УИД № 48RS0001-01-2023-005548-65 Дело № 2-6089/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Советский районный суд г. Липецка в составе:
председательствующего судьи Примаковой А.С.,
при секретаре Чумовицкой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фадеевой Александры Вячеславовны к Квон Даниилу Андреевичу о взыскании с наймодателя суммы обеспечительного платежа по договору,
УСТАНОВИЛ:
Истец Фадеева А.В. обратилась с иском к Квон Д.А. о взыскании с наймодателя суммы обеспечительного платежа по договору. В обоснование требований истец указала, что 06.01.2023 года она заключила с Квон Д.А. договор коммерческого найма жилого помещения №1 от 06.01.2023 года в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, вместе с движимым имуществом, находящимся в квартире. По условиям указанного договора (п.4.6) наниматель, в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору, вносит возвратный денежный залог, равный 80000 руб. Оплата залога была своевременно произведена в полном объеме согласно платежей: 40000 руб. от 04.01.2023г., что подтверждается квитанцией №1-7-273-224-137; 120000 руб. от 06.01.2023, что подтверждается квитанцией №1-07-290-840-015; из которых 50% залога и 80000 руб. первый платеж за найм квартиры.
Наниматель надлежащим образом исполняла обязательства по внесению ежемесячных платежей, в сумму указанной в договоре - 80000 руб., а также бережному использования квартиры и находящегося в ней имущества. Срок найма по договору устанавливался с 07.01.2023г по 07.12.2023г (п. 1.2) с возможностью его досрочного расторжения (п. 10.3) в одностороннем порядке.
При этом, по условиям п. 10.3 договора, наймодатель обязуется возвратить нанимателю сумму залога, равную разнице между суммой залога и долгами нанимателя, в дату возврата квартиры наймодателю, при выполнении следующих условий: надлежащего исполнения договора нанимателем; своевременного письменного уведомления наймодателя о досрочном расторжении договора.
В связи со сменой места работы сонанимателя истца и увеличении времени в пути (около 2 часов в одну сторону), истцом было направлено предложение наймодателю о досрочном расторжении договора, о чем в адрес ответчика направлено было уведомление и получено согласие.
Указывает, что нанимателем все условия возврата залога были выполнены:
- наниматель на протяжении всего срока действия договора надлежащим образом исполняла условия договора;
-наниматель за 2 месяца до запланированной даты расторжения договора письменно уведомила о намерении досрочно расторгнуть договор по выбранному сторонами каналу, посредством мессенджера Вотсап, направив уведомление - 06.04.2023 года, запланированная дата расторжения договора – 07.06.2023 года.
Наймодатель согласился с предложением о досрочном расторжении договора и прекращении договора коммерческого найма жилого помещения №1 от 06.01.2023 года, «по соглашению сторон».
07.06.2023 года наниматель вернул наймодателю ключи от квартиры, а также все имущество, передаваемое в пользование вместе с квартирой, наймодатель принял возвращенное имущество без замечаний, по итогам приемки был составлен и подписан акт приема-передачи ( возврата) помещения.
Однако, наймодатель отказался произвести возврат суммы залога, обеспечивающего исполнение обязательств по договору ( 80000 руб.)
Указала, что ответчик имеет юридическое образование и осуществляет преподавательскую деятельность, пользуется своими профессиональными знаниями, навыками, юридическими уловками, хитростью, а также занимая позицию сильной стороны договора внес в договор условие ( п. 10.5) которое фактически ущемляет права нанимателя, а именно : « в случае досрочного расторжения договора по инициативе нанимателя, залог, внесенный нанимателем в качестве обеспечительного исполнения обязательств по договору не возвращается».
Истец, не имея юридического образования, при заключении не придала значение данному пункту и не усмотрела для себя рисков, полагая, что пунктом регулирующим отношения сторон по возврату внесенного залога, является пункт 10.3 договора, а пункт 10.5 договора может действовать, в случае если наниматель ненадлежащим образом будет исполнять договор, повредит какое- либо имуществ либо несвоевременно уведомит наймодателя о расторжении договора.
Таким образом, указала, что пункт 10.5 договора вступает в противоречие с пунктом 10.3 договора и не соответствует сути правовых отношений, возникших между сторонами договора и существенного ущемляет права, в связи с чем считается ничтожным.
