Копия
№ 2-2294/2017
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
24 октября 2017 года Советский районный суд города Томска в составе:
председательствующего судьи Лобановой Н.Ю.,
при секретаре Кадыровой К.А.,
с участием:
помощника прокурора Советского района г.Томска Заволокиной Т.С.,
представителя истца Агеева Д.Ю., действующего на основании нотариальной доверенности от 07.06.2017, выданной сроком на три года,
представителя ответчика администрации города Томска Бирюковой К.А., действующей на основании доверенности №5433 от 07.08.2017 сроком действия один год,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по иску Кретовой Татьяны Федоровны к администрации г.Томска об изъятии жилого помещения путем выкупа с прекращением права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Кретова Т.Ф. обратилась в суд с иском к администрации г.Томска, в котором просит возложить на администрацию г.Томска обязанность изъять у нее для муниципальных нужд жилое помещение по адресу: , общей площадью ... кв.м., путем выкупа с прекращением права собственности Кретовой Т.Ф. на указанное жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 1 914 000 рублей, также просит взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 770 рублей, расходы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости – двухкомнатной квартиры (с учетом стоимости прав на земельный участок, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, а также убытков, причиненных собственнику квартиры ее изъятием) в размере 6750 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей.
В обоснование требований указала, что ей на праве собственности принадлежит двухкомнатная квартира, общей площадью ... кв.м., расположенная по адресу: , условный номер: №. Согласно заключению межведомственной комиссии №1311 от 31.10.2014 многоквартирный дом по адресу: , признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с Постановлением администрации г.Томска от 27.12.2014 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесении изменений в отдельные постановления администрации города Томска» данный дом также признан аварийным и подлежащим сносу. В июне 2016 года истец получила от администрации Ленинского района г.Томска требование о необходимости в течение 6 месяцев со дня его получения совместно с другими собственниками произвести снос данного дома. От сноса дома за счет собственных сил и средств истец отказалась, требование не исполнила. Ссылаясь на положения ч.1, 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, п.22 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14 №О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», считает, что поскольку собственники жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, не произвели его снос, администрацией г.Томска должно быть принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный многоквартирный дом, для муниципальных нужд, и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа. В соответствии с перечнем жилых помещений, изымаемых для муниципальных нужд, утвержденным постановлением администрации г.Томска от 07.04.2017 № 238 «Об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу по адресу: » изъятию подлежит, в том числе, квартира истца. Однако до настоящего времени администрацией жилое помещение у истца не выкуплено. Считает, что поскольку предварительная процедура по изъятию и выкупу жилого помещения соблюдена, в связи с чем в соответствии с положениями ч.7 ст.32 ЖК РФ истец обратилась в оценочную компанию ООО «Универсал-оценка» за оценкой рыночной стоимости подлежащего выкупу объекта недвижимости - двухкомнатной квартиры, общей площадью ... кв.м., расположенной по адресу: . Согласно отчету ООО «Универсал-оценка» итоговая выкупная цена изымаемого жилого помещения составляет 1 914 000 рублей, в том числе: стоимость двухкомнатной квартиры – 619000 рублей, земельного участка (доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок) – 239000 рублей, размер убытков, причиненных собственнику квартиры ее изъятием – 52800 рублей. Таким образом, расходы истца, связанные с изъятием у нее жилого помещения для муниципальных нужд, составят 1 914 000 рублей. Также поскольку изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, это влечет прекращение права собственности истца на жилое помещение и возникновение права на жилое помещение у другого лица, решение суда будет основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении права собственности истца на изъятое жилое помещение. Правовым последствием изъятия жилого помещения является выселение и снятие ее с регистрационного учета по указанному адресу. Также истцом понесены судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 770 рублей, расходы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости – двухкомнатной квартиры (с учетом стоимости прав на земельный участок, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, а также убытков, причиненных собственнику квартиры ее изъятием) в размере 6750 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, которые она просит взыскать с ответчика.
В ходе рассмотрения дела истцом исковые требования были уменьшены. Основывая свои исковые требования об определении размера выкупной цены на заключении судебной экспертизы ООО Бюро оценки «Токко» №90 от 09.10.2017, просит определить выкупную цену изымаемого жилого помещения в размере 1 905 400 рублей. Также просит взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 727 рублей, расходы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости – двухкомнатной квартиры (с учетом стоимости прав на земельный участок, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, а также убытков, причиненных собственнику квартиры ее изъятием) в размере 6750 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, расходы за запрос сведений об «истории» собственников объекта недвижимости в размере 1 815 рублей, расходы за запрос сведений из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости в размере 400 рублей.
