Дело №2-414/2022
(№2-3581/2021)
УИД 91RS0003-01-2021-006615-41
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 января 2022 года город Симферополь
Симферопольский районный суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Глуховой И.С., при секретаре Терещенко О.И., с участием представителя истца Яценко А.А., представителя ответчика Лютова А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Востриковой Людмилы Олеговны к Маняхиной Светлане Викторовне, третье лицо: Жилик Екатерина Александровна о признании прекращенным договора, взыскании задатка в двойном размере, взыскание судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Вострикова Людмила Олеговна обратилась в суд с иском к Маняхиной Светлане Викторовне, третье лицо: Жилик Екатерина Александровна, в котором просит признать прекращенным Предварительный договор купли-продажи жилого дома, земельного участка и нежилого здания-летней кухни с использованием задатка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с Маняхиной Т.М., в интересах которой действовала по доверенности Жилик Е.А.; взыскать с ответчика двукратную сумму задатка в размере № рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере № рублей и расходы по уплате услуг представителя.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ с Маняхиной Т.М., в интересах которой действовала Жилик Е.А., был заключен Предварительный договор купли-продажи жилого дома, земельного участка и нежилого здания-летней кухни с использованием задатка, расположенных по адресу: согласно условиям которого продавец обязалась до ДД.ММ.ГГГГ оформить право собственности на земельный участок, площадью № кв.м. и летнюю кухню, площадью № после чего в течении № дней, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ стороны обязались заключить основной договор купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ при подписании предварительного договора в доказательство заключения договора и в порядке обеспечения его исполнения в качестве задатка истицей было передано № рублей. ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО3 скончалась. Поскольку вступившая в наследство наследник ФИО5 обязательства по договору не выполнила, о ходе исполнения оформления документов не информирует, предусмотренные сроки договором и исполнения обязательств истекли, направленная претензия в ее адрес о возвращении задатка оставлена без внимания, то истец была вынуждена обратиться в суд для защиты своих прав.
Истец Вострикова Л.О. при надлежащем извещении в судебное заседание не явилась, направила своего представителя адвоката ФИО7, действующего на основании ордера, который настаивал на удовлетворении иска в полном объеме по основаниям, изложенным в нем.
Ответчик Маняхина С.В. извещена о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, направила своего представителя ФИО8, действующего на основании нотариальной доверенности, который в судебном заседании исковые требования Востриковой Л.О. не признал, просил отказать в удовлетворении иска в полном объеме, поддержав письменные возражения по делу, пояснил суду, что после предоставления истцом банковских реквизитов задаток в сумме 350000,00 рублей возвращен истцу.
Третье лицо Жилик Е.А. извещено о слушании дела, представителя не направила, ходатайств, заявлений суду не представила.
Согласно части 3 статьи 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих деле, и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки не уважительными. Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, в том числе участия его представителя, поэтому не является препятствием для рассмотрения судом дела по существу.
Между тем, в соответствии со статьей 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 года №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информация о времени и месте рассмотрения гражданского дела была заблаговременно размещена на интернет-сайте Симферопольского районного суда Республики Крым.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся по делу доказательств, в соответствии со ст. ст. 67, 71 ГПК РФ, считает, исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьями 56, 68, 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом; в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны; суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Согласно Конституции Российской Федерации каждому гарантируется государственная, в том числе судебная, защита его прав и свобод (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46). Право на судебную защиту является непосредственно действующим, оно признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации (часть 1 статьи 17, статья 18).
Исходя из принципа диспозитивности гражданского судопроизводства заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом. В силу положений части 1 статьи 3 и части 1 статьи 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации условием реализации этих прав является указание в исковом заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.
Судебным разбирательством установлено и подтверждено материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Маняхиной Т.М., в лице представителя Жилик Е.А., и Востриковой Л.О. был заключен предварительный договор с использованием задатка купли-продажи жилого дома, площадью № кв.м., кадастровый №, земельного участка, площадью № кв.м., кадастровый №, и нежилого здания-летней кухни, находящейся на стадии оформления права собственности, площадью № кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: (далее – Договор).
Из пункта № Договора следует, что продавец обязуется до ДД.ММ.ГГГГ оформить свое право собственности на земельный участок, площадью №.м., и нежилое здание-летнюю кухню, площадью № кв.м.
Согласно пункту 1№ Договора, при подписании Договора стороны обязуются в будущем, в течение № дней с даты выполнения Продавцом, взятых на себя обязательств п.№ Договора, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, заключить Основной договор купли-продажи недвижимого имущества.
Пунктом № Договора предусмотрено по соглашению сторон продление сроков заключения Основного договора.
Согласно пункту №. Договора, по основному договору, продавец обязуется передать в собственность Покупателя недвижимость.
