – 50000 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), а с учетом установленной судом даты расторжения договора аренды (ДД.ММ.ГГГГ) арендные платежи подлежали оплате пропорционально времени пользования нежилым помещением, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 35000 руб. за 21 день.
Соответственно, задолженность по арендным платежам по договору аренды нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 35 000 руб. и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Как усматривается из платежных документов, представленных стороной ответчика, арендные платежи за ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ были внесены с просрочкой, поскольку в соответствии с условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ должна была быть внесена ДД.ММ.ГГГГ при этом оплачена ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ не поступила при том, что должна была быть внесена ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктом 8.1 договора аренды предусмотрена ответственность Арендатора за несвоевременное перечисление (внесение) ежемесячного платежа в виде уплаты пени в размере 0,5% от общей суммы задолженности за каждый день просрочки внесения арендной платы. Пеня начинает начисляться со дня, следующего за окончанием периода внесения арендной платы Арендатором, установленным п.6.2 договора.
Пени за нарушение срока уплаты арендных платежей рассчитываются следующим образом:
50000 руб. x 0,5% x 2 дня (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) = 500 руб.,
35000 руб. x 0,5% x 21 день (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) = 3675 руб.
Соответственно, общий размер пени за нарушение срока уплаты арендных платежей, подлежащие взысканию с ответчика в пользу истца, составляет 4175 руб.
Из условий заключенного между сторонами договора аренды следует, что ответчик приняла на себя обязательство по оплате коммунальных услуг (оплата за пользование электричеством, водоснабжением, водоотведением, охрану, Интернет, расходы на сотрудников организации), которые оплачиваются Арендатором с учетом фактических затрат по отдельным счетам, выставленным Арендодателем с приложением первичных документов (п.6.1.2); а также обязалась своевременно оплачивать коммунальные платежи и не допускать отключение либо приостановку подачи коммунальных услуг в арендуемое Помещение; обеспечить бесперебойную работу всех коммуникационных систем, необходимых для нормальной деятельности (в том числе, систем электропередачи и водоснабжения, канализации, вентиляции, отопления, охрану, рабочую силу организации).
Истец ссылается на то, что в нарушение условий договора аренды ответчик допустил образование задолженности по коммунальным платежам, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 83 828 руб. 95 коп. за потребленную электроэнергию и 5 040 руб. 75 коп. за вывоз и утилизацию ТКО. Указанную задолженность истец просит взыскать с ответчика.
В подтверждение наличия задолженности по коммунальным платежам истцом в материалы дела представлены акты потребления электроэнергии за ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, счет-фактура от ДД.ММ.ГГГГ на оплату электроэнергии за ДД.ММ.ГГГГ на сумму 31 938 руб. 98 коп., счет-фактура от ДД.ММ.ГГГГ на оплату электроэнергии за ДД.ММ.ГГГГ на сумму 30126 руб. 52 коп., счет-фактура от ДД.ММ.ГГГГ на оплату электроэнергии за ДД.ММ.ГГГГ на сумму 21763 руб. 45 коп., счет на вывоз-утилизацию твердых отходов от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5040 руб. 75 коп., а также акт сверки взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ между УМП «Спецавтохозяйство г. Томска» и ИП Кузьминой М.Я., из которого следует, что задолженность по оплате за вывоз ТКО в размере 5040 руб. 75 коп. образовалась за период ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ.
То обстоятельство, что в качестве основания начисления платы за электроэнергию в счет-фактурах указан договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с Б.., вопреки мнению представителя ответчика об обратном, не свидетельствует о том, что начисления производились за энергоснабжение иного нежилого помещения, поскольку, согласно пояснениям представителя истца, Б. являлся предыдущим собственником нежилого помещения по <адрес>, после перехода права собственности на объект Кузьмина М.Я. новый договор энегоснабжения с ресурсоснабжающей организацией не заключала, производила оплату в рамках имеющегося договора.