В судебное заседание истец Кретова Т.Ф. не явилась, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного разбирательства, доверила представлять свои интересы представителю по доверенности Агееву Д.Ю.
Суд на основании ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.
Представитель истца Агеев Д.Ю. исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, с учетом уменьшения исковых требований. Дополнительно пояснил, что своего согласия на предоставление истцу иного жилого помещения взамен изымаемого Кретова Т.Ф. не давала. Таким образом, считает, что предварительная процедура, состоящая из направления органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование в установленный срок о его сносе или реконструкции, соблюдена. Поскольку соглашение с администрацией Ленинского района г.Томска о предоставлении иного жилого помещения не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами согласован не был, у Кретовой Т.Ф. имеются основания для обращения в суд с настоящим иском. Полагает, что указание администрации г.Томска на несоблюдение процедуры ввиду того, что истцу не направлялось соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, основано на неверном толковании норм права, поскольку обязательная процедура отправки соответствующего уведомления устанавливается только для органа государственной власти (органа местного самоуправления), а не для собственника жилого помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. При определении выкупной цены со ссылкой на правовую позицию Верховного Суда РФ, считает, что выкупная цена жилого помещения должна определяться по правилам, установленным ч.7 ст. 32 ЖК РФ, и должна включать в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе, упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены должна учитываться также стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок под домом. Таким образом, с экспертной оценкой судебного эксперта ООО Бюро оценки «Токко» №90 от 09.10.2017 по определению выкупной цены сторона истца согласна, поскольку данное заключение содержит все составляющие оценки в соответствии с требованиями законодательства для определения выкупной цены. Также отметил, что на дату приобретения истцом квартиры в 2005 году, дом, в котором она располагалась, уже нуждался в капитальном ремонте. Жилой дом построен в 1959 году. Из технического паспорта на дом следует, что процент износа дома по адресу: , на дату 28.08.1992 составляет 50%. По сообщению администрации Ленинского района г.Томска за период с 2013 по 2017 годы капитальный ремонт данного дома не производился, информация за более ранний период отсутствует. Из ответа обслуживающей организации ООО УК «Ленинский массив» также следует, что капитальный ремонт дома с 04.05.2011 не производился. При этом при приобретении спорной квартиры в 2005 году истцу от прежнего собственника перешло право требования проведения капитального ремонта жилого дома, которое неразрывно связано с приобретаемым объектом недвижимости, следовательно, данное право в связи с изъятием квартиры для муниципальных нужд может быть реализовано истцом путем включения соответствующей компенсации в выкупную стоимость. В силу чего, в состав выкупной цены за изымаемое жилое помещение должна включаться компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.
Представитель ответчика Бирюкова К.А. исковые требования не признала. В обоснование своей позиции ссылалась на следующее. Пояснила, что администрацией Ленинского района г.Томска в настоящее время подготавливаются документы для организации проведения оценки с целью подготовки проекта распоряжения администрации г.Томска о выделении средств из фонда непредвиденных расходов администрации г.Томска для выкупа спорного имущества. Считает, что направление соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд является обязательным условием для соблюдения процедуры, предшествующей изъятию спорного имущества у собственника, в силу чего, обращение Кретовой Т.Ф. в суд с данным заявлением находит преждевременным. Также пояснила суду, что с выводами судебной экспертизы, выполненной ООО Бюро оценки «Токко» №90 от 09.10.2017 об определении рыночной стоимости жилого помещения, администрация г.Томска не согласна. Полагает, что оснований для выкупа жилого помещения с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не имеется, поскольку истец приобрела право собственности на квартиру не в результате приватизации, а по сделке купли-продажи от 31.05.2005. Считает, что из экспертного заключения не следует, оценивал ли эксперт стоимость спорного жилого помещения с учетом проведенного капитального ремонта, поскольку если при определении рыночной стоимости спорного жилого помещения эксперт исходил из стоимости аналогичных объектов, не требующих проведения капитального ремонта, то стоимость имущества отражена некорректно. Также выразила свое несогласие с результатами проведенной судебной экспертизы в части суммы компенсации за капитальный ремонт. Считает, эксперт в исследовательской части не указывает, на основании чего он пришел к выводу о том, какие работы должны быть проведены при капитальном ремонте многоквартирного дома, а также какие материалы должны быть использованы. Также считает, что эксперт, определяя рыночную стоимость квартиры по адресу: , брал стоимость аналогов жилых помещений, в которых в силу закона уже включена стоимость доли на земельный участок, что привело к двойному включению стоимости доли на земельный участок в состав выкупной цены. Также считает не понятным в заключении эксперта, на основании чего им сделан вывод о доле в праве на земельный участок в размере 40% в стоимости предполагаемых к продаже единых объектов. Выразила свое несогласие с размером убытков, приведенных истцом в иске и рассчитанном экспертом в заключении. Указала, что истец не приводит конкретных расчетов, на основании которых она пришла к выводу, какие убытки она понесет в результате изъятия у нее жилого помещения. Эксперт в своем заключении указывает на расходы, связанные с приобретением истцом нового жилого помещения, при этом эксперт не приводит источников своей информации о расценках в агентствах недвижимости, а также на каком основании им за основу расчетов взята общая стоимость объекта недвижимости. Таким образом, с заключением эксперта ответчик не согласен.
