,
№ 2-735/2020
70RS0004-01-2020-000295-32
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
7 июля 2020 года Советский районный суд г.Томска в составе:
председательствующего судьи Глинской Я.В.,
при секретаре Тимофеевой О.С.,
с участием представителя истца ФИО1 – Ананьева К.В., действующего на основании доверенности <адрес>6 от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия на два года,
рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к муниципальному образованию «<адрес>» в лице администрации <адрес> об изъятии нежилого помещения для муниципальных нужд, путем выкупа с прекращением права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском, с учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ, к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации города Томска о возложении обязанности принять решение об изъятии для муниципальных нужд нежилого помещения площадью 123,6 кв.м., кадастровый номер 70:21:0100059:2263, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 10/2, изъять для муниципальных нужд нежилое помещение площадью 123,6 кв.м., кадастровый номер 70:21:0100059:2263, расположенное по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 10/2, путем выкупа с прекращением права собственности, установив и выплатив выкупную стоимость в размере 4 558 690 руб., взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 28 175 руб.
В обоснование требований указано, что истец является собственником нежилого помещения площадью 123,6 кв.м., кадастровый номер 70:21:0100059:2263, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 10/2. Заключением Межведомственной комиссии от 26.09.2014 № 1251, утвержденным постановлением администрации г.Томска № 1149 от 07.11.2014, дом по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 10/2, признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации г.Томска №832 от 18.09.2019 изъяты для муниципальных нужд жилые помещения в указанном доме. Муниципальный правовой акт об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 10/2 не издавался. Истец обратилась в администрацию Октябрьского района г.Томска с заявлением о выплате возмещения за принадлежащее ей нежилое помещение, между тем, до настоящего времени обязанность по выплате выкупной стоимости указанного нежилого помещения ответчиком не исполнена.
Истец в судебное заседание не явилась, будучи извещенной надлежащим образом, для защиты интересов направила представителя.
Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что право собственности истца на спорное нежилое помещение возникло на основании договора купли-продажи. Органом местного самоуправления принято решение об изъятии только жилых помещений в связи с признанием многоквартирного дома по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 10/2 аварийным и подлежащим сносу, тогда как в отношении нежилого помещения, принадлежащего истцу и расположенного в том же самом доме, решение о его изъятие не принималось по причине несформированности земельного участка под домом. При этом всем собственникам помещений в доме, в том числе и истцу, как собственнику нежилого помещения, было направлено уведомление о сносе данного дома. При обращении истца в администрацию Октябрьского района г.Томска ей было разъяснено, что поскольку земельный участок, предназначенный для эксплуатации жилого дома, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, оснований для выплаты ей возмещения за принадлежащее имущество в доме, подлежащем сносу, нет. Полагал, что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению по аналогии положения ст. 32 ЖК РФ, регламентирующие процедуру изъятия жилых помещений при признании дома аварийным и подлежащим сносу, поскольку объем прав собственников жилых и нежилых помещений на получение равноценного возмещения должен быть одинаковым.
Представитель ответчика – Кулиева А.С., действующая на основании доверенности от 15.01.2020 № 135, в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Представила письменный отзыв, в котором указала, что к правоотношениям по поводу изъятия нежилых помещений по аналогии подлежат применению нормы ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, предусматривающие процедуру изъятия жилых помещений.
Представитель третьего лица администрации Октябрьского района г. Томска, будучи извещенным надлежащим образом, в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Суд, на основании положений ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежат нежилые помещения (п001-п002, 1002-1006), общей площадью 123,6 кв.м., кадастровый номер: 70:21:0100059:2263, расположенные по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, д. 10/2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16.01.2020 № КУВИ-001/2020-585786. Право собственности зарегистрировано 07.03.2015.
Постановлением администрации г. Томска от 07.11.2014 № 1149 на основании заключения межведомственной комиссии администрации г. Томска № 1251 от 26.09.2014, многоквартирный дом № 10/2 по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, признан аварийным и подлежащим сносу.
03.11.2015 администрацией Октябрьского района г. Томска в адрес ФИО1 направлено требование № 1052 с предложением в течение 6 месяцев со дня его получения совместно с другими собственниками произвести снос многоквартирного дома № 10/2 по адресу: г. Томск, ул. Пушкина.
Данное требование собственниками многоквартирного дома не исполнено.
Постановлением администрации г. Томска № 832 от 18.09.2019 жилые помещения в многоквартирном доме № 10/2 по адресу: г. Томск, ул. Пушкина изъяты для муниципальных нужд.
25.10.2019 ФИО1 в адрес администрации Октябрьского района г. Томска направлено заявление о выплате ей в соответствии со ст. 32 ЖК возмещения за принадлежащее ей недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 10/2.
В ответе администрации Октябрьского района г. Томска от 12.11.2019 № 3848/2794 ФИО1 сообщено об отсутствии оснований для выплаты возмещения, поскольку земельный участок, предназначенный для эксплуатации жилого дома, не сформирован, на кадастровый учет не поставлен, решение о его изъятии не принято.
