Дело № 2-7/2014г.
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
город Советск 15 января 2014 г.
Советский городской суд Калининградской области в составе: председательствующего судьи Понимаш И.В.,
при секретаре Олейник Д.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску Макаров В.В., Макарова В.В., ФИО2, в лице законного представителя Макаровой В.В. к Администрации Советского городского округа о понуждении к заключению договора купли продажи земельного участка,-
У С Т А Н О В И Л:
Макаров В.В., Макарова В.В. действующая за себя и несовершеннолетнюю дочь ФИО2., обратились в суд с названным иском, в котором указали, что они на основании свидетельств о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, являются собственниками летнего кафе общей площадью 25,9 кв.м. и навеса общей площадью 63,2 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. Данное кафе расположено на земельном участке с кадастровым номером № площадью 643 кв.м., предоставленном изначально в аренду наследодателю ФИО9, по договору № от ДД.ММ.ГГГГ года, а после его смерти, им по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года. ДД.ММ.ГГГГ они обратились в Администрацию Советского городского округа с заявлением о предоставлении в собственность за плату указанного земельного участка для эксплуатации находящихся в их собственности зданий, строений, используемых под кафе, однако в данной просьбе им было отказано, по тем причинам, что участок находится в пешеходной зоне около центрального входа в городской парк, который является объектом культурного наследия местного значения, а само летнее кафе не является недвижимым имуществом, подлежащим государственной регистрации. Полагают, что Администрация должна быть понуждена к заключению договора купли-продажи указанного участка. Исходя из положений статей 15,29, 36 Земельного кодекса обязанность предоставить участок в собственность может возникнуть у органа указанного в ст. 29 ЗК РФ, только при определенных условиях, с которыми законодатель связывает право на приватизацию этих земельных участков, в частности, при наличии на участке зданий, строений, сооружений. Здание кафе имеет фундамент из деревянных столбов, навес также имеет фундамент из деревянных брусьев, следовательно, данные нежилые помещения являются недвижимым имуществом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Кроме того, вышеуказанные объекты недвижимости были построены в соответствии с разрешительной документацией. Постановлением главы г. Советска от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 были предоставлены в аренду сроком на 3 года земельные участки площадью 160 кв.м и 160 кв.м. по <адрес> для проектирования и размещения летнего кафе, согласно прилагаемому плану. ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 выдано разрешение на строительство кафе. ДД.ММ.ГГГГ сформировано землеустроительное дело, с отводом земельного участка площадью 643 кв.м. для организации летнего кафе. Актом приемки в эксплуатацию, приемочной комиссией, было принято в эксплуатацию летнее кафе по <адрес> общей площадью 89,1 кв.м. Права собственности на два возведенных объекта недвижимости были зарегистрированы за ФИО9, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ года. Таким образом, на испрашиваемом участке расположены два объекта недвижимости – летнее кафе с навесом, вследствие чего доводы администрации об отсутствии у данных объектов признаков недвижимости являются несостоятельными. Другим основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность, явилось то обстоятельство, что земельный участок находится в пешеходной зоне около центрального входа в городской парк, который является объектом культурного наследия. Не согласны с данными доводами, поскольку основания отказа в предоставлении в собственность граждан земельных участков регламентированы ст. ст. 27, 28, 37, 94, 99 Земельного кодекса РФ. При этом, Администрацией не приведены доказательства изъятия из оборота испрашиваемого земельного участка по основаниям указанным в подпункте 4 п. 5 ст. 27 ЗК РФ, как занятого особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия. Более того, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка площадью 643 кв.м., он не расположен в границах территории объекта культурного наследия местного значения – парка «<данные изъяты>». Таким образом, они как собственники двух объектов недвижимости – летнего кафе с навесом, имеют исключительное право на приобретение земельного участка, предусмотренное ст. 36 ЗК РФ. Также, Администрацией нарушено их право на предоставление в аренду данного земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Администрация отказала в продлении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № по причине установки в будущем макета города на испрашиваемом земельном участке на основании проекта «Создание туристического пути «От Тильзитского мирного договора 1807 года к Таурагской конвенции 1812 года» в рамках контракта на получение гранта Программы приграничного сотрудничества Литва-Польша-Россия Европейского соседства и партнерства. Просит обязать Администрацию Советского городского округа заключить с ними договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 643 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, путем принятия решения о предоставлении им данного земельного участка в общую долевую собственность и направления в их адрес проекта договора купли-продажи земельного участка.