В судебном заседании допрошен эксперт ООО Бюро оценки «Токко» Х., проводивший исследование в рамках судебной экспертизы, составивший заключение №90 от 09.10.2017.
Выслушав лиц, участвующих в деле, эксперта, изучив материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим удовлетворению с установлением выкупной цены на основании заключения эксперта ООО Бюро оценки «Токко» в размере 1 905 400 рублей с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.
Специальными нормами жилищного законодательства устанавливается порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Согласно части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
В силу части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Помимо этого следует установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они согласны, то есть, выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.
Судом установлено, что Кретовой Т.Ф. на праве собственности принадлежит двухкомнатная квартира №, общей площадью ... кв.м., условный номер №, этаж 1, адрес объекта: .
Основанием приобретения права собственности на квартиру являлся договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Данные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ№, выданным УФРС по Томской области (л.д.11).
Согласно заключению Межведомственной комиссии администрации г. Томска №1311 от 31.10.2014 многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Из заключения следует, что экспертом МБУ «Проектно-сметное бюро» установлено, что физический износ здания составляет 66%, производить работы по капитальному ремонту для полного восстановления работоспособного состояния всех основных несущих строительных конструкций жилого дома экономически нецелесообрано (л.д.12).
Постановлением администрации г. Томска от 27.12.2014 № 1394 многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, на районные администрации возложена обязанность принять меры к отселению жильцов дома в срок не позднее 31.12.2016 и сносу дома (п.4, п.5) (л.д.13).
Согласно требованию администрации Ленинского района г. Томска от 01.06.2015 № 1637/04, адресованному собственнику жилого помещения Кретовой Т.Ф., администрация Ленинского района г.Томска уведомила истца о том, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: , признан аварийным и подлежащим сносу, и истцу было предложено в течение 6 месяцев со дня его получения произвести совместно с другими собственниками снос многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: , в котором ей на праве собственности принадлежит жилое помещение № (л.д.14).
Указанное требование получено лично Кретовой Т.Ф., что стороной истца было подтверждено в ходе рассмотрения дела.
Из обстоятельств дела следует, что от сноса многоквартирного дома за счет собственных сил и средств истец наряду с другими собственниками отказалась, требование в установленный законом срок не исполнила, что подтверждается, в частности, заявлением Кретовой Т.Ф. от 07.10.2016, поданным главе администрации Ленинского района г.Томска (л.д.15), ответом администрации Ленинского района г.Томска №1076 от 21.10.2016 о принятии к сведению отказа собственника от сноса жилого дома и уведомлении о подготовке проекта постановления об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений (л.д.16).
Постановлением администрации г. Томска №238 от 07.04.2017 принято решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: (л.д. 17).
Уведомлением администрации Ленинского района г. Томска от 13.04.2017 № 311/04 Кретова Т.Ф. была уведомлена о принятии постановления администрации г. Томска №238 от 07.04.2017, и ей было разъяснено о возможности обращения с заявлением о выплате возмещения (л.д.18).
Поскольку, как было установлено судом, жилой дом, расположенный по адресу: , не был включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, поэтому жилищные права собственников жилых помещений, расположенных в данном доме, могут быть обеспечены только в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, в виде изъятия жилого помещения с предоставлением выкупной цены.
07.06.2017 Кретова Т.Ф. обратилась с заявлением в администрацию Ленинского района Города Томска о выплате возмещения за жилое помещение, расположенное по адресу: (л.д.19).
