Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
14 декабря 2017 года г.Самара
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ласковской С.Н.,
при секретаре Шабер И.С.,
с участием:
представителя административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области Фитчиной А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-969/2017 по административному исковому заявлению Полянского В.А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений,
у с т а н о в и л:
Полянский В.А. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником двух объектов капитального строительства:
- нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 153,4 кв.м., цокольный этаж №1, инв. № 3120755, расположенного по адресу: <адрес>;
- нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 412,1 кв.м., подземный этаж №1, инв. № 313338, расположенного по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость указанных объектов определена на основании Постановления Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» №118 от 14.03.2012 г.
Дата определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № – 06.06.2011 г., его кадастровая стоимость составляет – 4 317 280,40 руб.
Дата определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № – 15.04.2012 г., его кадастровая стоимость составляет – 12 221 480,74 руб.
К настоящему исковому заявлению административным истцом представлены отчеты об оценке № от 13.10.2017 г. и № от 16.10.2017 г., выполненные ООО «Центр экспертизы и оценки», по определению рыночной стоимости вышеуказанных нежилых помещений. Из отчетов усматривается, что итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки по состоянию да дату определения их кадастровой стоимости составляет: нежилого помещения с кадастровым номером № - 2 243 682 руб., без НДС; нежилого помещения с кадастровым номером № – 5 800 400 руб., без НДС.
Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объектов недвижимости, которая в данном случае не соответствует их рыночной стоимости, и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Полянский В.А. просил суд восстановить пропущенный срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости и установить кадастровую стоимость вышеуказанных нежилых помещений, в размере их рыночной стоимости, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчетов об оценке.
Административный истец Полянский В.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщил,
Представитель административного истца Морозова Ю.А., действующая на основании доверенности, в судебное заседание также не явилась, представила суду заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.
Представитель административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области Фитчина А.О., действующая на основании доверенностей, в судебном заседании заявленные истцом требования не признала.
Иные лица, участвующие в деле – Управление Росреестра по Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. При этом, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда. Управление Росреестра по Самарской области представило письменный отзыв, в котором просило рассмотреть дело в его отсутствие и, при наличии доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости спорного объекта, в удовлетворении требований отказать. В письменном отзыве Администрация г.о. Тольятти Самарской области просит отказать в удовлетворении требований и рассмотреть дело в отсутствие представителя.
В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.
Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав пояснения представителя административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области Фитчиной А.О., изучив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, согласно ст. 84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
Судом установлено, что Полянскому В.А. принадлежат на праве собственности два нежилых помещения:
- с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 153,4 кв.м., цокольный этаж №1, инв. № 3120755, расположенное по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 412,1 кв.м., подземный этаж №1, инв. № 313338, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 06.10.2017 г. (л.д.12-14 и 29-33).
Кадастровая стоимость указанных объектов определена на основании Постановления Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» №118 от 14.03.2012 г.
Дата определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № – 06.06.2011 г., его кадастровая стоимость составляет – 4 317 280,40 руб.
Дата определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № – 15.04.2012 г., его кадастровая стоимость составляет – 12 221 480,74 руб.
Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области №107-ГД от 10.11.2014 г. «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных нежилых помещений затрагивают права и обязанности Полянского В.А.
Административный истец не согласился с кадастровой стоимостью нежилых помещений и обратился в ООО «Центр экспертизы и оценки» для определения их рыночной стоимости.
Согласно отчету об оценке № от 13.10.2017 года, выполненному оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки» ФИО1, по состоянию на 06.06.2011 г., итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 2 243 682 рубля, без НДС.
Согласно отчету об оценке № от 16.10.2017 года, выполненному оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки» ФИО1, по состоянию на 15.04.2012 г., итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 5 800 400 рублей, без НДС.
Ссылаясь на вышеуказанные отчеты, административный истец обратился в суд с заявленным требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указанных нежилых помещений, рассматриваемым в рамках данного административного дела.
В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
С учетом требований ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" определено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Из материалов дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Самарской области утверждены Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года.
Сведения о кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами № и № внесены в реестр объектов недвижимости 15.04.2012 г., что подтверждается соответствующими Выписками из ЕГРН от 06.10.2017 г. (л.д. 11, 34).
Административный истец обратился в суд с исковым заявлением - 19.10.2017 г.