Из справки ООО ... от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по оплата за электроэнергию по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с Б., производится за объект по адресу <адрес>, плательщиком является Кузьмина М.Я., оплата за ДД.ММ.ГГГГ в сумме 31 938 руб. 98 коп. внесена ДД.ММ.ГГГГ, за ДД.ММ.ГГГГ в сумме 30 126 руб. 52 коп. – ДД.ММ.ГГГГ, за ДД.ММ.ГГГГ в сумме 21 763 руб. 45 коп. - ДД.ММ.ГГГГ.
Аналогичные сведения об оплате за электроэнергию содержатся в акте сверки взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору № от ДД.ММ.ГГГГ.
Счет № от ДД.ММ.ГГГГ на оплату услуг регионального оператора по обращению с ТКО по договору № от ДД.ММ.ГГГГ (вывоз и утилизация отходов), заключенному между ИП Кузьминой М.Я. и УМП ..., в сумме 5041 руб. 39 коп. оплачен ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается кассовым чеком, в котором в качестве плательщика указана Кузьмина М.Я.
УМП ... в ответе от ДД.ММ.ГГГГ на судебный запрос указало, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (включительно) задолженность отсутствует.
Поскольку, как установлено судом, с ДД.ММ.ГГГГ объект по адресу: <адрес> находился под наблюдением у собственника, доступ на объект арендатору не предоставлялся, соответственно, с указанной даты арендатор коммунальными услугами не пользовался, что стороной ответчика не отрицается. Учитывая, что договор аренды, заключенный сторонами, расторгнут ДД.ММ.ГГГГ, обязанность по оплате электроэнергии за ДД.ММ.ГГГГ у арендатора отсутствовала, в связи с чем требование истца о взыскании с ответчика задолженности за потребленную в ДД.ММ.ГГГГ электроэнергию в сумме 21 763 руб. 45 коп. не подлежит удовлетворению.
При этом исковое требование о взыскании с ответчика задолженности по коммунальным платежам в остальной части суд полагает обоснованным, принимая во внимание, что в судебном заседании третье лицо Розынко Е.В. подтвердила, что по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ оплату за электроэнергию, потребленную в ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ она не вносила, а также учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, с достоверностью подтверждающих передачу арендатором денежных средств арендодателю для оплаты задолженности за вывоз-утилизацию ТБО, в связи с чем с Решетько Л.В. в пользу Кузьминой М.Я. подлежит взысканию задолженность по коммунальным платежам в общей сумме 67 106 руб. 89 коп. (из расчета 31 938 руб. 98 коп. + 30 126 руб. 52 коп. + 5 040 руб. 75 коп.).
При разрешении требования истца о возмещении ущерба в размере 300 701 руб.73 коп., суд руководствуется следующими нормативными положениями.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Статьей 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что вред, причиненный личности или имуществу, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (п. 1). Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда (п. 2).
В силу статьи 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (п.2 ст.15 ГК РФ).
Из смысла приведенных правовых норм следует, что для возложения на лицо гражданско-правовой ответственности за причинение вреда необходимо установление фактов наступления вреда, его размера, противоправности поведения причинителя вреда, его вины (в форме умысла или неосторожности), а также причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими неблагоприятными последствиями. При отсутствии хотя бы одного из указанных обстоятельств, правовые основания для возмещения вреда отпадают.
Общие основания деликтной ответственности предполагают, что лицо, причинившее вред, освобождается от его возмещения в том случае, если докажет, что вред причинен не по его вине (ст. 1064 ГК РФ).
Как следует из пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.
Истец, таким образом, должен доказать факт причинения ему вреда и его размер, а ответчик должен доказать, что вред причинен не по его вине.
Как установлено судом и указано выше, по факту причинения вреда имуществу, находящемуся по адресу: <адрес>, истец, как собственник нежилого помещения, обращалась с заявлением в полицию, факт обращения зарегистрирован ОМВД России по ... району г. Томска в КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ.
По результатам проверки по данному обращению постановлением от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела отказано в связи с отсутствием состава преступления.