23.06.2017 ей администрацией Ленинского района г. Томска был дан ответ №353/04 о том, что администрацией Ленинского района г.Томска подготавливаются необходимые документы для организации проведения оценки с целью подготовки проекта распоряжения администрации г.Томска о выделении средств из фонда непредвиденных расходов для выкупа указанного недвижимого имущества (л.д.20).
Таким образом, как было установлено судом, до настоящего времени жилое помещение у истца не выкуплено, соглашение о выкупе недвижимого имущества для муниципальных нужд не заключено, проект данного соглашения администрацией г.Томска не подготовлен.
Из материалов дела также усматривается, что на предоставление истцу иного жилого помещения взамен изымаемого, Кретова Т.Ф. своего согласия не давала, в ходе рассмотрения дела представитель, представляющий ее интересы, настаивал на изъятии у нее спорного помещения путем выкупа.
Оценив представленные доказательства, суд находит, что предварительная процедура, состоящая из направления органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование в установленный срок о его сносе или реконструкции, соблюдена.
Поскольку соглашение с администрацией г. Томска о предоставлении иного жилого помещения не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, реализация и защита жилищных прав истца, связанных с признанием ее жилого дома аварийным и подлежащим сносу, возможны посредством принудительного изъятия жилого помещения на основании решения суда с условием предварительного и равноценного возмещения, следовательно, Кретова Т.Ф. правомерно обратилась в суд с данным иском.
В силу чего довод ответчика о преждевременности обращения истца в суд находит несостоятельным.
В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).
Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Согласно Отчету об оценки рыночной стоимости объекта недвижимости – двухкомнатной квартиры (с учетом стоимости прав на земельный участок, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, а также убытков, причиненных собственнику квартиры ее изъятием) по адресу: , произведенному по заказу Кретовой Т.Ф. ООО «Универсал-Оценка» от 14.06.2017, итоговая выкупная цена изымаемого жилого помещения составляет 1 914 000 рублей (л.д.21).
В связи с несогласием ответчика с выкупной ценой, установленной истцом на основании указанного отчета, для определения рыночной стоимости подлежащего изъятию имущества, судом по ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бюро оценки «ТОККО».
Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Бюро оценки «ТОККО» №90-2017 от 09.10.2017, на дату проведения экспертизы действительная рыночная стоимость недвижимого имущества - двухкомнатной квартиры №, адрес объекта: составляет 1 905 400 рублей, в том числе с определением в составе итоговой стоимости: стоимости квартиры – 635 000 рублей; стоимости доли в предполагаемом праве на земельный участок, расположенный под жилым домом по адресу: (в том числе предполагаемом праве аренды на земельный участок, расположенный под жилым домом) – 244 000 рублей; стоимости доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома (с учетом доли (площади) общего имущества многоквартирного дома) - 993 000 рублей; размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества - двухкомнатной квартиры №, адрес объекта: у собственника Кретовой Т.Ф. – 33 400 рублей.
Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В силу части 3 статьи 86 ГПК РФ суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.
Рассмотрев заключение судебной экспертизы ООО «Бюро оценки «ТОККО» №90-2017 от 09.10.2017, отчет ООО «Универсал-Оценкка» от 14.06.2017, суд считает правильным основывать свои выводы на заключении, полученном в результате судебной экспертизы, проведенной в ходе разбирательства по настоящему делу.
При этом учитывает, что сторона истца согласилась с выводами данного заключения, а сторона ответчика его не оспорила, доказательства в опровержение выводов в порядке ст.ст. 56, 79 ГПК РФ не представила.
Экспертное заключение ООО «Бюро оценки «ТОККО» №90-2017 от 09.10.2017 содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела. Заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
Данное заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ и ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ, не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения.
Объективность указанного заключения не вызывает у суда сомнений. Заключение содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости доли в праве на земельный участок, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника).
Также суд учитывает, что выводы эксперта полностью совпадают с его исследовательской частью.
Эксперт Х., допрошенный судом в ходе рассмотрения дела, дал подробные, логические и последовательные пояснения об использованной им методике исследования, основаниях ее выбора и применения, источниках данных для проведения исследования.