В последующем истцы уточнили заявленные исковые требования, просили обязать Администрацию Советского городского округа заключить с ними договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 643 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, путем принятия решения о предоставлении им за плату по выкупной стоимости в размере 130 180, 2 руб. данного земельного участка в общую долевую собственность (по 1\3 доли каждому) и направления в их адрес проекта договора купли-продажи земельного участка площадью 643 кв.м. с указанием выкупной стоимости в размере 130 180, 2 руб.
Истцы Макаров В.В., Макарова В.В. действующая за себя и несовершеннолетнюю дочь ФИО2., в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. Ходатайств, заявлений в судебное заседание не представили.
Представитель истцов, действующая на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ ФИО10, поддержала уточненные исковые требования своих доверителей, просила их удовлетворить. Дополнила, что истцы являются собственниками двух объектов недвижимости – нежилого помещения и навеса, являющихся летним кафе, расположенным по адресу: <адрес> Для эксплуатации данных объектов по целевому назначению необходим земельный участок, испрашиваемой площадью 643 кв.м. Согласно СНиП II-Л.8-71 «Строительные нормы и правила. Предприятия общественного питания» площадь земельного участка в квадратных метрах на 1 место в зале с количеством мест в зале до 50 включительно, составляет 28 кв.м. Таким образом, земельный участок необходимый для надлежащего обслуживания и использования летнего кафе на 40 посадочных мест должен быть равен 1 120 кв.м., исходя из того, что навес построен на 40 посадочных мест. Администрация отказала в продлении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, но Макаровы не обжаловали данные действия ответчика, избрав способ защиты в виде обращения с иском в суд о понуждении к заключению договора купли-продажи спорного участка земли. Предусмотренных законом оснований для отказа истцам в заключении такого договора купли-продажи не имеется. Доводы ответчика об установке макета города на испрашиваемом земельном участке, какими-либо документами не подтверждены, земельный участок для этих целей муниципалитетом не резервировался.
Представитель ответчика, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Шпак Д.Н., возражал по заявленным исковым требованиям Макаровых, просил отказать в их удовлетворении. Пояснил, что Администрация Советского городского округа не согласна с тем, что объекты летнего кафе расположенные по адресу: <адрес> являются объектами недвижимого имущества. Одно помещение, представляет из себя деревянный сруб, а второй объект, зарегистрированный в качестве недвижимого имущества является навесом - крышей, устроенной на нескольких деревянных столбах. Администрация пропустила процессуальные сроки обжалования регистрационных действий, на основании которых данные объекты были признаны недвижимыми. Эти объекты расположены в центральной части г. Советска у входа в городской парк «<данные изъяты>» и явно его не украшают. Учитывая зарегистрированное право собственности истцов на данные объекты недвижимости, администрация готова рассмотреть вопрос о предоставлении в собственность земельного участка для обслуживания кафе, соразмерного общей площади объектов, составляющей 89,1 кв.м., а не 643 кв.м. Изначально, для организации данного летнего кафе в 2000 году, была запрошена наследодателем Макаровым В.Д. и предоставлена администрацией, площадь земельного участка 160 кв.м. Поскольку действующим законодательством строго не регламентируется площадь земельного участка, предоставляемого в аренду, затем данная площадь была увеличена до 643 кв.м., поскольку земля администрацией в тот период не была задействована. Договор аренды несколько раз продлевался дополнительными соглашениями. По истечении последнего срока аренды, письмом от ДД.ММ.ГГГГ, администрация отказала Макаровым в продлении аренды земельного участка площадью 643 кв.м. Администрация получила грант в рамках Программы приграничного сотрудничества Литва-Польша-Россия Европейского соседства и партнерства, и уже заказан проект старого города «Создание туристического пути «От Тильзитского мирного договора 1807 года к Таурагской конвенции 1812 года» который будет размещен, в том числе на части испрашиваемого истцами земельного участка. Земельный участок под эти цели не резервировался, поскольку договор аренды не был продлен и муниципальная земля была свободна для реализации проекта. Обращаясь в суд с требованием о приватизации земельного участка площадью 643 кв.м., Макаровы обязаны были обосновать нормативный размер земельного участка необходимого для эксплуатации принадлежащих им объектов. При этом, недостаточно обосновывать такую площадь только ссылками на ранее действующий договор аренды. В силу п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь участка занятого строением, необходимого для его использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, согласно которому предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности. Макаровы не обосновали необходимость предоставления им столь большого земельного участка площадью 643 кв.м.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что Макарову В.В, Макаровой В.В. и несовершеннолетней ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, принадлежат на праве общей долевой собственности (по 1\3 доли) летнее кафе, площадью 25,9 кв.м. (инвентарный номер №) ФИО12 и навес площадью 63,2 кв.м. (инвентарный номер №) Литер Б, расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ принятого от наследодателя ФИО9 и свидетельствами о государственной регистрации права УФРС по Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12-23).