В настоящем гражданско-правовом споре в подтверждение состава поврежденного имущества и размера причиненного ущерба в денежном выражении стороной истца представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости восстановления в первоначальное состояние нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, составленный ООО ... по заказу истца, согласно которому стоимость ущерб, причиненного движимому и недвижимому имуществу, находящемуся по адресу: <адрес>, составляет 300701 руб. 73 коп.
При этом в составе поврежденного имущества оценщиком учтены: нежилые помещения площадью ... кв.м, расположенные по адресу : <адрес>, а также пострадавшее движимое имущество, находящееся по указанному адресу: телевизор – 1 шт., микроволновка – 2 шт., колонка – 1 шт., банная печь – 1 шт., стиральная машина – 1 шт., бильярдный стол – 1 шт., котел отопительный твердотопливный – 1 шт., камера наблюдения – 3 шт., труба котла отопления, м – 8 шт., душевая кабина - 1 шт.
Из содержания отчета следует, что при осмотре объекта оценки были выявлены повреждения штукатурного слоя в исследуемых помещениях, закопчение поверхностей стен, загрязнения, повреждения заполнения дверных проемов.
Сведения об утраченном движимом имуществе внесены в отчет согласно информации, предоставленной заказчиком оценки.
В ходе проведения исследования производилась оценка рыночной стоимости работ, необходимых для восстановления в первоначальное состояние нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>; в локальной смете восстановительного ремонта учтены ремонтные работы стен и штукатурки, окрашивание стен и потолков, демонтаж и установка дверных блоков, ремонт ворот, расходы на зарплату, материалы, машины и механизмы, накладные расходы.
В дополнении к отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ уточнены выявленные повреждения помещений, площадью ... кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, а именно: многочисленные разрушения штукатурного слоя на стенах в помещениях бильярдной, администратора, банкетном зале; а также повреждения движимого имущества: вышедшие из строя микроволновки (требуется замена), банная печь в непригодном состоянии, нарушена герметичность, деформирован корпус (требуется замена), сломана стиральная машина (требуется замена), сукно бильярдного стола имеет повреждения и потертости (требуется реставрация сукна бильярдного стола), трещина в твёрдотопливном котле (требуется заварка трещины), в процессе эксплуатации котла утрачена дымовая труба (требуется покупка и монтаж 8 сегментов дымовой трубы), выломаны двери душевой кабины (требуется ремонт) (л.д. 117-130).
В дополнении № к отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ в обоснование выводов о необходимости замены вышеуказанного движимого имущества указаны сведения о ремонтопригодности каждой его единицы (л.д. 231-233).
Позиция стороны истца, изложенная в исковом заявлении, а также поддержанная и уточненная представителем истца в ходе судебного разбирательства, состоит в том, что имущество комплекса передавалось арендатору в работоспособном состоянии, принято им без замечаний, ответственность за его сохранность в соответствии с условиями договора лежит на арендаторе. Доказательством причинения ответчиком ущерба является отчет об оценке, выполненный по заказу истца.
Вместе с тем, как следует из пояснений третьего лица Розынко Е.В. в комплексе они фактически проработали 2 месяца, в ДД.ММ.ГГГГ позвонили истцу по телефону, сообщив, что хотят расторгнуть договор, так как деятельность стала нерентабельной. Истец договор расторгать не хотела, ДД.ММ.ГГГГ уже была в г. Томске, на следующий день забрала ключи и с этого момента доступа на территорию комплекса они не имели. Она встречалась с истцом около комплекса только на улице, по комплексу не ходили и имущество не проверяли. Имущество они не ломали, факт протечки был на 3-м этаже, однако сразу всё было ликвидировано, никаких повреждений не было, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ все было исправно, система отопления работала, бильярдный стол был в том же состоянии, как был передан, штукатурки в некоторых местах не было уже в момент передачи имущества, в том числе, на месте, где стояла стиральная машина, обнаружили это, когда отодвинули машину от стены, котел уже был вареный, створка ворот от ветра слетела с петель, у нее не хватило сил их повесить, из администраторской вещи были перенесены в другое помещение, так как собирались делать ремонт. Котел в месте сварки подтекал, хотя они его варили.