Относительно сомнений ответчика в выводах заключения, полученного в результате проведения судебной экспертизы, эксперт пояснил следующее. Дом, в котором находится квартира истца, признан аварийным. Получение данного статуса автоматически ограничивает права собственников квартир в таком доме, что на рынке влечет снижение их стоимости. В частности, собственник такой квартиры не может реализовать одно из ключевых правомочий, входящих в конструкцию его права – правомочия по распоряжению имуществом. Следовательно, для учета правового статуса аварийного дома при оценке находящихся в нем квартир применяется корректировка в размере -26% от рыночной цены аналогичной квартиры, расположенной в доме, не признанном аварийным. Исключение данной корректировки при оценке не допустимо, поскольку влечет искажение реальной стоимости конкретной квартиры, находящейся именно в аварийном доме. При оценке сугубо стоимости квартиры необходимо определить аналоги. При этом следует учитывать, что для аналогов цена на рынке указана как за единое домовладение (в стоимость квартиры включается стоимость доли в общем имуществе, в том числе, доли в праве на землю под домом). Затем необходимо установить, какую часть в стоимости квартиры ответчика составляет цена земли. Стоимость доли в ином общедомовом имуществе принципиального значения для оценки объекта не имеет и по умолчанию включена в стоимость собственно квартиры. В рассматриваемом случае земельный участок под домом, в котором находится квартира ответчика, представляет значительную ценность, существенно определяя ценность квартиры, и, соответственно, его доля в стоимости квартиры составляет 40%. Следовательно, исключив из стоимости квартиры, определенной путем сравнения аналогов как единого домовладения, 40%, приходящихся на цену земельного участка, можно получить стоимость исключительно жилого помещения с правами на общее имущество (без учета права на землю). При этом в дальнейшем установленная таким образом цена земельного участка также подлежит корректировке с учетом повышающих коэффициентов, в том числе, на его местоположение. В связи с этим, поскольку при определении стоимости квартиры применяются понижающие корректировки, а при определении отдельно стоимости земельного участка – повышающие, прямая пропорция в вычислениях не допустима. Сложение же установленной таким образом стоимости единого объекта (цена помещения и цена права на общее имущество, в том числе, землю) позволяет получить наиболее объективную цену объекта в целом. При расчете цены площадь земельного участка берется из сведений БТИ, иногда из технического паспорта, из строительных норм и правил по площади, необходимой для эксплуатации дома, от наружной стены на расстоянии 1,5 м. от дома. Площадь самого жилого дома берется их технического паспорта на жилой дом. Поскольку фактически (по данным визуального осмотра) владельцами квартир используется участок большей площади, т.к. рядом с домом имеются дровяники, принадлежащие собственникам, и в связи с тем, что информации о площади земельного участка нет, экспертом был использован расчетный метод, и в расчет эксперта была взята площадь земельного участка в размере 357 кв.м. (расчетное значение по площади застройки жилого дома с учетом СНиП, расчет площади произведен по данным плана 1 этажа). При расчете размера предполагаемых убытков, связанных с изъятием объекта недвижимости для муниципальных нужд, экспертом были учтены расходы истца по поиску недвижимости, расходы на переезд, поскольку он является вынужденным (при этом при расчете были взяты средние значения). При расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт экспертом рассчитывалась полная восстановительная стоимость объекта недвижимости, в качестве аналогов брались жилые двухэтажные бревенчатые дома. Использование при расчете стоимости капитального ремонта тех или иных материалов определяется по методической литературе, содержащейся в различных источниках: Сборнике цен в строительстве Ко-Инвест, УПВС, УПСС, Интернет-изданиях, СПИ (газетах, журналах по экономике строительства), что позволило эксперту-оценщику выявить методику определения размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт через определение стоимости объекта затратным подходом. Также пояснил, что капитальный ремонт должен производится в жилых домах при установлении более 50% износа, плановый ремонт – при 15% износа, с периодичностью каждые 15 лет. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определен исходя из информации, имеющейся об объекте на момент исследования.
Принимая во внимание, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оснований для критической оценки заключения, составленного в ходе судебной экспертизы, суд не находит. С учетом изложенного, суд считает возможным при определении действительной рыночной стоимости недвижимого имущества ответчика, подлежащего изъятию, руководствоваться выводами эксперта, проводившего судебную экспертизу.
При этом суд считает необходимым отметить, что выводы любого экспертного исследования в определенной степени всегда носят вероятностный характер. При этом необходимый и достаточный объем выборки, порядок и логика проведения экспертизы, определяются исследователем в конкретный момент времени, исходя из целей и задач исследования, в том числе, с учетом принципов разумности и целесообразности.
Сомнения ответчика в выводах экспертного заключения от 09.10.2017, при отсутствии допустимых и достоверных доказательств, их опровергающих, сами по себе не опровергают сделанные экспертом выводы и не являются основанием для оценки судом данного заключения, как не соответствующего предъявляемым к нему требованиям.