Ответчик в одностороннем порядке внес корректировки в подготовленный и направленный для подписания акт возврата квартиры, в котором вместо имеющегося в исходном варианте пункта ( наличие и состояние всей техники подтверждается видео- фиксацией при сдаче квартиры» указал, « договор расторгнут по инициативе нанимателя согласно пункту 10.5».
Истец, полагаясь на добросовестность ответчика, подписала акт возврата квартиры, не увидев, что ответчик внес в него несогласованное сторонами условие - пункт – 5.
Подтверждением того, что истец не была согласна с вышеуказанным пунктом (5) акта, и более того, настаивала на применении к отношениям сторон оснований прекращения действия договора пункта 10.3, является то, что истец направлял для ознакомления и подписания ответчику Акт возврата квартиры (при выселении Нанимателя) в содержании пункта (5) которого указывалось следующее: « Наличие и состояние всей техники подтверждается видео- фиксацией при сдаче квартире». Кроме этого, в переписке, предшествующей дате возврата квартиры ответчику и подписанию Акта, истец обозначила, что в связи с соблюдением условий пункта 10.3 Договора, презюмируется возврат внесенного обеспечительного платежа в полном объеме.
По мнению истца, ответчик внося в договор, а так же Акт возврата квартиры спорный пункт (10.5) при наличии в договоре условия, регулирующего возврат залога, действовал недобросовестно в ущерб правам и интересам истца, в связи с чем обратилась с иском в суд.
Просила суд признать пункт 10.5 договора ничтожным и не применимым к отношениям сторон, в том числе его упоминание в Акте возврата квартиры (при выселении Нанимателя); взыскать с ответчика сумму обеспечительного платежа в размере 80000 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1147,39 руб.; взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму задолженности, начиная с 15.08.2023 года до момента фактического исполнения обязательства ответчиком; взыскать сумму почтовых расходов в размере 1009,14 руб.; взыскать компенсацию морального вреда в размере 80000 руб., расходы по юридическим услугам в размере 30000 руб., расходы по оплате госпошлины.
В судебном заседании посредством видеоконференц-связи на базе Центрального районного суда г.Сочи истец Фадеева А.В. исковые требования поддержала, ссылаясь на доводы, указанные в иске.
Ответчик Квон Д.А. в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения извещался своевременно и надлежащим образом, в письменном заявлении просил дело рассмотреть без его участия, исковые требования не признал.
Третье лицо Фищев А.В. в судебное заседание не явился, извещался своевременно и надлежащим образом.
Выслушав объяснения истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Судом установлено, что 06 января 2023 года между Фадеевой Александрой Вячеславовной и Квон Даниил был заключен договор коммерческого найма жилого помещения №1.
Согласно п.1.1 договора коммерческого найма жилого помещения, наймодатель обязуется передать нанимателю за плату во временное пользование (в найм) для проживания квартиру и имущество, находящееся в квартире, а также совершать предусмотренные договором действия..
Квартира расположена в районе г.Москва, число комнат в квартире – 1, адрес квартиры : <адрес>, кадастровый №.
Дополнительные сведения: правообладатель объекта недвижимости – Квон Даниил Андреевич.
В силу п. 1.2 договора коммерческого найма жилого помещения предусмотрено, что срок найма устанавливается с 07 января 2023 года по 07 декабря 2023 года.
П.1.3 предусмотрено, что договор вступает в силу в момент его подписания сторонами.
Сторонами факт заключения и предусмотренный договором срок найма по договору не оспаривался.
В п. 2.1 предусмотрено, что проживание в квартире и пользование имуществом вправе только наниматель и Фищев Антон Валерьевич.
Разделом 4 договора определен порядок оплаты найма квартиры, внесения и возврат залога, правомочия, взаиморасчеты сторон.
Так, п. 4.1 определено, что плата за найм устанавливается в размере 80000 руб. за календарный месяц.
П.4.5 определено, что оплата первого месяца найма квартиры и имущества производится в первый день срока найма квартиры.
П.4.6 стороны определили, что в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору, наниматель вносит возвратный денежный залог (залог), равный 80000, который не является оплатой последнего месяца проживания. Внесение залога производится при заселении.
Залог возвращается в полном размере по окончанию срока действия договора в течение 1 (одного) рабочего дня после возврата квартиры и имущества наймодателю в надлежащем состоянии по акту возврата.
