Решение
председательствующего судьи Куц Е.В.,
при секретаре Погребковой Л.С.,
с участием представителя истца Муниципального образования город Томск в лице Администрации г. Томска Тарасенко Н.С., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ№, выданной сроком на ... год, ответчика, представителя ответчика Федотова А.Н., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на ... года, представителей третьих лиц Рыжкина С.А., Андрейчика И.М. – Механошина Д.А., Федотова А.Н., действующих на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ, выданных сроком на ... года,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска к Механошину ДА об обязании произвести снос самовольной постройки,
установил:
Администрация г. Томска, действуя в интересах Муниципального образования город Томск, обратилась в суд с иском к Механошину Дмитрию Александровичу о сносе самовольно возведенного объекта, расположенного на земельном участке по адресу: , в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
В обоснование исковых требований указала, что проверкой, проведенной комитетом по сохранению исторического наследия по объявлениям о продаже квартир в строящихся домах, в отношении земельного участка по адресу: (акт обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ) выявлено, что ответчиком на земельном участке осуществлено самовольное строительство объекта капитального строительства (предположительно, многоквартирный жилой дом с количеством этажей – ...). Указанными действиями Ответчик нарушает требования ст.ст. 36, 44, 51 Градостроительного кодека РФ, т.к. строительство осуществляется без разрешительных документов: градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство. Согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ№ ответчику на праве собственности принадлежит жилой дом, площадью ... кв.м., расположенный по адресу: . Согласно схеме расположения земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (масштаб ...:...) на указанном земельном участке ранее располагался жилой дом (разв.). Согласно схеме М ...:... в настоящее время на указанном земельном участке вырыт котлован, который находится в пределах земельного участка, однако по границам не совпадает с ранее находившимся на нем жилым домом. Ответчиком после приобретения земельного участка был осуществлен снос индивидуального жилого дома и начато возведение нового объекта. В настоящее время согласно акту обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке вырыт котлован, залит ленточный фундамент, уложены железобетонные фундаментные блоки.
Порядок использования земель поселений, как следует из п. 2 ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 23, 35 ГрК РФ, определяется в соответствии зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки в Городе Томске (утв. решением Думы Города Томска от 27.11.2007) определена территориальная зона земельного участка по адресу: - ЖИ-1 - зона застройки малоэтажными жилыми домами в исторических районах. Зона предназначена для низкоплотной застройки индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками, допускается размещение объектов социального и культурно бытового обслуживания населения, преимущественно местного значения, иных объектов согласно градостроительным регламентам. В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, разрешенное использование указанного участка: индивидуальные жилые дома с приусадебными участками. Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ№ указанный земельный участок расположен в зоне охраны объектов культурного наследия (зона регулирования застройки ЗРР 1-23). Помимо этого, часть указанного земельного участка расположена в зоне ЗРФ 1-12, другая в зоне ОЗФ 1-26. В соответствии с постановлением Администрации Томской области от 14.06.2012 № 226а зона ОЗФ 1-26 относится в типам зон особо ценным, четко локализуемым исторических территорий, застройка которых имеет высокую концентрацию историко-культурной ценности, в том числе культурного слоя (памятники археологии). Перед проведением любых хозяйственных работ проводится полное археологическое исследование территории. Запрещается новое строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и восстановление (регенерацию) историко-градостроительной среды объекта культурного наследия. Предусматривается сохранение исторического композиционно-пространственного типа застройки, сохранение исторически ценных градоформирующих объектов, их консервация и капитальный ремонт, восстановление утраченных элементов. Зона ЗРФ 1-12 в соответствии с указанным Постановлением относится к зонам особо ценным, четко локализуемые фрагменты исторической планировки, которые относятся к градостроительным ансамблям и достопримечательным местам, максимально сохранившие характеристики традиционной пространственно-планировочной организации, застройка которых имеет наиболее высокую степень сохранности исторической (градостроительной) среды. Капитальный ремонт и реконструкция объектов градостроительной среды или их замена в случае неудовлетворительного технического состояния без изменения их планировочных и высотных габаритов, а также новое компенсационное строительство при сохранении высотных параметров, исторических границ владений, линий застройки улиц и функционального содержания. При этом, согласно приложению № 3 и приложению № 6 указанного Постановления максимальная высота застройки до карниза не более - 9.0 м., предельная высота застройки до конька не более - 12,0 метров. Разрешено применение только традиционного материала - дерево в качестве основного или смешанного типа: первый этаж: кирпичный, второй деревянный.