При таких обстоятельствах, размер выкупной цены суд считает правильным и обоснованным определять на основании заключения судебной экспертизы ООО «Бюро оценки «ТОККО» №90-2017 от 09.10.2017, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки, принадлежащего Кретовой Т.Ф., установлена в общей сумме 1 905 400 рублей.
Исходя из положений действующего законодательства, суд соглашается с позицией истца, требующего включить в выкупную стоимость, помимо рыночной стоимости квартиры, стоимость доли в праве на земельный участок, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, а также размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника.
Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Следовательно, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения необходимо учитывать в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
Поскольку истцом заявлено требование, предполагающее переход права собственности на помещение - квартиру истца в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, суд приходит к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.
Доля в праве на общее имущество следует судьбе права собственности на жилое помещение и при приобретение права на жилое помещение переходит доля в праве на общее имущество. При этом совершать какие-либо действия по самостоятельному распоряжению отдельно долей в праве на общее имущество закон не допускает. С учетом этого, рынок недвижимости воспринимает цены с учетом стоимости долей в праве на помещения общего пользования и земельный участок.
Согласно правовой позиции Президиума Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 7 «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» от 10.12.2015 года, при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.
По смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 89-КГ15-4).
Указанная правовая позиция остается актуальной и при рассмотрении дел о принудительном изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд после 1 апреля 2015 года, поскольку действующим законодательством не установлено иное.
По вопросу о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в состав выкупной платы за изымаемый объект недвижимости, суд считает правомерной позицию истца о необходимости ее предоставления.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» № 185-ФЗ от 21.07.2007 относятся, в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Тот факт, что уже на дату приобретения истцом квартиры в 2005 году, дом, в котором она располагалась, нуждался в капитальном ремонте, подтверждается материалами дела.
В техническом паспорте на жилой дом по адресу: , от 28.08.1992 прямо указано, что процент износа дома по адресу: , составляет 56 %.
Согласно отчету по результатам визуального обследования технического состояния строительных конструкций жилого дома по , выполненному МБУ «Проектно-сметное бюро» от 19.03.2014, отраженному в заключении межведомственной комиссии от 31.10.2014 № 1311, физический износ жилого дома по адресу: составляет 66% (л.д.12).
Из представленного по запросу суда Восточно-Сибирским филиалом АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» технического паспорта на жилой дом по состоянию на 17.12.2001, усматривается, что изымаемое жилое помещение №, принадлежащее истцу, расположено в жилом доме по , - 1959 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, какие-либо конструктивные восстановительные работы, суду не представлено.
Более того, из сообщения администрации Ленинского района г. Томска от 19.07.2017, а также из сообщения №01-16/3131 от 18.08.2017 следует, что капитальный ремонт данного дома не проводился в период с 2013 по 2017 годы. Информация за более ранний период отсутствует (л.д.64, 66).
Ответом ООО УК «Ленинский массив», представленным в материалы дела, подтверждается, что в жилом доме по адресу: , находящимся на обслуживании у данной организации с 04.05.2011, работы по капитальному ремонту не производились (л.д.57).
Данное обстоятельство также подтвердил представитель истца в ходе рассмотрения дела, и на это было указано истцом в исковом заявлении. Доказательств того, что в данном доме проводился капитальный ремонт, какие-либо конструктивные восстановительные работы, стороной ответчика суду не представлено.
Таким образом, учитывая, что процент износа дома указан в представленных в материалы дела документах и по состоянию на 28.08.1992 уже составлял 56%, по состоянию на 2014 год составлял 66 % (л.д.12), суд считает установленным то обстоятельство, что на дату приобретения истцом квартиры в 2005 году, дом по адресу: , требовал капитального ремонта.
Ссылка ответчика на то, что истец Кретова Т.Ф. не относится к субъектам, которые вправе требовать предоставления компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку она не приватизировала квартиру в аварийном доме, а приобрела ее по договору купли-продажи в 2005 году, судом отклоняются, как основанные на неверном толковании норм материального права.
Суд исходит из того, что отсутствие капитальных ремонтов за весь период эксплуатации жилого дома (с 1959 года) привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у ответчика жилого помещения на юридически значимый момент времени должна быть определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у истца убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент времени. Указанные убытки возникли у истца по вине органа местного самоуправления, не обеспечившего нормативное состояние дома в установленном для этого порядке и сроки.