Так как очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Самарской области в срок, установленный ст. 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ не проведена, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает возможным восстановить Полянскому В.А. срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.
В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.
Согласно п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Исследовав отчет № от 13.10.2017 года, выполненный ООО «Центр экспертизы и оценки» об оценке нежилого помещения с кадастровым номером №, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.
Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.
В отчете об оценке объекта с кадастровым номером №, как того требует ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указаны: дата проведения оценки спорного объекта, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость.
Из представленного административным истцом отчета № от 13.10.2017 года следует, что оценка проводилась по состоянию на 06.06.2011 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №.
На странице 57 отчета оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его текущее использование в качестве нежилого помещения.
Оцениваемое нежилое помещение было отнесено оценщиком к сегменту рынка нежилые встроено-пристроенные административные помещения с торгово-офисными помещениями, расположенные в Автозаводском районе г. Тольятти Самарской области.
Оценщик провел анализ рынка недвижимости указанного сегмента, что отражено на стр. 42-52 отчета. При выборе объектов-аналогов оценщик использовал информацию из источников: «Волга-Инфо» - «I-Real».
Отчет содержат описание объектов-аналогов, корректировки, примененные оценщиком, им обоснованы надлежащим образом.
В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Из содержания отчета усматривается, что оценщик произвел расчет стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № с применением сравнительного и доходного подходов, а от применения затратного подхода обоснованно отказался, что отражено на страницах 60-61 отчета.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (п.12 ФСО N 1).
Для оценки нежилого помещения в рамках сравнительного подхода оценщиком был выбран метод сравнения продаж. Рыночная стоимость спорного нежилого помещения, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составила 2 455 427 руб., без учета НДС. Расчет отражен на стр. 75-87 отчета в разделе 9.4.
Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пунктами 15, 16 ФСО №1).
В рамках доходного подхода оценщиком был выбран метод прямой капитализации чистого операционного дохода, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемого объекта.
Рыночная стоимость спорного нежилого помещения определенная методом прямой капитализации дохода в рамках доходного подхода составила 2 031 935,50 руб., без учета НДС. Расчет приведен в разделе 9.3 на страницах 62-74 отчета.
В разделе 10 на стр. 88 отчета приведено согласование результатов. Итоговая величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения составила - 2 243 682 рубля, без учета НДС.
Таким образом, выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Суд полагает, что представленные доказательства следует положить в основу решения, поскольку отчет об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки» № от 13.10.2017 года соответствует требованиям относимости и допустимости.
При этом суд учитывает, что лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №. Ходатайство о назначении и проведении по делу экспертизы в части установления кадастровой стоимости вышеуказанного объекта капитального строительства, не заявили.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.
В целях устранения возникших сомнений относительно достоверности представленного отчета № от 16.10.2017 года об оценке нежилого помещения с кадастровым номером №, судом по ходатайству заинтересованного лица – Администрации г.о. Тольятти Самарской области была назначена судебная оценочная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости вышеуказанного объекта. Проведение экспертизы поручено ООО «Бюро оценочных технологий», согласно заключению которого № от 29.11.2017 г., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 15.04.2012 г. составляет 7 127 612 руб., без учета НДС.
Сторонами экспертное заключение не оспорено.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Оценивая экспертное заключение ООО «Бюро оценочных технологий» № от 29.11.2017 г., по правилам ст.168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела, с осмотром объекта оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метода прямой капитализации в рамках доходного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Оснований сомневаться в компетентности и беспристрастности эксперта и объективности экспертного заключения у суда не имеется, оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.
Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, сторонами не представлено.
С учетом изложенного, заключение эксперта ООО «Бюро оценочных технологий» признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная экспертным заключением, признается достоверной.
Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты.
При таких обстоятельствах, суд считает, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки» ФИО1, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № подлежит определению в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом ООО «Бюро оценочных технологий» ФИО2, а требования Полянского В.А. - частичному удовлетворению.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 19.10.2017 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд
р е ш и л :
Административный иск Полянского В.А. – удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 153,4 кв.м., цокольный этаж №1, инв. № 3120755, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 г. в размере 2 243 628 рублей, без НДС.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 412,1 кв.м., подземный этаж №1, инв. № 313338, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2012 г. в размере 7 127 612 рублей, без НДС.
Датой обращения Полянского Василия Александровича в суд считать - 19.10.2017 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 19.12.2017 г.
Судья: Ласковская С.Н.