В подпункте определено, что при досрочном расторжении договора залог возвращается в порядке и сроки, предусмотренные главой 10;
-при возвращении залога наймодатель имеет право удержать из залога долги нанимателя, если они не оплачены им ранее.
Обращаясь с исковым заявлением в суд истица указала о противоречивости определенных между сторонами положений в части досрочного расторжения договора и порядка досрочного расторжения договора, взаиморасчетов сторон ( глава 10).
Так, п. 10.1 определено, что каждая сторона вправе досрочно расторгнуть договор путем письменного уведомления, направленного посредством электронной почты или на телефонный номер посредством мессенджеров, другой стороне не менее чем за 30( тридцать) календарных дней до даты расторжения договора, при этом наступают последствия, предусмотренные настоящей главой.
10.2 Наймодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, если наниматель нарушит существенные условия договора, а именно:
-правила проживания в квартире и пользования имуществом;
- размер, порядок и сроки платежей по договору свыше двух раз подряд;
-порядок и сроки устранения или возмещения ущерба, возникшего по вине нанимателя, свыше двух раз подряд;
-при иных обстоятельствах, прямо предусмотренных договором в качестве оснований ответственности нанимателя;
10.3 В случае досрочного расторжения договора по инициативе нанимателя наймодатель возвращает нанимателю часть залога, равную разнице между суммой залога и долгами нанимателя, в дату возврата квартиры наймодателю по акту возврата при выполнении следующих условий:
-надлежащего исполнения договора нанимателем;
-своевременного письменного уведомления посредством электронной почты нанимателя о досрочном расторжении договора.
10.4 предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя, наниматель обязан вернуть нанимателю сумму залога в двукратном размере.
10.5 В случае досрочного расторжения договора по инициативе нанимателя, залог внесенный нанимателем в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору не возвращается.
Стороны согласовали телефоны и адреса для связи, указав их в главе 11 договора.
П. 12.3 оговорено, что неотъемлемой обязательными частями договора являются:
приложение №1 акта передачи квартиры и приложение №2 акт возврат квартиры.
Согласование условий приведенного договора подтверждено подписями сторон, факт заключения договора сторонами не оспаривался.
Истцом представлены светокопии квитанций, подтверждающие осуществление оплаты в размере 40000 руб. 04.01.2023 года и 120000 руб. от 06.01.2023 года.
Факт согласований условий договора и осуществление оплаты подтверждается копией переписки из мессенджера Вотсап, из которой следует, что 80000 руб. оплата за месяц, 80000 руб. – залог.
Из представленной истцом переписки (л.д.21) следует, что 06 апреля 2023 года ответчику в мессенджере Вотсап было направлено сообщение, о том, что приняли решение поменять место жительства, предупреждают заранее ( за 1 месяц), дату переезда готовы обсудить, ориентировочно на первые числа мая, в ответ ответчик определил дату выезда 7- е мая 2023 года.
Судом установлено, что 07.05.2023 наниматель и лицо, проживающее с ней из квартиры не выехали. Более того, ими была оплачена арендная плата за последующий месяц проживания.
Согласно сообщению от 10 мая 2023 года (л.д.23), истец сообщил, что планирует съезжать в июне ориентировочно 5-7 числа.
Согласно сообщению от 07 июня 2023 года ответчику предложено принять квартиру 7 июня 2023 года.
В силу положений п.44 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Исходя из изложенных обстоятельств и буквального толкования пункта договора 10.1 о том, что досрочно расторгнуть договор стороны вправе путем направления уведомления другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты расторжения договора, суд приходит к выводу, что направление истцом уведомления от 06 апреля 2023 года о расторжении договора, нельзя считать надлежащим уведомлением о расторжении договора в соответствии с п.10.3, поскольку как следует из представленной переписки истец предупредила ответчика заранее за 1 месяц о переезде, согласовала дату переезда - 7 мая, однако, 07 мая 2023 года из квартиры не выехала.