Пунктом № Договора по соглашению сторон установлена цена продажи недвижимости в размере № рублей. В цену недвижимости включается сумма задатка в размере № рублей.
Сторонами согласовано, что объекты недвижимости передаются Продавцом Покупателю при подписании основного договора (пункт №).
Согласно пункту № Договора, в качестве подтверждения намерений и во исполнение обязательств по отчуждению и заключению основного договора купли-продажи в момент подписания покупатель передал, а продавец получил в соответствии со ст.380 ГК РФ в полном размере задаток в размере № рублей, в счет причитающихся Продавцу денежных средств за оплату стоимости отчуждаемой недвижимости, указанной в п№ Договора (так в документе).
Пунктом № Договора стороны предусмотрели в качестве договорного способа обеспечения обязательств за неисполнение условий предварительного договора следующие последствия: в случае уклонения от исполнения условий по вине Продавца, Продавец обязуется возвратить другой стороне сумму задатка в двойном размере (пункт № в случае уклонения от исполнения условий по вине Покупателя, полученный Продавцом задаток остается у Продавца (пункт №.).
Согласно пункту № Договора, не считается уклонением от исполнения условий по заключению Основного договора обстоятельства, зависящие от действий государственных органов по оформлению правоустанавливающих документов и регистрации сделки.
Факт передачи истцом денежных средств в размере № рублей (задатка) подтверждается распиской Востриковой Л.О. от ДД.ММ.ГГГГ.
Учитывая обязанность продавца Маняхиной Т.М. до ДД.ММ.ГГГГ оформить свое право собственности на земельный участок и нежилое здание-летнюю кухню в соответствии с пунктом № Договора, ДД.ММ.ГГГГ представителем Маняхиной Т.М. – Маляровой Т.Н., действующей на основании нотариальной доверенности, в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым направлено заявление, зарегистрированное за №№ о государственной регистрации права на земельный участок, которое уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ было приостановлено регистрирующим органом на срок до ДД.ММ.ГГГГ по причине отсутствия в архивном фонде Гвардейского сельского совета и его исполнительного комитета решения от ДД.ММ.ГГГГ№.
ДД.ММ.ГГГГФИО14 умерла в пгт , не успев исполнить свои обязательства по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Дочь умершей ФИО13 - Маняхина С.В. ДД.ММ.ГГГГ обратилась к нотариусу Симферопольского районного нотариального округа Республики Крым ФИО10 с заявлением о принятии наследства, открывшегося после смерти матери ФИО3, указав наследника сына ФИО4. Заведено наследственное дело №.
В рамках наследственного дела ФИО4ДД.ММ.ГГГГ обратился к нотариусу с заявлением об отказе от наследства в пользу дочери ФИО3 – Маняхиной С.В.
ДД.ММ.ГГГГ Маняхина С.В. обратилась к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию, составленному ФИО3ДД.ММ.ГГГГ, на жилой дом с хозяйственными строениями и сооружениями, расположенный по адресу: , на которое Маняхиной С.В. ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию.
Согласно статье 418 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.
Таким образом, Маняхина С.В. в порядке универсального правопреемства унаследовала как имущество, так и обязанности, вытекающие из заключенного наследодателем предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, по заключению основного Договора купли-продажи.
Судом также установлено, что согласно сведений из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, правообладателем земельного участка, площадью № кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: являлось муниципальное образование Крым.
Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ муниципальному образованию Республики Крым по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ уведомлением регистрирующего органа в срок до ДД.ММ.ГГГГ приостановлено осуществление государственного кадастрового учета в отношении земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу: ввиду не предоставления материалов, подтверждающих изменение площади земельного участка.
ДД.ММ.ГГГГ регистрирующим органом вынесено уведомление о неустранении причин приостановления государственного кадастрового учета № №, в котором указано о том, что согласно актуальным сведениям ЕГРН муниципальное образование Республики Крым собственником земельного участка с кадастровым номером № не является.
Маняхина С.В. в связи с оформлением права собственности на земельный участок, в рамках Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление в собственность (аренду), постоянное (бессрочное), безвозмездное пользование, земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, без проведения торгов» ДД.ММ.ГГГГ обратилась в администрацию Республики Крым с заявлением о предоставлении земельного участка, № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: .
Постановлением администрации № от ДД.ММ.ГГГГ Маняхиной Светлане Викторовне предоставлен бесплатно в собственность земельный участок, площадью №.м., кадастровый №, расположенный по адресу: , за счет земель, не предоставленных в собственность или постоянное пользование в границах населенных пунктов: категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства.
ДД.ММ.ГГГГ представителем Маняхиной С.В. – ФИО15., действующей на основании нотариальной доверенности, в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым направлено заявление, зарегистрированное за №№ о государственной регистрации права на земельный участок, которое уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ было приостановлено регистрирующим органом ввиду того, что в рамках правовой экспертизы проверяется актуальность постановления администрации № от ДД.ММ.ГГГГ, а также, что в ЕГРН содержится информация о наложении ареста на объект недвижимости – земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: .
