Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
23 марта 2018 года г. Самара
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Бамбуровой Т.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании посредством видеоконференц-связи
административное дело № 3а-852/2018 по административному исковому заявлению акционерного общества «Военторг-Центр» к Управлению Росреестра по Самарской области, Правительству Самарской области, заинтересованным лицам: филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации г.о. Самара, Министерству имущественных отношений Самарской области, Администрации городского поселения Рощинский муниципального района Волжский Самарской области, Администрации муниципального района Волжский Самарской области о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд с административным исковым заявлением и об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий равной рыночной стоимости,
с участием посредством системы видеоконференцсвязи представителя административного истца акционерного общества «Военторг-Центр» по доверенности ФИО2,
представителя Правительства Самарской области и министерства имущественных отношений Самарской области по доверенности ФИО3,
у с т а н о в и л:
акционерное общество «Военторг-Центр» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило восстановить пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением и установить кадастровую стоимость нежилых зданий равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в следующих размерах: нежилого здания с кадастровым номером № в размере 11 526 500 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 7 312 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 23 355 800 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 7 080 300 рублей.
В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником названных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер рыночной стоимости указанных нежилых зданий, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.
Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании посредством системы видеоконференцсвязи заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.
Представитель административного истца Правительства Самарской области и заинтересованного лица - министерства имущественных отношений Самарской области по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований в связи с тем, что установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости повлечет снижение поступлений в местный бюджет.
Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Самара, Администрация городского поселения Рощинский муниципального района Волжский Самарской области, Администрация муниципального района Волжский Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв.
Администрация городского поселения Рощинский муниципального района Волжский Самарской области представила заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.
В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, акционерному обществу «Военторг-Центр» на основании передаточного акта, утвержденного внеочередным общим собранием акционеров ОАО «УТ ПриР» от 14 мая 2012 года (протокол № от 14 мая 2012 года) принадлежат следующие объекты недвижимости:
- нежилое здание с кадастровым номером № площадью 908 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;
- нежилое здание с кадастровым номером № площадью 576 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;
- нежилое здание с кадастровым номером № площадью 1 906 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;
- нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 745,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости определена по состоянию на 6 июня 2011 года в следующих размерах: нежилого здания с кадастровым номером № в размере 39 261 745,45 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 24 906 129,27 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 82 415 073,61 рубля, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 10 526 288,48 рублей.
В силу положений статьи 1.1 Закона Самарской области «О налоге на имущество организаций на территории Самарской области» от 25 ноября 2003 года № 98-ГД, а также с учетом включения спорных объектов недвижимости в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, для целей налогообложения на 2017 год, утверждённый приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 14 ноября 2016 года № 1907, административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.
Считая кадастровую стоимость завышенной, общество 29 декабря 2017 года направило в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных нежилых зданий, что подтверждается квитанцией, выданной ФГБУ «Почта России» от 29 декабря 2017 года.
Комиссия не приняла к рассмотрению заявление общества в связи с истечением 15 апреля 2017 года срока подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Воспользовавшись правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий, и считая свои права нарушенными, административный истец, с пропуском срока, обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объектов недвижимости, повлекшие изменение их кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.
В обоснование заявленных требований общество представило отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 25 декабря 2017 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр Экспертизы и Оценки «ЦЕРТА» ФИО1, являющийся членом Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков».
Указанным отчетом рыночная стоимость нежилых зданий определена по состоянию на 6 июня 2011 года в следующих размерах:
нежилого здания с кадастровым номером № в размере 11 526 500 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 7 312 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 23 355 800 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 7 080 300 рублей.
Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он соответствует принципам составления отчета об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов. В нем указана дата оценки 6 июня 2011 года, дата составления отчета 25 декабря 2017 года. Величина рыночной стоимости спорных нежилых зданий определена оценщиком в соответствии с заданием на оценку, с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, анализа достаточности и достоверности информации, допущений и ограничительных условий, использованных оценщиком при проведении оценки. В отчете приведен перечень использованных при исследовании нормативных документов, методических материалов, сведения, правоустанавливающих документов, представленных заказчиком оценки.
На страницах 64-74 отчета приведён анализ рынка встроено-пристроенных торговых площадей г. Самара по состоянию на 06 июня 2011 года, а также анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов оценки.
В отчете приведено описание определения рыночной стоимости нежилых помещений доходным и сравнительным подходами.
В рамках расчета стоимости объектов сравнительным подходом, оценщиком произведён сбор информации для оценки объектов недвижимости из интернет-страницы http://web.archive.org/, в качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м. общей площади объектов.
Сведения об аналогах приведены в таблице 8.3.4 на станице 68 отчета, анализ и корректировка основных ценообразующих факторов – на страницах 88-93, расчет стоимости – на страницах 94-100 отчета.
Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации в рамках доходного подхода произведен на страницах 113-130 отчета.
Произведен расчет арендной ставки, определен эффективный валовый доход, чистый операционный доход, определены операционные расходы, определена ставка капитализации и рассчитана величина рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.
Согласовав полученные в результате двух подходов результаты, оценщик определил величину рыночной нежилых зданий с кадастровым номером № в размере 11 526 500 рублей, с кадастровым номером № в размере 7 312 000 рублей, с кадастровым номером № в размере 23 355 800 рублей, с кадастровым номером № в размере 7 080 300 рублей.
В соответствии с требованиями закона к отчету приложены документы, регламентирующие деятельность оценщика, в том числе страховые полисы, информация об объектах-аналогах.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилых зданий является достоверной.
Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года нежилого здания с кадастровым номером № в размере 11 526 500 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 7 312 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 23 355 800 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 7 080 300 рублей.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 29 декабря 2017 года, в суд –12января 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
р е ш и л :
Требования акционерного общества «Военторг-Центр» удовлетворить.
Восстановить акционерному обществу «Военторг-Центр» пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 908 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 11 526 500 рублей.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 576 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 7 312 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 1 906 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 23 355 800 рублей.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 745,1 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 7 080 300 рублей.
Датой обращения акционерного общества «Военторг-Центр» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 29 декабря 2017 года, в су 12 января 2018 гоа.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья: Т.А.Родина