Таким образом, уведомление от 06.04.2023 можно рассматривать в качестве надлежащего уведомления только к определенной и оговоренной дате расторжения договора найма – 07.05.2023. К последующей дате расторжения договора аренды – 07.06.2023, указанное уведомление не может быть соотнесено, поскольку иные даты расторжения в уведомлении и сразу после него не рассматривались, в мае истец внесла полную сумму арендной платы. То есть, фактически истец отказалась от расторжения договора, продолжила использование квартиры ответчика. Следовательно, 30-ти дневный срок для уведомления о расторжении Договора аренды был начат заново.
10.05.2023 истец вновь уведомила ответчика о расторжении Договора. Фактически договор аренды был расторгнут 07.06.2023, в этот же день наниматель и лицо, с ней проживающее выехали из квартиры.
Исходя из буквального токования согласованных условий, истица должна была уведомить ответчика о расторжении договора не менее чем за 30 календарных дней до даты расторжения договора.
Однако, направив сообщение 10 мая 2023 года и сообщила о переезде ориентировочно 5-7 числа, соответственно предусмотренный пунктом 10.1 условий договора, своевременный срок письменного уведомления ( не менее чем 30 календарных дней) наступал - 10 июня 2023 года.
Истица выехала из квартиры - 07.06.2023 года, в подтверждение чего представлен акт возврата квартиры.
Таким образом, не смотря на то, что истица выехала из жилого помещения ранее, имеет место не выполнение оговоренных условий п. 10.1, в связи с чем ответчик обоснованно применил п. 10.5 договора, в связи с чем оснований для возврата обеспечительного платежа не имеется.
Истец, заявляя требование о признании условий п. 10.5 договора недействительным (ничтожным) ссылается на противоречие его положениям пункта 10.3, а так же ссылается на то, что ответчик имеет юридическое образование, осуществляет преподавательскую деятельность, пользуется своими профессиональными навыками.
В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу ст. 180 Гражданского кодекса недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Действительно, условия п. 10.3 предусмотрено досрочное расторжение договора по инициативе нанимателя и возврат залога при выполнении определенных условий.
Однако, в п. 10.4 договора стороны согласовали, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя, наймодатель обязан вернуть нанимателю сумму залога в двукратном размере.
При этом п. 10.5 предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе нанимателя, залог внесенный нанимателем в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору не возвращается.
Таким образом, исходя из содержания договора следует, что совокупностью п. 10.4 и 10.5 предусмотрена ответственность сторон в случае досрочного расторжения договора по своей инициативе.
На основании изложенного суд считает, что оспариваемые условия п. 10.5 договора найма не нарушают требования закона или иного правового акта, в связи с чем оснований для признания в данной части сделки недействительной (ничтожной) не имеется.
Ответчик в ходе рассмотрения дела представил справку ФГБОУ «Московский авиационный институт» (МАИ), из содержания которой следует, что он действительно работает в МАИ в подразделении Кафедра 917, в должности зав кафедрой, а так же диплом о высшем юридическом образовании, из содержания которого следует, что присуждена квалификация менеджеру по специальности «Менеджмент в социальной сфере».
Таким образом, с учетом представленных доказательств довод истца относительно того, что ответчик является более сильной в юридическом плате стороной не подтвержден материалами дела.
Довод истца о том, что она не придала значение и не усмотрела рисков при заключении договора и подписании акта приема передачи не является основанием для признания оспариваемых пунктов ничтожными.
Поскольку иск о признании условий п. 10.5 договора найма жилого помещения №1 от 06.01.2023 года судом признан необоснованным, то требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1147,39 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму задолженности, начиная с 15.08.2023г до момента фактического исполнения обязательств, постовых расходов и компенсации морального вреда, судебных расходов также не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований Фадеевой Александры Вячеславовны к Квон Даниилу Андреевичу о признании пункта 10,5 договора коммерческого найма жилого помещения №1 от 06.01.2023 года к отношениям сторон, ничтоженым, возврате обеспечительного платежа (неосновательное обогащение) в размере 80 000 руб., взыскании суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1147,39 руб., взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму задолженности начиная с 15.08.2023г ( день, следующий за днем окончания периода, рассчитанного истцом) до момента фактического исполнения обязательства ответчика, взыскании постовых расходов в размере 1009,14 руб., взыскании компенсации морального вреда в размере 80000 руб., взыскании судебных расходов в размере 30000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 5043 руб.- отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Советский районный суд г. Липецка в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья А.С. Примакова
Мотивированное решение
составлено 18.12.2023 года.