Таким образом, земельный участок, расположенный по адресу: , предназначен для эксплуатации индивидуального жилого дома. Однако в настоящее время на указанном земельном участке ведется строительство многоквартирного кирпичного жилого дома, в нарушении установленных зонами ЗРФ 1-12, ОЗФ-1-26, ЗРР 1-23 правил застройки и использования земельного участка.
В соответствии с письмом от ДД.ММ.ГГГГ№ разрешение на строительство многоквартирного дома департаментом архитектуры и градостроительства не выдавалось. В этой связи возведенный Ответчиком без разрешения на строительство объект недвижимости является самовольной постройкой. Установление данного обстоятельства влечет за собой правовые последствия, предусмотренные ст. 222 ГК РФ, в виде сноса данного объекта.
На основании изложенного просит обязать Механошина Д.А. произвести снос самовольной постройки, расположенной на земельном участке по адресу: , кадастровый номер №, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.
В случае неисполнения решения суда в течение одного календарного месяца со дня вступления решения суда в законную силу предоставить администрации г. Томска право совершить слом самовольной постройки за счет средств Механошина Д.А. с взысканием с него необходимых расходов.
В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнительных пояснениях, приобщенных судом к материалам дела. Также, сославшись на заключение судебной экспертизы, указала, что данный объект является вновь строящимся, следовательно, в состоянии реконструкции либо капитального ремонта не находится.
Ответчик, представитель ответчика, являющиеся также представителями третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Рыжкина С.А., Андрейчика И.М., исковые требования не признали. Пояснили, что акты об обследовании земельного участка и о выявленных нарушениях являются ненадлежащим доказательством, так как ответчик не был извещен об их составлении. Ответчиком ведется строительство двухэтажного индивидуального жилого дома. Строительство ведется в соответствии с периметром застройки, градостроительный план земельного участка не нарушается. При строительстве руководствовался градостроительным планом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. О том, что данный план отменен и действует градостроительный план земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, не знал. При возведении нового дома использована часть фундамента от жилого дома, находившегося на земельном участке ранее. Фундамент был возведен до того, как истец стал собственником земельного участка. Земельный участок не может быть расположен в двух зонах, поэтому необходимо руководствоваться тем, в какой зоне преимущественно располагается земельный участок. В данном случае большая часть земельного участка, около ... %, расположена в зоне ЗРФ-1-12. В зоне ОЗФ-1-26 расположено около ... % земельного участка, что усматривается из его схемы. В зоне ЗРФ-1-12 не запрещено строительство новых объектов. Кроме того, значительная часть фундамента также находится в зоне ЗРФ-1-12, участок имеет выход также в зоне ЗРФ-1-12. В случае расположения земельного участка сразу в двух зонах администрация г. Томска должна изменить зонирование без проведения публичных слушаний путем исправления технической ошибки. В любом случае, снос осуществляется как исключительная мера и применяется только к дисгармоничным объектам. Между тем, ответчик осуществляет строительство индивидуального жилого дома, который соответствует градостроительному плану как ..., так и ... года. Указали, что судебной экспертизой не установлено, что возводимый ответчиком объект является многоквартирным четырехэтажным домом.
Третьи лица Рыжкин С.А., Андрейчик И.М., представитель третьего лица департамента по культуре и туризму Томской области в судебное заседание не явились, будучи уведомленными о времени и месте рассмотрения дела.
Суд на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.
Выслушав участников процесса, изучив письменные доказательства, суд считает, что исковые требования администрации г. Томска подлежат удовлетворению, при этом исходит из следующего.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (п.2 ст. 222 ГК РФ).