ДД.ММ.ГГГГФИО16ФИО17. на ее запрос от ДД.ММ.ГГГГ архивным отделом (муниципальный архив) администрации Симферопольского района направлена копия решения исполнительного комитет Гвардейского сельского совета от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об инвентаризации земельных участков, используемых гражданами для обслуживания жилого дома и под огород» с приложением к нему в части, касающейся ФИО11
ДД.ММ.ГГГГ в адрес Маняхиной С.В., как наследника умершей ФИО3, а также представителя – Жилик Е.А., истцом Востриковой Л.О. направлено предложение о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате задатка в двойном размере, полученные адресатами.
В ответ на указанное предложение, полученное ДД.ММ.ГГГГ, направленный в адрес Востриковой Л.О. ДД.ММ.ГГГГ, Маняхиной С.В. сообщено, что оформление ею, как наследницей ФИО3, земельного участка не может расцениваться как уклонение от заключения договора согласно условий предварительного договора, в связи с чем, требование о возврате в двойном размере задатка является неправомерным. При этом сообщено о готовности продать недвижимое имущество на условиях, оговоренных в предварительном договоре. Вместе с тем, предложено Востриковой Л.О. предоставить банковские реквизиты для возврата суммы задатка.
ДД.ММ.ГГГГ Востриковой Л.О. направлено очередное предложение в порядке досудебного урегулирования спора, в котором покупатель просила выслать на вайбер или ватцап фотокопии правоустанавливающих документов, чтобы оценить готовность к сделке купли-продажи.
ДД.ММ.ГГГГ в ответ на предложение Востриковой Л.О. от ДД.ММ.ГГГГ, Маняхиной С.В. было сообщено о готовности продать недвижимое имущество на тех условиях, которые были согласованы с ФИО3 В указанном ответе также указано, что Востриковой Л.О. известны все подробности и этапы оформления документов на наследственное имущество. Также указано, что по предварительной договоренности о порядке расчета, покупатель предполагала частично произвести расчет за счет средств материнского капитала и заемных денежных средств в банке (неоднократно сообщала, что «все в процессе»), о чем не сообщила Маняхиной С.В. о согласии банком ипотеки. Принимая во внимание сложившуюся ситуацию, как наследница, Маняхина С.В. готова принять предложение и расторгнуть предварительный договор купли-продажи и вернуть сумму задатка в размере № рублей, в связи с чем просила предоставить банковские реквизиты для возврата суммы задатка, чего сделано не было. При этом приложила документы на земельный участок.
ДД.ММ.ГГГГ Вострикова Л.О., отвечая на письмо от ДД.ММ.ГГГГ, полученное ею ДД.ММ.ГГГГ, направила данные ее банковского счета.
Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ Маняхиной С.В. произведен возврат Востриковой Л.О. денежных средств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в размере №.
В силу статей 420,429 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьями 432,433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно статье 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу пункта 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Согласно статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии с частью 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с этим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
По смыслу приведенных норм, предварительный договор по правовой природе является договором организационного характера, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем, и поэтому не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Согласно пункту 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Из приведенных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную (задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору), доказательственную (удостоверительную) (задаток передается в доказательство заключения договора) и обеспечительную (задаток передается в обеспечение исполнения основного обязательства), - что отличает его от аванса, выполняющего исключительно платежную функцию.
Аванс представляет собой сумму средств, выдаваемую вперед в счет предстоящих платежей. Как и задаток, аванс выполняет платежную функцию, то есть является частью суммы, передаваемой в счет последующих платежей. Однако, аванс (в общем его виде) не обладает обеспечительной функцией, потому не включает в себя негативную составляющую стимулирующей функции, которая применительно к задатку отражена в нормах статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При том следует учитывать, что пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает презумпцию аванса в любых случаях сомнения относительно назначения денежной суммы.
Кроме того, соглашение о задатке может быть оформлено еще до заключения основного договора и при этом выступать условием (одним из условий) предварительного договора либо в качестве отдельного условия обеспечения преддоговорной ответственности (ввиду отсутствия юридически оформленного предварительного договора). В случае соглашения о задатке, оформленного в отсутствие предварительного договора, в нем должны быть указаны основания, при наступлении которых реализуется обеспечительный механизм задатка.
Таким образом, основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Следовательно, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.
Из смысла данных норм следует, что внесенная стороной сумма будет признана задатком только в случае, если между сторонами уже заключен в установленной форме договор, в данном случае договор купли-продажи недвижимого имущества.