Аналогичные пояснения Розынко Е.В. давала ДД.ММ.ГГГГ в ходе опроса в рамках проверки КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пояснениям третьего лица, она не имела в виду те повреждения, которые в настоящее время указаны в отчете истца, когда давала объяснения в полиции.
Следует отметить, что перечень повреждений, указанных в отчете об оценке, значительно расширен по сравнению с тем перечнем, который был указан истцом при обращении с заявлением в полицию. В данном заявлении изначально отсутствовали указания на повреждение техники и оборудования (телевизор, микроволновки, колонка, банная печь, стиральная машина, бильярдный стол, камеры наблюдения).
В ходе осмотра места происшествия следователем зафиксированы и отражены в протоколе осмотра от ДД.ММ.ГГГГ лишь повреждения пластиковых дверей входа в здание в виде сломанной части панели двери, сломанное ведро в моечной на стене, на левой стенке котла сварочный шов, который имеет трещины. На фотографиях с места происшествия видны снятая с петель створка ворот, ведущих во двор, ведро в моечной с отломанными дощечками, отсутствие сантехнического оборудования в санузле, при этом пустое помещение администраторской (отсутствие мебели и оборудования).
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля И., пояснила, что оказывала риелторские услуги Кузьминой М.Я. по сдаче в аренду нежилого помещения по адресу: <адрес> До заключения договора аренды она показывала объект третьим лицам по делу, которые хотели выкупить помещения в течение года. Все имущество, которое передавалось по договору аренды, было б/у, но визуально в рабочем состоянии, имущество она не проверяла. Помещениям требовался ремонт, состояние трубы было близко к замене, бильярдный стол был б/у (имелись потертости), но в нормальном состоянии. Когда она оказалась на объекте спустя несколько месяцев, а именно ДД.ММ.ГГГГ, по просьбе истца, то увидела, что было открыто окно, ворота сняты с петель, труба снята, сквозь стеклянную дверь было видно, что бар пустой, внутрь помещения она не заходила.
Свидетель Х. суду показала, что арендовала у истца помещения банного комплекса на <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. Комплекс был не новый, все помещения требовали ремонта, бильярдный стол был не новый весь в потертостях, бытовая техника работала, камеры видеонаблюдении все работали. Котлом не пользовались, так как начинали работать летом, когда стали топить, котел лопнул, поэтому вызывали сварщика. Прогоревшая труба от котла была уже в период ее работы. Все было нормально до момента, когда она захотела расторгнуть договор. Было много претензий со стороны истца, котел не так топили, труба прогорела, с отоплением проблемы. Истец хотела, чтобы она поменяла трубу, котел. Со стороны истца были попытки шантажа. Договор расторгли, потому что деятельность перестала быть рентабельной, долгов по арендной плате не было. Расторжение договора не подписывали. Судебного спора с истцом не было. Видела на объекте Розынко Е.В., передавали имущество новому арендатору день в день.
У суда нет оснований не доверять показаниям свидетелей, поскольку они последовательны, непротиворечивы, согласуются между собой в части состояния объекта на момент его передачи ответчику, свидетели предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, заинтересованности в исходе дела не имеют.
В подтверждение арендных отношений истца со свидетелем Х. в материалы дела представлена копия договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилого здания по адресу: <адрес>.