В соответствии с выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ№ собственником земельного участка по адресу: является Механошин Д.А.
Согласно акту о нарушении в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, составленный комитетом строительного и земельного контроля администрации г. Томска, на земельном участке по адресу: , Механошиным Д.А. ведется строительство: вырыт котлован, ведется монтаж фундаментных блоков, ж/б ленточного фундамента без разрешения на строительство.
В соответствии с положением о департаменте архитектуры и градостроительства администрации Города Томска (утв. Решением Думы Города Томска от 30.10.2007 № 683) департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Томска является отраслевым органом администрации г. Томска, осуществляющим управленческие функции по решению вопросов местного значения в сфере градостроительства, архитектуры и землепользования на территории муниципального образования «Город Томск», а также иных вопросов в соответствии с настоящим Положением. В п.2.2.6 указанного положения установлено, что целями деятельности департамента являются, в том числе, обеспечение соблюдения участниками градостроительной деятельности требований действующего законодательства, технических регламентов, муниципальных правовых актов в сфере градостроительства и землепользования.
Как следует из акта обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Томска в отношении земельного участка по адресу: , по результатам проверки установлено, что на земельном участке вырыт котлован, залит ленточный фундамент, уложены железобетонные фундаментные блоки.
Таким образом, судом установлено, что Механошин Д.А. возвел на земельном участке по адресу: , принадлежащем ему на праве собственности, фундамент, который является объектом недвижимости.
По правилам п. 1 ст.222 ГК РФ установление факта отсутствия разрешения на строительство само по себе подтверждает самовольный характер возведенной постройки.
Частью 9 ст. 51 ГрК РФ установлено, что в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный органа исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.
Как пояснил ответчик, им осуществляется строительство индивидуального жилого дома.
Между тем, к случаям, когда выдача разрешения на строительство не требуется, указанным в части 17 статьи 51 ГрК РФ, не относится строительство объектов индивидуального жилищного строительства.
В соответствии с письмом от ДД.ММ.ГГГГ№ разрешение на строительство указанного объекта ответчику не выдавалось, ответчиком данное обстоятельство не оспаривается.
В настоящее время на земельном участке возведен объект недвижимости (фундамент жилого дома).
Согласно п. 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ № Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также является самовольной постройкой.
Самовольной постройкой является любой объект недвижимости, возведенный без необходимых разрешений. При этом в ГК РФ отсутствуют какие-либо оговорки или исключения для объектов недвижимости, возведенных без получения необходимых разрешений, позволяющие не относить их к самовольным постройкам.
Таким образом, Механошиным Д.А. возведен объект недвижимости (фундамент жилого дома) - самовольная постройка, без разрешения на строительство, необходимость получения которого предусмотрена нормами ГрК РФ.
Установление данного обстоятельства влечет за собой правовые последствия, предусмотренные ст. 222 ГК РФ, в виде сноса данного объекта.
Сохранение самовольной постройки в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ возможно в случае удовлетворения иска законного владельца земельного участка о признании права собственности на данную постройку.
Обстоятельства, подлежащие установлению при рассмотрении такого спора, перечислены в пп. 22-31 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (допущены ли при возведении постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, к получению разрешения на строительство, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения и т.п.).
Однако все указанные обстоятельства не имеют правового значения, поскольку иск о признании права собственности на самовольную постройку Механошеным Д.А. предъявлен не был, а значит, суд не вправе входить в обсуждение вышеприведенных вопросов, позволяющих сохранить самовольную постройку за владельцем земельного участка.
Помимо изложенного суд принимает во внимание доводы истца о нарушении при строительстве требований законодательства о зонировании территорий, правил землепользования и застройки.
Порядок использования земель поселений, как следует из п. 2 ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 23, 35 ГрК РФ, определяется в соответствии зонированием их территорий.
Правилами землепользования и застройки в Городе Томске (утв. решением Думы Города Томска от 27.11.2007) определена территориальная земельного участка по адресу: - ЖИ-1 - зона застройки малоэтажными жилыми домами в исторических районах.