Согласно данным технического паспорта, составленного Межрайонным бюро технической инвентаризации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, здание кафе площадью 25,9 кв.м., представляет собой одноэтажное строение, выполненное из деревянных брусьев, с деревянным фундаментом и перекрытиями, с составом внутренних помещений: торговый зал – 6,6 кв.м., подсобная – 3,2 кв.м., игровой зал – 7,0 кв.м., кухня – 9, 1 кв.м. (л.д.27-34).
Согласно данным технического паспорта, составленного Межрайонным бюро технической инвентаризации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, навес площадью 63,2 кв.м. устроен из деревянных столбов с рубероидной крышей и дощатыми полами, именуемое как помещение (л.д.35-42).
Строение летнего кафе и навес, были возведены наследодателем ФИО9 на земельном участке площадью 160 кв.м., предоставленном ему в аренду на основании постановления администрации г. Советска № от ДД.ММ.ГГГГ года, из категории земель населенных пунктов (л.д.46, 95).
ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Советска и ФИО9 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ площадью 643 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>. Участок расположен в экономико-планировочной зоне и предоставляется для эксплуатации сезонного летнего кафе с мая по октябрь месяц, сроком на 5 лет (л.д.73-78).
В последующем, после вступления в права наследования, с истцами Макаровыми Администрацией Советского городского округа заключен оговор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № площадью 643 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия договора определен п. 2.1. по ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.п. 10.1., 10.2. Договор прекращает действие по окончании его срока, после чего у арендаторов возникает обязанность по его сдаче (л.д.92-94).
Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды, срок аренды земельного участка продлен до ДД.ММ.ГГГГ.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Администрацией Советского городского округа Макаровым было отказано в предоставлении в собственность за плату данного земельного участка, по тем основаниям, что летнее кафе не является недвижимым имуществом, подлежащим государственной регистрации (л.д.24,25).
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Администрацией Советского городского округа отказано Макаровым в продлении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Отказ мотивирован тем, что на основании проекта «Создание туристического пути «От Тильзитского мирного договора 1807 года к Таурагской конвенции 1812 года» на данном земельном участке будет произведена установка макета города (л.д.26).
ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г. Советска с ООО «<данные изъяты>» заключен муниципальный контракт № по изготовлению и установке макета города 1807 года в миниатюре, в рамках вышеуказанного Проекта. Цена контракта составляет 8 015 000 руб. Срок выполнения работ: август 2014 года. (л.д.133-137).
С целью изготовления макета города Тильзита отделом управления архитектуры и градостроительства Администрации Советского городского округа разработано техническое задание на изготовление макета под открытым небом, который должен включать в себя 300 старинных зданий двухсотлетней давности. Размер макета – 50Х70 метров. Срок окончания выполненных работ: август 2014 года. (л.д.131-132).
Согласно доводам представителя Администрации Советского городского округа, размещение макета города 1807 года в миниатюре запланировано на земельном участке, расположенном между улицей <адрес>, перед <адрес>. Данный участок включает земли, ранее арендуемые Макаровыми для эксплуатации сезонного летнего кафе с мая по октябрь месяц (л.д.128).
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В соответствии с абзацем 2 пункта 7 статьи 36 ЗК РФ, границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
На основании пункта 2 статьи 35 ЗК РФ, площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ.
В силу пункта 3 статьи 33 ЗК РФ, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
В соответствии с пунктом 7 Перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок" от 13 сентября 2011 года N 475, заявитель, ходатайствующий о приобретении прав на земельный участок кроме прочего обязан представить копию документа, подтверждающего обстоятельства, дающие право приобретения земельного участка в собственность на условиях, установленных земельным законодательством.