Из ответа администрации г. Томска от 14.02.2020 № 903 следует, что собственникам жилых помещений были направлены копии утвержденного постановления администрации г. Томска от 18.09.2019 № 832 об изъятии данных объектов недвижимости. Поскольку земельный участок, предназначенный для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 10/2 не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, основания для принятия решения об изъятии нежилых помещений отсутствуют.
Таким образом, как следует из представленных суду материалов, с момента принятия решения о признании многоквартирного дома по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 10/2 аварийным и подлежащим сносу, ответчиком издано постановление об изъятии для муниципальных нужд только жилых помещений.
При этом несмотря на направление требования о сносе дома и отказа собственников о его осуществлении, решение об изъятии для муниципальных нужд нежилых помещений, в частности, принадлежащих истцу, не принималось, соответствующий проект соглашения, определяющий выкупную стоимость объектов недвижимости, истцу не направлялся, оценка рыночной стоимости спорного недвижимого имущества не производилась.
Вместе с тем, в силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
В соответствии со статьей 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1); гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2).
Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Нормы Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусматривают специальную систему гарантий прав собственников недвижимости, расположенной на участках, изымаемых для государственных и муниципальных нужд (статьи 235, 239, 239.2, 279, 281 ГК РФ, глава VII.1 ЗК РФ).
Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обоснованно, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
Согласно пункту 2 статьи 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.
Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Данные правила установлены статьей 279 ГК РФ, из пункта 6 которой следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
Таким образом, условием применения части 10 статьи 32 ЖК РФ является признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).
Как указано в разъяснении, содержащемся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017 N 624-О высказался о том, что положения статьи 32 Жилищного кодекса, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.
Указание в части 10 статьи 32 ЖК РФ на то, что все жилые помещения подлежат изъятию, направлено на предотвращение уничтожения чужого имущества путем сноса на основании акта органа публичной власти. При этом нежилые помещения также могут входить в состав имущества частных лиц, и снос многоквартирного жилого дома, в котором расположены данные помещения, повлечет гибель этого имущества. В связи с чем в указанных обстоятельствах снос многоквартирного жилого дома приведет к нарушению прав собственников как жилых, так и нежилых помещений, закрепленных в статье 35 Конституции Российской Федерации, статьях 1 и 235 ГК РФ.
Как указано в пункте 1 статьи 6 Гражданского кодекса, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Таким образом, поскольку Гражданский кодекс не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, суд руководствуется по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса, статей 239.2, 279 Гражданского кодекса, статьи 56.3 Земельного кодекса.
Данная правовая позиция изложена в определениях Верховного суда Российской Федерации от 20.11.2018 по делу № 309-КГ18-13252, от 03.07.2018 № 309-КГ17-23598.
Таким образом, при признании в установленном законом порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и последующем невыполнении собственниками помещений в указанном доме требования о сносе или реконструкции дома, на орган местного самоуправления возлагается обязанность по изъятию для муниципальных нужд как жилых, так и нежилых помещений, входящих в его состав (за исключением принадлежащих муниципальному образованию), в связи с чем, требование о возложении на ответчика обязанности принять решение об изъятии для муниципальных нужд вышеназванных нежилых помещений, принадлежащих ФИО1 на праве собственности в доме по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 10/2, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, подлежит удовлетворению.
Кроме этого, по мнению суда, восстановление прав истца возможно путем выкупа у нее нежилого помещения и как разъяснено в п.5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, несоблюдение компетентными органами процедуры изъятия жилого помещения, установленной ст. 32 ЖК РФ, не препятствует собственнику данного жилого помещения требовать в связи с изъятием выплаты возмещения.
Исходя из этого, сам по себе факт отсутствия решения об изъятия земельного участка, при установленных судом фактических обстоятельствах дела, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о выкупе нежилого помещения, поскольку бездействие органа местного самоуправления по ликвидации аварийного жилищного фонда не должно лишать граждан возможности требовать защиты нарушенных прав, в том числе путем выкупа, если право на его получение гарантировано действующим законодательством.
При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцу нежилое помещение, суд руководствуется по аналогии следующими нормативными положениями.
На основании ч. 6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
В силу п. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно приведенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
По ходатайству ответчика с целью определения действительной рыночной стоимости принадлежащего истцу нежилого помещения, определением суда от 02.03.2020 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Бюро оценки «ТОККО».
Согласно заключению эксперта № 300-Э/2020 от 18.05.2020 размер минимальной площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 10/2 с учетом градостроительного урегулирования составляет 813 кв.м.
Действительная рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 10/2, составляет 4 558 690 руб., в том числе в составе итоговой стоимости: 2 387 00 руб. – стоимость нежилого помещения, 2 031 000 руб. – стоимость доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок, 140 690 руб. – размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества.
В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Объективность изложенных в заключении эксперта результатов исследования не вызывает у суда сомнений, поскольку оно содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости доли в праве на земельный участок, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника). Заключение экспертов содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела, заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы. Эксперты предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, данное заключение составлено на дату, ближайшую к дате рассмотрения дела по существу, а, следовательно, наиболее достоверно отражает сведения об объекте оценки на момент вынесения решения.
