Дело № 3а – 75/18
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 22 мая 2018 года
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
судьи Леонтьева С.А.
при секретаре Михайловой Т.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ТС» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО «ТС» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности кадастровую стоимость равной рыночной по состоянию на 12.08.2013 года:
- площадью 14 623 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> с кадастровым №... – 47 566 684 рубля;
- площадью 20 088 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> с кадастровым №... – 71 558 896 рублей.
В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт №1169\012\17 от 13.12.2017 года об оценке рыночной стоимости объекта по состоянию на 12.08.2013 года (далее – отчёт об оценке).
В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.
Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, в суд явился считает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии», в суд не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлены, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращались, в связи с чем их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135).
Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО №...).
Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежат земельные участки:
- площадью 14 623 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> с кадастровым №... (далее –Участок 1)
- площадью 20 088 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> с кадастровым №... (далее – Участок 2).
Кадастровая стоимость данных объектов определена в размере: Участок 1- 78 895 910 рублей, Участок 2 – 104 173 756 рублей по состоянию на 12.08.2013 года и утверждена Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17.10.2013 года №365.
В соответствии с отчетом ООО «Юридическая компания «Сенат» №1169\012\17 от 13.12.2017 года об оценке рыночной стоимости данных земельных участков, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость Участка 1 составляет 47 566 684 рубля, Участка 2 – 71 558 896 рублей по состоянию на 12.08.2013 года.
Решением №62 от 26.01.2018 года Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения Кадастровой стоимости при Управлении Росреестра отклонено заявление истца, поступившее в Комиссию 25.12.2017 года, о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с вышеуказанным отчетом.
В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), по ходатайству данного ответчика, судом назначена судебная экспертиза отчета.
Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.
Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, №29\03\18-1 от 28.04.2018 года отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения и ошибки, напрямую повлиявшие на определение рыночной стоимости. Проводимые в рамках отчета расчеты основаны на противоречивой информации, выполнены с существенными техническими, арифметическими и методологическими ошибками.
В результате самостоятельно проведенной оценки объектов недвижимости их рыночная стоимость по состоянию на 12.08.2013 года установлена экспертом в размере: участок 1 – 59 000 000 рублей; участок 2 – 85 000 000 рублей.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (13 лет) и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки».
Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Представителем административного истца в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.
Представитель административного ответчика против удовлетворения данного ходатайства возражает, ссылаясь на его необоснованность.
Судом отказано в удовлетворении данного ходатайства, исходя из следующего.
Согласно ч.2 ст.83 КАС РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение у суда сомнений в обоснованности экспертизы или наличие противоречий в выводах эксперта.
Однако содержание заключения судебной экспертизы, объяснения эксперта по вопросам представителя административного истца, полученные в судебном заседании, не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах эксперта либо в обоснованности экспертизы.
Так, на доводы представителя истца о том, что по объекту-аналогу №1 эксперт противоречит себе, указывая в таблице одну площадь и цену, а в приложении другую; площадь данного участка составляет 47414 кв.м. и не может составлять 10 га (100 000 кв.м.); данный участок имеет вид разрешенного использования – для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров, то есть относится к другому сегменту рынка чем объект оценки; дата предложения ноябрь 2011 года, а не 2 квартал 2013 года эксперт пояснил следующее.
В объявлении говорится об участках и земельном массиве, а не участке. В результате детального изучения схем, в том числе имеющихся в интернете, экспертом установлено, что в объявлении речь идет о массиве земельных участков площадью 47 414 кв.м и 57 563 кв.м, что в сумме составляет чуть более 10 га. При этом, стоимость указана за 1 кв.м участка\участков, без уточнения площади участка\участков.
В объявлении о продаже указано, что продается земельный участок для деловой (промышленной) застройки, то есть продавцом участок позиционирован в том числе под промышленную застройку. При этом, данный аналог расположен в промзоне Парнас, в окружении земельных участков преимущественно промышленно-складской застройки. Участок находится в общественно-деловой зоне ТД1-2_2, в которой предусмотрено в качестве условно-разрешенного вида использования строительство складских объектов. Для установления условно разрешенного вида разрешенного использования участка требуется проведение дополнительных согласований через рассмотрение в Комиссии по землепользованию и застройке. Таким образом, смена разрешенного использования не имеет принципиальных препятствий. Данные обстоятельства позволили эксперту не исключать из выборки данный объект-аналог.
Цены за 2010 – 2013 годы не претерпели существенных изменений, что отражено экспертом в разделе 2.2.6 заключения судебной экспертизы, в связи с чем момент объявления (ноябрь 2011 года), не влияет на полученный в рамках сравнительного подхода результат рыночной стоимости объекта недвижимости.
Указание представителя административного истца о том, что в информации по аналогу №4 (земельный участок по <адрес>) нет ссылки на источник и следовательно невозможно проверить достоверность информации, в то же время указана время объявления о продаже – ноябрь 2014 года (то есть значительно позже момента на которую производится оценка) не свидетельствует о необоснованности экспертного заключения в данной части.