Следовательно, при разрешении исковых требований о взыскании суммы задатка в двойном размере по предварительному договору надлежит устанавливать, кто ответственен за незаключение основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок. При этом, по смыслу указанной правовой нормы, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. Освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.
Кроме того, при заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию и служит доказательством заключения договора, так и обеспечительную функцию, а также стороны должны осознавать последствия отказа от исполнения договора, предусмотренные пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтверждением того, что стороны пришли к соглашению о задатке, служат условия предварительного договора.
В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Таким образом, выявление согласованной воли сторон конкретного договора путем судебного толкования его условий осуществляется в два этапа. Сначала используются правила абзаца 1 статьи абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а при невозможности с их помощью установить действительную общую волю сторон договора применяются правила абзац второго этой же статьи.
Содержащаяся в конкретном договоре юридически некорректная квалификация тех или иных категорий или отношений сторон не связывает суд при толковании такого договора, если она расходится с содержанием других его условий и его смыслом в целом.
Анализируя изложенные выше нормы права, представленный предварительный договор купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что денежная сумма, уплаченная истцом в соответствии с условиями предварительного договора, выполняла платежную функцию (обеспечительный платеж) по договору купли-продажи, который заключен не был, данная сумма, является авансом.
Требование истца о признании переданной ответчику суммы задатком обусловлено требованием о взыскании неуплаченной части двойной суммы задатка и самостоятельным способом защиты нарушенного или оспариваемого права, как следует из искового заявления и объяснений представителя истца, не является, на защиту иных оспариваемых или нарушенных прав не направлено.
Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Учитывая, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, между сторонами прекращены, то аванс, уплаченный истцом, подлежит возврату.
Между тем, на момент вынесения решения суда Маняхиной С.В. произведен возврат Востриковой Л.О. денежных средств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в размере №, что подтверждено документально.
В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Судом установлено, что на момент рассмотрения дела ни одна из сторон не представила суду доказательств о направлении другой стороне предложений о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества, основной договор купли-продажи между сторонами в срок, установленный предварительным договором, заключен не был.
Учитывая возникшие обстоятельства, а именно смерть продавца ФИО3, из материалов дела следует и установлено судом, что каких-либо дополнительных соглашений к предварительному договору об изменении срока заключения основного договора в письменном виде между сторонами в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, не заключалось. Вследствие этого, и на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратили свое действие.
Вместе с тем суд приходит к мнению, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца Востриковой Л.О., отказавшейся от заключения договора купли-продажи жилого дома без уважительных причин, поскольку как установлено при судебном разбирательстве ФИО3, а впоследствии ее наследник Маняхина С.В. исполнила обязательства по оформлению наследственных прав, представила все необходимые документы для заключения сделки купли-продажи, обратившись для этого к нотариусу, оформив на себя право собственности на земельный участок и нежилое здание – летнюю кухню, как это требовалось по предварительному договору купли-продажи, но покупатель Вострикова Л.О. в свою очередь уклонилась от оформления основного договора.
Таким образом, при отсутствии доказательств направления истцом ответчику предложения заключить основной договор купли-продажи в период действия предварительного договора, отсутствуют основания утверждать, что имелись препятствия к заключению договора по вине ответчика. Требований о понуждении к заключению основного договора с момента неисполнения обязательства по заключению договора сторонами не заявлено.
Кроме того, при заключении предварительного договора купли-продажи истцу Востриковой Л.О. доподлинно было известно об отсутствии регистрации права на объекты недвижимого имущества ФИО3, вместе с тем, Вострикова Л.О. согласилась на такие условия и заключить основной договор купли-продажи после оформления права.
Доводы истца о том, что ответчик препятствовала в ее проживании в жилом доме, не могут быть приняты судом к вниманию, поскольку данное условие в предварительном договоре купли-продажи не оговаривалось, дополнительных соглашений к договору не принималось. При этом предварительным договором сторонами было оговорено, что объекты недвижимости передаются Продавцом Покупателю при подписании основного договора, который подписан не был.
Также не могут быть приняты во внимание доводы истца о продаже спорного недвижимого имущества, поскольку доказательств суду не представлено.
При этом следует учитывать, что в силу пунктов 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом возврата Востриковой Л.О. денежных средств в размере № рублей, переданных по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу об отсутствии нарушения ее прав, за защитой которых она обратилась в суд, что является основанием для отказа в иске.
Согласно статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить все понесенные по делу судебные расходы.
Поскольку в удовлетворении искового заявления отказано, судебные расходы возмещению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
РЕШИЛ:
Исковое заявление Востриковой Людмилы Олеговны к Маняхиной Светлане Викторовне, третье лицо: Жилик Екатерина Александровна о признании прекращенным договора, взыскании задатка в двойном размере, взыскание судебных расходов оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Симферопольский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий И.С.Глухова
Решение изготовлено в окончательной форме 25 января 2022 года.
.