Заключений иных экспертов, выводы которых противоречили бы судебной экспертизе, в материалах дела не имеется.
Исковые требования определены истцом с учетом результатов судебной экспертизы, что свидетельствует о согласии с выводами экспертов. Стороной ответчика результаты судебной экспертизы не оспаривались.
Учитывая данные обстоятельства, суд считает возможным основывать свои выводы на заключении судебной экспертизы.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, поскольку положениями ст.ст. 36 – 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Следовательно, при определении выкупной цены изымаемого нежилого помещения необходимо учитывать в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Поскольку истцом заявлено требование, предполагающее переход права собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.
Сторонами не оспаривалось, что земельный участок под многоквартирным домом по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 10/2, не сформирован, его размеры и границы не определены.
Данное обстоятельство также подтверждается ответом администрации г. Томска от 14.02.2020 № 903, из которого следует, что земельный участок по указанному адресу не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.
В соответствии со статье 26 Федерального закона от 31.12.2014 №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если у собственника объектов недвижимости или лица, которому такие объекты недвижимости принадлежат на иных правах, отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) права на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, изъятие таких объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В этом случае выявление правообладателей такого земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 56.5 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), не осуществляется, а размер возмещения за изымаемый земельный участок определяется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет, за исключением случаев, указанных в частях 5 и 6 настоящей статьи. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость такого земельного участка не определяется и не возмещается.
Согласно заключению экспертов ООО «Бюро оценки «ТОККО» № 300-Э/2020 от 18.05.2020, минимальный необходимый земельный участок, необходимый для эксплуатации жилого дома по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 10/2, составляет 813 кв.м.
Как следует из пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей истцу доли в праве аренды на земельный участок под домом, исходя из его минимальной площади, предназначенной для обслуживания и эксплуатации жилого дома.
В связи с чем суд при взыскании с ответчика в пользу истца выкупной цены принадлежащих истцу долей в праве аренды на земельный участок, руководствуется данными заключения эксперта № 300-Э/2020 от 18.05.2020, согласно которому стоимость доли истца в предполагаемом праве аренды на земельный участок составляет 2 031 000 руб.
Подпунктом «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.
В соответствии с указанными нормами, истец вправе требовать определения выкупной цены спорного нежилого помещения с учетом возможных убытков, причиненных его изъятием.
Как следует из заключения эксперта № 300-Э/2020 от 18.05.2020, выполненного ООО «Бюро оценки «ТОККО», стоимость убытков, связанных с изъятием нежилого помещения, составляет 140 690 руб.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что общий размер выкупной цены за изымаемое нежилое помещение составляет 4 558 690 руб.
В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Изъятие нежилого помещения у собственника путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за истцом и возникновения права на помещение у иного лица.
Соответственно, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истца на нежилое помещение, общей площадью 123,6 кв.м., кадастровый номер: 70:21:0100059:2263, расположенное по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, д. 10/2, после выплаты истцу выкупной стоимости.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
При подаче иска истцом оплачена государственная пошлина в размере 28 175 руб., согласно чек-ордеру от 29.01.2020.
Исходя из существа заявленных требований по правилам ст.333.19 НК РФ размер государственной пошлины за рассмотрение заявленных требований об изъятии нежилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа (неимущественного требования) составляет 300 руб.
Таким образом, в пользу истца с ответчика подлежат взысканию судебные расходы в размере 300 руб., в соответствии со ст.333.40 НК РФ излишне уплаченная государственная в размере 27 875 руб. подлежит возврату истцу из бюджета муниципального образования «Город Томск».
В ходе рассмотрения дела определением суда от 02.03.2020 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Бюро оценки «ТОККО».
Согласно ч. 2. ст. 85 ГПК РФ в случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 ГПК РФ.
От ООО «Томский экспертный центр» поступило ходатайство о взыскании расходов по проведению судебной экспертизы в размере 20 000 руб.
Поскольку определением суда от 02.03.2020 расходы по проведению экспертизы были возложены на ответчика - муниципальное образование «Город Томск», с ответчика подлежат возмещению расходы по проведению судебной экспертизы в размере 20 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г. Томска принять решение об изъятии для муниципальных нужд нежилого помещения (п-001-п002,1002 – 1006) площадью 123,6 кв.м., кадастровый номер 70:21:0100059:2263, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 10/2, изъять для муниципальных нужд нежилое помещение (п-001-п002,1002 – 1006) площадью 123,6 кв.м., кадастровый номер 70:21:0100059:2263, расположенное по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 10/2, путем выкупа с прекращением права собственности ФИО1 на указанное нежилое помещение, установив размер выкупной стоимости в размере 4 558 690 рублей.
Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска в пользу ФИО1 за счет средств казны муниципального образования «<адрес>» расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.
Возвратить ФИО1 из бюджета муниципального образования «Город Томск» излишне оплаченную государственную пошлину в размере 27 875 руб.
Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки «ТОККО» (ИНН 7017029272) за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 20 000 руб.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска.
.
.
Судья Я.В. Глинская
,
,
,