Поскольку обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома, если он требовался на дату приватизации, сохраняется у муниципального образования до того момента, пока такой ремонт будет произведен. Следовательно, новому собственнику при приобретении квартиры в доме, требующем капитального ремонта, переходит от прежнего собственника, получившего права на квартиру в результате приватизации, право требования проведения ремонта к лицу, которое в установленном порядке данную обязанность не исполнило. Изъятие же помещения для муниципальных нужд преобразовывает право требования проведения ремонта в право требования денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
То есть, при приобретении спорной квартиры в 2005 году, Кретовой Т.Ф. от прежнего собственника перешло право требования проведения капитального ремонта жилого дома. Данное право, неразрывно связанное с приобретаемым объектом недвижимости, имеет определенную стоимостное выражение, которое по общему правилу не может быть выделено сторонами сделки при установлении стоимости объекта купли-продажи. Между тем, поскольку данное право требования перешло к ответчику в момент приобретения прав на квартиру, следовательно, в связи с изъятием принадлежащего ей имущества для муниципальных нужд, оно может быть реализовано путем включения соответствующей компенсации в выкупную стоимость.
Таким образом, суд считает, что в состав выкупной платы за изымаемый объект недвижимости должна включаться компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.
При этом позицию ответчика по поводу нецелесообразности включения в выкупную цену суммы убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника, суд находит не соответствующей действующим нормам законодательства, поскольку ч. 7 ст. 32 ЖК РФ прямо предусмотрена необходимость включения убытков в расчет выкупной цены за изымаемое жилое помещение, при этом потенциальный размер убытков истца обоснован экспертом в процессе экспертного исследования.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, у Кретовой Т.Ф. подлежит изъятию для муниципальных нужд жилое помещение – двухкомнатная квартира №, общей площадью ... кв.м., этаж ..., адрес объекта: , и находящийся под ним земельный участок, путем выкупа с прекращением права собственности Кретовой Т.Ф. на указанное жилое помещение. Размер выкупной цены суд считает правомерным установить в сумме 1 905 400 рубля, в которую включены: стоимость квартиры – 635 000 рублей; стоимость доли в предполагаемом праве на земельный участок, расположенный под жилым домом по адресу: (в том числе предполагаемом праве аренды на земельный участок, расположенный под жилым домом) – 244 000 рублей; стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома (с учетом доли (площади) общего имущества многоквартирного дома) - 993 000 рублей; размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества - двухкомнатной квартиры №, адрес объекта: у собственника Кретовой Т.Ф. – 33 400 рублей.
В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за истцом и возникновения права на помещение у иного лица.
Поскольку резолютивная часть решения содержит сведения о прекращении права собственности, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении права собственности Кретовой Т.Ф. на квартиру .
В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В силу части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.
Кретовой Т.Ф. при подаче иска была уплачена государственная пошлина в размере 17 770 рублей, что подтверждается чек-ордером от 13.07.2017 (л.д.2).
Принимая во внимание, что истцом заявлено требование имущественного характера, не подлежащего оценке, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей, а расходы в размере 17 470 рублей подлежат возврату истцу из бюджета.
Также, истцу подлежат возмещению ответчиком судебные расходы по оплате услуг оценки ООО «Универсал-оценка» в размере 6750 рублей, факт понесения которых подтвержден представленным в материалы дела счетом на оплату №17 от 16.06.2017 на сумму 6750 рублей (л.д.22), актом №18 от 13.07.2017 выполненных работ по оценке (л.д.23), платежным поручением №592602 от 21.06.2017 на сумму 6750 руб.
Также с ответчика в пользу истца подлежат возмещению судебные расходы по предоставлению выписки из ЕГРПН Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.09.2017 в сумме 400 рублей.
Данные расходы суд признает необходимыми, поскольку они были понесены истцом вынужденно для защиты своего нарушенного права и были связаны с необходимостью обоснования заявленных исковых требований о размере выкупной цены за изымаемое жилое помещение и обращения в суд с настоящим иском.
Вместе с тем суд не признает необходимыми понесенные судом расходы по оплате сведений об «Истории» собственников объекта недвижимости, предоставленных Томским отделением Восточно-Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация- федеральное БТИ» от 01.09.2017 № 20974001, поскольку необходимость в предоставлении данных сведений при рассмотрении дела отсутствовала, право собственности истца Кретовой Т.Ф. и основания ее приобретения подтверждаются другими имеющимися в материалах дела доказательствами, в частности, свидетельством о государственной регистрации права собственности.
