Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
17 февраля 2017 года г.Самара
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Бамбуровой Т.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании
административное дело №3а-123/2017 по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости,
с участием представителя ФИО2 по доверенности ФИО3,
у с т а н о в и л:
ФИО2 обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости в следующих размерах:
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 30.06.2016 года в размере 407 862 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 1 821 809 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 153 812 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 843 376 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 580 685 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 736 226 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 236 767 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 331 820 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 523 654 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 293 799 руб.
В обоснование заявленных требований ФИО2 указала, что она является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами: №, а также сособственником нежилого помещения с кадастровым номером: №. Нежилое помещение с кадастровым номером: № принадлежало административному истцу на праве собственности в период с ДД.ММ.ГГ, по ДД.ММ.ГГ. и было продано ФИО4
Кадастровая стоимость нежилых помещений определена в соответствии с приложением №2 к Постановлению Правительства Самарской области от 14.03.2012 года №118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» в размерах, значительно превышающих их рыночную стоимость. В связи с тем, что завышение кадастровой стоимости нежилых помещений нарушает ее права и законные интересы, ФИО2 обратилась в суд с заявленными требованиями.
Представитель административного истца поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.
ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация г.о.Самара, ФИО4, ФИО5 не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда.
Управление Росреестра по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда.
ФИО4 заявленные требования поддержал.
В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные ФИО2 требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.
Согласно статье 1 Закона Самарской области №107-ГД от 10 ноября 2014 года 1 января 2015 года установлена как единая дата начала применения порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
Из материалов дела следует, что в Государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о следующих нежилых помещениях:
с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: АДРЕС;
с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: АДРЕС;
с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: АДРЕС;
с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: АДРЕС;
с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: АДРЕС;
с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: АДРЕС;
с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: АДРЕС;
с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: АДРЕС;
с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: АДРЕС;
с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: АДРЕС.
ФИО2 является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами: №.
Собственниками нежилого помещения с кадастровым номером: № являются ФИО2 и ФИО5
Нежилое помещение с кадастровым номером: № принадлежало административному истцу на праве собственности в период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ., с ДД.ММ.ГГ. его собственником является ФИО4.
Кадастровая стоимость нежилых помещений утверждена в соответствии с приложением №2 к Постановлению Правительства Самарской области от 14.03.2012 года №118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» в следующих размерах:
нежилого помещения с кадастровым номером: №- в размере 1 283 792,09 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: №- в размере 5 091 649,99 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: №- в размере 484 141,93 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: №- в размере 2 654 620,94 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: №- в размере 1 827 771,79 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: №- в размере 2 317 353,52 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: №- в размере 745 252,19 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: №- в размере 1 044 441,02 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: №- в размере 1 648 258,49 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: №- в размере 924 765,49 руб..
Датой определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером: № является 30.06.2016 года.
Датой определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами: № является 29.06.2016 года.
ФИО2 не согласилась с кадастровой стоимостью нежилых помещений и обратилась для определения его рыночной стоимости в ООО «<данные изъяты>
Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного оценщиком ФИО1, рыночная стоимость нежилых помещений определена в следующих размерах:
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 30.06.2016 года в размере 407 862 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 1 821 809 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 153 812 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 843 376 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 580 685 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 736 226 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 236 767 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 331 820 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 523 654 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 293 799 руб..
На отчет об оценке получено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ., выполненное Общероссийской общественной организацией «<данные изъяты> Экспертный совет, членом которой является оценщик ФИО1, подтвердившее соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, а также подтвердившее величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете.
Ссылаясь на вышеуказанный отчет и полагая свои права нарушенными, ФИО2 обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
В силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).
На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.
Согласно статье 12 вышеупомянутого закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на даты определения кадастровой стоимости нежилых помещений.
Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости /пункт 10 ФСО №7/.
Оценщик в отчете указал, что объект оценки относится к офисно-торговому сегменту рынка /страница 31 отчета/.
Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, содержится на страницах 31-36 отчета/.
Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости /пункт 12 ФСО №7/.
Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве торгово-офисного помещения / страница 40 отчета/.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком / пункт 11 ФСО №1/.
Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от применения затратного подхода оценщиком обоснован на страницах 41-42, отказ от доходного подхода оценщик обосновал на странице 56 отчета.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).
В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
В качестве единицы сравнения оценщиком принята цена за 1 кв.м общей площади /страница 43 отчета/.
Для проведения расчетов оценщиком использованы данные по ценам предложения аналогичных объектов, взятых из открытых источников /информационная система «Центр», Интернет/. В качестве аналогов для расчета стоимости были взяты объекты, максимально приближенные по характеристикам к оцениваемому /страница 43 отчета/.
Описание объектов-аналогов произведено в таблице 10 на страницах 45-46 отчета.
В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Обосновав применение корректировок на страницах 47-52, оценщик ввел корректировки на торг, на особенность расположения, на этаж, на масштаб объекта, на качество отделки и состояние помещения Согласовав полученные результаты, оценщик определил рыночную стоимость единого объекта оценки 1 площадью 93,6 кв.м в рамках сравнительного подхода в размере 2 295 472 руб., стоимость единого объекта оценки 2 площадью 237,7 кв.м, рассчитанную сравнительным подходом, в размере 5 217 546 руб. руб.
Объект оценки 2 представляет собой помещение с отдельным входом, Состоящее из объектов №№2-10 общей площадью 237,7 кв.м. Полученную стоимость оценщик разделил между объектами оценки пропорционально площади каждого помещения и привел расчет стоимости без НДС в таблице 20 на странице 62 отчета в следующих размерах:
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 30.06.2016 года в размере 407 862 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 1 821 809 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 153 812 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 843 376 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 580 685 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 736 226 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 236 767 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 331 820 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 523 654 руб.;
нежилого помещения с кадастровым номером: № по состоянию на 29.06.2016 года в размере 293 799 руб..
Доказательств, опровергающих заявленные рыночные стоимости спорных нежилых помещений, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства и учитывая, что положительное экспертное заключение подтверждает соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждает величины рыночной стоимости, определенные отчетом об оценке, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величины рыночной стоимости, определенные отчетом об оценке, являются достоверными.
Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилых помещений подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке, а требования ФИО2 подлежат удовлетворению.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 26.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд
р е ш и л :
Требования ФИО2 удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: АДРЕС
равной рыночной стоимости по состоянию на 30.06.2016 года в размере 407 862 руб.;
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: АДРЕС; равной рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2016 года в размере 1 821 809 руб.;
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: АДРЕС равной рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2016 года в размере 153 812 руб.;
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: АДРЕС равной рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2016 года в размере 843 376 руб.;
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: АДРЕС равной рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2016 года в размере 580 685 руб.;
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: АДРЕС равной рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2016 года в размере 736 226 руб.;
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: АДРЕС равной рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2016 года в размере 236 767 руб.;
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: АДРЕС равной рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2016 года в размере 331 820 руб.;
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: АДРЕС равной рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2016 года в размере 523 654 руб.;
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: АДРЕС равной рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2016 года в размере 293 799 руб.
Датой обращения ФИО2 в суд считать 26.12.2016 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.А.Родина