Зона предназначена для низкоплотной застройки индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками, допускается размещение объектов социального и культур бытового обслуживания населения, преимущественно местного значения, иных объектов согласно градостроительным регламентам.
В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, разрешенное использование указанного участка: индивидуальные жилые дома с приусадебными участками.
Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации от ДД.ММ.ГГГГ№ указанный земельный участок расположен в зоне охраны объектов культурного наследия (зона регулирования застройки ЗРР 1-23).
Помимо этого, часть указанного земельного участка расположена в зоне ЗРФ 1-12, другая - в зоне ОЗФ 1-26.
В соответствии с постановлением Администрации Томской области от 14.06.2012 № 226а зона ОЗФ 1-26 относится в типам зон особо ценным, четко локализуемым исторических территорий, застройка которых имеет высокую концентрацию историко-культурной ценности, в том числе культурного слоя (памятники археологии). Перед проведением любых хозяйственных работ проводится полное археологическое исследование территории. Запрещается новое строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и восстановление (регенерацию) историко-градостроительной среды объекта культурного наследия. Предусматривается сохранение исторического композиционно-пространственного типа застройки, сохранение исторически ценных градоформирующих объектов, их консервация и капитальный ремонт, восстановление утраченных элементов.
Зона ЗРФ 1-12 в соответствии с указанным Постановлением относится к зонам особо ценным, четко локализуемые фрагменты исторической планировки, которые относятся к градостроительным ансамблям и достопримечательным местам, максимально сохранившие характеристики традиционной пространственно-планировочной организации, застройка которых имеет наиболее высокую степень сохранности исторической (градостроительной) среды. Капитальный ремонт и реконструкция объектов градостроительной среды или их замена в случае неудовлетворительного технического состояния без изменения их планировочных и высотных габаритов, а также новое компенсационное строительство при сохранении высотных параметров, исторических границ владений, линий застройки улиц и функционального содержания. При этом, согласно приложению № 3 и приложению № 6 указанного Постановления максимальная высота застройки до карниза не более - 9.0 м., предельная высота застройки до конька не более - 12,0 метров. Разрешено применение только традиционного материала - дерево в качестве основного или смешанного типа: первый этаж: кирпичный, второй деревянный.
В ходе рассмотрения дела в целях определения технических характеристик строящегося объекта, судом была назначена строительно-техническая судебная экспертиза.
Согласно заключению судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ№, выполненного ООО «НЭИО», объект, расположенный по адресу: , по окончании строительства может быть любого типа, наименования и назначения (индивидуальный жилой дом, многоквартирный жилой дом, нежилое здание). Имеющийся фундамент подходит под строительство как индивидуального жилого дома, так и под строительство многоквартирного жилого дома. При этом эксперт пришел к выводу, что объект является вновь строящимся объектом, строительный материал, используемый при строительстве фундамента, новый.
В соответствии с ч.1 ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Указанное заключение истцом и ответчиком в установленном порядке не оспорено. Выводы эксперта сомнению не подвергались. Суд считает, что заключение № от ДД.ММ.ГГГГ достоверно подтверждает осуществление ответчиком строительства нового объекта.
Данное заключение соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ, не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки.
На земельном участке, находящимся в зоне ОЗФ 1-26, запрещается новое строительство. При нахождении земельного участка в зоне ЗРФ 1-12 допускается капитальный ремонт и реконструкция объектов градостроительной среды или их замена в случае неудовлетворительного технического состояния без изменения их планировочных и высотных габаритов, а также новое компенсационное строительство при сохранении высотных параметров, исторических границ владений, линий застройки улиц и функционального содержания.
Однако, из представленных в материалы дела схем, границы котлована не совпадают с границами ранее существовавшего на данном земельном участке индивидуального жилого дома.
Таким образом, на земельном участке, расположенном по адресу: , предназначенном для эксплуатации индивидуального жилого дома, ведется строительство нового жилого дома, в нарушении установленных зонами ЗРФ 1-12, ОЗФ-1-26, ЗРР 1-23 правил застройки и использования земельного участка.
