Копия 50RS0№-85
Дело №
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
17 октября 2023 года <адрес>, МО
Сергиево-Посадский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Уваровой О.А.,
при секретаре ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО7 обратился в суд с иском к ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» о взыскании денежных средств (л.д. 2-6).
В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГФИО7 и ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» заключили договор о намерениях, предметом которого являлись взаимоотношения сторон по внесению предварительной оплаты в качестве обеспечительного платежа в подтверждение намерений продавца и покупателя последующего заключения основного договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 922 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, городское поселение Дмитров, д. Минеево. Срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ, при этом срок государственной регистрации перехода права собственности по сделке не входит в срок действия договора. На основании п. 5.3.1 договора, истец внёс ответчику денежные средства в размере 70 000 рублей в качестве обеспечительного платежа. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора, в связи с установлением недостатков объекта: подбой утеплителя крыши выполнен некачественной доской, необработанной водоотталкивающим и огнеупорным составом, утеплитель на потолке провисает из-за несоблюдения шага стропил; заполнение шва примыкание кровли к стене выполнено некачественно; штукатурка стен выполнена толстым слоем шпаклёвки, местами намёт составляет 10 см.; на участке разлит бетон; в септике сломан контрольный датчик наполнения колодца; устройство контура заземления выполнено с нарушением правил устройства электроустановок. ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказал в удовлетворении требований истца. Заключенный между сторонами договор содержит элементы предварительного договора, возлагающего на покупателя обязанность заключить с продавцом в будущем договор купли-продажи объекта. Таким образом, назначение обеспечительного платежа состоит в обеспечении исполнения будущего обязательства истца по оплате объекта. Основной договор купли-продажи объекта заключен не был. Поскольку право собственности на имущество не может быть приобретено на основании договора, удержание ответчиком внесенных в счёт исполнения денежного обязательства по заключению основного договора истца платежа в размере 70 000 рублей, является неосновательным обогащением. То обстоятельство, что покупатель отказался от заключения договора купли-продажи, не свидетельствует о праве ответчика на удержание в соответствии с п. 7.7 договора обеспечительного платежа, поскольку ст.ст. 429,450 Гражданского кодекса РФ не предусматривают ответственности за расторжение договора в виде удержания штрафа. Положение п. 7.7 договора применению не подлежит, поскольку условие об удержании обеспечительного платежа в счёт несуществующего денежного обязательства противоречит гражданскому законодательству, которое не предусматривает взыскание штрафа за ненадлежащее исполнение предварительного договора, и является в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, ничтожным. Просит суд взыскать с ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» неосновательное обогащение в размере 70 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 40 000 рублей
Представитель ответчика ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ», по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что оснований для возврата истцу суммы обеспечительного платежа не имеется, поскольку согласно п. 7.7 договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ, в случае отказа покупателя в период действия договора от заключения сделки по своей инициативе и при условии надлежащего исполнения агентством и продавцом действий, направленных на заключение сделки с объектом, покупатель обязан выплатить агентству в последний день действия договора неустойку (штраф) в размере внесенного обеспечительного платежа, указанного в п. 5.3.1 договора, путём зачёта встречных однородных требований, при этом договор подлежит расторжению. Просила суд в удовлетворении исковых требований отказать.
Выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГФИО7 и ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» заключили договор о намерениях, согласно п. 1.1. которого, предметом договора являются взаимоотношения сторон по внесению предварительной оплаты в качестве обеспечительного платежа в подтверждение намерений продавца и покупателя последующего заключения основного договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 922 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, городское поселение Дмитров, д. Минеево. Срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ, при этом срок государственной регистрации перехода права собственности по сделке не входит в срок действия договора. Согласно п. 5.3.1 договора, при подписании договора, покупатель перечисляет (передаёт) агентству в качестве обеспечительного платежа денежную сумму в размере 70 000 рублей. Указанная сумма зачитывается в счёт полной стоимости объекта. Согласно п. 7.7 договора, в случае отказа покупателя в период действия договора от заключения сделки по своей инициативе и при условии надлежащего исполнения агентством и продавцом действий, направленных на заключение сделки с объектом, покупатель обязан выплатить агентству в последний день действия договора неустойку (штраф) в размере внесенного обеспечительного платежа, указанного в п. 5.3.1 договора, путём зачёта встречных однородных требований, при этом договор подлежит расторжению (л.д. 13-16).
На основании п. 5.3.1 договора, истец внёс ответчику денежные средства в размере 70 000 рублей в качестве обеспечительного платежа, о чём составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17).