Таким образом, того факта, что на земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий физическому или юридическому лицу, недостаточно для реализации права на приватизацию. Площадь истребуемого земельного участка должна быть непосредственно связана с функциональным назначением объекта недвижимости и противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя положениями статья 36 ЗК РФ, можно без аукциона приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации, поэтому исключительное право на приобретение участка, предусмотренное статьей 36 ЗК РФ, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка в соответствии с нормами статьи 33 ЗК РФ.
В связи с изложенным, собственник здания, строения или сооружения, реализуя свое право на приватизацию земельного участка, должен доказать, что для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости необходим земельный участок именно требуемой им площади.
Из представленных истцами правоустанавливающих документов следует, что им принадлежат на праве общей долевой собственности объекты недвижимости – летнее кафе площадью 25,9 кв.м. и навес площадью 63,2 кв.м., то есть общей площадью 89,1 кв.м., тогда как в собственность они просят предоставить земельный участок площадью 643 кв. м.
По смыслу статьи 36 ЗК РФ, размер земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. При этом исключительное право на приобретение участка должно распространяться на экономически обоснованный размер участка в соответствии с требованиями статьи 33 ЗК РФ. Иное толкование вышеуказанной нормы приведет к приобретению земельного участка, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации, без проведения аукциона в установленном законом порядке.
Представитель истцов, в обоснование заявленных требований о предоставлении в собственность земельного участка именно площадью 643 кв.м. указала на необходимость использования данной площади участка для эксплуатации объектов летнего кафе на 40 посадочных мест, при этом норматив площади земельного участка для предприятий общественного питания, определен представителем, согласно СНиП II-Л.8-71 «Строительные нормы и правила. Предприятия общественного питания», согласно которому площадь земельного участка в квадратных метрах на 1 место в зале, с количеством мест в зале до 50 включительно, составляет 28 кв.м.
С такими доводами представителя истцов, суд согласиться не может по тем основаниям, что СНиП II-Л.8-71 утратил силу в связи с изданием Постановления Госстроя СССР от ДД.ММ.ГГГГ № 89, то есть еще до проектирования и создания объектов летнего кафе.
В период создания объекта летнего кафе, подлежали применению СНиП 2.08.02-89 «Строительные нормы и правила. Общественные здания и сооружения», которые с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, применяются в актуализированной редакции СНиП 31-06-2009 «Система нормативных документов в строительстве. Строительные нормы и правила Российской Федерации».
Указанные СНиПы не содержат требований, определяющих площадь земельного участка необходимого для эксплуатации кафе, а предъявляют требования только к площади обеденного зала (без раздаточной) в кафе, которую следует принимать по расчетному показателю площади на одно посадочное место в зале не менее 1,4 кв.м. (СНиП 2.08.02-89) и 1,6 кв.м. (СНиП 31-06-2009).
Согласно ст. 11 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ судом осуществляется защита нарушенных прав заинтересованных лиц. При этом на основании ст. 56, 57 ГПК РФ обязанность доказать факт нарушения прав и представить доказательства в обоснование заявленных требований, лежит на истце.
В соответствии с п. 7 Перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 475 во взаимосвязи со ст.ст. 36, 33 ЗК РФ, при предоставлении документов необходимых для приобретения прав на земельный участок требуется предоставление соответствующего технико-экономического обоснования.
Истцами Макаровыми не представлено суду технико-экономического обоснования необходимости использования для эксплуатации летнего кафе общей площадью 89,1 кв.м. испрашиваемого земельного участка площадью 643 кв.м., из чего следует, что истцы не доказали право приобретения в собственность земельного участка в заявленном размере для обслуживания принадлежащего им объекта недвижимости, в связи с чем предусмотренные статьей 36 ЗК РФ основания приобретения земельного участка в собственность у них отсутствуют.
Учитывая изложенное, исковые требования Макаров В.В., Макарова В.В., ФИО2, в лице законного представителя Макаровой В.В. к Администрации Советского городского округа о понуждении к заключению договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 643 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд, -
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Макаров В.В., Макарова В.В., ФИО2, в лице законного представителя Макаровой В.В. к Администрации Советского городского округа о понуждении к заключению договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером <адрес> площадью 643 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, отказать.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Советский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.
Резолютивная часть решения принята в совещательной комнате.
Мотивированное решение изготовлено 20 января 2014 года.
Судья И.В. Понимаш