Исходя из ч. 1 ст. 51 ГрК РФ проектная документация должна соответствовать требованиям градостроительного плана земельного участка, а разрешение на строительство выдается как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.
Таким образом, соблюдение требований градостроительного плана земельного участка обязательно для застройщика.
Согласно подп. 7 п. 10 Положения о Департаменте по культуре и туризму Томской области (утв. постановлением Губернатора Томской области от 30.06.2007 № 91) Департамент, в том числе, контролирует соблюдение законодательства в сфере историко-культурного наследия, государственной охраны, сохранения, использования и популяризации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) федерального значения в рамках переданных полномочий, регионального значения и выявленных объектов культурного наследия, их территорий в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и Томской области; в порядке и случаях, установленных законодательством Российской Федерации, согласует землеустроительную документацию, а также решения федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти Томской области и органов местного самоуправления об отводе земель и изменении их правового режима; согласует проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ и проектов проведения указанных работ; выдает разрешения на проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ в границах территорий объектов культурного наследия федерального, регионального значения и выявленных объектов культурного наследия и границах зон их охраны.
Из материалов дела следует, что Механошин Д.А. не обращался в Департамент по культуре и туризму Томской области за согласованием проведения строительных работ.
Осуществление строительных работ в зоне исторических территорий без согласования с соответствующим органом должно влечь признание самовольной постройкой возведенного в результате этих работ объекта недвижимости, поскольку согласование строительства в данном случае носит разрешительный характер, а значит, в отсутствие такого согласования объект должен считаться возведенным без получения необходимых разрешений.
Довод ответчика о нахождении земельного участка преимущественно в зоне ЗРФ 1-12, где разрешается новое строительство, судом во внимание не принимается, поскольку как установлено в судебном заседании, земельный участок ответчика находится в двух зонах: ЗРФ 1-12 и ОЗФ 1-26. Доказательств того, что в настоящее время режим зонирования земельного участка в установленном законом порядке изменен, суду не представлено, следовательно, при использовании земельного участка действуют требования и ограничения, предусмотренные в указанных зонах застройки.
Поскольку факт возведения ответчиком самовольной постройки установлен судом и отсутствуют предусмотренные законом основания для ее сохранения, то исковые требования о сносе такой постройки подлежат удовлетворению.
На основании части 1 ст. 206 ГПК РФ суд считает необходимым установить месячный срок для исполнения решения суда, исчисляемый со дня его вступления в законную силу, и указать, что если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
От экспертной организации ООО «НЭИО» поступило ходатайство о взыскании ... рублей за проведение экспертизы.
В силу положений ст. ст. 85,96,98 ГПК РФ данное ходатайство подлежит удовлетворению и с Механошина Д.А. в пользу ООО «НЭИО» подлежат взысканию расходы по проведению экспертизы в размере ... руб.
В связи с тем, что истец при предъявлении иска в соответствии с ч. 2 ст. 333.36 НК РФ был освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчика в силу положений ч. 1 ст. 333.20 НК РФ подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина, исчисленная по правилам ч. 1 ст. 333.19 НК РФ, в размере ... руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска к Механошину ДА об обязании произвести снос самовольной постройки удовлетворить.
Обязать Механошина ДА произвести снос самовольной постройки, расположенной на земельном участке по адресу: , кадастровый номер №, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.
В случае неисполнения решения суда в течение одного календарного месяца со дня вступления решения суда в законную силу администрация г. Томска вправе совершить снос самовольной постройки за счет средств Механошина ДА с взысканием с него необходимых расходов.
Взыскать с Механошина ДА в доход местного бюджета государственную пошлину в размере ... рублей.
Взыскать с Механошина ДА в пользу общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза и оценка» оплату за проведение экспертизы в размере ... рублей.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Томска.
Судья:
Решение не вступило в законную силу
Оригинал находится в деле № 2- 2160/2013 Советского районного суда г. Томска