Истец обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора, в связи с установлением недостатков объекта: подбой утеплителя крыши выполнен некачественной доской, необработанной водоотталкивающим и огнеупорным составом, утеплитель на потолке провисает из-за несоблюдения шага стропил; заполнение шва примыкание кровли к стене выполнено некачественно; штукатурка стен выполнена толстым слоем шпаклёвки, местами намёт составляет 10 см.; на участке разлит бетон; в септике сломан контрольный датчик наполнения колодца; устройство контура заземления выполнено с нарушением правил устройства электроустановок. Согласно письменного ответа ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» от ДД.ММ.ГГГГ, договор о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18-19).
Истец направил в адрес ответчика претензию о возврате суммы обеспечительного платежа в размере 70 000 рублей, в чём истцу отказано в соответствии с письменным ответом ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20-21).
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с п.п.3.1, 3.2 договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ, договор действует до ДД.ММ.ГГГГ, может быть продлён или досрочно расторгнут по взаимному согласию сторон (л.д. 13).
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).
На основании пункта 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ, в случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
В договоре о намерениях стороны предусмотрели, что покупатель в счет обеспечения исполнения своего обязательства заключить в будущем с продавцом договор купли-продажи земельного участка за 10 200 000 руб. вносит обеспечительный платеж – 70 000 руб., который зачитывается в счёт полной стоимости объекта (л.д. 14).
В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п.6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договора, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, в силу ст. 429 ГК РФ, из предварительного договора может возникнуть только одно обязательство - обязательство заключения сторонами в будущем договора о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Какие-либо денежные обязательства сторон из предварительного договора по расчетам за имущество, являющееся предметом основного договора, не могут возникнуть ввиду отсутствия обязательства передать такое имущество.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами договор о намерениях содержит элементы предварительного договора, возлагающего на покупателя обязанность заключить с продавцом в будущем договор купли-продажи земельного участка. При таких обстоятельствах назначение обеспечительного платежа состоит в обеспечении исполнения будущего обязательства истца по оплате земельного участка, иное законное основание владения и распоряжения ответчиком внесенной истцом суммы обеспечительного платежа отсутствует.
Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что основной договор купли-продажи земельного участка заключен не был.
Поскольку право собственности на имущество не может быть приобретено покупателем на основании договора о намерениях, удержание ответчиком внесенных в счет исполнения денежного обязательства по заключению основного договора истцом платежа в размере 70 000 рублей является неосновательным обогащением - указанные денежные средства подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, в соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ.
То обстоятельство, что покупатель отказался от заключения договора купли-продажи, не свидетельствует о праве ответчика на удержание обеспечительного платежа, поскольку положения ст. 429, 450 Гражданского кодекса РФ не предусматривают ответственности за расторжение договора в виде удержания штрафа (обеспечительного платежа).
Положение п. 7.7 договора о намерениях применению не подлежит, т.к. условие об удержании обеспечительного платежа в счет несуществующего денежного обязательства противоречит гражданскому законодательству, которое не предусматривает взыскание штрафа за ненадлежащее исполнение предварительного договора, и является в силу ст. 168 ГК РФ ничтожным.
Требования истца о возмещении судебных расходов состоящих из: расходов на оплату услуг представителя в размере 40 000 рублей подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям:
Статьей 88 (часть 1) ГПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы (статья 94 ГПК РФ).
В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 названного Кодекса.
На основании ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В обоснование требований о возмещении расходов на представителя суду представлены: договор на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ФИО5, предметом которого является: анализ правовой базы по спору с ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ»; подготовка и подача претензии, подготовка и подача искового заявления; консультации; расписка о получении ФИО5 от ФИО2 по договору денежных средств размере 40 000 руб. (л.д. 22-26).
С учетом объема работы проделанной в рамках оказания услуг представителем истца, соотношение суммы расходов на оплату услуг представителя с объемом предоставленных услуг, сложность и категорию дела, суд полагает возможным заявление истца о возмещении расходов на представителя удовлетворить частично, уменьшив их до 20 000 рублей.
Руководствуясь ст. 56, 98, 100, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» о взыскании денежных средств удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» в пользу ФИО2 денежные средства, оплаченные по договору о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ в размере 70 000 рублей, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей.
Исковые требования ФИО2 к ООО «Центр недвижимости и права «Градомиръ» о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя свыше взысканных сумм – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Сергиево-Посадский городской суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.
Судья (подпись) О.А. Уварова