Анализируя представленные в материалы дела письменные доказательства в совокупности с объяснениями лиц, участвующих в деле, и показаниями свидетелей, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО ..., не является доказательством, с достоверностью свидетельствующем о том, что указанные в нем повреждения движимого и недвижимого имущества, находящегося по адресу: <адрес>, причинены арендатором в период действия договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, поскольку изначально истцом при обращении в полицию заявлялся значительно меньший объем повреждений, частичное наличие которых зафиксировано следователем в протоколе осмотра места происшествия. Оценка проведена ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя две недели после фактического прекращения доступа арендатора в арендуемое помещение, перечень поврежденного имущества, подлежащего оценке, указан со слов истца, в отчете указана стоимость восстановления конкретных моделей движимого имущества с указанием их идентифицирующих признаков, в то время, как в акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ передаваемое в аренду имущество указано лишь количественно без указания марки, модели и иных идентифицирующих признаков техники и оборудования, отчет об оценке не мотивирован, не содержит ссылок на методики проведения оценки и обоснование указанных в отчете сведений о стоимости работ по восстановительному ремонту помещения, дополнения к отчету, уточняющие содержащиеся в нем сведения, представлены уже в ходе судебного разбирательства.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, а также что арендованное по договору от ДД.ММ.ГГГГ имущество банного комплекса было не новым и помещения требовали косметического ремонта уже на момент передачи его арендатору, что помимо пояснений третьего лица Розынко Е.В. подтверждено показаниями свидетелей, представленный истцом отчет об оценке, содержащий по сути оценку стоимости восстановительного ремонта помещений для приведения их в первоначальное состояние, не подтверждает причинение ответчиком ущерба в заявленном истцом размере.
В связи с изложенным, при разрешении спора о возмещении ущерба суд считает возможным принять во внимание лишь те повреждения, которые по заявлению истца фактически были установлены в ходе проведения проверки по материалу КУСП и наличие которых подтвердила третье лицо Розынко Е.В., а именно: трещина твердотопливного котла, труба котла отопления и душевая кабина.
Поскольку при рассмотрении дела стороны о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали, в отсутствие иных доказательств стоимости поврежденного имущества, суд при определении размере причиненного истцу ущерба руководствуется приведенными в отчете об оценке сведениями о стоимости ремонта твердотопливного котла (заваривание трещины) – 10000 руб., труба котла отопления (модульная труба дымохода) 8 м стоимостью 1 629 руб. за единицу – всего на сумму 13032 руб., ремонт душевой кабины (замена смесителя, ремонт двери душевой кабины) – 6900 руб., что в сумме составляет 29932 руб.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в счет возмещения ущерба 29932 руб.
Разрешая требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на заявленную в рамках исковых требований общую сумму задолженности по арендным и коммунальным платежам, а также на сумму ущерба, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд исходит из того, что в соответствии с частью 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
При этом суд учитывает, что нормой пункта 4 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрено, что в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.
Условиями договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в качестве меры ответственности Арендатора за несвоевременное внесение арендных платежей предусмотрена неустойка в виде пени, иные меры ответственности не установлены. Соответственно, проценты за пользование чужими денежными средствами не подлежат начислению на задолженность по арендным платежам, поскольку ответственность за их просрочку предусмотрена договором в виде уплаты пени.
Также следует учесть, что обязанность по оплате коммунальных платежей за потребленные коммунальные ресурсы возникает у потребителя перед ресурсоснабжающей организацией и считается исполненной лишь момента внесения оплаты, а исходя из фактических обстоятельств дела, обязательство по возмещению ущерба носило спорный характер, и, соответственно, обязанность по его исполнению наступает для ответчика после вынесения судом решения по настоящему делу, в связи с чем, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму задолженности по коммунальным платежам и на сумму ущерба за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, не подлежит удовлетворению.
При разрешении вопроса о возмещении судебных расходов, понесенных сторонами в связи с рассмотрением настоящего дела, суд руководствуется положениями ст.98 ГПК РФ, определяющими, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
К числу таких издержек статьей 94 ГПК РФ отнесены, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие, признанные судом необходимыми расходы.
При распределении судебных расходов суд учитывает, что исковые требования Кузьминой М.Я. удовлетворены в соотношении 14% от заявленных, встречный иск Решетько Л.В. удовлетворен в полном объеме.
В соответствии с разъяснениями, данными в п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
При обращении с настоящим иском в суд истцом, исходя из цены имущественных требований, уплачена государственная пошлина в размере 12 676 руб., что подтверждается чеком-ордером от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 3).
Также при предъявлении иска в суд к исковому заявлению был приложен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости восстановления в первоначальное состояние нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, составленный ООО .... Квитанцией серии № подтверждается, что за составление данного отчета истцом уплачена в ООО ... денежная сумма 15000 руб.