Как пояснил эксперт в ходе проведения экспертизы на сайте Росреестра им был выявлен отчет об оценке земельного участка по <адрес> по состоянию на 12.08.2013, при расчете рыночной стоимости которого в рамках сравнительного подхода использовался этот же объект –аналог (Объект-аналог №4 по настоящему делу). Использованная оценщиком по данному отчету информация проверялась членами Комиссии при Росреестре перед вынесением положительного решения. Экспертом отмечено, что некоторые объекты предлагаются на рынке в течении длительного времени, что имело место в данном случае, при том что рыночная стоимость была определена по состоянию на 12.08.2013 года
По вопросу правильности использования объекта аналога №8, имеющего вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», эксперт обоснованно указал, что участки, находящиеся на землях населенных пунктов и имеющие разрешенное использование «для сельскохозяйственного использования», не исключались из выборки аналогов, поскольку под назначением участка понимается информация о том, как данные объекты позиционирует продавец, а вид разрешенного использования относится к кадастровым сведениям без учета данных Генерального плата. При этом смена разрешенного использования не имеет принципиальных препятствий и выполняется в уведомительном порядке. Бывшие сельхозугодья предприятий «Ленсоветовское», «Шушары» активно застраиваются объектами общественно делового и промышленного назначения.
Довод представителя административного истца о том, что эксперт занизил стоимость здания на объекте-аналоге №4, тем самым завышая стоимость земельного участка несостоятелен.
Как пояснил эксперт для оценки земельного участка существующая застройка в виде некапитальных и неотапливаемых строений (в данном случае ангара) не оказывает однозначного влияния на стоимость участка: при застройке (такая цель указана продавцом данного участка) ангары и прочие временные строения легко и недорого демонтируются, а также могут использоваться в качестве временных сооружений на период строительства. Учитывая изложенное, корректировки на наличие легких временных строений: ни повышающие на стоимость их сноса; ни понижающие на стоимость временного использования экспертом не выполняются.
Представитель административного истца указывает, что эксперт неправильно, ссылаясь на ограниченное количество предложений, применил минимальный размер скидки на торг при продаже земельных участков (4%).
Как пояснил эксперт объекты исследования расположены на незначительном удалении от Центрального района Санкт-Петербурга, при том, что основное предложение земельных участков под промышленную застройку сосредоточено ближе к окраине города и районе КАД. В районе расположения объектов исследования предложений по продаже земельных участков под промышленно-складскую застройку в карте-схеме, на которую ссылается истец, не представлено. Указанное обстоятельство послужило основанием для принятия экспертом минимальной скидки на торг. В связи со стабильностью цен на промышленные земли в 2010-2013 году проведение корректировки на изменение цен за период между датами сделки и оценки не требовалось.
Довод административного истца о том, что в экспертном заключении нет данных и пояснений о способе расчета объема зданий, противоречит тексту экспертного заключения (Раздел 2.2.2 «Количественные и качественные характеристики объекта исследования. стр.37-38 экспертного заключения), при этом, при расчете для объектов различной площади, объема применялись поправки на данные различия.
Не является основанием для назначения повторной экспертизы довод административного истца о спорности выводов судебного эксперта относительно определения прибыли предпринимателя о том, что производственные здания вдали от основных промышленных кластеров строятся не в целях последующей сдачи в аренду, а под нужды конкретного клиента, чаще всего владельца земельного участка. В таком случае типичная на спекулятивном рынке прибыль девелопера не образуется, так как владелец участка сам и является застройщиком. Представитель административного истца указывает, что если иметь ввиду объект оценки, то он, согласно справкам по арендопригодной площади может сдаваться в аренду.
Эксперт дополнительно к изложенным выводам обоснованно указал, что в настоящий момент здания используются для собственных нужд (база торгового предприятия «Сатурн»).
Относительно недочетов в аналогах по аренде, на которые ссылается истец, судебный эксперт пояснил следующее.
Эксперт подбирал аналоги из собственных архивных материалов к отчетам, выполненным в 2013 году. Информация о значениях всех использованных для расчета арендных ставок, а также наличие или отсутствие НДС уточнялось экспертом (в том числе путем телефонных переговоров) в период выполнения отчетов в 2013 году. Уточненная информация по каждому объекту приведена под каждым объявлением.
Относительно довода о том, что в таблице 2.56 (Арендные ставки за объекты производственно-складского сегмента) экспертом указана ставка аренды в размере 354,8 руб. однако согласно скрина аналога стоимость аренды составляет 350 руб., эксперт также указал, что указанная им в таблице ставка является уточненной информацией, приведенной им под объявлением. Дополнительно эксперт пояснил, что даже если принять ставку данного аналога в размере 350 руб полученное итоговое округленное среднее значение арендной ставки не изменится и составит по прежнему 271 руб.
В объявлении по поводу объекта-аналога на стр. 146 заключения стоимость аналога приведена без НДС, на что прямо указано в объявлении «320 руб. без НДС». С учетом НДС данное значение составит 377,6 руб. (как указано в таблице). Поскольку в большинстве аналогов НДС учтен, первоначально экспертом получено среднее значение арендной ставки с НДС, затем среднее значение откорректировано на величину НДС. Учитывая изложенное соответствующий довод истца несостоятелен.
Экспертом также обоснованно указано, что применение им функции «подбор параметра» основано в частности на положениях учебника «Оценка стоимости недвижимости» С.В. Грибовского и др. с приведением соответствующих цитат.
Оценивая заключение судебной экспертизы, письменные и устные пояснения судебного эксперта суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.
Учитывая заключение судебной экспертизы суд не находит возможным при определении рыночной стоимости объектов недвижимости руководствоваться представленным административным истцом отчетом об их стоимости. Суд также учитывает, что представителем административного истца не представлено каких-либо доводов, касающихся необоснованности и противоречивости выводов судебной экспертизы, касательно вопроса о несоответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства.
С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО «ТС» удовлетворить частично
Установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 12.08.2013 года:
- участка площадью 14 623 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> с кадастровым №... – 59 000 000 рублей;
- участка площадью 20 088 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> с кадастровым №... – 85 000 000 рублей.
Датой обращения ООО «ТС» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Санкт-Петербургу считать 25.12.2017 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.
Судья С.А.Леонтьев