Также истцом заявлены требования о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя Агеева Д.Ю. в размере 20 000 рублей.
Согласно части 1 статьи 48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей.
В соответствии со статьей 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Расходы, понесенные Кретовой Т.Ф. по оплате услуг представителя в сумме 20 000 рублей, подтверждаются договором на оказание юридических услуг от 03.07.2017 года, заключенным между Кретовой Т.Ф. и ООО «ЮК «Содействие», согласно пункту 6 которого стоимость услуг по договору составила 20 000 рублей (л.д.24), квитанцией к приходному кассовому ордеру от 03.07.2017 № 000002 на сумму 20 000 рублей (л.д.25), квитанцией ООО «ЮК «Содействие» от 03.07.2017 об оплате истцом 20 000 рублей по договору на оказания юридических услуг (л.д.26).
Участие Агеева Д.Ю. в суде в качестве представителя Кретовой Т.Ф. по иску к администрации г. Томска усматривается из материалов дела, в частности, протокола предварительного судебного заседания от 28.08.2017 (л.д.69), протоколов судебного заседания от 19.10.2017, от 24.10.2017, нотариальной доверенности от 07.06.2017, представленной в материалы дела (л.д.27).
Таким образом, факт несения расходов на представителя и их размер истцом подтверждены. Данные расходы связаны с рассмотренным делом и являются необходимыми, поскольку они понесены истцом для защиты своего нарушенного права.
Независимо от способа определения размера вознаграждения и условий его выплаты суд, взыскивая фактически понесенные судебные расходы, оценивает их разумные пределы.
При решении вопроса о взыскании расходов на оплату услуг представителя суд при определении подлежащей возмещению суммы исходит из сложности рассматриваемого спора и фактического участия представителя при его рассмотрении.
Судом учитывается проведенная работа представителя по консультированию, составлению искового заявления.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание представленные документы в совокупности, а также учитывая сложность дела, объем выполненной представителем истца работы, затраченное на подготовку материалов время, количество фактически совершенных представителем истца процессуальных действий, суд считает разумным и соотносимым с объемом защищаемого права возмещение представительских расходов в сумме 10 000 рублей.
В суд от директора ООО «Бюро оценки «ТОККО» поступило ходатайство об оплате экспертизы в размере 15 000 рублей.
В подтверждение затрат на проведение экспертизы представлен акт №000348 от 09.10.2017 об оценке имущества по определению суда от 28.08.2017 и выполненных работах по оценке, а также счет №225 от 09.10.2017 на сумму 15 000 рублей в подтверждение неоплаты экспертизы.
Согласно ч.2 ст. 85 ГПК РФ в случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.
Таким образом, с ответчика в пользу ООО «Бюро оценки «ТОККО» подлежит взысканию 15 000 рублей за экспертизу, проведенную в ходе разбирательства по настоящему делу по инициативе ответчика. Ходатайствуя о назначении экспертизы, ответчик указал, что расходы по ее проведению принимает на себя. Между тем, как следует из ходатайства экспертного учреждения, в настоящее время оплата экспертизы в полном объеме (15 000 рублей) не проведена. Следовательно, задолженность ответчика перед экспертом составляет 15 000 рублей, которые подлежат взысканию с ответчика.
При возложении судебных расходов на ответчика суд исходит из того, что исковые требования удовлетворены, а проведение экспертизы для установления выкупной цены было произведено по ходатайству ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Кретовой Татьяны Федоровны удовлетворить.
Возложить обязанность на администрацию г. Томска изъять у Кретовой Татьяны Федоровны для муниципальных нужд жилое помещение по адресу: , путем выкупа с прекращением права собственности Кретовой Татьяны Федоровны на указанное жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 1 905 400 руб.
Взыскать с администрации г. Томска в пользу Кретовой Татьяны Федоровны расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., расходы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 6750 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб., расходы по получению выписки из ЕГРП в размере 400 руб.
Взыскать с администрации г. Томска в возмещение расходов за проведение судебной экспертизы в пользу общества с ограниченной ответственностью Бюро оценки «Токко» 15 000 руб.
Возвратить Кретовой Татьяне Федоровне излишне уплаченную государственную пошлину в размере 17 470 рублей, уплаченную по чек-ордеру от 13.07.2017 № операции 7063537.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья (подпись)
Копия верна
Судья Н.Ю.Лобанова
Секретарь К.А. Кадырова
Оригинал документа находится в деле №2-2294/2017 Советского районного суда г.Томска