Учитывая, что указанные расходы непосредственно связаны с делом, рассматриваемым в суде с участием истца, поскольку явились основанием для инициирования рассмотрения судом настоящего гражданского дела, принимая во внимание частичное удовлетворение исковых требований, расходы истца на оплату проведения оценки и на оплату государственной пошлины подлежат возмещению ответчиком пропорционально удовлетворенным требованиям, в связи, с чем с Решетько Л.В. в пользу Кузьминой М.Я. подлежит взысканию в возмещение расходов на проведение оценки 2 157 руб., в возмещение расходов по уплате госпошлины 1 822 руб. 81 коп.
При этом требование Кузминой М.Я. о возмещении расходов на оплату услуг представителя в размере 30000 руб. не подлежит удовлетворению, поскольку фактическое несение истцом указанных расходов документально не подтверждено.
Оплата юридических услуг по представлению интересов Кузьминой М.Я. в суде первой инстанции в вышеуказанном размере предусмотрена соглашением об оказании юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Кузьминой М.Я.(Доверитель) и Семеновым М.А. (Исполнитель), в п.1.2 которого указано, что перечень конкретных судебных дел, по которым Исполнитель будет представлять интересы Доверителя, определяется сторонами в дополнительных соглашениях к настоящему договору. Однако ни дополнительное соглашение, свидетельствующее о волеизъявлении Кузьминой М.Я. на участие Семенова М.А. в качестве ее представителя в настоящем деле в рамках заключенного между ними соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, ни платежные документы, свидетельствующие об оплате услуг по указанному соглашению, суду не представлены, что в соответствии с правовой позицией, изложенной в п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1, является основанием для отказа в возмещении судебных расходов.
Ответчиком при предъявлении встречного иска уплачена государственная пошлина в размере 3200 руб. по чек-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.219), а в связи с увеличением размера встречного требования произведена доплата государственной пошлины в сумме 2500 руб., что подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 234).
Вместе с тем, исходя из цены встречных исковых требований (230000 руб.), государственная пошлина, исчисленная по правилам п.1 ч.1 ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, подлежала уплате ответчиком в размере 5500 руб.
Принимая во внимание, что встречный иск Решетько Л.В. удовлетворен судом в полном объеме, понесенные ответчиком расходы по уплате государственной пошлины подлежат возмещению ей истцом в сумме 5500 руб., а излишне уплаченная государственная пошлина в размере 200 руб. подлежит возврату ответчику Решетько Л.В. из соответствующего бюджета, в порядке, предусмотренномст.333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Из материалов гражданского дела следует, что при его рассмотрении интересы ответчика представлял адвокат Черников В.А. на основании выданной ему ответчиком доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ.
В подтверждение понесенных расходов на оплату услуг представителя ответчиком представлено соглашение об оказании юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное ею с адвокатом Черниковым В.А., который в рамках данного соглашения принял на себя обязательство по представлению интересов Решетько Л.В. в суде первой и апелляционной инстанции по иску о взыскании денежных средств (истец Кузьмина М.Я.).
В соответствии с п.3.1 договора размер вознаграждения адвоката за выполнение данного поручения определен сторонами в сумме 40000 руб.
Квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается факт уплаты Решетько Л.В. в адвокатский кабинет Черникова В.А. денежной суммы 40000 руб. в счет оплаты вышеуказанного соглашения.
Согласно ч.1 ст.100 ГПК РФ, в соответствии с которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Таким образом, независимо от способа определения размера вознаграждения и условий его выплаты суд, взыскивая фактически понесенные судебные расходы, оценивает их разумные пределы.
Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
С учетом принципа разумности и справедливости, объема выполненных работ, активности представителя ответчика в представлении доказательств, обоснованности предъявленных встречных требований, участия в суде (... подготовки дела к судебному разбирательству, ... предварительное судебное заседание, ... судебных заседаний с объявленными в них перерывами), категории дела, суд считает возможным взыскать с истца в пользу ответчика понесенные последним расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб.
Стороной ответчика в судебном заседании заявлено о применении взаимозачета требований.
Согласно положениям ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен момент востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Из приведенной нормы следует, что для зачета по одностороннему заявлению необходимо, чтобы встречные требования являлись однородными, срок их исполнения наступил (за исключением предусмотренных законом случаев, при которых допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил).
Подача заявления о зачете является выражением воли стороны односторонней сделки на прекращение встречных обязательств и одновременно исполнением требования закона, установленного к процедуре зачета (статьи 154, 156, 410 ГК РФ).
Предъявление встречного иска, направленного к зачету первоначальных исковых требований, является по сути тем же выражением воли стороны, оформленным в исковом заявлении и поданном в установленном процессуальным законодательством порядке. Изменение порядка оформления такого волеизъявления - подача искового заявления вместо направления заявления должнику/кредитору - не должно приводить к изменению момента прекращения обязательства, поскольку предусмотренные статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для зачета (наличие встречных однородных требований и наступление срока их исполнения) остаются прежними.
Принимая во внимание позицию представителя ответчика, озвученную при рассмотрении дела в судебном заседании, о том, что встречные исковые требования - это, по сути, и есть заявление о зачете, поскольку как первоначальный иск, как и встречный имеют своей целью взыскание денежных средств, исходя из норм статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о зачете взыскиваемых с Решетько Л.В. и в ее пользу денежных средств, что не противоречит вышеприведенным нормам.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что с учетом зачета требований окончательно подлежит взысканию в пользу Решетько Л.В. с Кузьминой М.Я. 89 806 руб. 30 коп. неосновательное обогащение (выкупные платежи) (230000 руб. – (35000 руб. + 4175 руб. + 67106 руб. 89 коп. + 29932 руб. + 2157 руб. + 1822 руб. 81 коп.)), расходы по уплате госпошлины 5 500 руб., расходы на оплату услуг представителя 25 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Кузьминой М.Я. к Решетько Л.В. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, коммунальным платежам, процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещение ущерба, удовлетворить частично.
Взыскать с Решетько Л.В., ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт №) в пользу Кузьминой М.Я.ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт №) задолженность по арендным платежам по договору аренды нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 35000 руб., пени за нарушение срока уплаты арендных платежей за периоды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 4175 руб., задолженность по коммунальным платежам 67106 руб. 89 коп., в счет возмещения причиненного ущерба 29932 руб.
В удовлетворении оставшейся части требований Кузьминой М.Я. к Решетько Л.В. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, коммунальным платежам, возмещение ущерба отказать.
В удовлетворении требования Кузьминой М.Я. к Решетько Л.В. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.
Взыскать с Решетько Л.В., ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт №) в пользу Кузьминой М.Я.ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт №) расходы на проведение оценки 2157 руб., расходы по уплате госпошлины 1822 руб. 81 коп.
Встречный иск Решетько Л.В. к Кузьминой М.Я. о взыскании неосновательного обогащения удовлетворить.
Взыскать с Кузьминой М.Я.ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт №) в пользу Решетько Л.В., ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт №) неосновательное обогащение (выкупные платежи) в сумме 230000 руб., расходы по уплате госпошлины 5500 руб., расходы на оплату услуг представителя 25000 руб.
Вернуть Решетько Л.В., ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт №) из соответствующего бюджета излишне уплаченную госпошлину 200 руб.
Произвести зачет встречных однородных требований Кузьминой М.Я. и Решетько Л.В.. С учетом зачета взыскать с Кузьминой М.Я.ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт №) в пользу Решетько Л.В., ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт №) 89806 руб. 30 коп. неосновательное обогащение (выкупные платежи), расходы по уплате госпошлины 5500 руб., расходы на оплату услуг представителя 25000 руб.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного текста решения.
Судья: И.А. Ткаченко
Мотивированный текст решения изготовлен 27.10.2023.
На дату опубликования решение не вступило в законную силу.
